Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/02983
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste meervoudige Belastingkamer, op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V. te Y tegen de uitspraak van de ambtenaar gemeentelijke belastingen (hierna: de heffingsambtenaar) van de gemeente P (hierna: de gemeente) op het bezwaarschrift betreffende de ten aanzien van haar gegeven beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bovengenoemde beschikking is gedagtekend 30 juni 1997
verzonden aan belanghebbende als eigenares/erfpachter van het object Astraat 1 te Y, een buitenrecreatiecomplex;
de waarde is door de heffingsambtenaar vastgesteld op
f 477.000,--.
Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
De heffingsambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
1.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 17 januari 2001 te
's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord gemachtigde van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar.
Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben ter zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota’s moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij heeft belanghebbende bij
bij haar pleitnota 2 bijlagen overgelegd.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een
der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende exploiteert sedert 1994 een buitenrecreatiecomplex bestaande uit speel- en zonneweiden,
een strandbad, viswater en horecavoorzieningen, te Y.
Ingevolge een op 18 april 1995 tussen belanghebbende en de gemeente gesloten “overeenkomst tot het verlenen van een erfpachtsrecht tevens inhoudende koop” met betrekking tot genoemd complex heeft de gemeente aan belanghebbende percelen grond ter grootte van ca. 126.300 vierkante meter in erfpacht gegeven tegen een jaarlijkse canon van f 30.000,--, en percelen grond ter grootte van ca. 5.250 vierkante meter aan belanghebbende verkocht voor een bedrag groot f 1,--; zij heeft zich tevens verplicht de inventaris van de op het complex staande opstallen om niet over te dragen. De vestiging van het erfpachtsrecht en de levering van grond en inventaris hebben plaatsgevonden in november 1995.
De gemeente heeft zich verder bereid verklaard een bijdrage
groot f 170.000,-- te verlenen in de kosten van achterstallig onderhoud van het complex en van aanpassing aan de normen van de Wet hygiëne en veiligheid zwemgelegenheden, alsmede tot het verstrekken van een lening groot f 100.000,-- tegen 7% rente met een looptijd van 25 jaar.
Belanghebbende heeft zich onder meer verplicht tot gebruik van het complex overeenkomstig het bestemmingsplan, tot het in zodanige staat brengen en houden van de grond, het strandbad en de bebouwing dat deze bestemming en dit gebruik op behoorlijke wijze kunnen worden gediend, en tot het openstellen van het strandbad gedurende het zomerseizoen
tegen een prijs welke overeenkomt met de gemiddelde prijsstelling van vergelijkbare niet gesubsidieerde recreatiebaden in de regio.
2.2. De jaarrekeningen van belanghebbende over de boekjaren
1994/1995, 1995/1996, 1996/1997, 1997/1998 en 1998/1999 vermelden een resultaat voor belastingen van respectievelijk
f 37.795,-- negatief, f 50.364,-- negatief, f 69.304,--,
f 65.910,-- negatief en f 67.360,-- negatief.
Een door belanghebbende overgelegde berekening van de bedrijfswaarde met toepassing van de “discounted-cash-flow-
methode” houdt in dat de contant gemaakte kasstromen
over de boekjaren 1994/1995 tot en met 1998/1999 negatief lopen.
2.3. In 1998 heeft belanghebbende een bedrag van ca.
f 700.000,-- geïnvesteerd teneinde ook in het winterseizoen recreatieve (binnen)voorzieningen te kunnen bieden.
2.4. De directie van belanghebbende wordt gevoerd door
A B.V. te T, welke vennootschap zich bezighoudt met de verwerving, het beheer en de exploitatie van gemeentelijke sportaccomodaties, die worden overgenomen en veranderd in private ondernemingen. De vennootschap is houdstermaatschappij van 16 besloten vennootschappen, waaronder belanghebbende.
2.5. Het onderhavige recreatiecomplex is als incourant aan te merken.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is de per peildatum 1 januari 1995 aan de onderhavige onroerende zaak toe te kennen waarde als bedoeld in de Wet WOZ.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting nog toegevoegd:
De heffingsambtenaar: de waarde van de grond is door vergelijking met de uitgifteprijs bepaald.
