Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.171.272/01
arrest van 21 juni 2016
in de zaak van
[appellant] , h.o.d.n. Ster Bewindvoering en Budgetbeheer,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. M. Strijks te Roermond,
tegen
Stichting Wonen Limburg,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Wonen Limburg,
advocaat: mr. H.J. Heynen te Venlo,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 juni 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 mei 2015, verbeterd bij vonnis van 1 juli 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Wonen Limburg als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3665671/CV EXPL 14-12764)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met één productie;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende door de kantonrechter vastgestelde feiten, voor zover die in hoger beroep niet zijn bestreden. Het hof heeft die feiten voor zover nodig aangevuld.
3.1.1.
[huurder] huurt van Wonen Limburg de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] . De huurprijs bedraagt € 406,16 per maand en dient bij vooruitbetaling voldaan te worden.
3.1.2.
Er is een achterstand in de betaling van de huur ontstaan. Op het moment van dagvaarden in eerste aanleg bedroeg de huurachterstand € 2.886,28.
3.1.3.
Naar aanleiding van een melding van Meld Misdaad Anoniem omtrent hennepteelt, heeft op 10 november 2014 een politie-inval plaatsgevonden in voormelde woning.
3.1.4.
Bij brief van 23 december 2014 heeft de gemeente Weert [huurder] gewaarschuwd voor de sluiting van de woning bij een eerstvolgende constatering van drugshandel in of vanuit de woning.
3.1.5.
Bij brieven van 5 januari 2015 en 19 januari 2015 van Wonen Limburg is [huurder] gevraagd medewerking te verlenen aan de beëindiging van de huurovereenkomst door een huuropzegging te ondertekenen en te retourneren. Hieraan heeft [huurder] geen gehoor gegeven.
3.1.6.
Op 15 juli 2014 is over de goederen van [huurder] bewind ingesteld en is [appellant] tot bewindvoerder benoemd.
3.2.
In de onderhavige procedure vordert Wonen Limburg – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en incassokosten ad € 3.415,20, vermeerderd met rente en kosten.
Aan deze vordering heeft Wonen Limburg, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen de huurprijs te betalen en om geen hennep in het gehuurde te telen.
3.3.
[huurder] en [appellant] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
In het bestreden vonnis van heeft de kantonrechter Wonen Limburg niet ontvankelijk verklaard in haar vordering tegen [huurder] , [appellant] veroordeeld tot ontruiming en betaling van € 3.4125,20, wettelijke rente over € 2.886,28, € 406,16 per maand met ingang van 1 december 2014 tot de ontruiming en proceskosten.
3.5.
[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Wonen Limburg.
3.6.
Wonen Limburg heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.
Grieven II (gedeeltelijk) en III: huurachterstand.
3.7.
[appellant] werpt als grief op dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de huurachterstand van [huurder] € 2.886,28 is. In haar toelichting stelt [appellant] dat de huurachterstand inmiddels is voldaan.
3.8.
In artikel 6:265, lid 1 BW is bepaald, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.9.
Ingevolge artikel 7:212 BW is de huurder verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. [appellant] erkent dat [huurder] hierin tekort is gekomen door in de periode 1 februari 2014 tot en met 1 augustus 2014 de huur niet tijdig te betalen. Deze betalingsverplichting kan door [huurder] weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming, dat wil zeggen op tijd betalen, dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Het voorgaande brengt mee dat aan Wonen Limburg de bevoegdheid tot ontbinding is gegeven.
3.10.
Het is vervolgens aan [appellant] als de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW te beroepen (hierna: de uitzonderingsgrond). In zijn derde grief beroept [appellant] zich op deze uitzonderingsgrond, zo begrijpt het hof.
Bij de beoordeling van de uitzonderingsgrond dient de rechter rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4850).
3.11.
Als omstandigheden die het beroep van [appellant] op voormelde uitzonderingsgrond ondersteunen worden de navolgende in aanmerking genomen.
3.11.1.
In de brief van [appellant] van 5 december 2014 aan de gemachtigde van Wonen Limburg (productie 1 bij conclusie van antwoord) is vermeld dat op 15 juli 2014 de onderbewindstelling is uitgesproken en dat zij als bewindvoerder sinds september daadwerkelijk de inkomsten van [huurder] ontvangt en dat zij zorgt voor de betalingen.
3.11.2.
Als onbetwist staat vast dat [huurder] , zoals [appellant] in haar memorie van grieven heeft gesteld (nr. 20), de lopende huurverplichtingen heeft voldaan. Dat betekent dat de betalingen van de huur over de maanden september 2014 (de huur over augustus 2014 is de laatste maand die niet is betaald) tot en met juli 2015 (de memorie van grieven is van 25 augustus 2015) zijn betaald.
3.11.3.
Bij brief van 16 december 2014 (productie 2 bij conclusie van antwoord) heeft [appellant] voorgesteld € 50,- per maand te gaan voldoen met ingang van 1 januari 2015 en wel zonder enige voorwaarde (conclusie van dupliek nr. 1).
3.11.4.
De huurachterstand die bij inleidende dagvaarding bestond is inmiddels voldaan. Immers [appellant] heeft in de toelichting op de derde grief (memorie van grieven nr. 20) onder verwijzing naar productie 4 aangevoerd dat er geen sprake meer is van een huurachterstand. Wonen Limburg heeft dit niet betwist, zodat dit vast staat. Uit voormelde productie blijkt dat op 1 juni 2015 € 4.828,66 is betaald aan de gemachtigde van Wonen Limburg.
3.11.5.
[huurder] is als gevolg van persoonlijke problemen in financiële problemen geraakt. Ter onderbouwing daarvan heeft [appellant] een verklaring van 27 mei 2015 van zijn huisarts overgelegd (productie 5 bij memorie van grieven).
