Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Zaaknummer : 200.072.808/01
Rolnummer rechtbank : 897179 CV EXPL 08-22260
arrest d.d. 16 oktober 2012
inzake
[Naam],
wonende te [Woonplaats],
appellant in het principaal appel,
tevens verweerder in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.P. Heering te 's-Gravenhage,
[Naam] (in het bestreden vonnis en appeldagvaarding aangeduid als […]),
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
tevens appellant in het incidenteel appel
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 17 augustus 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van 19 november 2008, 6 mei 2009, 10 maart 2010 en het eindvonnis van 28 mei 2010, welke vonnissen de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen [appellant] als eiser in conventie en gedaagde in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] vijf grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel bestreden en heeft in incidenteel appel, naar het hof (en ook [appellant], zo blijkt uit de memorie van antwoord in het incidentele appel) begrijpt, drie grieven geformuleerd. [appellant] heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in het incidentele appel. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Partijen hebben geen grieven gericht tegen de vaststelling van feiten in het tussenvonnis van 19 november 2008 onder het kopje "de vaststaande feiten", zodat het hof ook van deze feiten uit zal gaan. Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] huurt sinds 1980 de woning op de tweede etage van de [adres] te [plaats].
1.2. [appellant] is sinds augustus 2003 eigenaar van het pand.
1.3. In november 2007 heeft [appellant] in de woning van de huurder van de benedenwoning een centrale verwarming laten aanleggen.
2. [appellant] heeft bij inleidende dagvaarding, kort samengevat en zakelijk weergegeven, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede een vergoeding van de kosten van aanleg van de onder 1.3. vermelde centrale verwarming, ten bedrage van € 3.788,-. [appellant] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door in zijn woning, zonder noodzaak en zonder overleg met (laat staan toestemming van) [appellant], een schoorsteen inclusief alle rookkanalen te verwijderen. Hierdoor werd het rookkanaal van de benedenverdieping onderbroken en kon die verdieping niet meer naar behoren worden verwarmd. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Onder meer heeft hij betwist de schoorsteen te hebben verwijderd. Volgens hem was er al geen schoorsteen meer toen hij de woning in 1980 betrok en heeft hij in 2007 slechts een bestaand gat in de muur van de kamer waar de litigieuze schoorsteen zich volgens [appellant] bevond gedicht.
3. [geïntimeerde] heeft in reconventie, kort samengevat en zakelijk weergegeven, een vermindering van de huurprijs met 50% gevorderd wegens gederfd huurgenot in verband met gebreken als bedoeld in artikel 7:207 BW (achterstallig onderhoud aan achtergevel en beschadigingen van gemeenschappelijke gang en meterkast), alsmede de veroordeling van [appellant] gevorderd tot het verrichten van achterstallig onderhoud, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Ook heeft [geïntimeerde] (na eisvermindering, zo blijkt uit het bestreden eindvonnis) betaling gevorderd van een bedrag van € 785,- ter zake van gestelde kosten van herstel van de trapbedekking. [appellant] heeft verweer gevoerd.
4. Bij tussenvonnis van 19 november 2008 heeft de kantonrechter een comparitie gelast, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen bewijsstukken in het geding te brengen en zich uit te laten over de verdere bewijsmogelijkheden. Tijdens deze comparitie heeft de kantonrechter met instemming van partijen besloten tot een descente, welke nadien heeft plaatsgevonden.
Bij tussenvonnis van 6 mei 2009 heeft de kantonrechter, met inachtneming van de overgelegde stukken en het bij de descente geconstateerde, voorshands bewezen geacht dat [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd. [geïntimeerde] is in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. In reconventie is elke beslissing aangehouden.
Hierna zijn van beide kanten getuigen gehoord. Bij tussenvonnis van 10 maart 2010 heeft de kantonrechter bewezen geacht dat [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedragen door zonder overleg met [appellant] de schoorsteen te slopen. Daartegenover stond volgens de kantonrechter dat ook aan de zijde van [appellant] sprake was van tekortkomingen, gelet op het slechte en achterstallige onderhoud door (de rechtsvoorgangers van) [appellant]. Door een voortvarend ter hand nemen van herstel van de gebreken in de zin van 7:204 BW had voorkomen kunnen worden dat [geïntimeerde] zelf was gaan klussen, aldus de kantonrechter. In dat licht achtte de kantonrechter de tekortkoming van [geïntimeerde] niet zodanig dat op grond daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De vordering tot ontbinding en ontruiming was naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft vervolgens een comparitie gelast en heeft [appellant] opgedragen om een onderbouwde opgave van de kosten van het opmetselen van een nieuwe schoorsteen met herstel van het rookkanaal te overleggen.
De comparitie heeft plaatsgevonden en de kantonrechter heeft hierna bij eindvonnis van 28 mei 2010 geoordeeld dat [appellant] terecht heeft gekozen voor de aanleg van een centrale verwarming. De vordering in conventie tot vergoeding van de aanlegkosten ad € 3.788,- is toegewezen.
In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat de beschadigingen van de gemeenschappelijke trap en meterkast niet een zodanig gebrek vormden dat het huurgenot daardoor verminderd werd; de vordering tot herstel van deze beschadigingen achtte de kantonrechter daarom ook niet toewijsbaar. Het slechte en achterstallige onderhoud van de achtergevel (het kozijn en de balkondeuren aan de achterzijde van de woning, alwaar onweersproken sprake was van een ruime spleet tussen de dorpel van de balkondeuren en de vloer) kwalificeerde de kantonrechter wel als een essentieel gebrek, waarmee [appellant] zonder nadere ingebrekestelling bekend had moeten zijn en waardoor sprake was van verminderd woongenot en hogere energiekosten. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld tot herstel van de gebreken aan de achtergevel (op straffe van verbeurte van een dwangsom). In verband met het verminderd huurgenot als gevolg van die gebreken aan de achtergevel heeft de kantonrechter voorts de huurprijs verminderd met 30%, vanaf 2 januari 2008 (zes maanden voor datum indiening van de reconventionele vordering) tot aan de dag dat de gebreken aan de achtergevel zijn verholpen.
De proceskosten zijn zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd.
5. Het principaal appel is ingesteld tegen alle zojuist vermelde vonnissen, maar [appellant] heeft alleen tegen het laatste tussenvonnis, dat wil zeggen het tussenvonnis van 10 maart 2010, en tegen het eindvonnis van 28 mei 2010 grieven geformuleerd. Het hof gaat er dan ook van uit dat het principaal appel zich niet tevens uitstrekt tot de tussenvonnissen van 19 november 2008 en 6 mei 2009.
6. Om proceseconomische redenen zal het hof nu eerst het incidentele appel behandelen, voor zover dit betrekking heeft op de vraag of [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd. Dit is immers een belangrijk punt van geschil tussen partijen en ook de beoordeling van de verdere geschilpunten is hiervan mede afhankelijk. In de memorie van incidenteel appel zijn niet expliciet grieven geformuleerd, maar evenals [appellant] (zie de memorie van antwoord in het incidenteel appel) leidt het hof uit het door [geïntimeerde] gestelde af dat sprake is van een drietal grieven en dat de eerste grief betoogt dat de kantonrechter ten aanzien van voormeld geschilpunt (de verwijdering van de schoorsteen) ten onrechte de bewijslast heeft omgekeerd en de bewijslast bij [geïntimeerde] heeft gelegd. Het hof merkt op dat [geïntimeerde] in het petitum van de memorie van grieven in incidenteel appel alleen vernietiging van het eindvonnis verzoekt. Voor zover echter al kan worden ingelezen dat [geïntimeerde] mede vernietiging verzoekt van het tussenvonnis van 6 mei 2009, waarbij de gewraakte bewijsopdracht aan [geïntimeerde] is gegeven, kan dit [geïntimeerde] niet baten, nu de klacht over de bewijslastverdeling uitgaat van een verkeerde lezing van de overwegingen van de kantonrechter. Uit