Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00799
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 12 december 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2011, nummer AWB 10/2934 WOZ, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
Aanslagen, beschikkingen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 respectievelijk 28 februari 2009 voor het kalenderjaar 2008 en het kalenderjaar 2009 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de voet van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 onderscheidenlijk 1 januari 2008 vastgesteld op € 234.000 en € 235.000. Op hetzelfde biljet zijn bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 respectievelijk 2009 (hierna: de aanslagen).
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 14 juni 2010 heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112 in totaal voor beide jaren. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Het Hof heeft van belanghebbende op 17 oktober 2012 nadere stukken ontvangen, waarvan door tussenkomst van de griffier afschrift is gezonden aan de Inspecteur.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eengezinswoning in een rij, gebouwd in 1970 met een inhoud van ongeveer 378 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 150 m². De woning is gelegen op eigen grond en heeft een dakkapel en een berging.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2007 is vastgesteld op € 234.000. In het taxatierapport worden een viertal verkopen vermeld van vergelijkbaar geachte objecten.
Adres [a-straat 2] [a-straat 3] [a-straat 4] [b-straat 1]
Type grond Erfpacht Erfpacht Erfpacht Erfpacht
Verkoopdatum 01-12-2006 07-04-2005 08-12-2006 11-01-2006
Verkoopprijs € 216.000 € 208.500 € 219.000 € 212.000
Bouwjaar 1970 1970 1970 1970
Inhoud 372 m3 378 m3 372 m3 378 m3
Oppvl. grond 134 m2 150 m2 139 m2 140 m2
M3 prijs € 356 € 337 € 339 €354
M2 grond € 722 € 655 € 701 € 697
Tot. WOZ waarde € 236.000 € 234.000 € 226.000 € 235.000
Dakkapellen € 5.000 € 5.000
Berging € 2.816 € 3.520 € 2.816 € 4.400
3.3. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2008 is vastgesteld op € 235.000. In het taxatierapport worden een viertal verkopen vermeld van vergelijkbaar geachte objecten.
Adres [a-straat 5] [b-straat 2] [c-straat 1] [d-straat 1]
Type grond Erfpacht Erfpacht Eigen grond Erfpacht
Verkoopdatum 03-07-2007 02-07-2007 14-12-2007 12-10-2007
Verkoopprijs € 210.000 € 219.500 € 217.000 € 205.000
Bouwjaar 1978 1970 1975 1973
Inhoud 372 m3 378 m3 368 m3 375 m3
Oppvl. grond 167 m2 140 m2 121 m2 111 m2
M3 prijs € 342 € 341 € 374 € 358
M2 grond € 612 € 697 € 716 € 763
Tot. WOZ waarde € 232.000 € 236.000 € 227.000 € 218.000
Dakkapellen € 5.000
Berging € 2.896 € 4.525 € 3.620
Aanbouw € 4.862
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum
1 januari 2007 onderscheidenlijk 1 januari 2008 juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Inspecteur bevestigend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
De Inspecteur geeft een onjuiste interpretatie aan de verkoopcijfers van de woningen op erfpachtgrond. De verkoopprijzen van de woningen in het rijtje zijn niet of nauwelijks gestegen ten opzichte van eerdere waardepeildata. Een verhoging van de waarde is daarom niet juist. De Inspecteur had bij de interpretatie rekening dienen te houden met het verschil in erfpachtvoorwaarden van de diverse woningen. Uit de door de Inspecteur gehanteerde matrix blijkt dat de waarde van de ene woning ten opzichte van de andere woning soms onevenredig is verhoogd. De taxaties van de Inspecteur zijn subjectief. De gehanteerde grondprijzen zijn buitensporig hoog.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de door hem vastgestelde waarden staande.
4.4. Voor hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 215.000 per de waardepeildatum 1 januari 2007 en op € 216.000 per de waardepeildatum 1 januari 2008.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank voor beide waardepeildata.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder is aangeduid.
“Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang. Eisers beroep op indexcijfers faalt derhalve.
Met de bij het verweerschrift overgelegde taxatierapporten van 26 mei 2011, opgemaakt door de taxateur [A], de matrix en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, voor beide belastingjaren niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt bij dit oordeel in aanmerking dat eiser ter zitting heeft verklaard dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten aan de [a-straat] en [b-straat] met lagere huisnummers - lager dan [6] - in dezelfde context (premiewoningen waarbij op de bouwkosten is bezuinigd) zijn gebouwd als eisers woning.
