ECLI:NL:GHSHE:2015:1597

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00382

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende],

wonende te [woonplaats],

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond (hierna: de Rechtbank) van 24 februari 2014, nummer AWB 13/1657, in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Mook en Middelaar,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te melden beschikking.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 69 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak
1 januari 2012 tot en met 31 december 2012, per de waardepeildatum 1 januari 2011 en de toestandsdatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 773.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 743.000.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.

De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 720.000 en de Heffingsambtenaar opgedragen aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 44 te vergoeden.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 4 maart 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [A] en [B], taxateur.

1.6.

Belanghebbende heeft te dezer zitting aan de hand van een pleitnota, waarvan hij een exemplaar heeft overhandigd aan het Hof en aan de wederpartij, zijn standpunt bepleit. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van één bij deze pleitnota behorende bijlage.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

De onroerende zaak betreft per 1 januari 2012 een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met twee kelders en een serre met een totale inhoud van 1.103 m³, en een garage met een inhoud van 425 m³, op een perceel van 8.150 m². Op ongeveer 4.000 m2, waarvan 1.600 m2 bouwkavel, rust géén zogenaamde EHS-label (Ecologische Hoofdstructuur); de resterende 4.150 m2 hebben wel het EHS-label.

2.2.

Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport), opgemaakt op 30 augustus 2013 door [C], gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 is bepaald op € 743.000.

2.3.

De heer [B], gediplomeerd WOZ-taxateur, heeft op verzoek van de Heffingsambtenaar naar aanleiding van het hoger beroep een tweede taxatie verricht. De heer [B] concludeert, dat het opstellen van een nieuw taxatierapport overbodig is, omdat de rapportage van de heer [C] de beschikte waarde kan onderbouwen.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft de vastgestelde waarde, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot € 510.000, indien uitgegaan wordt van de waardepeildatum van 1 januari 2011, dan wel tot € 525.000, indien uitgegaan wordt van de toestandspeildatum van 1 januari 2012.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (zie Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378, “Oostflakkee”).

4.3.

Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde, die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat, waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, dat is in dit geval op 1 januari 2011.

Ingevolge lid 3, onderdeel c, van het aangehaalde artikel 18, wordt echter de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar, waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de zogenaamde toestandspeildatum), indien een onroerende zaak in het kalenderjaar, voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid.

De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening gehouden met het besluit van Gedeputeerde Staten van 18 oktober 2011 om het projectgebied “De EHS (Ecologische Hoofdstructuur) in [D]” te herbegrenzen. Hierdoor is voor ongeveer de helft van de onroerende zaak, waaronder het bouwblok, de aanwijzing EHS komen te vervallen. Niet in geschil is, dat de onroerende zaak hierdoor een verandering in waarde onderging. Het Hof is daarom van oordeel dat de Heffingsambtenaar en de Rechtbank ingevolge artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ bij de waardebepaling terecht zijn uitgegaan van de toestandspeildatum van 1 januari 2012.

4.4.

Belanghebbende klaagt er over dat de beschikking niet vermeldt naar welke datum de waarde is bepaald (peildatum of toestandsdatum). Tot de gedingstukken behoort een “duplicaat” WOZ beschikking van 28 februari 2012, waarop vermeld staat, dat de WOZ beschikking afgegeven is naar de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand per
1 januari 2012. Belanghebbendes klacht mist derhalve feitelijke grondslag. Daarbij komt, dat gelet op het bepaalde in artikel 23, lid 2, van de Wet WOZ, het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid van artikel 23 van de Wet WOZ geen nietigheid van de beschikking meebrengt.

4.5.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van de referentieobjecten [b-straat] 8 te [woonplaats], [c-straat] 12 te [plaats], [d-straat] 6 te [woonplaats] en [e-straat] 15 te [woonplaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de referentieobjecten. In het taxatierapport heeft de taxateur een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. De matrix vermeldt bij het referentieobject [e-straat] 15 abusievelijk nummer 5.

