Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.140.864/01
arrest van 2 juni 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. J.W. Rauh te Heerlen,
tegen
Stichting Wonen Zuid,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Wonen Zuid,
advocaat: mr. A.N.A.G. Boer te Klimmen,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen van 30 oktober 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Wonen Zuid als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 529324 CV EXPL 13-4762)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellant] is met ingang van 1 september 1989 van (een rechtsvoorganger van) Wonen Zuid de woning aan de [adres] te [plaats] gaan huren.
Op donderdag 4 april 2013 heeft de politie in het tuinhuis in de tuin van het gehuurde een in werking zijnde hennepplantage met 44 planten aangetroffen. In het daarover door de politie opgestelde mutatierapport staat onder meer het volgende:
“Naar aanleiding van klachten hennepgeur in de omgeving [omgeving] werd onderzoek gedaan. (…)
Na een flyer aktie (…) werd bij wijkagent (…) gemeld dat er mogelijk hennep was in de schuur bij [adres].
Geen sneeuw in de winter op het dak en ramen geblindeerd.
(…)
Bleek inderdaad een schuur met geblindeerde ramen. er stond tevens condens op de ramen en de schuur voelde warm aan.
Schuur (los van de woning) geopend en een tent met een in werking zijnde hennepplantage aangetroffen.
44 planten, welke meermaals zijn geoogst.
(…)
B&M inspecteur (…) oordeelde dat wel er sprake was van gevaarzetting.
(…)
Bleken aanwezig:
44 planten met toppen (7 weken oud)
3 trafo’s (2x 400 en 1x 600 W)
3 lampen (600 W)
1 snelheidsregelaar
2 tijdschakelaar
1 koolstoffilter
1 luchtafzuiger
1 slakkenhuis
1 groeitent
1 droognet
(…)
Bewoner betreft een oudere man met zijn zoon. (…)
Zoon (…) is bij DOEN-team bekend omdat hij in 2012 hennep verkocht als wiettaxi aan minderjarigen.”
Ten behoeve van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen heeft Wonen Zuid onder meer een inspectierapport ter zake een op 4 april 2013 door het bureau Bouw- en Milieuhandhaving (BMH) in het tuinhuis gehouden inspectie toegezonden aan de kantonrechter en aan de wederpartij. In dit inspectierapport, dat door [appellant] als een van de bijlage bij de memorie van grieven is overgelegd, staat onder meer het volgende:
“Bevindingen van BMH:
(…)
De elektriciteitsleidingen zijn nabij warme verlichting (assimilatielampen) opgehangen en onoverzichtelijk aangelegd en er zijn transformatoren op brandbaar materiaal aangebracht.
Er zijn op diverse plaatsen open stroomverbindingen.
De wanden van deze ruimte is bekleed met folie. Bij brand zullen schadelijke stoffen vrijkomen. Tevens zal de folie bij brand gaan “druppelen”. Een en ander kan branduitbreiding tot gevolg hebben.
De combinatie van alle factoren samen zorgt voor een gevaarlijke situatie.”
Op dinsdag 9 april 2013 is de zoon van [appellant] als verdachte gehoord door de politie. In het van dit verhoor opgemaakte proces-verbaal, waarin de aan de zoon gestelde vragen zijn aangeduid met “V” en de door de zoon gegeven antwoorde met “A”, staat onder meer het volgende:
“V: Van wie is de plantage?
A: Deze is van mij. Mijn vader weet hier totaal niets van. Mijn vader kwam nooit in deze schuur/tuinhuis. Ik verzorgde de planten als mijn vader weg was. Mijn vader werkte overdag en was s-avonds vaker naar de repetitie. Dan deed ik alles verzorgen.
V: Wanneer bent u begonnen met de opbouw van de kwekerij en wanneer met het zetten van de plantjes?
