Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.121.429/01
arrest van 30 september 2014
in de zaak van
1.[appellante 1] V.O.F.,gevestigd te [vestigingsplaats],
2.
[appellant 2],wonende te [woonplaats],
[appellant 2],wonende te [woonplaats],
3.
[appellante 3],wonende te [woonplaats],
[appellante 3],wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellanten],
advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,
tegen
de gemeente Deurne,
zetelende te Deurne,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de Gemeente,
advocaat: mr. G.C. Vergouwen te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 januari 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch van 16 januari 2013, gewezen tussen [appellanten] als eisers en de Gemeente als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/243904/HA ZA 12-212)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de appeldagvaarding
- de memorie van grieven met een productie
- de memorie van antwoord met een productie (procesbesluit)
- de akte van [appellanten]
- de antwoordakte van de Gemeente.
Het hof heeft arrest bepaald en doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Grief 1 is gericht tegen een volgens [appellanten] voorkomende omissie in de weergave van de vaststaande feiten. Het hof geeft hierna de voor de beslissing relevante en tussen partijen vaststaande feiten weer.
3.1.1.
[appellanten] exploiteert sinds 1974 een café (met zaal) aan de [adres 1] te [vestigingsplaats]. Boven het café is een bedrijfswoning die bewoond wordt door het echtpaar [appellante 3]. Het café met bovenwoning werd tot 15 januari 2010 gehuurd van Bavaria; sindsdien is de Gemeente eigenaar en verhuurder van het pand.
3.1.2.
Vanaf mei 2009 hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen partijen over de beëindiging/afkoop van de huurovereenkomst. [appellanten] heeft zich daarbij laten bijstaan door [adviseur] (adviseur) en [rentmeester 1], later [rentmeester 2] (rentmeesters); namens de Gemeente zijn de onderhandelingen gevoerd door de heren [ambtenaar 1] (ambtenaar) en [extern adviseur] (extern adviseur, tevens opdrachtnemer ter zake van een door de gemeente gegeven bemiddelingsopdracht).
3.1.3.
In juni 2009 vindt emailcorrespondentie plaats met betrekking tot de kosten van deskundigen (bijlage 4 inl. dgv.):
3.1.3.1. Op 2 juni 2009 mailt [adviseur] aan [extern adviseur]:
Ik kom op bureau Grontmij Houdringe die een ervaren onteigeningsdeskundige c.q. registertaxateur een rentmeester kan leveren voor deze zaak.,Men geeft als ervaringsraming op ca. 25 uur (…) Uurtarief = € 140,-- ex BTW, dus dat zou ergens rond de € 3.500,-- uitkomen. (…) Daarnaast zullen de boekhouder/accountant en ikzelf enkele uren moeten besteden voor de intake en opvolging.Ik heb hierop 2 vragen voor de gemeente.1. is men akkoord met inschakeling van voorgestelde deskundige waarbij de gemeente in alle gevallen de kosten vergoedt?2. is gemeente bereid om fam. [appellant 2] ook de kosten te vergoeden die men heeft moeten maken in kader van bestemmingsplan en overleg waar men zich geplaatst voor heeft gezien? Als het tot een minnelijke oplossing komt en het bestemmingsplantraject daarmee zou worden ondervangen zou dat fair zijn want feitelijk is het ook de gemeente die de mensen heeft geplaatst voor de situatie en kosten.
3.1.3.2. [extern adviseur] antwoordt daarop bij mail van 8 juni 2009:
1. De gemeente is bereid kosten voor deskundige bijstand op basis van uurtarifering te vergoeden, echter met een maximum van € 5.000,--. Hiertoe dient een gespecificeerde urendeclaratie ingediend te worden.2. De kosten die de familie [appellant 2] heeft gemaakt in het kader van het bestemmingsplan komen niet voor vergoeding in aanmerking. Dit mede gezien het feit dat zij bezwaar maken tegen de gemeente, wat inziens de gemeente niet nodig is.
3.1.3.3. [adviseur] reageert daarop bij mail van 19 juni 2009:
Punt 1 akkoord mits naast kosten taxateur ook uren van begeleiding van mij, vanaf gehouden opstartgesprek 25-3 + assist/aanleveren/toelichten gegevens door accountant erbij mogen horen want dat heeft niks met bestemmingsplan te maken. Met specificatie tot genoemd maximum te declareren. (…)Punt 2 snappen we vanuit gemeente maar wordt niet reëel gevonden. (…) Voor het afgesproken vrijblijvende taxatie-/onderzoektraject voor een mogelijke oplossing in der minne wil cliënt in coöperatieve zin echter geen halszaak maken van de reeds gemaakte kosten tot 25-3. Maar als het tot een onderhandeling komt zal hij ze om gemelde reden alsnog inzichtelijk maken en inbrengen.
3.1.3.4. [extern adviseur] reageert daarop bij mail van 25 juni 2009:
Ad 1 De kosten welke u noemt voor taxateur en begeleiding zijn akkoord met een maximum van € 5.000,--. (…)Ad 2: De onder 2 genoemde kosten in het kader van het bestemmingsplan zullen ongetwijfeld onderwerp van gesprek worden bij een te sluiten deal.
3.1.4.
Op basis van een door haar adviseurs uitgebrachte taxatie deed de Gemeente een bod van € 143.000,--.
In het voetspoor van de door hem benaderde adviseurs maakte [appellanten] aanspraak op een vergoeding van € 517.500,--.
