ECLI:NL:GHSHE:2014:448

• Datum uitspraak: 18 februari 2014
• Publicatiedatum: 19 februari 2014
• Zaaknummer: HD 200.101.013_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden; M.A. Wabeke
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over toepasselijkheid van artikel 3:67 lid 2 BW in een koopovereenkomst met een nader te noemen meester

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant], de eigenaar van een bedrijfspand, en [geïntimeerde], een makelaar, over de toepasselijkheid van artikel 3:67 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. [Appellant] heeft [geïntimeerde] een opdracht gegeven om het bedrijfspand te verkopen, en er zijn verschillende conceptovereenkomsten opgesteld. De kern van het geschil is of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of [geïntimeerde] als koper kan worden aangemerkt.

[Appellant] stelt dat hij op 8 juni 2009 een koopovereenkomst heeft gesloten met [geïntimeerde] voor een bedrag van € 2.600.000,-, maar dat [geïntimeerde] niet tijdig en onvoorwaardelijk de nader te noemen meester heeft genoemd, waardoor hij geacht wordt de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan. [Appellant] vordert onder andere een contractuele boete en schadevergoeding. De rechtbank heeft [appellant] echter niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen, wat hij in hoger beroep aanvecht.

Het hof overweegt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een geldige koopovereenkomst, omdat de omschrijving van de koper in de koopakte niet voldoet aan de eisen van artikel 3:67 lid 1 BW. Het hof concludeert dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de omschrijving van de koper door [appellant] was geaccepteerd, en dat [appellant] niet verplicht was om de omschrijving van de koper te accepteren.

Uiteindelijk wijst het hof de vorderingen van [appellant] af en veroordeelt hem in de kosten van het hoger beroep. Dit arrest is gewezen op 18 februari 2014 door het Gerechtshof 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.101.013/01

arrest van 18 februari 2014

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch,

tegen

[de man],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.C. van Schaick te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 19 januari 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 19 oktober 2011 tussen appellant – [appellant] – als eiser en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 230565/HA ZA 11-225)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord;

- de akte van [appellant];

- de antwoordakte van [geïntimeerde].

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1.

[appellant] heeft in zijn appeldagvaarding aangekondigd zowel te appelleren tegen het tussenvonnis van 27 april 2011 (een comparitievonnis) als tegen het eindvonnis van 19 oktober 2011. In zijn memorie van grieven heeft [appellant] zijn hoger beroep echter beperkt tot het eindvonnis van de rechtbank. Het hof zal hiervan uitgaan.

4.2.

De rechtbank heeft onder 3.1 van het eindvonnis weergegeven welke feiten tussen partijen in rechte vast staan. De feiten zijn in hoger beroep niet betwist zodat ze ook het hof tot uitgangspunt dienen. Deze feiten zijn de volgende.

[appellant] is eigenaar van een registergoed aan de [registergoed] te [vestigingsplaats] onder meer bestaande uit een bedrijfspand, hierna te noemen “het bedrijfspand”. Dit bedrijfspand staat sinds 2007 leeg en [appellant] wenst het bedrijfspand te verkopen.

[geïntimeerde] is als makelaar verbonden aan makelaarskantoor [makelaarskantoor] te [vestigingsplaats]. [appellant] heeft [makelaarskantoor] een opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het bedrijfspand. [geïntimeerde], die ook een vriendschappelijke relatie onderhield met [appellant], heeft hiertoe werkzaamheden verricht.

[appellant] en [geïntimeerde] hebben in mei en juni 2009 met elkaar gesprekken gevoerd over de koop en de ontwikkeling van het bedrijfspand door [geïntimeerde].

Omstreeks 8 juni 2009 heeft [geïntimeerde] een conceptovereenkomst, genaamd “Koopakte bedrijfs-onroerend goed” aan [appellant] doen toekomen. Als koper staat vermeld: [geïntimeerde], of nader te noemen meester. Als koopsom is opgenomen een bedrag van € 2.600.000,--. Ten aanzien van de betaling is vermeld dat 1/3 gedeelte bij levering en 2/3 gedeelte binnen 5 jaar daarna zal worden betaald. In het concept is een boetebeding opgenomen.

