Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 95/1822
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste meervoudige Belastingkamer, op het beroep van de besloten vennootschap X B.V., te Z, tegen de uitspraak van Burgemeesters en Wethouders van Z (hierna: de gemeente) op het bezwaarschrift betreffende de haar opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1994, aanslagnummer 000.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 1994 wegens het genot krachtens zakelijk recht en het feitelijke gebruik van de te Z gelegen onroerende zaak A-straat 50a aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een heffingsgrondslag van f 4.398.000,-- op de peildatum 1 januari 1991 en zijn op hetzelfde aanslagbiljet aanslagen opgenomen voor de onroerende zaken A-straat 50a nabij (horecagedeelte) en A-straat 50a nb01 (korfbal) wegens het genot krachtens zakelijk recht.
1.2. Na bezwaar heeft de gemeente de aanslagen bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De gemeente heeft een vertoogschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de gemeente een conclusie van dupliek.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 4 juni 1997 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de gemeente.
1.5. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota en een toelichtende pleitnotitie voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze stukken moet als hier ingelast worden aangemerkt.
2. De Verordening
In de gemeente Z gold in 1994 een verordening op de heffing en de invordering van onroerend-zaakbelastingen, welke is vastgesteld bij raadsbesluit van 30 november 1993 en goedgekeurd bij Besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant van 22 december 1993, nr. 279676 (hierna: de Verordening). De tekst van de Verordening behoort tot de gedingstukken.
3. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. Belanghebbende had op 1 januari 1994 het genot krachtens eigendom en was op die datum feitelijk gebruikster van de onroerende zaak A-straat 50a te Z, kadastraal bekend gemeente Z, sectie L, nummer 5800 ged., ter grootte van ongeveer 1.82.54 hectare.
3.2. De onroerende zaak betreft een in 1969 gebouwd zwembad dat in 1981 belangrijk is vergroot en ten dele gerenoveerd.
3.3. Het zwembad is tot september 1993 met voortdurende tekorten bij de gemeente in exploitatie geweest. In september 1993 is het zwembad geprivatiseerd en vanaf die tijd door belanghebbende als zwembad geëxploiteerd.
3.4. Belanghebbende krijgt jaarlijks, als exploitant van het zwembad, een subsidie van de gemeente om de exploitatie rond te krijgen.
3.5. Het zwembad trekt jaarlijks ongeveer 200.000 bezoekers.
3.6. De polis betreffende de door belanghebbende gesloten verzekering voor brand- en bedrijfsschade van 20 december 1993 vermeldt een verzekerde som van f 8.300.000,-- voor opstallen.
3.7. De gemeente heeft de heffingsgrondslag van f 4.398.000,-- als volgt gespecificeerd:
objekt: bouw: bouwkosten: correctie: taxatiewaarde:
zwembad 1969 f 1.945.000,-- 50% f 973.000,--
berging 1969 f 7.000,--
binnenbad 1969 f 7.000,--
buitenbad 1969 f 210.000,-- 45% f 116.000,--
buitenbad 1969 f 176.000,-- 45% f 97.000,--
buitenbad 1969 f 28.000,-- 45% f 15.000,--
aanbouw 1981 f 4.690.000,-- 38% f 2.908.000,--
grond f 275.000,--
--------------
totaal aan getaxeerde waarde f 4.398.000,--.
4. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
4.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil de heffingsgrondslag per 1 januari 1994 van het objekt A-straat 50a.
Belanghebbende stelt die heffingsgrondslag primair op een bedrijfswaarde van nihil en subsidiair op een gecorrigeerde vervangingswaarde ten bedrage van f 2.736.500,--.
De gemeente concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak. Ter zitting heeft de gemeente geconcludeerd tot een bedrijfswaarde van f 500.000,-- indien belanghebbendes primaire standpunt in rechte zou worden gevolgd.
4.2. Het Hof verwijst voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan naar de van hen afkomstige stukken.
Ter zitting heeft belanghebbende haar in de pleitnota gedane akteverzoek en haar beroep op schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het zorgvuldigheidsbeginsel, ingetrokken.
Voorts heeft zij verklaard dat haar opmerkingen in de conclusie van repliek aangaande de aanschrijving van de provincie Noord-Brabant van 2 juli 1993 en de toepassing van de werktuigvrijstelling als niet geschreven kunnen worden beschouwd.
5. Overwegingen omtrent het geschil
Bedrijfswaarde
5.1. Belanghebbende stelt zich, onder verwijzing naar het arrest HR 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298, primair op het standpunt dat de vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde incourante onroerende zaak moet worden gecorrigeerd tot op de bedrijfswaarde, welke volgens haar dan op nihil zou moeten worden gesteld.
5.2. De gemeente heeft naar voren gebracht dat op de waardepeildatum (1 januari 1991) het zwembad, dat toen in eigendom en gebruik bij de gemeente Z was, niet commercieel werd geëxploiteerd.
5.3. Voor de bepaling van de waarde van het zwembad heeft in beginsel als uitgangspunt te gelden de toestand van en met betrekking tot de onroerende zaak op de peildatum. Dat betekent dat in het onderhavige geval moet worden uitgegaan van een niet commercieel geëxploiteerd zwembad.