In oktober 2010 vindt nader overleg plaats en [appellanten] maakt dan aanspraak op betaling van € 340.000,-- als vergoeding voor de afkoop van de huurovereenkomst. Om – aldus de Gemeente bij conclusie van antwoord sub 13, niet bestreden door [appellanten] - de impasse te doorbreken doet de burgemeester alsdan een voorstel om de schadeloosstelling te verhoren tot € 180.000,--, waarmee de burgemeester de kaders van de exploitatieopzet overschrijdt.
In het voetspoor van de door hem benaderde adviseurs maakte [appellanten] aanspraak op een vergoeding van € 517.500,--.
In oktober 2010 vindt nader overleg plaats en [appellanten] maakt dan aanspraak op betaling van € 340.000,-- als vergoeding voor de afkoop van de huurovereenkomst. Om – aldus de Gemeente bij conclusie van antwoord sub 13, niet bestreden door [appellanten] - de impasse te doorbreken doet de burgemeester alsdan een voorstel om de schadeloosstelling te verhoren tot € 180.000,--, waarmee de burgemeester de kaders van de exploitatieopzet overschrijdt.
3.1.5.
Bij brief van 10 januari 2011 heeft Gemeente [appellanten] onder meer het volgende bericht:
“Onder voorbehoud van formele instemming door het college van burgemeester en wethouders, brengen wij hierbij eeneindbod[onderstreping conform origineel; hof]
ten bedrage van € 180.000,00 uit. Voor deskundigenkosten zijn wij bereid maximaal € 5.000,00 te vergoeden. Dit in tegenstelling tot de te vergoeden deskundigenkosten volgens de normen Rijkswaterstaat die bij een dergelijke koopsom nog geen € 3.000,00 bedragen. De schadeloosstelling is verder all-in. Er resteren geen PM-posten. Helaas is gelet op de grondexploitatie en de krapte in de markt geen verdere beweging mogelijk.Het totale eindbod is naar onze mening interessant als in ogenschouw wordt genomen dat met de afkoop/beëindiging van de huur een periode van voortgezet gebruik via bruikleen ingaat. Er is dan dus geen huur meer verschuldigd. De periode van gebruik met bijbehorende kostenvergoeding zijn nader overeen te komen.Wij zijn desgewenst bereid om uit fiscale overwegingen mee te werken aan een gespreide betaling over meerdere jaren, zulks door u aan te geven.Tevens is de gemeente bereid een inspanningsverplichting op te nemen voor de vraag naar vervangende woonruimte (huur of koop) via woningbouwvereniging Bergopwaarts, waarbij door u een voorkeur is uitgesproken voor het in ontwikkeling zijnde plan “Zandbosweg”.Dit eindbod doen wij gestand tot uiterlijk 15 februari 2011. Graag vernemen wij schriftelijk of u op dit finale bod in wil gaan.”
ten bedrage van € 180.000,00 uit. Voor deskundigenkosten zijn wij bereid maximaal € 5.000,00 te vergoeden. Dit in tegenstelling tot de te vergoeden deskundigenkosten volgens de normen Rijkswaterstaat die bij een dergelijke koopsom nog geen € 3.000,00 bedragen. De schadeloosstelling is verder all-in. Er resteren geen PM-posten. Helaas is gelet op de grondexploitatie en de krapte in de markt geen verdere beweging mogelijk.Het totale eindbod is naar onze mening interessant als in ogenschouw wordt genomen dat met de afkoop/beëindiging van de huur een periode van voortgezet gebruik via bruikleen ingaat. Er is dan dus geen huur meer verschuldigd. De periode van gebruik met bijbehorende kostenvergoeding zijn nader overeen te komen.Wij zijn desgewenst bereid om uit fiscale overwegingen mee te werken aan een gespreide betaling over meerdere jaren, zulks door u aan te geven.Tevens is de gemeente bereid een inspanningsverplichting op te nemen voor de vraag naar vervangende woonruimte (huur of koop) via woningbouwvereniging Bergopwaarts, waarbij door u een voorkeur is uitgesproken voor het in ontwikkeling zijnde plan “Zandbosweg”.Dit eindbod doen wij gestand tot uiterlijk 15 februari 2011. Graag vernemen wij schriftelijk of u op dit finale bod in wil gaan.”
3.1.6.
Bij brief van 14 februari 2011 heeft [adviseur] geantwoord, dat het bedrag van € 180.000,-- werd aanvaard. Inzake de deskundigenkosten schreef hij:
“de toegezegde vergoeding voor deskundigenkosten ad € 5.000,-- is beslist te weinig om de reëel gemaakte kosten te dekken, veroorzaakt door de planontwikkeling van de gemeente vooruitlopend op een passende regeling met cliënten. (…)”
3.1.7.
Na een toelichting op de gemaakte kosten sluit hij dit onderdeel van de brief af met het volgende:
“Namens cliënten meen ik op basis van het voorgaande een fair en voor de gemeente aantrekkelijk tegenvoorstel te doen met een bedrag van € 15.000,-- voor afkoop van alle deskundigenkosten.”
3.1.8.
Op 18 februari 2011 heeft de Gemeente een brief opgesteld, bedoeld om te worden verzonden aan [appellanten]. Bij conclusie van antwoord ging de Gemeente ervan uit dat deze ook was verzonden maar bij memorie van antwoord stelde de Gemeente dat niet met zekerheid nagegaan is kunnen worden of die brief inderdaad is verzonden.
3.1.9.
Op 23 februari 2011 heeft de Gemeente aan [adviseur] een emailbericht gezonden met de volgende inhoud:
“In de loop van januari is door de gemeente een schriftelijk eindbod gedaan, met het verzoek daarop te reageren.Uit je namens cliënt ingediende reactie blijkt dat niet wordt ingestemd met het gedane eindbod. Immers, wat betreft de deskundigenkosten is de reactie/ tegenvoorstel het drievoudige van hetgeen is aangeboden. Na en in overleg met de portefeuillehouder zal het college van burgemeesters en wethouders worden gevraagd terzake een besluit te nemen.”