Op 3 juli 2009 wordt door [geïntimeerde] een tweede conceptovereenkomst per mail aan [appellant] gezonden. [geïntimeerde] schrijft in de begeleidende mail over de gewijzigde betalingsregeling, neerkomende op een betaling bij levering van 40 % vermeerderd met rente en dat hij hoopt dat [appellant] dit een redelijk voorstel vindt. Als koper staat in het concept vermeld: [B.V.] B.V., vertegenwoordigd door haar directeur [geïntimeerde], of nader te noemen meester. De bepaling over de betaling is aangepast als beschreven in de mail.

Per mail van 3 juli 2009 vraagt [appellant] aan notaris mr. [notaris] advies over de betalingsconstructie.

Op 7 juli 2009 stuurt notaris [notaris] zijn commentaar op de conceptovereenkomst aan [appellant] en [geïntimeerde].

Op 28 januari 2010 heeft notaris [notaris] op verzoek van [appellant] een conceptovereenkomst opgesteld waarbij als koper optreedt Refra Bouwontwikkeling B.V. of nader te noemen meester, waarbij de heren [ondertekenaar 1.], [ondertekenaar 2.] en [geïntimeerde] en de echtgenote van [geïntimeerde] als ondertekenaars van de overeenkomst staan vermeld. In de conceptovereenkomst staat vermeld dat [geïntimeerde] in privé borg staat voor de nakoming van de verplichtingen van koper jegens verkoper en dat de echtgenote van [geïntimeerde] hiervoor toestemming dient te verlenen.

4.3.

[appellant] stelt zich in de onderhavige procedure, kort samengevat, op het standpunt:

- dat hij met [geïntimeerde] op 8 juni 2009 een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot het bedrijfspand waarbij hij het bedrijfspand aan [geïntimeerde] of een nader te noemen meester heeft verkocht voor een koopprijs van € 2.600.000,-, e.e.a. zoals opgenomen in de conceptovereenkomst die [geïntimeerde] vlak na 8 juni 2009 opstelde;

- dat [geïntimeerde] op grond van art. 3:67 lid 1 BW niet tijdig en onvoorwaardelijk de nader te noemen meester heeft genoemd, als gevolg waarvan hij krachtens art. 3:67 lid 2 BW geacht wordt de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan;

- dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst zodat [appellant] gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden en recht heeft op betaling van contractuele boete en op schadevergoeding voor zover de uiteindelijke schade het bedrag van de boete zal overschrijden.

4.4.

[appellant] vorderde op basis hiervan in eerste aanleg (evenals thans in hoger beroep):

A. de veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag aan contractuele boete ad € 392.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 november 2010, althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

B. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenissen voortvloeiende uit de koopovereenkomst, en, voor zover en indien de toegewezen boetes uiteindelijk niet de volledige schade van [appellant] zouden dekken, [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te betalen de uiteindelijke schade die [appellant] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming door [geïntimeerde] heeft geleden en alsnog zal lijden, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, waarbij geldt dat op deze schade in mindering zal worden gebracht de contractuele boetes die de rechtbank in de onderhavige procedure zal toewijzen;

C. een bedrag ter zake buitengerechtelijke kosten van € 5.160,-, uitdrukkelijk te vermeerderen met de wettelijke rente over de ter zake van deze kosten toegewezen bedragen vanaf de 14e dag na datum van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

D. de kosten van deze procedure, uitdrukkelijk te vermeerderen met de wettelijke rente over de ter zake van deze kosten toegewezen bedragen vanaf de 14e dag na de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

4.5.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] niet als koper van het bedrijfspand is aan te merken en heeft [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen. De rechtbank heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

De grieven van [appellant] zijn gericht tegen dit oordeel van de rechtbank en tegen de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.

4.6.

