Uitspraak
typ. SB
zaaknr. HD 200.003.830
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
derde kamer, van 10 maart 2009,
gewezen in de zaak van:
de vereniging in liquidatie
WOONVERENIGING [naam],
gevestigd te Aalst, gemeente Waalre,
appellante in principaal appel bij exploot
van 25 februari 2008,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [plaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [plaats], Frankrijk,
geïntimeerden in principaal appel bij gemeld exploot,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. S.A.M. de Beer,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 5 december 2007 tussen principaal appellante (hierna: de vereniging) als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en principaal geïntimeerden (hierna: de erven) als eisers in conventie en verweerders in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 147915 en rolnr. 06-1921)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 23 mei 2007.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij dagvaarding in hoger beroep met één productie heeft de vereniging acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [vereniging] toe te wijzen aldus dat voor recht wordt verklaard dat [vereniging] gerechtigd is tot verrekening van alle kosten met de opbrengst van het woonrecht over de periode augustus 2004 tot en met de datum waarop het woonrecht is overgedragen, met veroordeling van de erven in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben de erven de grieven bestreden. Voorts hebben de erven incidenteel appel ingesteld, daartoe vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover het in conventie gevorderde is afgewezen, en opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de erven toe te wijzen door voor recht te verklaren dat de erven na afloop van de maand april 2004 geen servicekosten aan de vereniging zijn verschuldigd, voor recht te verklaren dat de door de erven vanaf augustus 2004 onbetaald gelaten servicekosten niet op de opbrengst van het woonrecht in mindering kunnen worden gebracht en voorts de vereniging te veroordelen aan de erven te betalen een bedrag van € 5.117,52 vermeerderd met de rente van 15% per jaar over de hoofdsom vanaf 30 augustus 2006 tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van de vereniging in de proceskosten.
2.3. De vereniging heeft de grieven in incidenteel appel bestreden.
2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten ter terechtzitting van het hof van 12 januari 2009, de vereniging door mr. R.P.M. de Laat en de erven door mr. S.A.M. de Beer.
De vereniging heeft voorafgaand aan het pleidooi bij brief van 5 januari 2009 (ingekomen ter griffie op 5 januari 2009) nadere stukken in het geding gebracht alsmede aangekondigd haar eis bij pleidooi te zullen wijzigen aldus dat de erven naast het reeds gevorderde bovendien worden veroordeeld tot het betalen van € 48.526,-- te vermeerderen met wettelijke rente, althans zodanige bedragen als door het hof zal worden bepaald. Bij pleidooi heeft de vereniging haar eis gewijzigd met dien verstande dat niet
€ 48.526,-- maar € 44.032,84 wordt gevorderd. Na pleidooi hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.
4. De beoordeling
in principaal appel
4.1. De erven hebben ter zitting van 12 januari 2009 uitdrukkelijk aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de gewijzigde eis. Het hof zal mitsdien recht doen op de (reconventionele) eis zoals die door de vereniging is gewijzigd.
in principaal en incidenteel appel
4.2. Geen grieven zijn gericht tegen de feiten zoals door de rechtbank onder 2.1. tot en met 2.5. zijn opgenomen zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan. Samengevat gaat het om het volgende.
4.2.1. De vereniging is eigenares van flatgebouw [naam vereniging] met bijbehoren te Aalst, gemeente Waalre. Doel van de vereniging is het zonder winst oogmerk behartigen van de gemeenschappelijke belangen op het gebied van huisvesting en huishoudelijke verzorging van personen aan wie door de vereniging wooneenheden ter beschikking worden gesteld op voorwaarden zoals in de statuten en het huishoudelijk reglement van de vereniging vermeld.
4.2.2. De vader van de erven, [naam], heeft op
18 april 1994 lidmaatschapsrechten van de vereniging gekocht tot onder meer het gebruik van flat C-22, welke rechten door de vereniging aan [vader van de erven] zijn overgedragen.
[vader van de erven] is op 22 oktober 2003 overleden.
