Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.160.007/01
arrest van 29 maart 2016
in de zaak van
[liftonderhoud] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [liftonderhoud] ,
advocaat: mr. G.S. de Haas te Raamsdonksveer,
tegen
[vastgoed] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [vastgoed] ,
advocaat: mr. M.J. Schapendonk te Rosmalen,
op het bij exploot van dagvaarding van 22 oktober 2014 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 23 januari 2014 en 24 juli 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [liftonderhoud] als eiseres en [vastgoed] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 899188 CV EXPL 13-5962)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met zes grieven en één productie;
- de memorie van antwoord met één productie;
- de akte van [liftonderhoud] van 30 juni 2015;
- de antwoordakte van [vastgoed] van 28 juli 2015.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
[vastgoed] heeft van 1 december 1993 tot 31 augustus 2009 het haar (althans haar rechtsvoorgangster) in eigendom toekomende pand aan de [adres] in [plaats] verhuurd aan Beautyline [vestigingsnaam] B.V.
[liftonderhoud] heeft in 2005 in opdracht van Beautyline (renovatie-, althans herstel)werkzaamheden verricht aan de lift (er was brand geweest in een aandrijfmotor). De lift en installatie worden ook hierna gezamenlijk aangeduid als “de lift.”
Nadien heeft [liftonderhoud] onderhoudswerkzaamheden verricht aan de lift.
Beautyline heeft van de factuur betreffende de werkzaamheden € 9.594,82 en van de onderhoudsfacturen € 4.502,07 onbetaald gelaten. Zij is in november 2010 failliet verklaard.
3.1.2.
Lid 7 van artikel 9 (met de titel bijzondere bepalingen) van de huurovereenkomst tussen [vastgoed] en Beautyline luidt, voor zover van belang:
[...] Huurder zal zorgdragen voor aanpassing van de lift, voorzover noodzakelijk, alsmede onderhoud, reparatie, service, keuringen en vernieuwingen.
De leden 1 en 2 van artikel IX van de Algemene bepalingen luiden als volgt:
1) Huurder mag in of aan het gehuurde niets aanbrengen, veranderen of wegbreken, ook niet aan de daartoe behorende leidingen en lozingen, dan wel met uitdrukkelijke toestemming van verhuurder. Huurder is verplicht ervoor zorg te dragen dat bij de uitvoering van de werkzaamheden voldaan wordt aan terzake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat eventueel benodigde vergunningen zullen worden verkregen.
2) Hetgeen huurder (met zodanige toestemming van verhuurder) in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken, een en ander geheel voor zijn rekening en risico, zal hij bij het einde van de huur in stand moeten laten zonder daarvoor enige vergoeding van verhuurder te kunnen vorderen, tenzij verhuurder bij het verlenen van de in lid 1 bedoelde toestemming zich het recht heeft voorbehouden hij het einde van de huur van huurder te vorderen dat het gehuurde in de staat wordt gebracht waarin het bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde.
De leden 6 en 9 van artikel XI van de algemene bepalingen, Onderhoud en reparatie, luiden:
6) Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud en gebruik van alle in of aan het gehuurde aanwezige voorzieningen en installaties, zoals o.a. van de verwarmings- en/of warmwaterinstallatie en van de ventilatie en airconditioningsinstallatie (indien en voorzover in het gehuurde aanwezig).
9) Voor rekening van huurder is het volledige binnenonderhoud, alsmede het volledige onderhoud van de buitengevel van het winkelgedeelte.
3.2.
[liftonderhoud] vorderde in eerste aanleg, herhaald in hoger beroep, primair
- te verklaren voor recht dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [vastgoed] ten koste van [liftonderhoud] ;
- [vastgoed] te veroordelen de schade te vergoeden, welke schade wordt gesteld op het bedrag van de openstaande facturen ad € 14.096,88;
- de wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke- en proceskosten,
en subsidiair de verklaring voor recht met verwijzing naar de schadestaatprocedure.
3.3.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen met veroordeling van [liftonderhoud] in de proceskosten. Daartegen keren zich de grieven. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.
Het juridisch kader
3.4.1.
Artikel 6:212 lid 1 BW luidt:
Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.
3.4.2.
Artikel 7:216 lid 3 BW luidt:
De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat.
3.4.3.
