Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.054.870/01
Rolnummer rechtbank : 961440 CV EXPL 09-5555
arrest d.d. 26 juli 2011
inzake
[Naam],
wonende te [plaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. L.C. Griffioen-Wennekers te Waddinxveen,
tegen
De Eerste Burg B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Eerste Burg,
advocaat: mr. A.A.T. Werner te Utrecht.
Het verdere verloop van het geding
Bij tussenarrest van 9 februari 2010 is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is op 1 april 2010 gehouden. Hiervan is proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft De Eerste Burg de grieven bestreden.
Op 23 mei 2011 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Van de pleidooizitting is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 [appellant] als huurder en De Eerste Burg als verhuurder hebben in januari 2003 een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de slagerij aan de [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 januari 2003 en is daarna verlengd voor een periode van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (verder: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 14.400,-- per jaar, te betalen in twaalf maandelijkse termijnen bij vooruitbetaling te voldoen en werd jaarlijks per 1 januari aangepast overeenkomstig de Algemene Bepalingen. In artikel 14.1 van de Algemene Bepalingen is bepaald:
"De betaling (...) zal uiterlijk op de vervaldata (...) zonder enige korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben (...) geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhurder op te geven rekening."
In de tot de overeenkomst behorende bijzondere bepalingen is onder meer bepaald:
"5. De huurder accepteert het gehuurde zoals gezien (...)
6. Het binnenonderhoud van de opstal komt voor rekening van de huurder en dient vakkundig te worden uitgevoerd."
2.2 Blijkens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel van 7 januari 2011 exploiteert de vennootschap onder firma Slagerij "Middellandse Zee" (verder: de vof) vanaf 1 maart 2000 in het gehuurde een Islamitische slagerij. [appellant], zijn broer […] en (sedert 1 mei 2005) zijn zoon […] zijn vennoten van de vof.
2.3 Bij brief van 26 februari 2007 schreef de toenmalige advocaat van [appellant] onder meer het volgende aan De Eerste Burg:
"(...) Cliënt gaf richting mij te kennen dat de bedoelde bedrijfsruimte onderhevig is aan allerlei onderhoudsgebreken die niet gerangschikt kunnen worden onder 'het gering en dagelijks onderhoud'. Meer in het bijzonder doen zich de navolgende problemen voor in en rondom onderhavige bedrijfsruimte.
- Algehele verzakking van het pand, waardoor er scheurvorming is opgetreden aan de muren aan de achterzijde en er steeds meer druk ontstaat op het grote raam in de winkelruimte en aanwezige tegels;
- (...)
Vriendelijk doch dringend verzoek ik u het er op grond van artikel 9 van Pro de in deze toepasselijke algemene bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte het er binnen 6 weken na heden alsnog toe te leiden dat de bestaande problematiek definitief wordt verholpen.(...)"
2.4 De Eerste Burg beantwoordde de toenmalige advocaat van [appellant] bij faxbericht van 26 maart 2007 onder meer als volgt:
"(...) Een groot gedeelte van de door u aangevoerde gebreken in uw schrijven van 26 februari jl. vloeien voort uit de scheurvorming van de achtergevel van dit perceel. Nadat de rioleringen zijn vervangen, zal (...) een aanvang nemen met de renovatie van de achtergevel. Wij zullen nadat de renovatie werkzaamheden aan de achtergevel zijn afgerond, een opname laten maken van het binnenonderhoud dat conform de wettelijke bepalingen voor onze rekening is. (...)"
2.5 In de periode van maart tot en met mei 2007 zijn in opdracht van De Eerste Burg herstelwerkzaamheden verricht aan het huurpand.
2.6 Bij brief van 10 augustus 2007 schreef de toenmalige advocaat van [appellant] onder meer aan De Eerste Burg:
"In bovengenoemde zaak breng ik uw faxbericht van 26 maart 2007 in herinnering, waarin u toezegde dat er actie zal worden ondernomen voor wat betreft de eerder geconstateerde onderhoudsgebreken in en rondom de door cliënt gehuurde bedrijfsruimte.
Naar ik van cliënt begreep, zijn de renovatiewerkzaamheden aan de achtergevel van het pand aan de [adres] al enige tijd afgerond.
Gelet op de tot dusver vrijwel ongewijzigde situatie sinds mijn faxbericht van 26 februari 2007, zal cliënt ingaande 1 september a.s. de huurtermijnen gedeeltelijk opschorten voor een bedrag van € 347,99. Dit in afwachting van de nakoming van uw onderhoudsverplichting als verhuurder.
Bij terugkomst van mijn vakantie (...) heb ik graag nader contact met u over de in eerdere jaren aan cliënt in rekening gebrachte huurverhogingen en het wijzigen van het huidige huurcontract in die zin dat ook de zoon van cliënt als medehuurder geregistreerd komt te staan."
2.7 [appellant] heeft vanaf september 2007 een bedrag van € 1.000,- per maand aan huur betaald.
2.8 De Eerste Burg heeft in eerste aanleg in conventie betaling gevorderd van een bedrag van € 3.809,20 wegens achterstallige huur, vermeerderd met de contractuele boete van 2% per maand en een bedrag van € 833,-- aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met wettelijke rente. De Eerste Burg vorderde tevens de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.9 In reconventie vorderde [appellant] - kort samengevat - op zijn beurt een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro jo artikel 6:270 BW Pro gedeeltelijk zal zijn ontbonden met ingang van 1 januari 2009 ter hoogte van € 200,-- per maand of een ander bedrag over een zodanige periode dat de kantonrechter meent te moeten vaststellen op basis van de tekortkomingen van De Eerste Burg in de nakoming van de op haar rustende verplichting tot herstel van de gebreken, alsmede primair de veroordeling van De Eerste Burg aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 5.000,-- wegens gederfd huurgenot vermeerderd met € 200,-- voor iedere maand dat De Eerste Burg haar herstelverplichting niet is nagekomen, subsidiair met terugwerkende kracht tot 1 januari 2009 de huurprijs te verminderen tot € 1.000,-- per maand totdat de onderhoudsgebreken alsnog definitief zijn verholpen. Tot slot vorderde [appellant] de veroordeling van De Eerste Burg medewerking te verlenen aan een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW Pro ten gunste van zijn zoon […].
2.10 Bij het bestreden vonnis van 13 november 2009 heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van zowel de conventie als de reconventie. De kantonrechter overwoog daartoe onder meer dat [appellant] niet concreet heeft aangegeven waarop zijn klachten zijn gebaseerd, zodat niet kan worden gezegd dat sprake is van een tekortkoming van De Eerste Burg. De opschorting van de huurbetaling is daarom niet terecht, hetgeen met zich brengt dat sprake is van een tekortkoming (huurachterstand) aan de zijde van [appellant]. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, nu geen omstandigheden zijn aangevoerd die een uitzondering hierop rechtvaardigen. Gelet hierop heeft [appellant] geen belang meer bij zijn vordering indeplaatstelling, aldus nog steeds de kantonrechter.
2.11 De Eerste Burg heeft het vonnis op 29 december 2009 aan [appellant] doen betekenen en heeft de ontruiming aangezegd per uiterlijk 14 februari 2010. [appellant] heeft de huurachterstand voldaan en een executiegeschil aangekondigd met betrekking tot de ontruiming. Tevens heeft hij hoger beroep ingesteld tegen het bestreden vonnis.
2.12 Zoals blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 1 april 2010 zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen:
"(...)
1. Partij De Eerste Burg zal een onderzoek instellen naar de funderingsproblematiek c.q. de mogelijkheid van funderingsherstel van het pand [adres] te [plaats] en de daaraan verbonden kosten. (...)
2. (...)