4.2.3. De erven hebben de servicekosten tot en met juli 2004 aan de vereniging voldaan.
4.2.4. Artikel 14 van Pro de overgelegde verenigingsstatuten, zoals gewijzigd op 13 maart 1996, luidt:
1. Personen aan wie de vereniging een wooneenheid ter beschikking heeft gesteld zijn verplicht aan de vereniging maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen.
a. een/twaalfde deel van het voor de betreffende wooneenheid vastgestelde aandeel in de jaarlijkse kosten van de exploitatie en van de gezamenlijke huishouding in ruime zin, overeenkomstig de door de algemene vergadering vastgestelde begroting en tarieven;
b. een door het bestuur vast te stellen voorschot voor de verwarmingskosten;
c. een voor iedere tweede en verdere bewoner in de wooneenheid een toeslag op de onder a. bedoelde bijdrage, overeenkomstig het door het bestuur vastgestelde tarief.
2. Het aandeel in de algemene exploitatiekosten wordt in beginsel gebaseerd op het vloeroppervlak van de wooneenheid.
Artikel 17 van Pro de statuten luidt:
Het lidmaatschap eindigt:
a. (...)
b. Door overgang volgens artikel 19;
(...)
Artikel 19 van Pro de statuten luidt:
1. Bij overlijden van een lid, (...) vervalt het lidmaatschap aan de vereniging op de dag waarop sedert het overlijden (...) de in lid 2 van dit artikel gestelde termijn is verstreken, behoudens het hierna in dit artikel bepaalde.
2. De in lid 1 bedoelde termijn bedraagt primair zes maanden, doch kan door het bestuur in totaal met tenhoogste zes maanden worden verlengd.
3. Gedurende bedoelde termijn wordt/worden de rechtverkrijgende(n) geacht (gezamenlijk) lid van de vereniging te zijn. )Op die rechtverkrijgenden is met name artikel 18 van Pro overeenkomstige toepassing.
4. (...)
5. Indien het vorige lid niet van toepassing is, gaat het lidmaatschap over op de enig rechthebbende, indien en zodra aan de navolgende eisen is voldaan:
a. de betrokkenen moet binnen de in het tweede lid van dit artikel bedoelde termijn het bewijs van zijn in lid 4 artikel bedoelde rechten leveren;
b. de toelating van de betrokkene als lid overeenkomstig artikel 5 is Pro goedgekeurd.
6. (...).
Artikel 21 van Pro de statuten luidt:
1. In de gevallen, dat het woonrecht aan de vereniging vervalt op grond van het bepaalde in de artikelen 19 en 20, zal de vereniging aan het lid of diens rechtverkrijgenden moeten betalen het bedrag, dat de vereniging heeft kunnen bedingen bij vervreemding van het woonrecht, dan wel het bedrag waarover met het lid of de rechtverkrijgenden overeenstemming is bereikt ter verkrijging van het woonrecht door de vereniging.
2. Op het in het vorige lid van dit artikel bedoelde bedrag wordt in mindering gebracht alhetgeen door degene wiens lidmaatschap is vervallen aan de vereniging verschuldigd is, daaronder begrepen alle kosten die door de vereniging zijn gemaakt tot behoud of ter uitoefening van haar rechten, tot de instandhouding van het gebouw en tot handhaving van de faciliteiten die de Vereniging Eeckenrhode zijn bewoners biedt.
3. De vereniging is gehouden zo spoedig mogelijk rekening en verantwoording af te leggen en tot uitkering van een eventueel overschot over te gaan.
4. De vereniging is na het aan haar vervallen van het woonrecht te allen tijde onherroepelijk bevoegd tot vervreemding van het betrokken woonrecht over te gaan.
4.2.4. Op 14 juni 2007 heeft de buitengewone algemene ledenvergadering van de vereniging besloten over te gaan tot ontbinding van de vereniging en tot liquidatie van haar vermogen door haar bestuur als vereffenaar. Bij akte van 27 september 2007 is de vereniging overgegaan tot splitsing van de woonflat [naam vereniging] in appartementsrechten. De vereniging is eigenaar geworden van alle appartementsrechten die als gevolg van de splitsing zijn ontstaan (productie 4 nagezonden stukken).
