Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 00/03566
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, derde meervoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y tegen de uitspraak van de Inspecteur der Gemeentebelastingen te P (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 1994.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 1994 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Astraat 1 30 te Y, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Y naar een heffingsgrondslag van ƒ 251.000 op de waardepeildatum 1 januari 1992.
1.2. Na bezwaar heeft de Inspecteur de aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam, dat die uitspraak bij uitspraak van 22 april 1997, nr. 95/4750 heeft bevestigd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam beroep in cassatie ingesteld.
De Hoge Raad heeft bij arrest van 23 september 1998, nr. 33.358, onder meer gepubliceerd in BNB 1998/361*, (hierna: het arrest I) de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak in meervoudige kamer met inachtneming van het arrest.
1.5. Het Gerechtshof te 's-Gravenhage heeft bij uitspraak van 15 oktober 1999, nr. 98/04232 de uitspraak van de Inspecteur bevestigd.
1.6. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage beroep in cassatie ingesteld.
De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 december 2000, nr. 35.725, onder meer gepubliceerd in BNB 2001/86, (hierna: het arrest II) de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak in meervoudige kamer met inachtneming van het arrest.
1.7. De Inspecteur heeft, daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, naar aanleiding van het arrest II een memorie ingediend.
Belanghebbende heeft, daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, op de inhoud van die memorie gereageerd. De Inspecteur heeft van de reactie van belanghebbende kennis kunnen nemen.
1.8. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 4 oktober 2001 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld van de taxateur van de dienst Gemeentebelastingen Y.
1.9. Partijen hebben ter zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota's moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij heeft belanghebbende bij zijn pleitnota twee bijlagen overgelegd.
2. Feiten
Het Hof verwijst voor de feiten naar de onderdelen 3.1 tot en met 3.2.5 van de onder 1.5 vermelde uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
Het Gerechtshof te 's-Gravenhage heeft in zijn uitspraak, met inachtneming van het arrest I, vastgesteld dat de grondwaarde van de onroerende zaak Astraat 1 ƒ 5.000 bedraagt.
Voorts stelt het Hof op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. In de loop van het geding zijn door partijen de navolgende onroerende zaken als vergelijkingspercelen in het geschil ingebracht met vermelding van de daarbijbehorende leveringsdata en verkoopprijzen.
a. Astraat 3 17-02-1995 ƒ 290.000
b. Bsraat 1 01-08-1989 ƒ 265.000
c. Cstraat 1 30-06-1989 ƒ 250.000
d. Dstraat 1 30-09-1991 ƒ 243.000
e. Estraat 1 27-03-1992 ƒ 254.000
f. Fstraat 1 01-06-1990 ƒ 235.000
g. Gstraat 1 29-01-1992 ƒ 270.000
h. Gstraat 3 01-10-1992 ƒ 285.000
i. Hstraat 1 18-05-1992 ƒ 255.000
j. Istraat 1 28-09-1992 ƒ 275.000
k. Fstraat 3 04-11-1992 ƒ 235.000
l. Fstraat 5 05-07-1991 ƒ 226.500
De woningen onder a, k en l zijn door belanghebbende ingebracht.
2.2. Alle onder 2.1 vermelde woningen zijn gesticht op grond die door de gemeente Y in erfpacht is uitgegeven onder dezelfde of nagenoeg dezelfde voorwaarden als die met betrekking tot de woning Astraat 1.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Na verwijzing is tussen partijen nog in geschil het antwoord op de volgende vraag.
3.1.1. In geschil is of de door de Inspecteur vastgestelde waarde van ƒ 251.000 de waarde, in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, van het pand op de waardepeildatum vertegenwoordigt.
De Inspecteur beantwoordt deze vraag bevestigend en belanghebbende ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen verdere, na verwijzing bij het arrest II van belang zijnde argumenten toegevoegd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag naar een heffingsgrondslag van ƒ 224.000.
De Inspecteur concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Het Hof dient, na verwijzing, allereerst te oordelen over de vraag of de onder 2.1 genoemde vergelijkingspercelen alle in een vergelijking met de onroerende zaak Astraat 1 kunnen en moeten worden betrokken.
4.1.1. Met betrekking tot de woning Astraat 3 heeft de Inspecteur het standpunt ingenomen dat deze woning niet goed vergelijkbaar is met de woning Astraat 1.
Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat de eerstgenoemde woning, ondanks enige verschillen waaronder een zijtuin, als vergelijkingsperceel kan dienen en leidt uit de onder 2.1 genoemde verkoopprijs van deze woning voor de onroerende zaak Astraat 1 een lagere heffingsgrondslag af dan de door de Inspecteur vastgestelde waarde van ƒ 251.000.
Naar het oordeel van het Hof ziet belanghebbende daarbij evenwel over het hoofd dat, gelet op de uit de stukken blijkende perceelgrootte van 167 m2 van de eerstgenoemde woning ten opzichte van de perceelgrootte van 162 m2 van zijn woning, de zijtuin geen deel kan uitmaken van de onroerende zaak Astraat 3.
4.1.2. Met betrekking tot de woning Fstraat 3 heeft de Inspecteur het standpunt ingenomen dat deze woning niet als vergelijkingsperceel kan dienen.
Uit de - op dit punt zeer summiere - stukken is het Hof niet duidelijk geworden welke transacties met betrekking tot dit pand en tussen welke betrokkenen hebben plaatsgehad. Ook ter zitting hebben partijen daaromtrent desgevraagd geen duidelijkheid kunnen verschaffen.
Het Hof is om die reden van oordeel dat dit pand, zoals de Inspecteur heeft betoogd, niet als vergelijkingsperceel kan dienen.
4.1.3. Met betrekking tot de woning Fstraat 5 heeft de Inspecteur het standpunt ingenomen dat deze woning niet als vergelijkingsperceel kan dienen.
Het Hof maakt uit de stukken op dat bij de vervreemding in 1991 van dit pand tevens afstand is gedaan van een recht van vruchtgebruik met betrekking tot dit pand. Aangezien in beginsel aan een dergelijk recht een waarde in het economisch verkeer moet worden toegekend en daaromtrent in het geding niets is gesteld of gebleken, is het Hof van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de onder 2.1 genoemde transactieprijs inderdaad de waarde in het economisch verkeer van dat erfpachtsrecht is.
Het Hof is om die reden van oordeel dat dit pand, zoals de Inspecteur heeft betoogd, niet als vergelijkingsperceel kan dienen.
4.1.4. Voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak kan het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
Nu dergelijke vergelijkingspercelen in voldoende mate beschikbaar zijn, behoeven de onder 2.1 onder a, b en c genoemde percelen, die een leveringsdatum hebben die meer dan twee jaren verwijderd ligt van de waardepeildatum, naar het oordeel van het Hof niet in de vergelijking te worden betrokken.
4.1.5 De omstandigheid dat de door de Inspecteur ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben, brengt nog niet met zich dat deze objecten niet als vergelijkbaar met de onroerende zaak Astraat 1 kunnen worden bestempeld. Wel is van belang dat bij de vergelijking met zodanige verschillen rekening wordt gehouden. De Inspecteur heeft gemotiveerd gesteld, en het Hof acht aannemelijk, dat zulks is geschied. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, kan aan dit oordeel niet afdoen.
4.2. Voor een vergelijking van de door de Inspecteur vastgestelde heffingsgrondslag van de onroerende zaak Astraat 1 van ƒ 251.000 dienen de verkoopprijzen van de in 2.1 onder d tot en met j vermelde vergelijkingspercelen verhoogd te worden met een bedrag van circa ƒ 5.000, zijnde de waarde in het economische verkeer van de blote eigendom van de grond van de betreffende percelen.
Aldus ontstaat het volgende beeld:
d. Dstraat 1 30-09-1991 ƒ 248.000
e. Estraat 1 27-03-1992 ƒ 259.000
f. Fstraat 1 01-06-1990 ƒ 240.000
g. Gstraat 1 29-01-1992 ƒ 275.000
h. Gstraat 3 01-10-1992 ƒ 290.000
i. Hstraat 1 18-05-1992 ƒ 260.000
j. Istraat 1 28-09-1992 ƒ 280.000
Het Hof verbindt aan deze vergelijking de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak Astraat 1 niet te hoog is vastgesteld.
4.3. Het Hof gaat voorbij aan de grieven van belanghebbende voor zover deze niet de waardevaststelling van de onroerende zaak Astraat 1 betreffen.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 17 januari 2002 door A. Bijlsma, voorzitter, J.W. van der Voort en J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van H.J. van den Helm, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 17 januari 2002
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.