Belanghebbende: Ook de waarde van de grond dient op nihil te worden gesteld; er is geen andere koper voor dan de gemeente.
Bij de waardering van de grond dient rekening te worden gehouden met sloopkosten.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vaststelling van de waarde van de litigieuze onroerende zaak op nihil.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4.Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Belanghebbende heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk
dat zij is gespecialiseerd in de exploitatie van recreatieve objecten als het onderhavige recreatiecomplex, dat een calculatorische afweging van kansen en risico’s die zij met steun van haar moedervennootschap A B.V. heeft uitgevoerd, winstverwachting op langere termijn rechtvaardigt, en dat haar exploitatie uitsluitend is gericht op het behalen van zoveel mogelijk winst. Derhalve moet worden geoordeeld dat in casu sprake is van commerciële exploitatie.
De sub 2.3 genoemde - aanzienlijke - investering, die erop gericht is de exploitatie van het complex ook buiten het zomerseizoen mogelijk te maken, sterkt het Hof in dit oordeel.
Aan dit oordeel doet niet af dat met de instandhouding van een recreatiecomplex als het onderhavige, waardoor wordt voorzien in de bestaande behoefte aan sport en recreatie, (mede) een maatschappelijk doel wordt gediend, noch dat de gemeente aan de exploitatie bijdraagt door het verlenen van subsidie en andere tegemoetkomingen als in de sub 2.1 genoemde overeenkomst zijn vermeld.
4.2. Door overlegging van de sub 2.2 genoemde jaarrekeningen heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat het onderhavige recreatiecomplex op de waardepeildatum 1 januari 1995 niet
rendabel te exploiteren was. Er is daarom aanleiding de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex te stellen op de bedrijfswaarde. Hierdoor wordt naar het oordeel van het Hof
in voldoende mate rekening gehouden met het op winst gerichte streven van belanghebbende om in kennelijk moeilijke marktomstandigheden het recreatiecomplex op de lange termijn
rendabel te exploiteren.
Aan dit oordeel staat niet in de weg dat in 1998 - ten minste drie jaar na de waardepeildatum - de sub 2.3 genoemde investering is gedaan.
4.3. Gegeven de onrendabele exploitatie van het onderhavige “incourante” complex beloopt de bedrijfswaarde per waardepeildatum 1 januari 1995 minder dan de verkoopwaarde van de grond bij liquidatie van het complex. In een dergelijk geval dient de bedrijfswaarde toch ten minste op de verkoopwaarde van de grond te worden gesteld (HR 24 september 1997, BNB 1997/357).
4.4. Op grond van het door de heffingsambtenaar overgelegde
taxatierapport acht het Hof aannemelijk dat de verkoopwaarde van de grond en ondergrond van het complex ten minste dient te worden gesteld op f 145.000,-- + f 128.000,-- + f 51.000,-- =
f 324.000,--. Belanghebbende heeft gewezen op in geval van liquidatie te maken sloopkosten, doch heeft die niet gespecificeerd, en heeft ook anderszins niets aangevoerd dat aan dit oordeel kan afdoen. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de totale grondoppervlakte groter is dan bij de vaststelling van de beschikking in aanmerking is genomen, en dat een “correcte” kapitalisatie van de canon tot een hogere waarde van de grond zou leiden; hij heeft evenwel niet gespecificeerd tot welke hogere grondwaarde die stellingen zouden leiden - daargelaten nog dat belanghebbende heeft bestreden dat door middel van kapitalisatie van de canon een juiste waarde kan worden berekend - en ook anderszins geen hogere waarde aannemelijk gemaakt.
4.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven.
5. Proceskosten
Gelet op de kostenveroordeling in de samenhangende zaak met kenmerk nr. 98/02984 is voor een afzonderlijke kostenveroordeling in de onderhavige zaak geen plaats.
6. Beslissing
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak, stelt de waarde van de onderhavige onroerende zaak vast op f 324.000,-- en gelast dat de gemeente aan belanghebbende het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van f 80,-- vergoedt.
Aldus vastgesteld op 30 maart 2001 door A. Bijlsma, voorzitter, J.W.J. Huige en J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 30 maart 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep
in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.