3.1.10.
[adviseur] heeft op 24 februari 2011 op deze mail gereageerd.
3.1.11.
Op 3 mei 2011 heeft een bespreking plaats gevonden tussen het echtpaar [appellante 3], [adviseur], [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] (eveneens werkzaam bij de Gemeente). Daarvan is een besprekingsverslag opgemaakt.
Dit besprekingsverslag luidt onder meer als volgt.
Dit besprekingsverslag luidt onder meer als volgt.
“De heer [ambtenaar 1] geeft aan dat het bod dat de gemeente heeft gedaan onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders is uitgebracht. De mededeling van de familie dat men het niet eens is met de geboden vergoeding voor deskundigen vat de gemeente op als een afwijzing van het aanbod.De heer [adviseur] geeft aan dat de familie [appellant 2] inmiddels akkoord kan gaan met het tussenbod wat de heer [ambtenaar 1] heeft gedaan om te middelen en uit te gaan van € 10.000,-- vergoeding kosten deskundige.De heer [ambtenaar 2] geeft aan dat hij uit een mailwisseling van de heer [adviseur] met de heer [ambtenaar 1] opmaakt dat de familie [appellant 2] ook instemt met het oorspronkelijke bod van de gemeente, maar zich dan het recht voorbehoudt om de raad te informeren van de in hun ogen niet fatsoenlijke afhandeling van de verwerving. De heer en mevrouw [appellant 2] en de heer [adviseur] bevestigen wat de heer [ambtenaar 2] aangeeft.De heer [ambtenaar 2] spreekt met de heer en mevrouw [appellant 2] en de heer [adviseur] af dat hij het collega verslag doet van de gang van zaken omtrent de verwerving en de standpunten van de familie [appellant 2]. Hij geeft aan aan te sturen op duidelijkheid, welke duidelijkheid dan ook.”
3.1.12.
Bij brief van 16 mei 2011 heeft [adviseur] op dit verslag gereageerd. Punt 2 van de reactie luidt als volgt.
“Enkel het punt van de deskundigenkosten was nog ter afronding, waarbij de familie [appellant 2] heeft gevraagd om alle gemaakte kosten vergoed te krijgen, waar men vanaf het begin van uitgegaan is. Bij het gesprek is nog eens bevestigd dat men zich kan schikken met maximaal € 10.000,-- volgens het tussenbod van de gemeente als de gemeente nu toch niet alle kosten wil vergoeden. Als het college dat onverhoopt niet goedkeurt is de deal die op de hoofdzaak werd bevestigd af te werken op de aangeboden € 5.000,--. Omdat die niet fair werd gevonden behouden cliënten zich dan het recht voor om over die vergoeding nog een verzoek aan de raad te doen aan de hand van een verslag van het hele traject waarin men voor hogere kosten is komen te staan dan de gemeente wil vergoeden. Bij goedkeuring van het bedrag van € 10.000,-- is dit verder niet aan de orde.”
3.1.13.
Bij brief van 25 augustus 2011 (conclusie van antwoord, productie 7) heeft het college van burgemeester en wethouders van Gemeente [appellanten] (definitief) bericht, dat de onderhandelingen zijn geëindigd en geen wilsovereenstemming is bereikt. In de brief staat voor zover thans van belang:
“(…) Door uw adviseur is verzocht om opnieuw aan de orde te stellen de afkoop van huurrechten. Op zijn verzoek delen wij u hierbij nogmaals mede, dat wij hebben geconstateerd, dat u met ons eindbod van 10 januari 2011 niet heeft ingestemd.In ons eindbod van 10 januari 2011 hebben wij nadrukkelijk aangegeven dat het daarbij een finaal aanbod betrof, welke wij tot uiterlijk 15 februari 2011 gestand zouden doen. Daarmee moet het voor u duidelijk zijn geweest dat met dit eindbod het onderhandelingstraject definitief afgesloten werd en dat bij het niet aanvaarden van dit eindaanbod geen overeenstemming tot stand zou komen.Namens u heeft uw adviseur de heer [adviseur] bij schrijven van 14 februari 2011 dit uitdrukkelijke eindaanbod van 10 januari 2011 niet aanvaard en een nieuw traject voor de verhoging van een eerder door ons als uiterste maximale vergoeding voor kosten van een deskundige ingezet. Aan zowel u als uw adviseur was bekend, dat de maximale hoogte voor vergoeding van de kosten van een deskundige door ons was gesteld op € 5.000,00 en dat dit niet meer onderhandelbaar was. (…)In het licht van de eerdere toezegging tot een maximale vergoeding voor deskundigenkosten van € 5.000,-- moet het voldoende duidelijk zijn geweest, dat de vergoeding van deskundigenkosten voor ons geen ondergeschikt punt betrof.U en uw adviseur wisten dat de gemeente geen hogere vergoeding dan € 5.000,00 accepteerde. Door desondanks dit als tegenbod in te brengen, werd op een wezenlijk punt afgeweken van hetgeen uitdrukkelijk steeds door de gemeente als uitgangspunt is overgebracht. (…)Wij zullen de eerder aangehaalde toezegging – om € 5.000,00 voor deskundigenkosten te vergoeden – nakomen. (…)”
3.2.
Vervolgens heeft [appellanten] de Gemeente in rechte betrokken.
3.2.1.
[appellanten] vorderde in eerste aanleg:
primair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken, een gebod om de onderhandelingen te hervatten en een overeenkomst te sluiten op basis van de in het petitum in de dagvaarding nader gespecificeerde uitgangspunten, alsmede veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van schade;
subsidiair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken en veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de daardoor ontstane schade;
meer subsidiair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken en veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door [appellanten] gemaakte kosten ad € 17.499,87, met rente;
alles met kostenveroordeling.
primair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken, een gebod om de onderhandelingen te hervatten en een overeenkomst te sluiten op basis van de in het petitum in de dagvaarding nader gespecificeerde uitgangspunten, alsmede veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van schade;
subsidiair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken en veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de daardoor ontstane schade;
meer subsidiair, een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken en veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door [appellanten] gemaakte kosten ad € 17.499,87, met rente;
alles met kostenveroordeling.
3.2.2.
De Gemeente heeft verweer gevoerd.
3.2.3.
Volgens de rechtbank was duidelijk dat er sprake was van een eindbod dat niet is aanvaard.
Van het afbreken van de onderhandelingen door de Gemeente is geen sprake. Het tegenvoorstel van [appellanten] inzake de hoogte van de deskundigenkosten kon niet als een ondergeschikt punt in de zin van artikel 6:225 lid 2 BW worden aangemerkt, nu het niet ging om een afwijking van het aanbod waarvan [appellanten] redelijkerwijs mocht veronderstellen dat Gemeente daar geen bezwaar tegen zou hebben. De stelling van [appellanten] dat de Gemeente gehouden was tot door onderhandelen over de deskundigenkosten daar over de niet ondergeschikte punten volledige overeenstemming was bereikt, wordt verworpen.
Uit de uit het gespreksverslag d.d. 3 mei 2011 blijkende omstandigheid dat de onderhandelingen na de verwerping van het aanbod nog zijn voortgezet volgt niet dat [appellanten] daaraan het gerechtvaardigde vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat er alsnog een overeenkomst tot stand zou komen. Uit het gespreksverslag blijkt, dat [ambtenaar 1] zijdens Gemeente heeft voorgesteld om de vergoeding voor deskundigenkosten te bepalen op € 10.000,00. [appellanten] heeft dat voorstel aanvaard. [ambtenaar 1] heeft het voorstel echter onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders gedaan, welke instemming niet is verkregen. Reeds daarom mocht [appellanten] er niet op vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Voorts blijkt uit het verslag dat [appellanten] - voor het geval het voorstel om € 10.000,00 te vergoeden niet geaccepteerd zou worden door het college – alsnog wenste in te stemmen met een vergoeding van € 5.000,00 onder voorbehoud van het recht om de gemeenteraad te informeren over de in haar ogen niet fatsoenlijke afhandeling van de zaak, maar [appellanten] had geen feiten gesteld die de conclusie konden dragen dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Gemeente daarmee akkoord zou gaan. Dat [appellanten] net als iedereen het recht heeft de gemeenteraad te benaderen, is daartoe niet genoeg.
Van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door Gemeente was dus geen sprake, zodat reeds daarom de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking kwamen.
Aldus de rechtbank.
Van het afbreken van de onderhandelingen door de Gemeente is geen sprake. Het tegenvoorstel van [appellanten] inzake de hoogte van de deskundigenkosten kon niet als een ondergeschikt punt in de zin van artikel 6:225 lid 2 BW worden aangemerkt, nu het niet ging om een afwijking van het aanbod waarvan [appellanten] redelijkerwijs mocht veronderstellen dat Gemeente daar geen bezwaar tegen zou hebben. De stelling van [appellanten] dat de Gemeente gehouden was tot door onderhandelen over de deskundigenkosten daar over de niet ondergeschikte punten volledige overeenstemming was bereikt, wordt verworpen.
Uit de uit het gespreksverslag d.d. 3 mei 2011 blijkende omstandigheid dat de onderhandelingen na de verwerping van het aanbod nog zijn voortgezet volgt niet dat [appellanten] daaraan het gerechtvaardigde vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat er alsnog een overeenkomst tot stand zou komen. Uit het gespreksverslag blijkt, dat [ambtenaar 1] zijdens Gemeente heeft voorgesteld om de vergoeding voor deskundigenkosten te bepalen op € 10.000,00. [appellanten] heeft dat voorstel aanvaard. [ambtenaar 1] heeft het voorstel echter onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders gedaan, welke instemming niet is verkregen. Reeds daarom mocht [appellanten] er niet op vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Voorts blijkt uit het verslag dat [appellanten] - voor het geval het voorstel om € 10.000,00 te vergoeden niet geaccepteerd zou worden door het college – alsnog wenste in te stemmen met een vergoeding van € 5.000,00 onder voorbehoud van het recht om de gemeenteraad te informeren over de in haar ogen niet fatsoenlijke afhandeling van de zaak, maar [appellanten] had geen feiten gesteld die de conclusie konden dragen dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Gemeente daarmee akkoord zou gaan. Dat [appellanten] net als iedereen het recht heeft de gemeenteraad te benaderen, is daartoe niet genoeg.
Van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door Gemeente was dus geen sprake, zodat reeds daarom de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking kwamen.
Aldus de rechtbank.
3.3.
De grieven
3.3.1.
De rechtbank heeft de maatstaf uit het arrest CBB/JPO (12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337) gehanteerd. Volgens [appellanten] behoeft deze maatstaf, althans in dit geval, verfijning; dit vormt het onderwerp van grief 2.
3.3.2.
Grief 3 is gericht tegen de overwegingen van de rechtbank welke inhouden dat er sprake was van een eindbod, hetgeen ook aan [appellanten] duidelijk moet zijn geweest. Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat er geen sprake zou zijn van het afbreken van onderhandelingen. Daarbij speelt de omstandigheid dat nadien nog is door onderhandeld een rol, evenals de omstandigheid dat het bod was gedaan onder voorbehoud van B&W. Voorts dient de specifieke positie van de Gemeente als overheidsorgaan daarbij te worden gewogen.
3.3.3.
Grief 4 heeft betrekking op de vraag of het bij de (hoogte van de) deskundigenkosten al dan niet ging om een ondergeschikt punt.
3.3.4.
Grief 5 heeft betrekking op de voortgezette onderhandelingen.
3.3.5.
Grief 6 heeft betrekking op het oordeel dat er geen sprake was van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. Grief 7 is een verzamelgrief.
3.4.
Grief 3:
3.4.1.
In de memorie van antwoord sub 32 tot en met 35 schetst de Gemeente het wettelijk kader inzake aanbod en aanvaarding. Ofschoon niet onjuist, is dit niet geheel compleet. Immers, het gehele leerstuk van de afgebroken onderhandelingen (zoals dat reeds voor de totstandkoming van het huidige BW werd ontwikkeld) heeft niet geleid tot daarop gerichte wetsartikelen, doch wordt, als voorheen, gebaseerd op (thans) art. 6:162 BW. De in dat kader ontwikkelde regelingen staan naast de regelingen betreffende aanbod en aanvaarding en vormen daarop een aanvulling.
3.4.2.
De wettelijke terminologie kent ook geen “finaal bod” of “eindbod”; elk bod, of dat nu een aanvankelijk bod, een tussentijds bod of een eindbod is, is een aanbod in de zin van de wet. In het kader van de vraag of onderhandelingen nog afgebroken kunnen worden vervult een als zodanig kenbaar gemaakt eindbod vaak wel een belangrijke rol, omdat met het uitbrengen van een als zodanig kenbaar eindbod de zaak op scherp wordt gesteld, daar in dat geval de wederpartij erop bedacht kan zijn dat een verwerping ertoe leidt dat de onderhandelingen worden gestaakt.
3.4.3.
Of de stellingname van de Gemeente aangaande het vergoeden van de deskundigenkosten nu redelijk was of niet: duidelijk moet zijn geweest voor [appellanten], dat de Gemeente niet verder wilde gaan dan € 5.000,--.
3.4.4.
Dit alles kan voor [appellanten] ook niet als een grote verrassing zijn gekomen. Reeds in oktober 2010 hadden partijen immers over deze zaak gesproken en had de burgemeester – daarbij nog wel de kaders van de exploitatieopzet overschrijdend – een voorstel gedaan om € 37.000,-- meer te betalen dan eerst was aangeboden (€ 143.000,--) zodat het bedrag op € 180.000,-- uit kwam. Anders gezegd: de Gemeente had dus reeds “haar nek uitgestoken”. Eerder had de Gemeente toegezegd maximaal € 5.000,-- aan deskundigenkosten te zullen vergoeden. Nergens blijkt uit dat de Gemeente had toegezegd de volledige deskundigenkosten te vergoeden, dan wel (bij monde van een tot het doen van toezeggingen bevoegd persoon) aan [appellanten] had laten weten dat een hogere vergoeding voor die deskundigenkosten bespreekbaar zouden zijn.
3.4.5.
Bij de brief van 14 februari 2011 “aanvaardde” [appellanten] de voorgestelde vergoeding € 180.000,-- - de brief wordt door haar gepresenteerd als “aanvaarding” van het voorstel van de Gemeente, zij het met een tegenvoorstel op een onderdeel – doch verwierp het aanbod om € 5.000,-- voor deskundigenkosten te vergoeden. Dat kan niet als een aanvaarding, of een aanvaarding met afwijking op slechts ondergeschikte onderdelen, worden aangemerkt (zie hierna bij grief 4), en geldt dus als een verwerping. Daags daarna verliep de termijn welke de Gemeente had gesteld. De situatie dat het aanbod later alsnog binnen de gestandshoudingstermijn gaaf is aanvaard doet zich niet voor; er is trouwens überhaupt in geen enkel stadium sprake geweest van een gave aanvaarding alsnog.
3.4.6.
Grief 3 faalt in zoverre dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat met de afwijkende “aanvaarding” en daarmee dus impliciete verwerping van het eindbod van 10 januari 2011 geen overeenkomst tot stand was gekomen.
3.4.7.
Grief 3 stelt voorts aan de orde dat de onderhandelingen, anders dan de rechtbank overwoog, niet afgebroken waren.
Het hof is het daarmee eens. Ook al gold het doen van een tegenvoorstel door [appellanten] als een verwerping van het eindbod van de Gemeente, duidelijk was dat in de visie van [appellanten] de onderhandelingen nog gaande waren, juist nu [appellanten] het eindbod niet zonder meer verwierp, doch een tegenbod deed. De Gemeente wilde echter niet verder en maakte dat kenbaar en dat kan als het afbreken van onderhandelingen worden aangemerkt. Tot een vernietiging leidt dat niet omdat het gaat om de vraag of de Gemeente mocht afbreken; dat is onderwerp van grief 6.
Het hof is het daarmee eens. Ook al gold het doen van een tegenvoorstel door [appellanten] als een verwerping van het eindbod van de Gemeente, duidelijk was dat in de visie van [appellanten] de onderhandelingen nog gaande waren, juist nu [appellanten] het eindbod niet zonder meer verwierp, doch een tegenbod deed. De Gemeente wilde echter niet verder en maakte dat kenbaar en dat kan als het afbreken van onderhandelingen worden aangemerkt. Tot een vernietiging leidt dat niet omdat het gaat om de vraag of de Gemeente mocht afbreken; dat is onderwerp van grief 6.