4.2.5. De erven en [vrouw van vader van de erven hebben op 19 maart 2008 het appartementrecht van de woning C-22 van de vereniging gekocht en op 25 maart 2008 geleverd gekregen (productie 4 nagezonden stukken). De koopsom is door de erven aan de vereniging voldaan door middel van verrekening van "vordering koper vanwege vergoeding lidmaatschapsrecht" en de door koper reeds betaalde waarborgsom met hetgeen de vereniging op dat moment van de koper te vorderen had, waaronder met name de koopsom (productie 9 nagezonden stukken).
4.3. De erven hebben de vereniging in rechte betrokken bij inleidende dagvaarding van 31 augustus 2006 en gevorderd hetgeen hiervoor onder 2.3. is opgenomen. De vereniging heeft verweer gevoerd en in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat zij gerechtigd is tot verrekening van de servicekosten met de opbrengst van het woonrecht over de periode vanaf augustus 2004 tot en met de datum waarop het woonrecht wordt overgedragen, welke kosten tot en met april 2007 worden begroot op € 36.268,67. De erven hebben in reconventie verweer gevoerd. Bij tussenvonnis van 23 mei 2007 heeft de rechtbank een inlichtingencomparitie bevolen welke op 11 september 2007 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank het in conventie gevorderde afgewezen en de proceskosten gecompenseerd en in reconventie voor recht verklaard dat de vereniging over de periode 22 april 2004 tot 22 oktober 2004 gerechtigd is tot verrekening van bepaalde - in het vonnis opgenomen - kosten met het bedrag dat de vereniging zal kunnen bedingen bij vervreemding van het woonrecht, dan wel het bedrag waarover met de erven overeenstemming wordt bereikt ter verkrijging van het woonrecht door de vereniging. Beide partijen komen tegen dit vonnis op.
4.4. De grieven van de vereniging hebben de strekking te betogen dat de vereniging op grond van de statuten, met name artikel 21 lid Pro 2, jegens de erven alle kosten met de opbrengst van de woning C-22 mag verrekenen vanaf augustus 2004 tot en met de leveringsdatum op 25 maart 2008.
De grieven van de erven hebben de strekking te betogen dat zij na 22 april 2004 geen servicekosten meer aan de vereniging verschuldigd zijn omdat zij na 22 april 2004 geen lidmaatschapsrechten met bijbehorend woonrecht hebben.
Voorts hebben de erven aangevoerd (vgl. nr. 78 grieven in incidenteel appel) dat de vereniging daadwerkelijk gemaakte kosten, gemaakt in verband met de vervreemding van het woonrecht, op de verkoopopbrengst in mindering mag brengen.
Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
4.5. Ter zitting van 12 januari 2009 heeft de vereniging het hof meegedeeld dat met "alle kosten" wordt bedoeld de maandelijkse servicekosten (waarbij op de servicekosten in mindering strekken: maaltijdkosten, telefoon en televisiekosten, bijdrage huishoudelijke hulp en voorschot centrale verwarming). Ook de erven hebben het blijkens hun vorderingen over de servicekosten die zij niet aan de vereniging zijn verschuldigd.
De kernvragen zijn:
a) of de servicekosten vallen onder "al hetgeen door degene wiens lidmaatschap is vervallen aan de vereniging verschuldigd is, daaronder begrepen alle kosten die door de vereniging zijn gemaakt tot behoud of ter uitoefening van haar rechten, tot de instandhouding van het gebouw en tot handhaving van de faciliteiten die de Vereniging Eecken-
rhode zijn bewoners biedt." (art. 21 lid 2 statuten Pro) en
b) of de erven die kosten verschuldigd zijn over de periode na 22 april 2004.
Partijen hebben het hof meegedeeld het oog te hebben op de servicekosten ter hoogte van aanvankelijk € 964,-- per maand en vanaf januari 2005 € 1.079,-- per maand (vgl. productie 9).
De statuten
4.6. Ten aanzien van de uitleg van de verenigingsstatuten stellen de erven zich onder verwijzing naar HR 2-2-2007, NJ 2008, 104 op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de Haviltexnorm. De vereniging stelt dat uitgegaan moet worden van de CAO-norm. Ten aanzien van beide uitlegnormen geldt dat tussen de Haviltexnorm en de CAO-norm geen tegenstelling bestaat maar een vloeiende overgang (HR 20-2-2004, NJ 2005, 493).
