Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.032.102/01
Rol-/zaaknummer rechtbank : 293396 / HA ZA 07-2588
arrest d.d. 15 november 2011
inzake
PANAGRO VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Leidschendam, gemeente Leidschendam-Voorburg,
appellante in het principaal appel,
tevens verweerster in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Panagro,
advocaat: mr. L.M. Bruins te ’s-Gravenhage,
tegen
TRIADE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Ter Aar, gemeente Nieuwkoop,
geïntimeerde in het principaal appel,
tevens appelante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Triade,
advocaat: mr. G.M.S. Koot te Nieuw-Vennep.
Het geding
Bij exploot van 20 april 2009 is Panagro in hoger beroep gekomen van het vonnis van 4 maart 2009 dat de rechtbank ’s-Gravenhage, sector civiel recht (hierna: de rechtbank), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft Panagro vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel heeft Triade de grieven in het principaal appel bestreden en in het incidenteel appel één grief aangevoerd. Hierop heeft Panagro gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel.
Vervolgens is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. Op 24 maart 2004 heeft Triade een overeenkomst van opdracht met Panagro gesloten voor bemiddelings- en verkoopactiviteiten voor de duur van een jaar. Triade zou op grond van deze overeenkomst Panagro gaan begeleiden en ondersteunen bij verschillende onroerend goed projecten, dit op basis van een tarief van € 80,- per uur exclusief BTW.
1.2. Triade heeft Panagro onder meer begeleid bij het project Jacob Roggeveen Toren (onderdeel van het project “Waterwegtorens” te Maassluis). Koeze Makelaars (hierna: Koeze) was ook bij dit project betrokken.
1.3. In juli 2004 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij gesproken is over de verkoop van de appartementen van het project Jacob Roggeveen. Bij deze bijeenkomst waren onder meer aanwezig [betrokkene 1] (toenmalig directeur bij Panagro, hierna ook wel kortweg: [betrokkene 1]), [betrokkene 2] (namens Koeze) en [betrokkene 3] (namens Triade).
1.4. Bij brief van 10 augustus 2004 heeft Triade aan Koeze onder meer het volgende medegedeeld:
“(….) Hierbij bevestigen wij u de op 1 juli 2004 met u gemaakte courtageafspraak, met betrekking tot bovengenoemd project.
De door Panagro geboden courtage van 0,9% zal verdeeld worden in 0,6% voor Koeze Makelaars en 0,3% voor Triade Vastgoed. (.…)
Genoemde percentages zijn exclusief BTW. (….)”
1.5. Op 19 augustus 2004 is de overeenkomst van 24 maart 2004 omgezet in een overeenkomst op grond waarvan Triade voor haar werkzaamheden een vaste vergoeding van € 1.500,- per maand van Panagro zou ontvangen en een bedrag van € 40,- per uur als vergoeding voor verkoopondersteuning en overige dienstverlening. De overeenkomst kon worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden.
1.6. Bij brief van 1 december 2004 heeft Triade aan Panagro onder meer het volgende bericht:
“(….)
Betr. Project “Watertorens” Burgemeesterswijk te Maassluis.
Opdrachtbevestiging verkoop appartementen
Geachte heer [betrokkene 1],
Hierbij bevestigen wij u, mede namens Koeze Makelaars, zoals reeds in augustus 2004 overeengekomen dat u de opdracht tot verkoop van bovengenoemd project heeft verstrekt aan Triade Vastgoed (….) en Koeze Makelaars (….).
U zult hiervoor een courtage betalen van 0,9% exclusief BTW en exclusief overige verkoopkosten, per verkocht appartement, te verrekenen bij notarieel transport.
Door partijen is inmiddels een verdeling gemaakt van deze courtage.
Beide partijen zullen hun eigen nota indienen bij de notaris.
(….)”
1.7. Bij brief van 16 maart 2005 heeft Panagro de overeenkomst met Triade opgezegd “per einde contractdatum”, te weten 24 maart 2005. Bij brief van 30 maart 2005 is ook de overeenkomst van 19 augustus 2004 per direct beëindigd. Triade heeft vervolgens schriftelijk aanspraak gemaakt op betaling van de managementfee en de urenvergoeding over de maanden april en mei 2005, alsmede een vergoeding van 0,3% courtage over alle te verkopen appartementen van de Jacob Roggeveen Toren. Daarbij is medegedeeld dat Triade zich beschikbaar zal houden voor het uitvoeren van haar werkzaamheden.