3.4.8.
De in de toelichting bij grief 3 aan de orde gestelde kwestie, samenhangende met de na 14 februari 2011 voortgezette onderhandelingen, komen aan de orde bij grief 5 terwijl de kwestie van de positie van de Gemeente als element bij de afweging, het gegeven dat er sprake was van een bestemmingsplanwijziging en de vraag of er een voornemen tot onteigening bestond besproken zullen worden in het kader van grief 6.
3.5.
Grief 4:
3.5.1.
Het ging bij het voorgaande niet om ondergeschikte punten. [appellanten] maakte aanspraak op het drievoudige van waar de Gemeente tot bereid was. Zij hanteerde voorts zelf de uitdrukking “tegenvoorstel”. Het ging hierbij niet om een ondergeschikt punt als bedoeld in art. 6:225 lid 2 BW. Grief 4 faalt.
3.6.
Grief 5:
3.6.1.
Wat de na 14 februari 2011 voortgezette onderhandelingen betreft: De rechtbank overwoog in r.o. 4.4 dat uit het gespreksverslag van 3 mei 2011 zou blijken dat [ambtenaar 1] zijdens de Gemeente heeft voorgesteld om de vergoeding voor de deskundigenkosten te bepalen op € 10.000,-- en dat [appellanten] dat voorstel had aanvaard.
Het hof leest echter in het besprekingsverslag niet veel meer dan dat [ambtenaar 1] het verzoek om alsnog € 10.000,-- te vergoeden wel aan het college van B&W wilde voorleggen, eventueel met zijn positief advies. Hoe dit ook zij, een en ander was afhankelijk van de goedkeuring van B&W.
Het hof leest echter in het besprekingsverslag niet veel meer dan dat [ambtenaar 1] het verzoek om alsnog € 10.000,-- te vergoeden wel aan het college van B&W wilde voorleggen, eventueel met zijn positief advies. Hoe dit ook zij, een en ander was afhankelijk van de goedkeuring van B&W.
3.6.2.
Dat voorstellen door ambtenaren altijd worden gedaan onder het voorbehoud van goedkeuring door het bevoegde orgaan, te weten het college van burgemeesters en wethouders, kan als algemeen bekend worden verondersteld.
Dat geldt temeer in een situatie waarin tijdens een bespreking, zonder dat enige ruggespraak heeft plaats gevonden, onder voorbehoud een voorzichtige toezegging (zoals die van [ambtenaar 1]) wordt gedaan. Op geen enkele wijze heeft [appellanten] daaruit kunnen en mogen afleiden dat hij erop kon vertrouwen dat het tot € 10.000,-- verhoogde (vanuit de optiek van [appellanten] bezien: verlaagde) bedrag zou worden vergoed.
Mitsdien faalt grief 5.
Dat geldt temeer in een situatie waarin tijdens een bespreking, zonder dat enige ruggespraak heeft plaats gevonden, onder voorbehoud een voorzichtige toezegging (zoals die van [ambtenaar 1]) wordt gedaan. Op geen enkele wijze heeft [appellanten] daaruit kunnen en mogen afleiden dat hij erop kon vertrouwen dat het tot € 10.000,-- verhoogde (vanuit de optiek van [appellanten] bezien: verlaagde) bedrag zou worden vergoed.
Mitsdien faalt grief 5.
3.7.
Grieven 2 en 6:
3.7.1.
Uitgangspunt is dat het de Gemeente vrij stond de verdere (kennelijk, naar blijkt uit de brief van 14 februari 2011, door [appellanten] gewenste) voortzetting van de onderhandelingen niet te vervolgen, doch deze op dat moment af te breken. In het reeds genoemde arrest CBB/JPO overwoog de Hoge Raad als volgt:
3.6.
Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – * vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst ** of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6.
In de op voorgaande rechtsoverweging volgende r.o. 3.7 kwalificeert de Hoge Raad de in 3.6 vermelde maatstaf als een
“strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf”.
“strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf”.
3.7.2.
Het hof heeft in voorgaand citaat de symbolen * en ** toegevoegd.
[appellanten] verdedigt dat de formule uit dit arrest – in elk geval in dit concrete geval – verfijning behoeft, aldus dat ter plaatse van * wordt ingelast: “in beginsel” en dat ter plaatse van ** wordt ingelast: “de beginselen van behoorlijk bestuur, de wet (zoals bijv. de Onteigeningswet”.
[appellanten] verdedigt dat de formule uit dit arrest – in elk geval in dit concrete geval – verfijning behoeft, aldus dat ter plaatse van * wordt ingelast: “in beginsel” en dat ter plaatse van ** wordt ingelast: “de beginselen van behoorlijk bestuur, de wet (zoals bijv. de Onteigeningswet”.
3.8.
Naar ’s hofs oordeel voegen deze voorgestelde verfijningen niets toe aan hetgeen reeds in de door de Hoge Raad geformuleerde overwegingen besloten ligt. Voorts zijn geen toevoegingen noodzakelijk nu reeds geldt dat de overheid ook bij privaatrechtelijk handelen gebonden is aan geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Het hof zal in dit geval het handelen van de gemeente ook beoordelen aan de hand van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Grief 2 faalt.
3.9.
