Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 10/00072
Uitspraak op het hoger beroep van
de Heffingsambtenaar van de gemeente Y,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 december 2009, nummer AWB 08/1006 in het geding tussen
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 4, te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 is vastgesteld op een bedrag van € 735.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2007 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard en de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
1.3. Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 660.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en teruggave van het griffierecht gelast.
1.4. Tegen deze uitspraak van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.6. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Belanghebbende heeft op deze stukken schriftelijk gereageerd bij faxbericht met twee bijlagen van 22 maart 2011. Deze stukken zijn in afschrift verzonden aan de Heffingsambtenaar.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 25 maart 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
Ter zitting zijn de zaken onder nummers 10/00072, 10/00073, 10/00075 en 10/00076, gelijktijdig behandeld.
1.8. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting kennis genomen van de onder 1.6 genoemde schriftelijke reactie van belanghebbende van 22 maart 2011. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard geen bezwaar te hebben tegen de bij die reactie gevoegde schriftelijke verklaring van makelaar B.
1.9. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.10. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:
'2.1. De onroerende zaak is gelegen in een fort dat is gebouwd in 1881 en bekend staat als C (hierna: C). De onroerende zaak is één van de appartementen die in 2000 door middel van een grote renovatie en verbouwing in C zijn gerealiseerd.
2.2. In april 2005 heeft het kabinet haar voornemen met betrekking tot het project 'Ruimte voor de Rivier' bekendgemaakt. In juni 2006 is de Tweede Kamer akkoord gegaan met dit project. Op 19 december 2006 is ook de Eerste Kamer akkoord gegaan met de Planologische Kernbeslissing 'Ruimte voor de Rivier'. De ontpoldering van het gebied 'D', een poldergebied dat grenst aan C, is onderdeel van deze plannen. Blijkens onder meer de 'Ontwerpvisie Ontpoldering D' omvatten de plannen eveneens de aanleg van een dijk rondom C, de realisatie van een middelgrote jachthaven en de ontwikkeling van ruimte voor verblijfsrecreatie.'
In aanvulling op de door de Rechtbank vastgestelde feiten stelt het Hof op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting de volgende feiten en omstandigheden vast (waarbij het Hof de nummering van de Rechtbank vervolgt):
2.3. De onroerende zaak van belanghebbende is gelegen in de voormalige kazerne/remise en heeft een inhoud van circa 1.100 m3. Tot de onroerende zaak behoort een garage van 172 m3, geschikt voor twee auto's. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in november 2004 gekocht voor € 760.000. Overdracht vond plaats in juni 2005.
2.4. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 januari 2010 door E, Registertaxateur onroerende zaken, verbonden aan bureau F. Dit rapport is voorzien van beeldmateriaal en matrices per 1 januari 2005 en per 1 januari 2007. De matrices bevatten de gegevens zoals inhoud en waarde per m3 van alle 11 appartementen van C. Tevens zijn daarin opgenomen de transactiecijfers van drie appartementen die zijn verkocht rond de waardepeildatum 1 januari 2005, te weten A-straat 4, verkoopprijs € 760.000 (de onroerende zaak van belanghebbende); A-straat 5, verkoopprijs € 687.500; en
A-straat 9, verkoopprijs € 743.000.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt hier als waardepeildatum 1 januari 2005.
4.2. Naar het oordeel van het Hof vormt de omstandigheid dat de besluitvorming rond het project 'Ruimte voor de Rivier' in de periode tussen de waardepeildatum en de aanvang van het tijdvak 2007 verder is geconcretiseerd, een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2007 D de status van koploperproject heeft gekregen, de ontwerpvisie Ontpoldering D is gepubliceerd en ter zake een inspraakprocedure heeft plaatsgevonden, alsmede dat de Tweede en Eerste Kamer de Planologische Kernbeslissing (hierna: PKB) 'Ruimte voor de Rivier' hebben goedgekeurd waarmee de maatregel van ontpoldering van D definitief vast is komen te staan.
4.3. De stelling van de Heffingsambtenaar dat niet gesproken kan worden van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid omdat de PKB grote aantallen onroerende zaken in de gemeente Y raakt, treft naar het oordeel van het Hof geen doel. Immers, in de plannen was (in ieder geval destijds) voorzien in de aanleg van een dijk direct rondom C, zodat niet valt in te zien dat dit niet specifiek deze onroerende zaak zou betreffen.