1.8. Panagro heeft de overeengekomen managementfee ad € 1.500,- per maand over de maanden april en mei 2005 aan Triade betaald.
1.9. Na de opzegging van de overeenkomst met Triade heeft Panagro een overeenkomst met Koeze gesloten, op grond waarvan Koeze een courtage van 0,9% zou krijgen.
2.1. Triade heeft (na eiswijziging) gevorderd dat de rechtbank, kort samengevat, voor recht zal verklaren dat Panagro gehouden zal zijn om aan Triade te betalen een courtage van 0,3% over de verkoopprijs van de appartementen van de Jacob Roggeveentoren te Maassluis en uit dien hoofde Panagro zal veroordelen tot betaling aan Triade van een bedrag van primair € 78.915,16 en subsidiair € 57.358,- inclusief BTW dan wel een nader bij staat op te maken bedrag aan courtage en urenvergoedingen, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. Voorts heeft Triade gevorderd de veroordeling van Panagro tot het overleggen van een lijst van alle eerste kopers van de appartementen van de Jacob Roggeveentoren met de daaraan verbonden prijzen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
2.2. Bij het bestreden vonnis van 4 maart 2009 heeft de rechtbank overwogen dat de overeenkomst van 24 maart 2004 is gewijzigd in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twee maanden en dat de overeenkomst op grond van de opzeggingsbrief van 16 maart 2005 dus pas op 31 mei 2005 rechtsgeldig is geëindigd. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat Triade op grond van artikel 7:411 BW Pro recht heeft op de door de rechtbank redelijk geachte schade als gevolg van de niet tijdige opzegging (te verwachten werkzame uren over april en mei 2005) ad € 6.800,- exclusief BTW, dus € 8.092,- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2007.
Naar het oordeel van de rechtbank is tevens komen vast te staan dat Panagro met Triade en Koeze ter zake van het project Jacob Roggeveentoren een courtage van 0,9% is overeengekomen, waarbij van die courtage 0,3% aan Triade zou toekomen. Volgens de rechtbank is het einde van die overeenkomst geheel aan Panagro toe te rekenen en is betaling van het volle loon op grond van artikel 7:411 BW Pro redelijk. De rechtbank heeft dit loon begroot op het vóór de eiswijziging bij dagvaarding genoemde bedrag van € 51.752,40, op welk bedrag in mindering moeten worden gebracht de besparingen ten gevolge van de voortijdige beëindiging van de overeenkomst. De beloning is ex aequo et bono vastgesteld op € 45.000,- exclusief BTW, dus € 53.550,- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2007. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Panagro is in de proceskosten veroordeeld.
3. Grief 1 klaagt dat de feitenvaststelling in het bestreden vonnis deels onvolledig en deels irrelevant is. Het hof heeft bij zijn eigen feitenvaststelling een paar door de rechtbank nog wel weergegeven feiten niet opgenomen en anderzijds juist iets toegevoegd. Voor zover nodig komt het hof hieronder overigens nog terug op het door Panagro ter toelichting op deze grief gestelde.
4. Grief 2 betoogt dat de rechtbank ten onrechte de door Triade op grond van de overeenkomst van 19 augustus 2004 gevorderde urenvergoeding heeft toegewezen. Deze grief faalt. Daargelaten of de overeenkomst van 19 augustus 2004 reeds is opgezegd bij brief van 16 maart 2005 (per 24 maart 2005) dan wel pas bij brief van 30 maart 2005 (per direct) (zie hierboven onder 1.7.), heeft de rechtbank terecht vastgesteld dat een opzegtermijn van twee maanden gold en dat de overeenkomst dus geacht moet worden eerst rechtsgeldig te zijn beëindigd per 31 mei 2005. Op zich is juist dat in de overeenkomst geen minimum aantal af te nemen uren is opgenomen (MvG sub 9 jo. CvA sub 20) maar onvoldoende gemotiveerd betwist is dat Triade op grond van de ervaringen in de periode voorafgaand aan de opzegging redelijkerwijs mocht verwachten ook in april en mei 2005 een bepaald aantal uren te worden ingeschakeld. Het aantal door Triade genoemde uren (85) is volgens Triade gebaseerd op een extrapolatie van de uren in de maand maart 2005, in samenhang met de sterk gestegen bemiddelingsactiviteiten. Nu Panagro heeft volstaan met een ongemotiveerde betwisting, hoefde Triade niet te komen met een nadere onderbouwing. De stelling van Panagro dat Triade in de maanden april en mei 2005 andere werkzaamheden heeft kunnen verrichten en daarom geen recht heeft op een vergoeding van Panagro, wordt gepasseerd. Triade heeft er terecht op gewezen dat het door Panagro achtergelaten “gat” niet reeds binnen enkele weken is gevuld. In het algemeen wordt juist een opzegtermijn afgesproken om de wederpartij in de gelegenheid te stellen zich op het einde van de overeenkomst voor te bereiden.
5. Grieven 3 en 4 zien op de gevorderde courtage en betogen primair dat onjuist is dat náást de overeenkomsten van 24 maart 2004 en 19 augustus 2004 partijen tevens een courtage zijn overeengekomen als door Triade gesteld. Ook dit betoog faalt. Het bestaan van een courtage-overeenkomst als door Triade gesteld, is afdoende komen vast te staan door de brief van 1 december 2004 (zie hierboven onder 1.6.) en het feit dat ter comparitie in eerste aanleg door Koeze is bevestigd dat de door Triade gestelde overeenkomst tussen Panagro, Triade en Koeze inderdaad is gesloten. Niet in geschil is dat Panagro de brief van 1 december 2004 heeft ontvangen en tegen de inhoud daarvan niet heeft geprotesteerd. Panagro voert nog aan dat [betrokkene 1] indertijd niet bevoegd was om namens haar een zodanige overeenkomst aan te gaan, maar dit argument slaagt evenmin. Onbetwist is dat [betrokkene 1] indertijd als directeur vastgoedontwikkeling geregistreerd stond en dat de overeenkomst van 24 maart 2004 (die is ondertekend door [betrokkene 1]) en de overeenkomst van 19 augustus 2004 (die is bevestigd bij brief van [betrokkene 1]) rechtsgeldig zijn. Mocht [betrokkene 1] al niet zelfstandig vertegenwoordigingsbevoegd zijn geweest dan is in elk geval wel de schijn gewekt dat hij dit was en Triade mocht daar redelijkerwijs op vertrouwen. Het feit dat in het handelsregister stond vermeld dat de volmacht beperkt was, legt onvoldoende gewicht in de schaal om aan die opgewekte schijn af te doen.
6. Uit het voorgaande blijkt reeds dat onjuist is de ook door Panagro opgeworpen stelling dat Triade alleen op Koeze een vordering zou hebben en niet op Panagro. Op grond van de overeenkomst als bevestigd in de brief van 1 december 2004 kon Triade jegens Panagro zelfstandig aanspraak maken op een courtage van 0,3%. Van een expliciete opzegging van deze courtage-overeenkomst is geen sprake, hetgeen logisch is nu Panagro het bestaan van de overeenkomst ontkent. Niet in geschil is echter dat alle samenwerking in het voorjaar van 2005 is verbroken. Artikel 7:411 lid 2 BW Pro bepaalt dat een opdrachtgever in het geval de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht, het volle loon verschuldigd is indien het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en betaling van het volle loon gelet op alle omstandigheden redelijk is. Grief 4 richt zich subsidiair tegen het oordeel van de rechtbank dat dit geval zich hier voordoet. Ook deze klacht faalt. Het hof overweegt als volgt.
6.1. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de beëindiging van de overeenkomst geheel aan Panagro zelf is toe te rekenen. In de destijds gevoerde correspondentie is geen enkele grond voor de opzegging aangevoerd. In de onderhavige procedure heeft Panagro gesteld dat de samenwerking met Triade niet naar wens verliep, maar zij heeft deze stelling in het geheel niet onderbouwd. Onduidelijk is dan ook waarom Panagro ontevreden was, wat de precieze klachten waren en of deze al eens aan Triade kenbaar waren gemaakt. Voorts is van belang dat ter comparitie in eerste aanleg namens Panagro is gesteld dat toen het project Jacob Roggeveentoren in de verkoop was, Panagro tot de conclusie kwam dat het bij nader inzien toch beter was als er bergingen bij de appartementen zouden komen en dat de verkoop dáárom toen is gestaakt. Uiteraard is deze keuze geheel aan Panagro zelf toe te rekenen.