A: Dit was circa oktober/november 2012. (…)”
Wonen Zuid heeft [appellant] voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. [appellant] heeft kenbaar gemaakt niet aan een beëindiging van de huurovereenkomst te willen meewerken.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Wonen Zuid in eerste aanleg, kort gezegd:
ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 376,68 per maand over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst totdat het gehuurde door [appellant] leeg en ontruimd aan Wonen Zuid is opgeleverd en Wonen Zuid het gehuurde opnieuw heeft verhuurd;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Wonen Zuid, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten door toe te laten dat zijn zoon in het tuinhuis op het gehuurde een hennepplantage exploiteerde. Ook als [appellant] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepplantage, is hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten door onvoldoende te controleren welke activiteiten zijn zoon in het tuinhuis ontplooide. Gelet op deze tekortkoming moet ontbinding van de huurovereenkomst plaatsvinden.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.4.
In het eindvonnis van 30 oktober 2013 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van Wonen Zuid toegewezen.
3.3.1.
[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Wonen Zuid.
3.3.2.
Wonen Zuid heeft bij de memorie van antwoord (randnummer 5) gesteld dat de gedwongen ontruiming van de woning op basis van het vonnis heeft plaatsgevonden op 12 december 2013 (hof: ongeveer vijf maanden vóór het nemen van de memorie van grieven). Dat de ontruiming (volgens Wonen Zuid) al heeft plaatsgevonden, neemt het belang van [appellant] bij het onderhavige hoger beroep niet weg (HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079).
3.4.1.
Het hof zal de vier grieven van [appellant] gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellant] dat hij niet wist dat zijn zoon in het tuinhuis een hennepkwekerij exploiteerde en dat hij ook geen aanleiding had om te vermoeden dat zijn zoon zich met dergelijke activiteiten bezig hield. Naar het hof begrijpt, wil [appellant] hiermee allereerst betogen dat om deze reden niet kan worden geoordeeld dat hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is.
3.4.2.
Wonen Zuid heeft dienaangaande gesteld dat [appellant] op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor de handelingen van zijn zoon. Deze stelling van Wonen Zuid is niet geheel juist. Artikel 7:219 BW vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor
schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).
schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).
3.4.3.
Naar het oordeel van het hof staat buiten kijf dat de gedragingen van de zoon (de exploitatie van de hennepkwekerij in het tuinhuis op het gehuurde), als zij zouden zijn verricht door [appellant] zelf, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en dat de handelingen dan voldoende ernstig zouden zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het is immers algemeen bekend dat de exploitatie van een hennepkwekerij ernstige risico's voor het gehuurde en de woonomgeving met zich kan brengen, waarbij in de eerste plaats kan worden gedacht aan het brandrisico en daarnaast onder meer aan stankoverlast. Dat deze risico's zich ook in het onderhavige geval voordeden, is door [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat niet daadwerkelijk brand is uitgebroken maakt dit niet anders. Daarnaast is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Wonen Zuid een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren). In dat kader is ook van belang dat hennepkweek andere nadelige effecten kan hebben zoals een negatieve uitstraling op de woonomgeving, verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en de mogelijkheid dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Het hof merkt in dit verband nog op dat in diverse media de laatste jaren ruime aandacht is besteed aan de hiervoor geschetste gevaren en nadelen die kleven aan de illegale bedrijfsmatige hennepteelt en aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep niet (kunnen) tolereren. Het voorgaande brengt mee dat [appellant], als hij op de hoogte is geweest van de exploitatie van de hennepkwekerij door zijn zoon, in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is door niet tegen die exploitatie op te treden.
3.4.4.