4.4. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de in 4.2 vermelde besluitvorming tot een waardedrukkend effect heeft geleid.
De Heffingsambtenaar moet worden nagegeven dat er reeds vanaf 2001 plannen bestonden in het kader van het project 'Ruimte voor de Rivier', maar uit de gedingstukken leidt het Hof af dat deze plannen voornamelijk onderwerp van gesprek waren op bestuurlijk niveau. De nadere concretisering van de plannen, het publiekelijk bekend worden daarvan, alsmede de definitieve besluitvorming door het parlement vonden plaats na 1 januari 2005 en hebben tot een waardeverandering geleid als bedoeld in artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ.
Het voorgaande wordt naar het oordeel van het Hof bevestigd door het feit dat sinds 2005 slechts twee appartementen in C zijn verkocht, te weten in november 2007 A-straat 2 op een veiling voor € 620.000 en in april 2008 A-straat 3 voor
€ 603.000. Verder acht het Hof in dit verband van belang dat de Heffingsambtenaar per volgende waardepeildatum 1 januari 2007 de WOZ-waarde van 10 van de 11 appartementen met ongeveer 10% heeft verlaagd omdat, zoals de Heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting voor het Hof heeft verklaard, geen transacties rond die waardepeildatum beschikbaar waren.
4.5. Gelet op hetgeen in 4.2 tot en met 4.4 is overwogen dient naar het oordeel van het Hof de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2005 naar de toestand op 1 januari 2007.
4.6. De door de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde genoemde transactiecijfers rond de waardepeildatum 1 januari 2005 kunnen, gelet op het voorgaande, niet als maatgevend worden beschouwd voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak. In deze transactiecijfers is immers niet verdisconteerd het waardedrukkende effect van de op de toestandsdatum bestaande nader geconcretiseerde plannen in het kader van de ontpoldering van D en de dijk rond C.
Dit heeft eveneens te gelden ten aanzien van het transactiecijfer van de onderhavige onroerende zaak. Voor het Hof is niet aannemelijk geworden dat belanghebbende een kennisvoorsprong had op andere potentiële kopers en ten tijde van zijn aankoop - november 2004 - bekend was of had kunnen zijn met de concreet geplande maatregelen zoals die er op toestandsdatum lagen.
De Heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 735.000 niet te hoog is.
4.7. Ten aanzien van de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde WOZ-waarde van € 660.000 heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat deze vaststelling ongemotiveerd en onverklaarbaar is en niet gebaseerd is op de beschikbare transactiecijfers.
Het Hof stelt in dit verband voorop dat waardebepaling in goede justitie zich slechts in beperkte mate voor motivering leent. De Rechtbank heeft haar beslissing gemotiveerd onder verwijzing naar alle feiten en omstandigheden (Vgl. Hoge Raad 15 januari 2010, nr. 07/13305, onder meer gepubliceerd op www.Rechtspraak.nl onder LJN: BK9136).
De door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 660.000 komt neer op een waardedruk ten opzichte van de door de Heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde van € 735.000 van ongeveer 10% en ten opzichte van de transactieprijs van € 760.000 van ongeveer 13%. Het Hof acht een waardedruk van deze omvang niet te hoog.
Nu belanghebbende geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep heeft ingesteld ziet het Hof geen aanleiding een hogere waardedruk in aanmerking te nemen.
4.8. Het voorgaande brengt het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 447.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10. Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.11. Het Hof stelt deze kosten op grond van artikel 2, lid 1, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) in verbinding met artikel 11, lid 1, onderdeel c, van het Besluit tarieven in Strafzaken, op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting op 25 maart 2011 van 2 x 48 km x € 0,28 = € 27 (afgerond). Het Hof zal in deze zaak en in de zaak van belanghebbende met nummer 10/00073 een proceskostenvergoeding toekennen van € 27 : 2 = € 13,50.
4.12. Niet gebleken is dat belanghebbendes gemachtigde beroepsmatig rechtskundige bijstand verleent. Een vergoeding ingevolge artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit is dan niet aan de orde.
4.13. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit heeft gemaakt.
5. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 13,50;
- bepaalt dat van de gemeente Y ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep door tussenkomst van de griffier een griffierecht wordt geheven van € 447.
Aldus gedaan op: 4 mei 2011 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.