4.6.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 525.000 uitgaande van de toestandsdatum
1 januari 2012 en stelt daartoe zakelijk weergegeven het volgende:

- de Heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen, die het EHS-label voor de waarde van het perceel heeft;

- gelet op de WOZ-waarden zoals deze zijn vastgesteld in voorgaande jaren, is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld;

- recreatiewoningen, die ook in het EHS gebied liggen, hebben een lagere WOZ-waarde toegekend gekregen, hoewel hun waarde in het economische verkeer is gestegen als gevolg van de wijzigingen in de EHS-labeling;

- aanpalend bosperceel (eveneens EHS-gebied) van ca. 10.000 m2, dat in 2013 is verkocht voor € 5/m2, is nooit voor de onroerende-zaakbelasting aangeslagen.

4.7.

Voor de onderbouwing van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 en toestandsdatum 1 januari 2012 heeft de Heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een viertal referentieobjecten, alle verkocht niet te ver verwijderd van de waardepeildatum. Het Hof is van oordeel dat de eerste twee objecten, [b-straat] 8 te [woonplaats] en [c-straat] 12 te [plaats], niet als zodanig bruikbaar zijn, aangezien bij beide objecten de EHS-problematiek niet speelt.

4.8.

De overige twee objecten zijn naar het oordeel van het Hof wel goed geschikt als referentiepanden. Ze zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak qua ligging: beide gelegen in het EHS gebied waarbij het referentieobject [e-straat] 15 is gelegen tegenover de onroerende zaak. Het referentieobject [d-straat] 6 is iets kleiner qua inhoud dan de onroerende zaak en [e-straat] 15 is substantieel kleiner, maar met deze verschillen is voldoende rekening gehouden door uit te gaan van een hogere waarde per m3 voor de referentiepanden.

4.9.

De stelling van belanghebbende, dat de koper van het referentieobject [e-straat] 15 een te hoge prijs heeft betaald voor het object om privéredenen (‘hij wilde landelijk wonen’), kan hem niet baten. Niet gebleken is dat de verkoop niet onder normale omstandigheden heeft plaats gevonden. Dat een koper het object graag wilde hebben vanwege de landelijke ligging, betekent juist dat sprake is van ‘de prijs welke door de meestbiedende koper’ besteed is ‘bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.

4.10.

De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de [e-straat] 15 een kleinere bouwkavel heeft dan belanghebbendes perceel. Hierdoor heeft de eigenaar van dat perceel zelfs nog minder mogelijkheden qua bebouwing dan belanghebbende. Daarnaast heeft de verkoop van de laatste twee referentiepanden plaatsgevonden vóór de wijziging van het EHS-label, waardoor naar het oordeel van het Hof gezegd kan worden dat de verkoopprijzen ná de wijziging zelfs nog hoger zouden zijn geweest.

Het taxatierapport gaat uit van een gemiddelde waarde van € 45 per m2 voor belanghebbendes grond; daarop is nog een correctie van € 25.672 toegepast voor de EHS. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar nader toegelicht, dat, gelet op de matrix, de eerste 3.300 m2 van belanghebbendes perceel gewaardeerd zullen zijn op € 100 per m2 , dat is op € 330.000. De rest (4.850 m2 ) is, na de correctie van € 25.672 voor de EHS, derhalve gewaardeerd op (€ 366.750 -/- € 330.000 -/- € 25.672 =) € 11.078, dat is op ongeveer € 2,28 per m2. Gelet op de verkoopcijfers van de referentieobjecten [e-straat] 15 en [d-straat] 6, en de verkoopcijfer van het aanpalend bosperceel (tegen € 5/m2), alle eveneens gelegen in het EHS gebied, is het Hof van oordeel dat de grond van belanghebbende niet te hoog is gewaardeerd.

4.11.

Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen, dat nu het aanpalend EHS-bosperceel van 10.000 m2 vóór de verkoop niet in de onroerende zaakbelasting is aangeslagen, belanghebbendes perceel evenmin betrokken dient te worden in de WOZ-waardering, kan die stelling niet worden gevolgd. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat het aanpalende bosperceel onder de bosbouwvrijstelling viel. Niet gebleken is dat belanghebbende zijn grond bedrijfsmatig exploiteert als bedoeld in artikel 2, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ en dat hij recht heeft op bosbouwvrijstelling.

4.12.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het door hem in geding gebrachte taxatierapport, met hetgeen hij in de stukken heeft vermeld en ter zitting daaraan heeft toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar ’s Hofs oordeel is niet gebleken dat de referentieobjecten [e-straat] 15 en [d-straat] 6 op een onjuiste wijze in de matrix zijn verwerkt, noch dat de wijze waarop de waarde is vastgesteld in strijd is met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Met de verschillen tussen de twee genoemde referentieobjecten en de onroerende zaak is voldoende rekening gehouden.

4.13.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel handelt door niet in alle gevallen, waar het EHS-label is gewijzigd, uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2012. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een in zijn brief van 18 februari 2015 opgenomen tabel met daarin de WOZ-waarden voor de jaren 2009 tot en met 2012 van een aantal voormalige recreatiewoningen gelegen in de nabijheid van de onroerende zaak, waarbij ook het EHS-label is komen te vervallen. Belanghebbende stelt, dat de waarde van deze recreatiewoningen in het economische verkeer in verband daarmee is gestegen. Hij heeft echter ter staving van zijn stelling geen verkoopcijfers genoemd. De Heffingsambtenaar heeft die stelling gemotiveerd bestreden: de waarde in het economische verkeer van die recreatiewoningen is niet beïnvloed door de wijziging van het bestemmingsplan, omdat er al vóór de wijziging gewoond mocht worden. Van een opwaartse druk op de prijzen is geen sprake, aldus de Heffingsambtenaar.

4.14.

Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel. De recreatiewoningen zijn qua type niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, zodat geen sprake is van gelijke gevallen. Van schending van gelijkheidsbeginsel is dan ook geen sprake. Daarbij komt nog, dat er rond de peildatum geen verkoopcijfers van deze recreatiewoningen bekend zijn. Niet gebleken is derhalve dat de waarden van die woningen in het economische verkeer zijn gestegen.
4.15. Voor zover belanghebbende er over klaagt dat de Heffingsambtenaar hem in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de recreatiewoning [f-straat] 7 niet heeft verstrekt, terwijl belanghebbende die informatie nodig had om aan te tonen dat die recreatiewoning veel meer waard is geworden na de wijzing van het EHS-label, verwerpt het Hof die klacht. Nu de recreatiewoning [f-straat] 7 niet is verkocht rond de waardepeildatum en voorts qua inhoud en type niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak, heeft belanghebbende geen gerechtvaardigd belang bij de verkrijging van die WOZ-waarde.

4.16.

Voor zover belanghebbende onder verwijzing naar de WOZ-waarden, vastgesteld in voorgaande tijdvakken voor de onroerende zaak, stelt dat de thans aan de orde zijnde waarde dient te worden aangepast aan die WOZ-waarden, kan het Hof hem daarin evenmin volgen.
Artikel 18 van de Wet WOZ brengt in samenhang met artikel 22, lid 2, van de Wet WOZ met zich, dat ieder jaar opnieuw de WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld. Dat betekent dat de WOZ-waarden van de onroerende zaak vastgesteld per eerdere waardepeildata niet relevant zijn voor de thans in geschil zijnde waarde.

Slotsom

4.17.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.18.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.19.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

5.Beslissing

Het Hof

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 23 april 2015

door J. Swinkels, voorzitter, T.A. Gladpootjes en M.B.A. van Hout, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.