Als [appellant] wordt gevolgd in zijn stelling dat hij niet van de hennepkweek in het tuinhuis op de hoogte is geweest, dan moet naar het oordeel van het hof eveneens worden geconcludeerd dat [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder tekort geschoten is. [appellant] is in dat geval, mede gelet op de hiervoor in rov. 3.1 onder d weergegeven verklaring van zijn zoon, in elk geval gedurende een maand of vijf niet in het tuinhuis geweest. Bovendien heeft hij dan een aantal signalen, die konden duiden op de kweek van hennep in het tuinhuis, genegeerd. In dit verband zijn te noemen de hennepgeur die door andere omwonenden is waargenomen, de geblindeerde ramen van het tuinhuis, de omstandigheid dat het tuinhuis ‘warm aanvoelde’ en dat er geen sneeuw lag op het dak van het tuinhuis in periodes dat op andere tuinhuisjes of bergingen wel sneeuw lag, en de door andere omwonenden waargenomen omstandigheid dat de zoon van [appellant] met enkele andere mannen met enige regelmaat zakken met inhoud uit het tuinhuis haalden en meenamen. Naar het oordeel van het hof moet gelet op deze omstandigheden in dit geval worden geoordeeld dat [appellant] zich, in het licht van de gedragingen van zijn zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Gelet op de ernst van bedrijfsmatige hennepkweek in woonwijken, is [appellant] naar het oordeel van het hof in zijn zorgplicht voor het gehuurde tekort geschoten door in de gegeven omstandigheden maandenlang geen enkele controle uit te oefenen op het gebruik dat zijn zoon van de berging maakte. Dat het tuinhuis vanwege in de tuin aanwezige begroeiing wellicht niet goed zichtbaar was vanuit de woonkamer, doet daar naar het oordeel van het hof niet aan af.
3.5.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Naar het hof begrijpt, wil [appellant] met zijn grieven tevens betogen dat ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet gerechtvaardigd is.
3.5.2.
Het hof volgt [appellant] niet in dat betoog. Als gevolg van het feit dat [appellant] onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gebruik dat zijn zoon van de berging maakte, is Wonen Zuid geconfronteerd met het feit dat de politie in het tuinhuis op het gehuurde een bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft opgerold. Bij deze stand van zaken kan naar het oordeel van het hof niet van Wonen Zuid worden gevergd dat zij de huur laat doorlopen. Wonen Zuid heeft er een gerechtvaardigd belang bij de door haar gevorderde ontbinding omdat die ook een signaal kan zijn ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het "laten passeren" van de onderhavige overtreding van de huurdersverplichtingen zou het tegendeel van de beoogde precedentwerking opleveren: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".
3.5.3.
Dat de beëindiging van de huurovereenkomst voor [appellant] ingrijpend is, voert evenmin tot het oordeel dat ontbinding in dit geval achterwege moet blijven. Het ligt op de weg van [appellant] zelf om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming zoveel mogelijk te beperken. Voor zover [appellant] na ontruiming van de woning een wachttijd dient te doorlopen alvorens hij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen en hij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang is aangewezen is, is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven. Overigens heeft [appellant] in de memorie van grieven niets aangevoerd over de situatie waarin hij na de ontruiming zou geraken of is geraakt.
3.6.1.
Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 1 tot en met 4. De door de grieven aangevochten beslissingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde blijven dus in stand.
3.6.2.
De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 376,68 per maand over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst totdat het gehuurde door [appellant] leeg en ontruimd aan Wonen Zuid is opgeleverd en Wonen Zuid het gehuurde opnieuw heeft verhuurd. Voor dit laatste onderdeel van de veroordeling (de verplichting om een gebruiksvergoeding niet slechts betalen tot het moment van ontruiming van het gehuurde maar ook over de periode ná de ontruiming, tot het moment waarop Wonen Zuid de woning opnieuw heeft verhuurd) heeft Wonen Zuid geen duidelijke grondslag gesteld. Tegen dit onderdeel van de veroordeling is echter geen voldoende duidelijke afzonderlijke grief gericht, zodat dit aspect in dit hoger beroep niet nader beoordeeld kan worden.
3.6.3.
Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, zoals gevorderd vermeerderd met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen onder zaaknummer 529324 CV EXPL 13-4762 tussen partijen gewezen vonnis van 30 oktober 2013;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Wonen Zuid tot op heden op € 683,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juni 2015.
griffier rolraadsheer