Het hof is van oordeel dat in de glijdende schaal tussen Haviltexnorm en CAO-norm de statuten naar hun aard meer een uitleg naar objectieve maatstaven (CAO-norm) vergen. De individuele leden van de vereniging zijn bij de formulering en totstandkoming van de statuten in de regel niet of nauwelijks betrokken geweest. Vast staat dat de erven in deze niet met de (organen van de) vereniging over de inhoud van de statuten hebben onderhandeld zodat zij niet op de hoogte kunnen zijn van de bedoeling van de oorspronkelijke opstellers van de statuten. Anderzijds leidt de objectieve norm niet tot een louter taalkundige uitleg. Onder meer kan acht worden geslagen op elders in de statuten gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke, tekstinterpretaties zouden leiden. Indien de bedoeling van de opstellers van de statuten volgt uit de statuten kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend.
Bij de uitleg geldt voorts dat alle omstandigheden van het geval gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen van beslissende betekenis zijn.
4.7. Het hof is van oordeel dat artikel 21 leden Pro 1 en 2 in de context van de overige bepalingen, met name artikel 14 lid 1 en Pro artikel 19, zo uitgelegd dienen te worden dat de vereniging in het geval het woonrecht aan de vereniging is vervallen na overlijden van een verenigingslid en nadat de in artikel 19 lid 2 bedoelde Pro termijn van zes maanden is verstreken (welke termijn in deze door de vereniging niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 19 lid 2 is Pro verlengd) de hiervoor onder rechtsoverweging 4.5. bedoelde kosten mag verrekenen die betrekking hebben op bedoelde periode van zes maanden, te weten de periode dat de erven ingevolge artikel 19 lid 3 lid Pro zijn van de vereniging en het daarbij behorende woonrecht hebben.
Na voormelde termijn van zes maanden is het lidmaatschap met bijbehorend woonrecht aan de erven ontvallen en aan de vereniging toegevallen (artikel 19 lid Pro 1). De vereniging is vervolgens bevoegd en - behoudens in geval van overeenstemming als bedoeld in artikel 21 lid Pro 1 - ook verplicht het woonrecht te vervreemden. Het hof is van oordeel dat aan de vereniging géén bevoegdheid toekomt de servicekosten die betrekking hebben op de periode na voormelde termijn van zes maanden op de opbrengst in mindering te brengen aangezien de erven met betrekking tot die periode geen lidmaatschapsrechten noch woonrecht hebben en dus geen servicekosten meer verschuldigd (kunnen) zijn aan de vereniging. Het feit dat het niet kunnen verhalen van de servicekosten op de erven na de termijn van zes maanden leidt tot een lastenverzwaring voor de overgebleven leden maakt het vorenstaande niet anders. De vereniging heeft het in haar macht de wooneenheden (eventueel tegen een lage prijs indien de markt zulks eist) te verkopen nadat het woonrecht haar is toegevallen.
Dat het bestuur ingevolge artikel 42 beslist Pro bij verschil van mening over de uitleg van de bepalingen maakt het vorenstaande evenmin anders. Deze bepaling maakt niet dat de erven het geschil over de uitleg van de statuten niet aan de rechter mogen voorleggen. Ook het bestuur heeft blijkens haar eis in reconventie omtrent de toepassing van de statuten het oordeel van de rechter gevraagd.
De vereniging heeft bij pleidooi (niet opgenomen in de pleitnota) nog gewezen op de formulering in artikel 20 lid 5 in Pro welk artikel de ontzetting uit het lidmaatschap is geregeld. In lid 5 is onder meer het volgende bepaald: "(...) Alle verplichtingen uit hoofde van het lidmaatschap blijven bestaan tot het bestuur in de opvolging van het lidmaatschap casu quo het woonrecht heeft voorzien en verrekening heeft plaatsgevonden. De maandelijks verschuldigde bedragen zullen na de ontruiming worden teruggebracht tot het door het bestuur te bepalen minimum der directe kosten, zulks ter beoordeling van het bestuur. Op de beslissing van het bestuur in deze staat geen beroep open. De verschuldigde bedragen kunnen worden verrekend zoals is voorzien in artikel 21 lid Pro 2.". De vereniging voert aan dat deze formulering leidt tot een vergelijkbare uitleg van artikel 21 lid Pro 2. Het hof ziet evenwel in het verschil in formulering tussen beide bepalingen aanleiding artikel 21 lid 2 anders Pro uit te leggen. Indien het de bedoeling van de opstellers van de statuten was geweest dat de verplichting tot betaling van servicekosten voor de erven ook na afloop van de zes of twaalf maanden termijn zou blijven bestaan had het voor de hand gelegen dat de opstellers bij het bepalen van de inhoud van artikel 21 lid 2 voor Pro een vergelijkbare formulering als artikel 20 lid 5 zouden Pro hebben gekozen. Dit hebben de opstellers van de statuten evenwel niet gedaan.