In HR 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7928, werd onder meer overwogen:
Het gaat hier om een geval waarin de waarde van een onroerende zaak (een woning) is vermeerderd als gevolg van investeringen door een persoon (de verarmde) die daarvoor geen vergoeding heeft gekregen.
De zaak is vervolgens door de eigenaar daarvan verkocht en geleverd aan een derde (de koper) tegen een prijs die vrij aanzienlijk lager was dan de (door de zojuist genoemde investeringen verhoogde) marktwaarde van de zaak. In een dergelijke situatie geniet de koper van de zaak, als elke koper die een zaak verwerft voor een koopprijs die beneden de marktwaarde ligt, een voordeel. Dat voordeel vindt in beginsel rechtvaardiging in de koopovereenkomst. De omstandigheid dat een derde (de verarmde) in het verleden op eigen kosten de zaak heeft verbeterd en daardoor in waarde heeft doen toenemen, brengt in het algemeen niet mee dat een zodanig verband bestaat tussen de verrijking van de koper en de verarming van de verarmde dat de koper ongerechtvaardigd verrijkt is ten koste van de verarmde.
Bij de beantwoording van de vraag of in een concreet geval de verarmde niettemin wegens bijzondere omstandigheden, in afwijking van dit uitgangspunt, jegens de koper aanspraak kan doen gelden op enige vergoeding als in art. 6:212 BW bedoeld, moet onder meer het volgende in aanmerking worden genomen:
(a) Indien de rechtsverhouding tussen de verarmde en de verkoper meebrengt dat de verarmde de door hem gemaakte kosten zelf zou moeten dragen en de verarmde daarom géén vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking zou hebben jegens de verkoper, zal de verarmde ook jegens de koper geen aanspraken op de voet van art. 6:212 BW geldend kunnen maken.
(b) Indien de verarmde geen huurder was, verkeert hij niet in dezelfde situatie als een huurder, en is art. 7:216 BW niet van toepassing. Waar de huurder slechts indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven jegens de verhuurder aanspraak kan maken op een vergoeding op de voet van de artikelen 7:216 lid 3 en 6:212 BW (HR 25 juni 2004, nr. C03/080, RvdW 2004, 89), is er geen reden de verarmde niet-huurder een ruimere mogelijkheid te bieden om op de voet van art. 6:212 BW vergoeding te eisen, te minder om hem de mogelijkheid te bieden om op de voet van die bepaling vergoeding van de koper te eisen.
(c) (…)
(d) (…)
3.4.4.
In HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373, werd (in rov. 3.3) onder meer overwogen:
Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt dat Dupomex, zoals hiervoor al aangestipt, ingevolge de huurovereenkomst bevoegd was veranderingen aan te brengen, dat zij, zoals eveneens in de huurovereenkomst is bepaald, bij het einde van de huurovereenkomst mag kiezen deze veranderingen - mits zonder beschadiging - weg te nemen dan wel deze in het bedrijf achter te laten, alsmede dat zij, afgezien van de sloop van de uitbreiding van de montagehal (…), de aangebrachte veranderingen niet heeft weggenomen. De huurovereenkomst bevat niet een bepaling die Dupomex een vergoeding toekent voor niet weggenomen veranderingen en een dergelijke vergoeding is tussen partijen ook later niet overeengekomen.
3.5.
Uit hetgeen hiervoor is geciteerd volgt dat de vordering tot toekenning van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking van [liftonderhoud] alleen in bijzondere omstandigheden kan worden gehonoreerd, dat die vordering niet een ruimere strekking kan hebben dan wanneer die vordering was ingesteld door de huurder en dat als de contractuele bepalingen tussen Beautyline en [vastgoed] aan toewijzing van een vordering van Beautyline in de weg staan, dit ook geldt voor [liftonderhoud] .
3.6.
Het hof wijst er bovendien op dat artikel 7:216 lid 3 BW alleen betrekking heeft op veranderingen en toevoegingen en niet op onderhoud. Daarbij komt dat het onderhoud van de lift krachtens de contractuele huurbepalingen voor rekening van Beautyline kwam. En daar waar Beautyline aan het einde van de huurovereenkomst ter zake geen vordering heeft op [vastgoed] geldt dat ook voor [liftonderhoud] .
3.7.
Volgens [liftonderhoud] was de reparatie en renovatie van de lift in 2005 noodzakelijk geworden omdat de aandrijfmotor was verbrand (4 cvr). Voor zover de vordering van [liftonderhoud] reparatiekosten (waaronder de vervanging van de aandrijfmotor) omvat geldt hetzelfde als in de vorige overweging is beslist ten aanzien van de onderhoudskosten.