6.2. Gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het ontbreken van enige kenbare (redelijke) grond voor beëindiging van de overeenkomst, de abruptheid van de beëindiging en de onduidelijke communicatie daaromtrent, is het hof dan ook van oordeel dat betaling van het volle loon redelijk is. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat door Triade voldoende is onderbouwd respectievelijk door Panagro onvoldoende (gemotiveerd) is betwist dat Triade reeds substantiële werkzaamheden had verricht toen de samenwerking werd verbroken. Panagro heeft weliswaar gesteld dat zij geen enkel profijt heeft gehad van de inspanningen van Triade maar deze stelling heeft zij onvoldoende onderbouwd. Dat het project stil lag en uit de verkoop was genomen kan in elk geval niet als een onderbouwing van de stelling worden gezien, nu uit de hierboven vermelde verklaring namens Panagro ter comparitie in eerste aanleg blijkt dat het project om een aan Panagro zelf toe te rekenen reden was stilgelegd. Triade heeft in eerste aanleg (conclusie van repliek onder 35) verklaard dat zij, ondanks inspanningen, na de beëindiging van de overeenkomst door Panagro nauwelijks opdrachtgevers, laat staan inkomsten heeft weten te verwerven. Panagro betwist dit en stelt bij memorie van grieven (onder 17, p. 6) dat Triade “volgens de inlichtingen van Panagro” ander werk heeft verricht, doch ook deze stelling is niet nader onderbouwd en geeft het hof dan ook geen aanleiding om anders te oordelen.
7. De rechtbank heeft het aan Triade toekomende volle loon – conform de vóór de eiswijziging door Triade bij dagvaarding ingenomen stellingen – begroot op € 51.752,40 exclusief BTW. De in de toelichting op grief 4 te vinden klacht dat dit bedrag door Triade niet is onderbouwd, is ongegrond. Triade heeft wel degelijk een onderbouwing gegeven, maar Panagro heeft volstaan met een ongemotiveerde betwisting en zij heeft geen gegevens verschaft die volgens haar zouden moeten leiden tot een betere begroting.
8. Grief 5 is een veeggrief en mist zelfstandige betekenis. Het hof komt niet toe aan de stelling van Triade dat de rechtbank ten onrechte niet is uitgegaan van het na eisvermeerdering gevorderde bedrag en dat de rechtbank ten onrechte rekening heeft gehouden met besparingen (zie memorie van antwoord onder 7 en 15), nu alle grieven in het principale appel falen en Triade vorenbedoelde stelling kennelijk niet heeft bedoeld als incidentele grief. Het oordeel van de rechtbank omtrent het verschuldigde loon blijft dan ook integraal in stand, evenals het eerder besproken oordeel van de rechtbank omtrent de verschuldigde urenvergoeding (zie hierboven onder 4).
9. Daarmee wordt toegekomen aan de incidentele grief van Triade die klaagt dat de rechtbank ten onrechte de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten heeft afgewezen. Deze grief slaagt. Bij inleidende dagvaarding is de correspondentie overgelegd die voorafgaand aan deze procedure is gevoerd, waaronder drie uitgebreide brieven van KCS juristen namens Triade aan Panagro (van 23 mei 2005, 23 juni 2005 en 3 maart 2006). Aldus heeft Triade voldoende onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die op de voet van artikel 6:96 BW Pro voor vergoeding in aanmerking komen. Niet betwist is voorts dat deze kosten conform het rapport VoorWerk II moeten worden begroot op € 1.785,-
10. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarbij de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten is afgewezen en dat het vonnis voor het overige zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past een veroordeling van Panagro in de proceskosten in het principale en incidentele appel. Conform het verzoek van Triade zal zowel de veroordeling van Panagro tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten af € 1.785,- alsmede de veroordeling van Panagro in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is afgewezen en, opnieuw rechtdoende in zoverre, veroordeelt Panagro tot betaling aan Triade van een bedrag van € 1.785,- ter zake van buitengerechtelijke kosten;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
- veroordeelt Panagro in de kosten van het principale appel, aan de zijde van Triade tot op heden begroot op € 1.850,- aan griffierecht en € 1.631,- aan salaris advocaat, alsmede in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van Triade tot op heden begroot op € 815,50 aan salaris advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en H.J.H. van Meegen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.