Hetgeen de vereniging overigens, ook in eerste aanleg, heeft aangevoerd brengt het hof niet tot een ander oordeel.
4.8. Uit het vorenstaande volgt dat de vereniging de servicekosten na het verstrijken van de zes maanden termijn, derhalve na 22 april 2004, niet in mindering mag brengen op de opbrengst van het woonrecht. Wel mag zij, zoals ook de erven stellen in de toelichting op grief 1 in incidenteel appel, in mindering brengen de daadwerkelijk gemaakte kosten die verband houden met het vervreemden van het woonrecht, welke kosten zij jegens de erven dient aan te tonen.
Uit het vorenstaande volgt dat de door de erven betaalde servicekosten over de periode mei 2004 tot en met juli 2004 (3 x € 964,--, totaal € 2.892,--) door de vereniging als onverschuldigd betaald aan de erven dient te worden terugbetaald. Tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom hebben de erven niet gegriefd zodat deze beslissing in stand blijft. Het hof zal het vonnis in conventie voor de duidelijkheid in zijn geheel vernietigen en opnieuw rechtdoen. De gevorderde rente van 15% over de hoofdsom wordt afgewezen aangezien deze post niet is onderbouwd. Het hof zal de rentevordering begrijpen als een vordering tot betaling van wettelijke rente. Deze is toewijsbaar over het bedrag van € 2.892,-- vanaf 19 mei 2006 gelet op de ingebrekestelling in de brief van erven van 15 mei 2006 (productie 5 inleidende dagvaarding).
De buitengerechtelijke incassokosten zijn bij gebreke van onderbouwing niet toewijsbaar.
4.9. Het vorenstaande betekent dat de grieven in het principaal niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering van de vereniging, wat er verder ook zij van de beslissingen of overwegingen van de rechtbank waartegen de grieven zijn gericht. Het slagen van de grieven in het incidenteel appel brengt rechtens noodzakelijk mee dat het vonnis waarvan beroep ook voor zover in reconventie gewezen wordt vernietigd. De vorderingen van de vereniging zullen alsnog worden afgewezen.
4.10 De vereniging zal als de nagenoeg geheel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg in conventie en in reconventie, alsmede in de kosten van het principaal en incidenteel appel. Het hof zal de kosten van het pleidooi uitsluitend in het principaal appel in rekening brengen.
5. De uitspraak
Het hof:
in het principaal appel
verwerpt het beroep;
veroordeelt de vereniging in de kosten van het principaal appel aan de zijde van de erven gevallen en vastgesteld op
€ 303,-- wegens griffierecht en op € 4.893,-- wegens salaris advocaat;
in het incidenteel appel
vernietigt het in conventie en reconventie gewezen vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
in conventie:
verklaart voor recht dat de erven na afloop van de maand april 2004 geen servicekosten aan de vereniging zijn verschuldigd;
verklaart voor recht dat de door de erven vanaf augustus 2004 onbetaald gelaten servicekosten niet op de opbrengst van het woonrecht in mindering kunnen worden gebracht;
veroordeelt de vereniging om aan de erven tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.892,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2006;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt de vereniging in de kosten aan de zijde van de erven en vastgesteld op € 246,88 wegens verschotten en op
€ 904,-- wegens salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
wijst de vorderingen van de vereniging af;
veroordeelt de vereniging in de kosten aan de zijde van de erven en vastgesteld op € 579,-- wegens salaris advocaat;
in incidenteel appel voorts:
veroordeelt de vereniging in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de erven gevallen en vastgesteld op
€ 815,50 wegens salaris advocaat;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Waaijers en Van Veen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op
10 maart 2009.