De situatie dat [appellanten] erop mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen doet zich niet voor. Immers, met de brief van 10 januari 2011 heeft de Gemeente op niet mis te verstane wijze aangegeven wat voor haar maximaal aanvaardbaar zou zijn, en daarbij een termijn gesteld. Daarmee waren de kaders duidelijk geschetst. Al helemaal kan niet worden gesteld dat voor zover bij [appellanten] de verwachting leefde dat het wel tot een overeenstemming zou komen, die verwachting viel te herleiden tot uitlatingen van de Gemeente. Herhaald zij dat ook na 14 februari 2011 – daargelaten of dat nog mogelijk zou zijn geweest – nimmer de situatie is ingetreden waarin [appellanten] alsnog gaaf, onvoorwaardelijk en zonder enig voorbehoud met het eindbod heeft ingestemd.
3.10.
In zoverre faalt grief 6.
3.10.1.
Mede in het kader van grief 6 dient het hof nog aandacht te besteden aan de stellingen van [appellanten], inhoudende dat de Gemeente de beginselen van behoorlijk bestuur – het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel – heeft geschonden, hetgeen alle omstandigheden zijn in de zin als bedoeld in r.o. 3.6 van het arrest CBB/JPO, ertoe leidende dat het in dit geval de Gemeente níet vrij stond de onderhandelingen af te breken. Voorts dient het hof aandacht te besteden aan de stelling van [appellanten] dat de onderhandelingen, bezien vanuit haar positie, niet werden gevoerd op basis van vrijwilligheid, maar werden gevoerd in een dwangsituatie vooruitlopende op een mogelijke onteigening.
3.10.2.
Het hof stelt voorop dat van een voorgenomen onteigening niet is gebleken.
Overigens geldt zelfs in dat geval dat er diverse fasen zijn waarin partijen alsnog op rechtsgeldige wijze in minnelijk overleg tot overeenkomsten kunnen komen, welke alsdan volkomen rechtsgeldig zijn onverminderd het gegeven dat deze werden gevoerd tegen een op de achtergrond dreigende onteigening.
Dat in dergelijke en andere gevallen er situaties kunnen zijn waarin een van de onderhandelende partijen, door de druk van omstandigheden, zich niet geheel en al vrij voelt in het bepalen van zijn positie, leidt er niet toe dat die onderhandelingen niet geldig zouden kunnen worden gevoerd. Wel dient ervoor gewaakt te worden dat de wederpartij geen misbruik van die omstandigheden maakt. Gesteld noch gebleken is dat die situatie zich voordoet. Gesteld noch gebleken is, bijvoorbeeld, dat de door de Gemeente laatstelijk aangeboden € 180.000,-- niet reëel zou zijn.
Overigens geldt zelfs in dat geval dat er diverse fasen zijn waarin partijen alsnog op rechtsgeldige wijze in minnelijk overleg tot overeenkomsten kunnen komen, welke alsdan volkomen rechtsgeldig zijn onverminderd het gegeven dat deze werden gevoerd tegen een op de achtergrond dreigende onteigening.
Dat in dergelijke en andere gevallen er situaties kunnen zijn waarin een van de onderhandelende partijen, door de druk van omstandigheden, zich niet geheel en al vrij voelt in het bepalen van zijn positie, leidt er niet toe dat die onderhandelingen niet geldig zouden kunnen worden gevoerd. Wel dient ervoor gewaakt te worden dat de wederpartij geen misbruik van die omstandigheden maakt. Gesteld noch gebleken is dat die situatie zich voordoet. Gesteld noch gebleken is, bijvoorbeeld, dat de door de Gemeente laatstelijk aangeboden € 180.000,-- niet reëel zou zijn.
3.10.3.
Het gelijkheidsbeginsel:
Volgens [appellanten] heeft de Gemeente in andere vergelijkbare gevallen (veel) meer voor deskundigenkosten vergoed. De Gemeente heeft dat gemotiveerd bestreden. Zij heeft in dat verband vier andere transacties genoemd. Twee daarvan betroffen NS Vastgoed en Bavaria; deze hebben geen enkele vergoeding ontvangen. De heer G, die zijn pand voor € 675.000,-- verkocht, ontving € 2.000,--, veel minder dus dan [appellanten], bij een veel hogere prijs.
De heer Z, verkocht zijn pand voor € 535.000,-- en ontving € 8.951,--.
Dat is verhoudingsgewijs veel minder dan [appellanten], die bij een laatstelijk aangeboden vergoeding van € 180.000,-- in hoofdsom, een vergoeding voor deskundigenkosten zou ontvangen van € 5.000,--.
Andere gegevens waaruit zou kunnen blijken dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden zijn door [appellanten] niet gesteld. Het bewijsaanbod van [appellanten] op dat onderdeel is onvoldoende onderbouwd, nu dit niet is gericht op voldoende concrete voor bewijs vatbare feiten.
Volgens [appellanten] heeft de Gemeente in andere vergelijkbare gevallen (veel) meer voor deskundigenkosten vergoed. De Gemeente heeft dat gemotiveerd bestreden. Zij heeft in dat verband vier andere transacties genoemd. Twee daarvan betroffen NS Vastgoed en Bavaria; deze hebben geen enkele vergoeding ontvangen. De heer G, die zijn pand voor € 675.000,-- verkocht, ontving € 2.000,--, veel minder dus dan [appellanten], bij een veel hogere prijs.
De heer Z, verkocht zijn pand voor € 535.000,-- en ontving € 8.951,--.
Dat is verhoudingsgewijs veel minder dan [appellanten], die bij een laatstelijk aangeboden vergoeding van € 180.000,-- in hoofdsom, een vergoeding voor deskundigenkosten zou ontvangen van € 5.000,--.
Andere gegevens waaruit zou kunnen blijken dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden zijn door [appellanten] niet gesteld. Het bewijsaanbod van [appellanten] op dat onderdeel is onvoldoende onderbouwd, nu dit niet is gericht op voldoende concrete voor bewijs vatbare feiten.