Bij de beoordeling van de grieven gaat het hof er, net als de rechtbank, veronderstellenderwijs van uit dat tussen partijen op 8 juni 2009 een mondelinge overeenkomst is tot stand gekomen conform de koopakte die op of omstreeks 8 juni 2009 door [geïntimeerde] is opgesteld en aan [appellant] is toegezonden (productie 1 bij de inleidende dagvaarding). Die koopakte houdt (samengevat) in dat [appellant] als verkoper en [geïntimeerde] of een nader te noemen meester als koper een koopovereenkomst hebben gesloten inzake het bedrijfspand waarbij de koopsom is bepaald op € 2.600.000,- waarvan 1/3 deel betaald diende te worden bij het passeren van de akte van levering en 2/3 deel binnen vijf jaar, over welk verschuldigd gebleven deel van de koopsom een rente van 4,5% per jaar verschuldigd werd. Met betrekking tot de eigendomsoverdracht is in de akte bepaald dat deze zou plaatsvinden in juli 2009 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zouden komen.

4.7.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] in persoon gehouden was om de verplichtingen ingevolge voormelde koopovereenkomst na te komen. [geïntimeerde] heeft weliswaar op 3 juli 2009 een gewijzigde koopakte opgesteld en aan [appellant] toegezonden, welke wijzigingen betrekking hadden op de leveringsdatum en de betaling van de koopsom en waarin als koper werd vermeld “[B.V.] B.V. of nader te noemen meester”, maar volgens [appellant] voldoet deze aanduiding niet aan de eis voortvloeiend uit artikel 3:67 lid 1 BW dat het noemen van de naam van de volmachtgever (van [geïntimeerde]) zonder voorbehoud dient te geschieden. Het gevolg hiervan is volgens [appellant] dat [geïntimeerde] op grond van artikel 3:67 lid 2 BW geacht moet worden de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

4.8.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

[appellant] heeft terecht als uitgangspunt genomen dat in een situatie als deze, waarin een verkoper een overeenkomst sluit met een met name genoemde koper of een door deze nader te noemen meester, pas dan sprake is van het op de voet van artikel 3:67 lid 1 BW noemen van de naam van een volmachtgever, wanneer het noemen van de naam van die volmachtgever zonder voorbehoud geschiedt. Dit uitgangspunt volgt uit HR 26 mei 2000 ECLI:NL:HR:2000:AA5953.

Ook is op zichzelf juist de stelling van [appellant] dat, in het licht van de voormelde uitspraak van de Hoge Raad, met het noemen van een naam van een volmachtgever met als toevoeging “of een nader te noemen meester” niet is voldaan aan artikel 3:67 lid 1 BW. Met een dergelijke omschrijving staat voor de wederpartij immers nog steeds niet vast wie partij is bij de overeenkomst.

Dit brengt mee, dat [appellant] niet verplicht was om de omschrijving van de koper in de koopakte van 3 juli 2009 te accepteren.

Dit neemt echter niet weg, dat het hem wél vrijstond om die omschrijving te accepteren, indien hij bereid was om met die omschrijving genoegen te nemen.

[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat [appellant] met de omschrijving van de koper in de koopakte van 3 juli 2009 akkoord is gegaan, althans dat hij, op grond van de gang van zaken na de toezending van de koopakte van 3 juli 2009, er op heeft vertrouwd en heeft mogen vertrouwen dat [appellant] met de omschrijving van de koper akkoord ging.

4.9.

Voor de beoordeling van deze stelling van [geïntimeerde] zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang:

- omtrent de aangepaste koopovereenkomst van 3 juli 2009 is door [appellant] ter comparitie bij de rechtbank het volgende verklaard:
“Vanwege de onmogelijkheid om in juli 2009 af te nemen stelde de heer [geïntimeerde] voor om in december 2009 af te nemen, waarbij dan werd voorgesteld dat 40% werd aanbetaald in plaats van 1/3 deel en de rente werd betaald, zodat in totaal ongeveer 1,1 miljoen euro werd betaald. Dit voorstel is gedaan bij email van 3 juli 2009 (…). Daarachter zat de gewijzigde koopakte. Ik heb dit voorstel op 3 juli 2009 geaccepteerd.” ;