alle onder 4. vermelde vonnissen blijkt immers dat de kantonrechter er - naar het oordeel van het hof terecht - van is uitgegaan dat het aan [appellant] is om te bewijzen dat [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd. Bij tussenvonnis van 6 mei 2009 achtte de kantonrechter dit echter op basis van de overgelegde stukken (waaronder met name een foto van een ingezet, ongeverfd stuk plint) en het bij de descente geconstateerde, voorshands bewezen, behoudens door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs. Van omkering van de bewijslast is dus geen sprake. Het hof neemt aan dat de kantonrechter bij de zinsnede "het bij de descente geconstateerde" het oog heeft gehad op de in het proces-verbaal gerelateerde waarneming door de kantonrechter dat ter hoogte van de plaats waar volgens [appellant] de schoorsteen stond, de lijn van het plafond wordt onderbroken, dan verder van de muur in de vorm van een rechthoek doorloopt en weer terugloopt naar de muur. Deze waarneming, in combinatie met door de kantonrechter genoemde foto van de afwijkende plint en het feit dat aannemelijk is dat door de benedenbuurvrouw al veel eerder was geklaagd indien de schoorsteen al was verwijderd voordat [geïntimeerde] zijn woning betrok, maakt naar het oordeel van het hof dat alleszins gerechtvaardigd was dat de kantonrechter het door [appellant] gestelde voorshands bewezen achtte behoudens door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs. De eerste incidentele grief faalt.
7. De tweede grief in het incidentele appel richt zich tegen de uiteindelijke conclusie van de kantonrechter bij tussenvonnis van 10 maart 2010, dat het vereiste tegenbewijs niet is geleverd en dat dus vaststaat dat [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd. Voor zover al kan worden ingelezen dat [geïntimeerde] mede vernietiging van dit vonnis vraagt, kan dit hem evenmin baten. De kantonrechter heeft bij voormeld tussenvonnis op overtuigende wijze gemotiveerd hoe hij tot zijn conclusie is gekomen. Het hof verwijst kortheidshalve naar deze motivering en maakt deze tot de zijne. Waarschijnlijk in reactie op de overweging van de kantonrechter (tussenvonnis 10 maart 2010, p. 2 onderaan) dat [geïntimeerde] geen verklaring heeft gegeven voor de aanwezigheid van puin in het rookkanaal, heeft [geïntimeerde] in zijn toelichting op de tweede grief nog gesteld dat hij ervan uit gaat dat er spontaan puin in het rookkanaal van de woning op de begane grond is losgeraakt. Het hof acht dit echter geen aannemelijke verklaring en het doet in elk geval onvoldoende af aan het overigens door de kantonrechter overwogene.
8. Het voorgaande betekent dat ook het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerde] de schoorsteen heeft verwijderd en daarmee het rookkanaal van de benedenverdieping onbruikbaar heeft gemaakt. In navolging van de kantonrechter oordeelt het hof dat [geïntimeerde] aldus tekortgeschoten is in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. Zoals hierboven is weergegeven was de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming ontbinding niet kon rechtvaardigen, nu het onderhoud dermate slecht en achterstallig was dat sprake was van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Dat de huurder in zo'n situatie zelf gaat klussen, had bij een voortvarend ter hand nemen van de gebreken voorkomen kunnen worden, aldus de kantonrechter. Tegen dit oordeel richt zich de eerste grief in het principale appel. De beoordeling van deze grief hangt (mede) af van de vraag of en in hoeverre sprake is van achterstallig onderhoud als door de kantonrechter overwogen, welke kwestie bovendien tevens van belang is voor de vraag of [appellant] kan worden verplicht tot herstel, respectievelijk of plaats is voor huurprijsvermindering. Het hof zal daarom eerst ingaan op de in dat verband geformuleerde grieven, te weten de derde grief in het principale appel en de derde grief in het incidentele appel (gericht tegen de door de kantonrechter bepaalde huurprijsvermindering van 30%), alsmede de tweede grief in het principale appel (gericht tegen de veroordeling van [appellant] tot herstel van de achtergevel). Aan het slot zal dan aan de orde komen de door de eerste principale grief voorliggende vraag, te weten of ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn.
9. Beide partijen klagen over het oordeel van de kantonrechter dat een huurprijsvermindering van 30% op zijn plaats is. [appellant] meent dat dit percentage te hoog is (derde grief principale appel), terwijl [geïntimeerde] meent dat de huurprijs niet met 30% maar met de door hem gevorderde 50% moet worden verminderd (derde grief incidentele appel). Het hof oordeelt als volgt.
9.1. Voorop staat dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de door [geïntimeerde] gestelde beschadigingen aan de gemeenschappelijke trap en de meterkast niet een zodanig gebrek vormden dat het huurgenot verminderd werd en de vordering tot veroordeling van [appellant] tot herstel van deze beschadigingen daarom niet toewijsbaar was. Tegen deze afwijzing heeft [geïntimeerde] geen afzonderlijke klacht gericht, zodat als onbestreden vast staat dat deze beschadigingen geen gebreken vormen en dus geen grond voor huurprijsvermindering.
9.2. Aldus resteert het door [geïntimeerde] aangevoerde achterstallige onderhoud aan de achtergevel (staat balkondeuren/houtwerk achtergevel en kier tussen dorpel en balkondeuren). Uit de foto's blijkt reeds dat er meer aan de hand is dan slechts "niet essentieel werk aan de achtergevel", zoals [appellant] stelt (toelichting op eerste principale grief) en dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW als gevolg waarvan het huurgenot wordt verminderd (artikel 7:207 BW). De vraag is of het onderhavige achterstallige onderhoud (net) in categorie B onderdeel 8 van het Besluit gebreken valt ("een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad") of in de minder ernstige categorie C. Dit kan echter in het midden blijven, nu gelet op de foto's en hetgeen door de kantonrechter is geconstateerd bij de descente en vervolgens is gerelateerd in het proces-verbaal, naar het oordeel van het hof weliswaar grond bestaat voor huurprijsvermindering, maar niet tot het bij categorie B respectievelijk C behorende maximum. Alles afwegend en de lage huurprijs mede in aanmerking nemende acht het hof een percentage van huurprijsvermindering van 10% op zijn plaats. Dit betekent dat de derde grief in het incidentele appel faalt en de derde grief in het principale appel in zoverre slaagt.
10. Uit de toelichting op de derde princiale grief blijkt dat [appellant] tevens bezwaar maakt tegen het feit dat de kantonrechter de huurprijsvermindering heeft toegewezen met terugwerkende kracht tot zes maanden vóór de instelling van de reconventionele vordering tot huurprijsvermindering. [appellant] betoogt dat de procedure en daarmee de periode waarover huurprijsvermindering is toegestaan onnodig lang heeft geduurd, doordat [geïntimeerde] de waarheid omtrent de schoorsteen heeft verzwegen waardoor getuigen moesten worden gehoord en conclusies na enquete moesten worden genomen. [appellant] ziet daarbij echter over het hoofd dat hij de achtergevel al veel eerder heeft kunnen en moeten herstellen. In dat verband is van belang dat het hof [appellant] niet volgt in diens betoog in het kader van zijn tweede principale grief (gericht tegen zijn veroordeling tot herstel van de achtergevel), inhoudende dat hij zijn onderhoudsverplichting mocht opschorten naar aanleiding van het toerekenbare tekortschieten van [geïntimeerde] (de verwijdering van de schoorsteen). Gelet op de op 2 juli 2008 door [geïntimeerde] (productie 8 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie) overgelegde foto's in combinatie met de brief van 28 november 2007 van de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] (productie 6 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie) gaat het hof er in navolging van de kantonrechter van uit dat in november 2007 al sprake was van verrotte kozijnen en van een kier tussen dorpel en balkondeuren), alsmede dat [appellant] dit wist; [appellant] heeft dit ook niet (gemotiveerd) weersproken. Niet gesteld of gebleken is voorts dat herstel niet van [appellant] kon worden gevergd. Evenals de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat [appellant] zonder nadere ingebrekestelling verplicht was om tot herstel over te gaan. Van een bevoegde opschorting is dus geen sprake. [appellant] had al veel eerder kunnen en moeten herstellen en is terecht veroordeeld tot herstel. Dit betekent ook dat het bezwaar van [appellant] tegen de door de kantonrechter aangehouden referteperiode ongegrond is. In zoverre faalt de derde principale grief en de tweede principale grief deelt dit lot.
11. Daarmee komt het hof toe aan de eerste principale grief, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de verwijdering door [geïntimeerde] van de schoorsteen niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, nu door een voortvarende aanpak door [appellant] van het achterstallige onderhoud aan de achtergevel voorkomen had kunnen worden dat [geïntimeerde] zelf ging klussen. Aan [appellant] moet worden toegegeven dat [geïntimeerde] zeer verwijtbaar heeft gehandeld door zonder toestemming en kennelijk zonder inzicht in de mogelijke gevolgen daarvan, de schoorsteen te verwijderen en aldus een gevaarlijke situatie te creëren. Bovendien heeft het hof begrip voor de wrevel bij [appellant] die vervolgens is ontstaan doordat [geïntimeerde] in deze procedure weigerde openheid van zaken te geven waardoor de procedure onnodig is vertraagd. Daar staat tegenover dat het hof aanneemt dat [geïntimeerde] zich niet heeft gerealiseerd wat de gevolgen van zijn handelen waren voor zijn benedenbuurvrouw. Voorts acht het hof van belang dat [geïntimeerde] reeds huurder is vanaf 1980 en dat hij zich kennelijk al die jaren als goed huurder heeft gedragen. Tot slot neemt het hof in aanmerking het feit dat [appellant] zijnerzijds ook tekortgeschoten is in zijn verplichtingen als verhuurder en het feit dat de benedenverdieping voortaan zal beschikken over centrale verwarming, hetgeen [appellant] - uitgaande van vergoeding van de schade door [geïntimeerde] - een voordeel oplevert. Al met al acht het hof ontbinding een te vergaand gevolg dat onder de omstandigheden van dit geval niet wordt gerechtvaardigd door de tekortkoming van [geïntimeerde], mits [geïntimeerde] de door [appellant] geleden schade van (onbestreden) € 3.788,-, vermeerderd met rente vanaf de dag der dagvaarding vergoedt. De eerste principale grief slaagt dan ook slechts in zoverre dat het hof zal bepalen dat indien [geïntimeerde] voormeld schadebedrag met rente uiterlijk 6 februari 2013 niet heeft betaald, de huurovereenkomst per die datum wordt ontbonden.
12. Anders dan [appellant] is het hof van oordeel dat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld. Het hof acht de compensatie van proceskosten in eerste aanleg terecht en zal ook de kosten in hoger beroep compenseren. Ook de vierde grief in het principale appel faalt dus. De vijfde principale appel heeft geen zelfstandige betekenis (veeggrief).
13. Omwille van de leesbaarheid, zal het hof het bestreden eindvonnis van 28 mei 2010 van de kantonrechter vernietigen en opnieuw rechtdoen zoals hierna te melden.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden eindvonnis van 28 mei 2010;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in conventie:
- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 3.788,-, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
in reconventie:
- veroordeelt [appellant] tot herstel van het achterstallige onderhoud aan de achtergevel van de woning op de tweede etage van de [adres] te [plaats] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag vanaf zes weken na de betekening van onderhavig arrest dat [appellant] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum van € 10.000,-;
- vermindert de kale huurprijs met 10% vanaf 2 januari 2008 tot de dag dat de gebreken aan de achtergevel zijn verholpen;
- ontbindt de huurovereenkomst met ingang van 6 februari 2013 doch alleen voor het geval dat [geïntimeerde] voormeld schadebedrag van € 3.788,- met rente niet uiterlijk op die datum volledig heeft voldaan;
in conventie en in reconventie:
- verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2012 in aanwezigheid van de griffier.