Ten aanzien van de reparatiekosten geldt dat tussen partijen kennelijk niet in geschil is dat deze ten laste van Beautyline kwamen. In punt 9 van de conclusie van repliek stelt [liftonderhoud] immers dat de betreffende bedingen onredelijk bezwarend zijn (overigens zonder daaraan gevolgtrekkingen te verbinden). Dit betekent dat [liftonderhoud] , evenals immers Beautyline, geen vordering heeft op [vastgoed] .
3.8.
Naar het oordeel van het hof volgt uit de contractuele huurbedingen – die de betreffende kosten ten laste van Beautyline brengen – dat [vastgoed] , hoewel wellicht verrijkt, niet ongerechtvaardigd is verrijkt, want die verrijking volgt uit de onderlinge verdeling van de lasten van reparatie, onderhoud e.d. tussen huurder en verhuurder.
3.9.
Het hof voegt hier mede aan toe dat voor zover [liftonderhoud] vervangingen heeft gedaan (zoals de aandrijfmotor) niet aannemelijk is dat [vastgoed] daarvan profijt heeft. Immers een nieuwe aandrijfmotor zal (ruim vier jaar later) niet leiden tot een verandering in de huurprijs of tot een hogere waarde van het pand. Dat dit anders is wordt door [liftonderhoud] niet, althans onvoldoende onderbouwd. Die waardevermeerdering zal, zelfs als [liftonderhoud] dit wel kan aantonen, slechts een fractie zijn van de renovatiekosten. In dit verband merkt het hof nog op dat een dergelijke motor veelal, mede gelet op de waarde, als aanstonds afgeschreven wordt aangemerkt. Zo’n motor heeft na installatie geen waarde (zij is onderdeel van de lift geworden). Bovendien wordt een motor niet uit de liftinstallatie gehaald nadat de huurovereenkomst is geëindigd.
3.10.
[liftonderhoud] heeft nog gewezen op HR 5 september 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD4745 waaruit blijkt dat van verrijking ook sprake kan zijn als de eigenaar zich kosten uitspaart.
[vastgoed] heeft zich evenwel geen kosten bespaard. Beautyline heeft de liftinstallatie gerepareerd en onderhouden zoals van haar contractueel kon worden verlangd. Dat [liftonderhoud] haar vordering vanwege het faillissement niet op Beautyline kan verhalen komt voor haar rekening en risico, immers overeenkomsten scheppen in beginsel slechts verplichtingen tussen de partijen die de overeenkomst zijn aangegaan. Dat risico valt niet te verleggen met een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.
3.11.
Voor wat betreft het debat tussen partijen over de verhuur aan een opvolgend huurder overweegt het hof als volgt.
Met partijen is het hof van oordeel dat als peildatum voor een eventuele ongerechtvaardigde verrijking heeft te gelden de datum van einde huurovereenkomst. De nieuwe huurovereenkomst (die overigens ruim twee jaar later is aangegaan) kan in dat debat dus in beginsel niet worden betrokken. In dit verband wijst het hof bovendien op hetgeen is bepaald in HR 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7928, met betrekking tot een opvolgend koper. Van bijzondere omstandigheden om hier anders te oordelen is niet gebleken. Dat [vastgoed] een hogere huur kon bedingen is een gevolg van de autonome marktomstandigheden. Het hof acht niet aannemelijk dat een nieuwe aandrijfmotor van de lift daaraan heeft bijgedragen.
3.12.
Het hof zal [liftonderhoud] niet toelaten tot bewijslevering nu haar vorderingen primair worden afgewezen op grond van de jurisprudentie in verbinding met de geldende huurvoorwaarden, anders gezegd, [liftonderhoud] heeft niet voldoende specifiek bewijs aangeboden van feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden. De conclusie is dan dat de vorderingen van [liftonderhoud] niet toewijsbaar zijn zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [liftonderhoud] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen (1½ punt tariefgroep II).
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [liftonderhoud] in de kosten van he hoger beroep aan de zijde van [vastgoed] gevallen, tot op heden begroot op € 1.920,- voor griffierecht en op € 1.341,- voor salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en J.W. van Rijkom en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 maart 2016.
griffier rolraadsheer