- [appellant] heeft aan notaris [notaris] advies gevraagd omtrent de in de akte van 3 juli 2009 opgenomen betalingsregeling (producties 3 en 5 bij de conclusie van antwoord);

- partijen hebben op 29 september 2009 samen een gesprek gehad met notaris [notaris] (onder meer) over de gevolgen van het feit dat een vennootschap van [geïntimeerde] als koper zou fungeren waarbij de mogelijkheid van een borgstelling door [geïntimeerde] in persoon is besproken;

- omdat de gemeente niet bereid was om mee te werken aan een bestemmingswijziging, was de door [geïntimeerde] op het perceel van het bedrijfspand beoogde woningbouw niet haalbaar. Toen eind 2009 bleek dat het realiseren van een supermarkt op het perceel wél mogelijk zou zijn, is door [appellant] onderhandeld met [geïntimeerde], [ondertekenaar 1.] en [ondertekenaar 2.] over aankoop van het bedrijfspand door de nog op te richten vennootschap Refra Bouwontwikkeling BV of een nader te noemen meester. Notaris [notaris] heeft in verband met deze transactie in opdracht van [appellant] een concept-koopovereenkomst op gesteld (productie 8 bij conclusie van antwoord) en deze op 28 januari 2010 aan partijen gezonden. Ter comparitie bij de rechtbank is hieromtrent door [appellant] verklaard:
“Het is juist dat ik met de heer [ondertekenaar 1.] heb gesproken over verkoop van een deel van het perceel, het voorste gedeelte waarop het pand staat. Er is ook overeenstemming bereikt. Niet alleen over het voorste gedeelte, maar ook over het totaal, dus ook een gedeelte dat nog door de heer [geïntimeerde] zou worden afgenomen. De opgestelde concept koopovereenkomst (zie productie 8 van de conclusie van antwoord) is door notaris [notaris] opgesteld (…)”.

4.10.

Het hof is, gelet op voormelde feiten en omstandigheden en op het feit dat door [geïntimeerde] onbetwist is gesteld dat van de zijde van [appellant] (tot aan de onderhavige procedure) nimmer bezwaren zijn aangevoerd tegen de omschrijving van de koper in de koopakte van 3 juli 2009, van oordeel dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de omschrijving van de koper in de akte van 3 juli 2009 de instemming had van [appellant].

4.11.

[appellant] voert weliswaar terecht aan dat er na de koopakte van 3 juli 2009 geen sprake is geweest van het aanwijzen van een “nader te noemen meester”, maar de gevolgen hiervan kunnen hooguit de in de akte van 3 juli 2009 genoemde vennootschap [B.V.] B.V. raken, doch niet [geïntimeerde] in persoon.

4.12.

Het hof voegt aan het bovenstaande nog toe dat de rechtbank terecht heeft overwogen, in het licht van de hiervoor onder 4.9 weergegeven feiten en omstandigheden en gelet op het feit dat [appellant] pas bij gelegenheid van de comparitie van partijen bij de rechtbank (ruim twee jaar na de akte van 3 juli 2009) voor het eerst bezwaar heeft gemaakt tegen de omschrijving van de koper in de koopakte van 3 juli 2009, dat het beroep van [appellant] op het bepaalde in artikel 3:67 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.13.

De conclusie is dat de grieven van [appellant] falen en dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn.

De rechtbank heeft [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen. Het hof zal echter, omdat de vorderingen van [appellant] ongegrond zijn, opnieuw rechtdoende deze vorderingen afwijzen.

4.14.

[appellant] heeft weliswaar bewijs van zijn stellingen aangeboden maar aangezien dat aanbod geen betrekking heeft op feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, wordt dit bewijsaanbod door het hof gepasseerd.

4.15.

De overige stellingen van partijen behoeven, in het licht van het voorgaande, geen bespreking meer.

4.16.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van de proceskostenveroordeling;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [appellant] af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.513,- voor verschotten en op € 5.842,50 voor salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en M.A. Wabeke en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 februari 2014.