Ter zitting heeft verweerder uiteengezet dat in het verleden met het verschil in de verkoopprijzen van woningen op eigen grond en woningen op erfpachtgrond (zoals de woning) geen rekening kon worden gehouden daar er onvoldoende verkoopcijfers van woningen op eigen grond daartoe beschikbaar waren. Verweerder heeft onder verwijzing naar de verkoopprijs van de woning [a-straat 7] voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de onderhavige waardevaststellingen met het verschil in de verkoopprijs van een woning op eigen grond ten opzichte van een woning op erfpachtgrond wel rekening is gehouden. Verweerder heeft daarbij tevens aannemelijk gemaakt dat vermelde woning [a-straat 7] slechts ter illustratie is aangevoerd en niet bij de waardevaststelling is betrokken.
De rechtbank is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de waarde van de woning op de peildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008 alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
In de overige door eiser aangevoerde gronden ziet de rechtbank geen aanleiding anders te oordelen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning in het economische verkeer is vastgesteld op € 234.000 per 1 januari 2007 en op € 235.000 per 1 januari 2008.
7.3. Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft de Inspecteur gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met de taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting echter niet aannemelijk gemaakt dat met het verschil tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten, die nagenoeg alle zijn gelegen op erfpachtgrond, in voldoende mate rekening is gehouden. De waardering in het economische verkeer dient te geschieden ervan uitgaande dat sprake is van eigen grond. Dit houdt evenwel niet in dat als vergelijking in het geheel niet de verkopen van woningen op erfpachtgrond in aanmerking kunnen worden genomen, maar deze verkopen dienen te worden beoordeeld met inachtneming van het feit dat op de grond een erfpachtrecht rust. De verkoopprijzen van de woningen op erfpachtgrond worden mede bepaald door de voor die woningen geldende erfpachtvoorwaarden. Deze voorwaarden kunnen verschillen per woning. De Inspecteur heeft op de zitting vermeld dat bij de modelmatige vergelijking, waaraan de in de overgelegde matrix vermelde vergelijkingsverkoopcijfers zijn ontleend, echter in het geheel geen rekening is gehouden met de omstandigheid of sprake is van eigen grond dan wel erfpachtgrond en/of sprake is van verschil in erfpachtvoorwaarden, maar bij het bepalen van de grondprijs alleen rekening is gehouden met een staffel naar gelang meer of minder grond tot de onroerende zaak hoort. Aldus kan niet worden vastgesteld of de berekende inhoudswaardes, die immers de resultante zijn van de verkoopprijzen minus de grondwaarde, op een juiste waarde zijn vastgesteld.
7.5. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd en ook niet op andere wijze die waarde aannemelijk gemaakt. Belanghebbende stelt dat de waarde van zijn woning ten opzichte van eerdere waardepeildata en de algemene stijging van de WOZ in de gemeente met meer dan 10 percent is verhoogd. Aan algemene cijfers betreffende de gehele gemeente Schiedam en waarderingen van het pand in eerdere jaren komt voor de waardering in de onderhavige jaren geen betekenis toe. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald met inachtneming van de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum en, wanneer deze van de waardepeildatum afwijkt, de voor dat kalenderjaar geldende toestandspeildatum. De voor een ander kalenderjaar met inachtneming van een andere waardepeildatum en een andere toestandspeildatum vastgestelde waarde doet niet terzake.
7.6. Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Inspecteur als door belanghebbende verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk acht. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen, en stelt deze op € 219.000 op de waardepeildatum 1 januari 2007 en € 220.000 op 1 januari 2008. Het Hof heeft hierbij meegewogen dat, in het geval voor de waardering gebruik wordt gemaakt van transactieprijzen van woningen op erfpachtgrond, de grondprijs van een woning op eigen grond in het algemeen een hogere grondprijs heeft dan een woning met erfpacht. Tevens heeft het Hof meegewogen dat voor een uitzondering op die regel geen omstandigheden uit het dossier naar voren komen.
7.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 15,30 wegens reiskosten voor de procedures bij rechtbank en Hof. De kosten voor het aangetekend verzenden van stukken zijn geen kosten waarvoor het Besluit proceskosten bestuursrecht een mogelijkheid tot vergoeding biedt. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt vastgesteld op € 219.000 en op waardepeildatum
1 januari 2008 wordt vastgesteld op € 220.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerendezaakbelasting over de jaren 2008 en 2009,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 15,30,
- gelast de gemeente Schiedam aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, mr. J.J.J. Engel en mr. drs. T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.