5.4. Dit is slechts anders indien de waarde in het economische verkeer tussen 1 januari 1991 en 1 januari 1994 wijziging heeft ondergaan als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering of afbraak, hetzij verandering van bestemming (artikel 4, lid 2, van de Verordening) of wanneer sprake is van foutieve objectafbakening.
Belanghebbende heeft gesteld dat in de hier aan de orde zijnde zaak sprake is van een verandering van de bestemming, te weten een zwembad in de commerciële sfeer.
Het Hof verwerpt die stelling, omdat wijziging in de eigendomssituatie niet kan worden beschouwd als een verandering van bestemming van de onroerende zaak.
Het Hof wijst belanghebbende op het arrest van de Hoge Raad van 29 april 1987 (Rolno. 24 387), BNB 1987/216, uit welk arrest blijkt dat een bepaling als artikel 4, lid 2, van de Verordening beperkt moet worden uitgelegd en geen betrekking heeft op iedere verandering van omstandigheden die van invloed is op de waarde van een onroerende zaak.
5.5. Nu ook de verandering in de wijze van exploitatie er niet toe heeft geleid dat de onroerende zaak, gelet op de specifieke aard en inrichting, niet langer bestemd was om als
zwembad te worden gebruikt, en niet is gesteld of gebleken dat zich één van de andere in bedoeld artikellid genoemde omstandigheden heeft voorgedaan, kan het primaire standpunt van belanghebbende niet worden gevolgd.
Gecorrigeerde vervangingswaarde (niet-commerciële zaken)
5.6. Belanghebbende bepleit als subsidiair standpunt een gecorrigeerde vervangingswaarde voor het zwembad ten bedrage van f 2.736.500,--, terwijl de gemeente die bepaalt op een bedrag van f 4.398.000,--.
5.7. De gemeente heeft ter ondersteuning van haar standpunt gewezen op de door belanghebbende onvoldoende bestreden bouwkosten per kubieke meter voor zwembaden in Helmond
(f 364,--), Weert (f 321,--), Almere 1985 (f 409,--), Almere 1994 (f 366,--). De gemeente is voor het overdekte zwembad uitgekomen op een bedrag aan bouwkosten per kubieke meter van
f 333,88. Het Hof zal de gemeente daarin volgen.
5.8. De gemeente heeft bij het vertoogschrift een taxatierapport overgelegd en de daarin genoemde vervangingswaarde ten bedrage van f 6.826.950,--, in afwijking van een eerder bij brief van 11 september 1995 aan belanghebbende meegedeeld standpunt, aan de aanslag ten grondslag gelegd. Deze waarde is, mede gelet op de hiervoor onder 3.6 genoemde polis, derhalve niet te hoog gesteld.
5.9. Voor onroerende zaken die -zoals in dit geval op 1 januari 1991- niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, dus niet met winstoogmerk -eventueel zelfs niet kostendekkend- worden geëxploiteerd, kan de waarde voor de gemeente zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de gemeente een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Het Hof verstaat de stellingen van de gemeente zo dat door de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde op een bedrag van f 4.398.000,-- aan die voorwaarde is voldaan.
5.10. Belanghebbende heeft met haar stellingen aangaande de staalconstructie en de parkeerplaatsen niet aannemelijk gemaakt dat de door de gemeente toegepaste correcties ten bedrage van in totaal f 2.428.950,-- te laag berekend zijn.
Uitspraak bezwaar
5.11. De gemeente heeft bij haar uitspraak op het bezwaarschrift de aanslagen op een totaalbedrag van
f 13.614,-- gehandhaafd. In het vertoogschrift concludeert de gemeente tot vernietiging van de aanslag voor A-straat 50a naby. Deze aanslag is tot een bedrag van f 330,-- opgenomen in dat totaalbedrag.
De uitspraak moet derhalve vernietigd worden.
6. Proceskosten
6.1. Het Hof acht -gelet op het hiervoor onder 5.11 overwogene- termen aanwezig de gemeente te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van haar beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
6.2. Ten overvloede merkt het Hof op dat vergoeding van proceskosten niet kan worden toegestaan op grond van het feit dat het bij het vertoogschrift gevoegde taxatierapport afweek van eerder verstrekte gegevens, aangezien -blijkens haar inhoud- de conclusie van repliek niet is uitgelokt door die nieuwe gegevens.
6.3. Het Hof stelt deze kosten vast op 2,5 punten maal
f 710,-- maal wegingsfactor 1 ofwel f 1.775,--.
7. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de bestreden uitspraak,
- vernietigt de aanslag voor het objekt A-straat 50a nabij,
- handhaaft de overige aanslagen,
- gelast dat de gemeente aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van f 75,--,
- veroordeelt de gemeente in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van f 1.775,-- en
- wijst de gemeente Zaan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus vastgesteld op 2 oktober 1997 door J.Th. Simons, voorzitter, J. Lamens en J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van H.J. van den Helm, waarnemend-griffier, en op die datum in het openbaar uitgesproken.
Met ontvangstbevestiging in afschrift aan partijen verzonden op: 2 oktober 1997