3.10.4.
Het motiveringsbeginsel:
Volgens [appellanten] heeft de Gemeente onvoldoende gemotiveerd waarom zij voor de deskundigenkosten niet meer dan € 5.000,-- wilde vergoeden en in dat verband wijst [appellanten] andermaal naar de heer Z.
Naar ’s hofs oordeel heeft de Gemeente voldoende inzichtelijk gemaakt waarom zij, aanhakende bij de berekeningsmethode van Rijkswaterstaat welke uit zou komen op omstreeks € 3.000,--, bij de te verwachten opbrengst ten hoogste € 5.000,-- zou willen vergoeden. Voorts blijkt nergens uit dat de Gemeente zich ooit tegenover [appellanten] heeft uitgelaten in die zin dat deze erop mocht vertrouwen dat de door haar voor deskundigen te maken kosten integraal of substantieel, althans voor enig boven de € 5.000,-- uitstijgend bedrag, zouden worden vergoed.
Volgens [appellanten] heeft de Gemeente onvoldoende gemotiveerd waarom zij voor de deskundigenkosten niet meer dan € 5.000,-- wilde vergoeden en in dat verband wijst [appellanten] andermaal naar de heer Z.
Naar ’s hofs oordeel heeft de Gemeente voldoende inzichtelijk gemaakt waarom zij, aanhakende bij de berekeningsmethode van Rijkswaterstaat welke uit zou komen op omstreeks € 3.000,--, bij de te verwachten opbrengst ten hoogste € 5.000,-- zou willen vergoeden. Voorts blijkt nergens uit dat de Gemeente zich ooit tegenover [appellanten] heeft uitgelaten in die zin dat deze erop mocht vertrouwen dat de door haar voor deskundigen te maken kosten integraal of substantieel, althans voor enig boven de € 5.000,-- uitstijgend bedrag, zouden worden vergoed.
3.10.5.
Het zorgvuldigheidsbeginsel:
Volgens [appellanten] zou de Gemeente gehouden te zijn de kosten van deskundigen te vergoeden overeenkomstig art. 50 van de Onteigeningswet. Door dat niet te doen, en haar afwijking daarvan niet te motiveren, heeft de Gemeente volgens [appellanten] het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. Voorts heeft de Gemeente met de emailcorrespondentie van juni 2009 de indruk gewekt dat dit bedrag nog onderhandelbaar was.
Het hof is van oordeel dat uit de emailcorrespondentie van juni 2009 niet anders valt af te leiden dat de Gemeente bereid was om voor taxatie en begeleiding ten hoogste € 5.000,-- te vergoeden. Voor het overige heeft de Gemeente telkens de boot afgehouden. Onderdeel 2 van de email van 25 juni 2009 houdt geen enkele concrete toezegging is en in feite slechts een algemene opmerking inhoudende dat dit ongetwijfeld door een van partijen bij de onderhandelingen aan de orde gesteld zou worden. Uiteindelijk kwam het erop neer wat de ene partij minimaal wilde hebben en wat de andere partij maximaal wilde vergoeden. Daarover is geen overeenstemming bereikt. Uit de mail van 25 juni 2009 viel in geen geval af te leiden dat [appellanten] erop mocht rekenen dat bovenop het totaal van de hoofdsom ad € 180.000,-- plus € 5.000,-- voor de deskundigenoosten nog over enig additioneel bedrag viel te onderhandelen.
Van een onteigening of voorgenomen onteigening was nog geen sprake. Mitsdien was ook art. 50 van die Wet niet aan de orde.
Mitsdien is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel niet gebleken.
Grief 6 faalt dus ook voor het overige.
Volgens [appellanten] zou de Gemeente gehouden te zijn de kosten van deskundigen te vergoeden overeenkomstig art. 50 van de Onteigeningswet. Door dat niet te doen, en haar afwijking daarvan niet te motiveren, heeft de Gemeente volgens [appellanten] het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. Voorts heeft de Gemeente met de emailcorrespondentie van juni 2009 de indruk gewekt dat dit bedrag nog onderhandelbaar was.
Het hof is van oordeel dat uit de emailcorrespondentie van juni 2009 niet anders valt af te leiden dat de Gemeente bereid was om voor taxatie en begeleiding ten hoogste € 5.000,-- te vergoeden. Voor het overige heeft de Gemeente telkens de boot afgehouden. Onderdeel 2 van de email van 25 juni 2009 houdt geen enkele concrete toezegging is en in feite slechts een algemene opmerking inhoudende dat dit ongetwijfeld door een van partijen bij de onderhandelingen aan de orde gesteld zou worden. Uiteindelijk kwam het erop neer wat de ene partij minimaal wilde hebben en wat de andere partij maximaal wilde vergoeden. Daarover is geen overeenstemming bereikt. Uit de mail van 25 juni 2009 viel in geen geval af te leiden dat [appellanten] erop mocht rekenen dat bovenop het totaal van de hoofdsom ad € 180.000,-- plus € 5.000,-- voor de deskundigenoosten nog over enig additioneel bedrag viel te onderhandelen.
Van een onteigening of voorgenomen onteigening was nog geen sprake. Mitsdien was ook art. 50 van die Wet niet aan de orde.
Mitsdien is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel niet gebleken.
Grief 6 faalt dus ook voor het overige.
3.11.
Aan grief 7 komt geen zelfstandige betekenis toe. Alle grieven falen, voor zover zij op onderdelen slagen leiden zij niet tot vernietiging van het vonnis. [appellanten] zal in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis, waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 4.961,-- aan vast recht en € 2.632,-- voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat voormelde bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, M.A. Wabeke en J.P. de Haan en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 september 2014.