3.11.6.
Voor [huurder] zou het moeten verlaten van de woning wederom persoonlijke problemen met zich mee brengen. Als ondersteuning van deze stelling verwijst [appellant] naar voormelde verklaring van de huisarts en van een GGZ-reclasseringswerker van 4 juni 2015.
3.11.7.
Uit een verklaring van buren van 11 januari 2015 (productie 4 bij conclusie van antwoord) volgt dat [huurder] door die buren positief wordt gewaardeerd.
3.12.
Omstandigheden die tegen het honoreren van een beroep op de uitzonderingsgrond pleiten worden hierna opgesomd.
3.12.1.
Vast staat dat [huurder] ten tijde van de inleidende dagvaarding vier maanden achtereen, vervolgens aansluitend een restpost huur en tenslotte aansluitend gedurende twee maanden achter elkaar de huur niet had betaald. Er is dan ook sprake van herhaalde schending door [huurder] van zijn verplichting om tijdig huur te betalen. Wonen Limburg werd als gevolg van de huurachterstand gedwongen incassokosten te maken en zich tot de rechter te wenden en daardoor proceskosten te maken. De huurachterstand bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding € 2.886,28.
3.12.2.
Ook staat vast dat de achterstand tot in de procedure in hoger beroep bleef bestaan namelijk tot de betaling op 1 juni 2015.
3.12.3.
In haar memorie van antwoord heeft Wonen Limburg onder verwijzing naar haar productie 5 gesteld (nr. 20) dat inmiddels weer sprake is van een huurachterstand van € 382,12.
3.13.
Aangezien het hof de omstandigheid of [huurder] weer huur niet of niet tijdig heeft voldaan van belang acht voor de weging of [appellant] een beroep op de uitzonderingsgrond toekomt en [appellant] hierop niet heeft kunnen reageren omdat voormelde productie 5 bij laatste gedingstuk is ingebracht, zal het hof de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door [appellant] , waarin zij aangeeft op welke data zij de huurpenningen sinds november 2015 heeft betaald en of sprake is (geweest) van achterstand. Wonen Limburg mag daarop met een antwoordakte reageren. Het hof merkt op dat in een te wijzen einduitspraak het betalingsverleden en de hierna te behandelen kwestie ter zake hennep, gezamenlijk zullen worden beoordeeld.
Grieven I, II (gedeeltelijk) en IV: hennep.
3.13.
In deze grieven stelt [huurder] zich op het standpunt dat er slechts één hennepplant bij hem is aangetroffen. Hoewel de beslissing in het bestreden vonnis niet wordt gemotiveerd met een beroep op de door de politie aangetroffen verdovende middelen, komt het hof aan deze grief wel toe indien het hof oordeelt dat de tekortkoming vanwege de (in het verleden opgelopen) huurachterstand de ontbinding niet rechtvaardigt.
3.14.
Ter staving van haar stelling dat [huurder] in strijd met zijn verplichting uit de huurovereenkomst heeft gehandeld omdat meer hennep is aangetroffen dan voor eigen gebruik en dat die hoeveelheid kwalificeert als handelsvoorraad, heeft Wonen Limburg een politierapport en een -proces-verbaal in het geding gebracht. Uit het rapport van 13 november 2014 van de politie (conclusie van repliek, productie 3) blijkt dat 997,6 gram hennep is aangetroffen. Bij memorie van antwoord heeft Wonen Limburg nog een proces-verbaal van 13 november 2014 in het geding gebracht (productie 4). Hieruit blijkt eveneens van een hoeveelheid van 997,6 gram hennep.
3.15.
[huurder] ontkent voorgaand verwijt. Hij beroept zich hierbij op de aantekening mondeling vonnis van 20 februari 2015 van de politierechter van de rechtbank Limburg, waaruit blijkt dat het Openbaar Ministerie niet ontvankelijk is verklaard in zijn vervolging (productie 7 bij conclusie van dupliek). Volgens [huurder] is het Openbaar Ministerie niet ontvankelijk verklaard wegens de geringe aard van de overtreding. Dit vonnis kan, indien het inderdaad betrekking heeft op de onderhavige zaak, van belang zijn voor de beoordeling van de hoeveelheid bij [huurder] aangetroffen hennep en daarmee voor de vraag of [huurder] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. Wonen Limburg heeft echter bij memorie van antwoord (nr. 14) aangevoerd, dat nu de bewindvoerder geen dagvaarding met tenlastelegging heeft overgelegd, niet kan worden vastgesteld of de aantekening mondeling vonnis wel betrekking heeft op de onderhavige zaak. Gelet op het voorgaande zal [appellant] in de gelegenheid worden gesteld bij akte in het geding te brengen de dagvaarding met tenlastelegging met vermelding van het parketnummer [parketnummer] en mogelijk andere processtukken uit de strafzaak die erop kunnen wijzen dat de aantekening mondeling vonnis de onderhavige zaak betreft, welke bij de politie is geregistreerd met nr. [registratienummer] . Het hof merkt hierbij op dat, aangezien [appellant] op het hiervoor genoemde proces-verbaal van 13 november 2014 nog niet heeft kunnen reageren, zij bij voormelde akte hiertoe in de gelegenheid wordt gesteld. Wonen Limburg mag hierop bij akte antwoorden.
3.16.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 5 juli 2016 voor het nemen van een akte door [appellant] als bedoeld in 3.12.5. en 3.15. en stelt Wonen Limburg in de gelegenheid om op de rol van 19 juli 2016 een antwoordakte te nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juni 2016.
griffier rolraad