3.2.Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
De heer [B], namens belanghebbende
In zijn hoger beroepschrift van 11 april 2013 heeft belanghebbende er over geklaagd dat de Rechtbank ten onrechte geen kennis heeft genomen van belanghebbendes brief van 22 maart 2013 met vier bijlagen. Desgevraagd verklaart belanghebbende dat het uitdrukkelijk niet zijn bedoeling is dat het Hof deze zaak terugwijst naar de Rechtbank vanwege een mogelijke fout in de procesvoering.
In de laatste regel van zijn pleitnota staat ten onrechte vermeld dat belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde per 1 januari 2011 terug te brengen naar € 395.000; dit moet zijn
€ 660.000.
In de uitspraak van de Rechtbank (onderdeel 2.11) staat dat voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak het beste kan worden uitgegaan van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Welnu, de WOZ-waarde van het buurpand [f-straat] 26 en 28 te [A] is door de gemeente vastgesteld op € 954.000, maar dat pand is in december 2013 verkocht voor € 428.000. Dit was weliswaar in een dalende markt en een gedwongen verkoop vanwege een faillissement, maar zelfs als te dier zake 20% bij de verkoopprijs wordt geteld, dan nog blijft die waarde ruim onder de vastgestelde WOZ-waarde.
De onroerende zaak is door belanghebbende en de heer [B] aangekocht in april 2009 voor een prijs van € 664.000. De onroerende zaak was op dat moment verhuurd aan [D] N.V., waarvan belanghebbende en de heer [B] aandeelhouders zijn. De huur van de onroerende zaak bedroeg per jaar € 62.000 en die huurprijs is na de aankoop in april 2009 hetzelfde gebleven. In al die jaren is er niets verbouwd aan het pand.
De extra grond heeft een oppervlakte van exact 1.188 m2 en niet 1.335 m2 zoals de Heffingsambtenaar meent. De extra grond heeft de heer [B] tezamen met zijn taxateur, de heer [E], ter plekke opgemeten.
Belanghebbende heeft ter zitting een “Formulier Proceskosten” overgelegd van 16 april 2014, met 3 bijlagen. Hij claimt daarin de door de Rechtbank op € 628 vastgestelde tegemoetkoming in zijn proceskosten in beroep en daarnaast zijn werkelijke proceskosten in hoger beroep tot een bedrag van in totaal € 1.746,12.
Belanghebbende verklaart desgevraagd dat het hem duidelijk is dat er normen gelden voor het toekennen van een proceskostenvergoeding en dat in het algemeen wordt volstaan met het toepassen van die normen en het op grond daarvan vaststellen van een tegemoetkoming in de kosten. Voor zijn proceskosten in hoger beroep houdt hij niettemin vast aan zijn verzoek om vergoeding van de werkelijke kosten.
de heer [E], namens belanghebbende
De door belanghebbende in zijn verweerschrift in hoger beroep van 8 juli 2013 opgenomen waardeberekening van € 659.075 is door mij opgesteld. Het betreft een door mij als taxateur gedane schatting van de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2011. De huurwaarde van de onroerende zaak resulteert conform de specificatie in mijn opstelling in een bedrag van € 65.255. Met een kapitalisatiefactor van 10,1 resulteert dit in een waarde van € 659.075. Mijn opstelling laat zien dat de werkelijk betaalde huurprijs van € 62.000 ook per 1 januari 2011 nog steeds reëel is.
Een groot deel van de bedrijfshal is hoog en niet direct bruikbaar. Een huurprijs van € 47 per m2 is daarom veel te hoog. In mijn opstelling hanteer ik daarvoor een huurprijs van € 36 per m2. De huurprijs van een kantoor is altijd hoger dan die van een kale bedrijfshal, omdat de bouw daarvan duurder is.
Een waardeberekening moet helder zijn en dat is niet het geval met de berekening van de Heffingsambtenaar. De huurprijs van het kantoor is te laag en die van de bedrijfshal te hoog. De verhoudingen in de huurprijzen per m2 zijn volkomen zoek.
De extra grond bij de onroerende zaak biedt mogelijkheden voor uitbreiding en kan ook worden verhuurd. Die grond is gedeeltelijk bestraat. De extra grond wordt daarom terecht meegenomen in de berekening van de waarde, zij het dat de Heffingsambtenaar ten onrechte rekent met een oppervlakte van 1.335 m2. Tezamen met de heer [B] heb ik de extra grond opgemeten. Dit resulteerde in een oppervlakte van exact 1.188 m2.
De onroerende zaak [g-straat] 11a betreft een veel moderner pand dan de onroerende zaak en is om die reden minder goed vergelijkbaar.
[h-straat] 20 betreft eveneens geen goed vergelijkbaar object. Het pand is veel kleiner dan de onroerende zaak en er moet nog veel aan worden gedaan. Die minpunten staan een goede vergelijking van beide objecten in de weg.
Aan de procedure in hoger beroep heb ik, inclusief de kosten voor het bijwonen van de zitting, in totaal 7,5 uren besteed. Mijn werkzaamheden verricht ik tegen een uurloon van
€ 100, zodat mijn kosten € 750 bedragen.
Namens de Heffingsambtenaar
De brief van belanghebbende van 31 maart 2014 en de daarbij overgelegde stukken geven een herhaling van zetten. De Heffingsambtenaar heeft er geen bezwaar tegen als deze stukken worden gerekend tot de stukken van het geding.
De Heffingsambtenaar persisteert bij het door hem ingenomen standpunt. Ter onderbouwing van de getaxeerde huurwaarden beroept de Heffingsambtenaar zich op de bij zijn aanvullend hoger beroepschrift van 13 juni 2013 overgelegde “Huurwaarde matrix voor taxatie alle courante niet-woningen gemeente Moerdijk” (bijlage onder 1) en “Gehanteerde marktinformatie t.b.v. de onderbouwing voor de categorie bedrijven” (bijlagen onder 2).
De door belanghebbende genoemde waardeberekening van € 659.075 is de Heffingsambtenaar niet eerder tegenkomen dan in het verweerschrift in hoger beroep van belanghebbende van 8 juli 2013. De Heffingsambtenaar vraagt zich af of dit een opstelling is van belanghebbende zelf of van zijn taxateur.
De Heffingsambtenaar heeft er geen bezwaar tegen als het ter zitting door belanghebbende overgelegde “Formulier Proceskosten” van 16 april 2014, met 3 bijlagen wordt gerekend tot de stukken van het geding. Hij stelt zich echter op het standpunt dat belanghebbende bij gegrondverklaring van zijn hoger beroep maximaal recht heeft op een tegemoetkoming in zijn proceskosten conform de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht.