Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.087.203/01
Zaaknummer rechtbank : 1134441 \ CVEXPL 10-41510
arrest van 27 maart 2012
inzake
[Naam],
wonende te […], gemeente […],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. C.I. Zaad te 's-Gravenhage,
tegen
v.o.f. DNO vloeren, h.o.d.n. DNO Poxy Vloeren,
gevestigd te Rotterdam,
[Naam],
wonende te […],
[Naam],
wonende te […],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: DNO (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.R. Hagendoorn te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 3 mei 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 4 februari 2011. Bij dagvaarding heeft [appellante] één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft DNO de grief bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 9 februari 2012 de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. C.I. Zaad, voornoemd, en DNO door mr. V. van den Bos, advocaat te Rotterdam, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het vonnis van 4 februari 2011 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
Tussen is partijen is op 30 juni 2008 een huurovereenkomst tot stand gekomen. Krachtens deze overeenkomst huurt DNO met ingang van 8 juli 2008 van [appellante] het pand [adres] te [plaats] (hierna: het pand) als kantoor/bedrijfsruimte voor de duur van vijf jaar. Op 8 juli 2009 zijn diverse goederen, waaronder meubilair, verlichting, monsters (van vloeren), telefoons, geldkist en administratie (onder andere ordners met offertes en opdrachten 2008 en 2009) uit het pand verdwenen (hierna ook: het incident). DNO heeft vervolgens het pand in de loop van juli 2009 verlaten en met ingang van 1 augustus 2009 geen huur meer betaald. Per 1 mei 2010 is het pand door een derde gehuurd.
3. [appellante] heeft, kort gezegd, gevorderd om bij vonnis DNO hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23.250,- wegens ten onrechte niet betaalde huurpenningen, boetes wegens te late betaling en bijkomende schade (verwarmingskosten, kosten wederverhuur en kosten rechtsbijstand), met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. DNO heeft verweer gevoerd en, voor het geval dat de vordering van [appellante] mocht worden toegewezen, een tegenvordering ingediend.
4. De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en geconstateerd dat om die reden niet aan de vordering van DNO wordt toegekomen. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst heeft voortgeduurd tot 1 mei 2010. Per die datum is de huurovereenkomst geëindigd door indeplaatsstelling. Desalniettemin heeft [appellante] geen recht op huurpenningen over de periode van 1 augustus 2009 tot 1 mei 2010. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat in juli 2009 de goederen uit het pand zijn verwijderd door [Naam] (hierna [R]), de eigenaar van het pand en de echtgenoot van [appellante]. Gegeven de ernst van deze inbreuk heeft [appellante] zich onvoldoende ingespannen om het geschonden vertrouwen te herstellen en is DNO als gevolg van aan [appellante] toe te rekenen omstandigheden verstoken gebleven van het aan hem toekomende huurgenot.
5. Met zijn grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat als gevolg van aan haar toe te rekenen omstandigheden DNO verstoken is gebleven van het hem toekomende huurgenot over de maanden augustus 2009 tot en met april 2010, zodat de vordering strekkende tot hun veroordeling tot betaling van huur over die periode afstuit. [appellante] voert daarbij aan dat zij niets te maken heeft met het incident en een daaraan ten grondslag liggend conflict tussen [R] en DNO. Zij wijst er op dat de inventaris niet was mee verhuurd en dat het overgrote deel van de goederen inventaris was en in eigendom bij [R]. Zij voert voorts aan dat het incident geen gebrek heeft opgeleverd en dat er geen grond was voor opschorting van de verplichting tot het betalen van huur. Zij wijst er op dat zij heeft geprobeerd om zorg te dragen voor gebruik van het pand door DNO en dat zij zich heeft ingespannen om een opvolgend huurder te vinden.
6. Het hof stelt voorop dat krachtens artikel 7:203 BW Pro op [appellante] als verhuurder de plicht rust om het gehuurde ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeenkomen gebruik als (in dit geval) kantoor/bedrijfsruimte noodzakelijk is. Gezien dit wettelijk uitgangspunt en op basis van alle omstandigheden waaruit volgt dat [appellante] niet in staat is om te garanderen dat DNO ongestoord haar bedrijfsactiviteiten in het pand kan uitvoeren, acht het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om DNO gehouden te achten om [appellante] huur te betalen over de periode van 1 augustus 2009 tot 1 mei 2010. Daarbij acht het hof het volgende van belang.
6.1 Zoals [appellante] ter gelegenheid van het pleidooi heeft bevestigd, dient aangenomen te worden dat [R], de eigenaar van het door haar verhuurde pand en haar echtgenoot, op 8 juli 2009 voormelde goederen uit het pand heeft verwijderd. Hij zou het pand hebben betreden door een tussendeur tussen zijn opslagruimte en het door [appellante] aan DNO verhuurde (deel van het) pand. [R] beschikt over een sleutel van de betreffende tussendeur.
6.2 DNO heeft gemotiveerd gesteld - en [appellante] heeft dit onvoldoende betwist - dat een deel van het meubilair, de monsters, de geldkist en de administratie aan DNO toebehoren. Daargelaten of de overige goederen zijn gehuurd van [appellante] of dat zij slechts in bruikleen waren gegeven door [R], is [R] in ieder geval nimmer gerechtigd (geweest) om de eigendommen van DNO te verwijderen uit het door DNO gehuurde. De door [R] verwijderde eigendommen zijn voor de ter plaatse te verrichten bedrijfsactiviteiten van DNO onontbeerlijk. Voor de verkoop is het immers van groot belang te beschikken over meubilair en monsters, terwijl opdrachtverwerking onmogelijk is zonder administratieve bescheiden. Ondanks het wederrechtelijke karakter van het wegnemen van deze goederen en het grote belang dat DNO heeft bij de goederen zijn deze door [R] nimmer geretourneerd.
6.3 Herhaling van het incident kan worden gevreesd, nu gesteld noch gebleken is dat het conflict tussen DNO en [R] is opgelost en [R] beschikt over de sleutel van de tussendeur en derhalve nog steeds toegang heeft tot het pand. [appellante] heeft geen maatregelen genomen om er voor te zorgen dat [R] voortaan geen toegang meer heeft tot het pand en aldus wederom goederen zou kunnen wegnemen. Evenmin heeft zij er voor gezorgd dat het onderliggend geschil is opgelost. Haar aanbod om een alarminstallatie te laten aanbrengen is onvoldoende, omdat een alarm immers niet kan voorkomen dat [R] met zijn sleutel het pand (wederom) betreedt.
6.4 Onder deze omstandigheden kan niet van DNO worden gevergd om, na aanschaf van nieuwe goederen, haar bedrijfsactiviteiten in het pand te hervatten. Gelet op de nauwe band tussen [R] en [appellante] en de bijzondere positie van [appellante] als verhuurder van het pand van [R], dient dit voor risico van [appellante] te komen.
6.5 [appellante] heeft activiteiten ondernomen om een opvolgend huurder te vinden. Zij is daarin per 1 mei 2010 geslaagd. Hierin ziet het hof echter geen reden om DNO huur te laten betalen over een periode waarover hij, wegens voormelde aan [appellante] toe te rekenen omstandigheden, geen gebruik heeft kunnen maken van het pand. Daar komt nog bij dat DNO namen en telefoonnummers van geïnteresseerden heeft verstrekt aan [appellante] en daarmee heeft bijgedragen aan een spoedige indeplaatsstelling.
7. Nu op grond van artikel 6:248 BW Pro onaanvaardbaar wordt geacht dat DNO huur betaalt van 1 augustus 2009 tot 1 mei 2010, behoeft het gestelde over het ontbreken van een gebrek en de opschorting geen bespreking.
8. Gelet op het vorenstaande zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellante] zal, als zijnde de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in het proceskosten aan de zijde van DNO. De door DNO gevraagde wettelijke rente over deze veroordeling vanaf twee weken na dit arrest, zal worden toegewezen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 4 februari 2011;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van DNO tot op heden begroot op € 649,- aan verschotten en € 3.474,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.H. van Meegen, J.E.H.M. Pinckaers en A.G. Scheele-Mülder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 maart 2012 in aanwezigheid van de griffier.