3. Zo lang in deze procedure nog geen onherroepelijk arrest is gewezen, danwel verdere overeenstemming is bereikt tussen partijen zal de ontruiming niet plaatsvinden.
4. [appellant] ziet in de periode als bedoeld onder 3 af van zijn eventuele huuropschortingsrecht of verzoek om huurprijsverlaging. (...)"
2.13 Het Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam heeft in opdracht van De Eerste Burg een funderingsonderzoek uitgevoerd aan het pand [adres]. In het ter zake uitgebrachte rapport van 25 juni 2010 is onder meer te lezen:
"8. Beoordeling en advies
(...)
Op de eerste verdieping is ernstige scheurvorming (scheurwijdte 5 mm) in de rechter bouwmuur aangetroffen. Op de tweede verdieping was deze scheurvorming gerepareerd maar weer verder gegaan, ten teken dat deze bouwmuur aan zetting onder hevig is.
In de winkelruimte is scheurvorming geconstateerd in de muur van de koelcel. Dit als gevolg van ongelijkmatige zetting. Hetzelfde geldt voor de achtergevel.
In de funderingsinspectieput aangetroffen situatie geeft aan dat door de slechte staat van het funderingshout (langshout 1) en ongelijkmatige zetting er geen goede overdracht van de belasting uit de constructie naar de fundering kan plaatsvinden.
Periodieke droogstand van het funderingshout kan niet worden uitgesloten.
Geadviseerd wordt, indien een langere funderingstechnische handhavingstermijn is gewenst, een nieuwe fundering aan te brengen. Opgemerkt wordt dat dit in samenwerking met de overige panden uit de bouweenheden dient te gebeuren. "
3.1 In hoger beroep vordert [appellant] de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende, de afwijzing van de vorderingen in conventie en toewijzing van de vorderingen in reconventie.
3.2 Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet gerechtigd was een deel van de huurpenningen op te schorten. In de toelichting op deze grief stelt [appellant] onder verwijzing naar de brieven van zijn advocaat van 26 februari en 10 augustus 2007 dat hij duidelijk en ondubbelzinnig aan De Eerste Burg heeft meegedeeld dat en waarom hij een lagere huur is gaan betalen. De gebreken aan het gehuurde betreffen onder meer: scheurvorming aan de buiten- en binnenzijde van het gehuurde; kieren en openingen tussen kozijnen/deuren van de buitengevel; kieren tussen de aansluiting van vloeren met wanden; scheefgevallen kozijnen, klemmende ramen en deuren en gescheurde beglazing als gevolg van verzakking van het pand; schade en scheurvorming in (tegel) wanden. De gebreken aan de binnenzijde van het pand zijn het directe gevolg van de gebrekkige fundering alsmede de verergerde verzakking van het pand. Nu door [appellant] tijdig opgaaf is gedaan van de ontstane gebreken aan het gehuurde, waarbij een ruime termijn is geboden voor herstel, dient te worden geconcludeerd dat sprake is van niet-nakoming
door De Eerste Burg van de op haar rustende verplichting tot herstel van de ontstane gebreken, alsmede dat na gebleken weigerachtigheid aan de zijde van De Eerste Burg, [appellant] gerechtigd was tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst, althans tot opschorting van een deel van de huurpenningen ex artikel 7:207 BW Pro. Daarom zijn geheel onterecht achterstallige boetes, rente en buitengerechtelijke kosten voor rekening van [appellant] gekomen.
3.3 De Eerste Burg stelt zich op het standpunt dat geen gebreken kleven aan het gehuurde, omdat niet kan worden gezegd dat het gehuurde in een staat verkeerde of over een bepaalde eigenschap beschikte waardoor het aan [appellant] niet het genot kon verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Voor het aangaan van de huurovereenkomst met De Eerste Burg huurde [appellant] de slagerij al van een vorige eigenaar, hij was dus precies op de hoogte van de staat van het pand. Dit klemt te meer nu in artikel 5 van Pro de bijzondere bepalingen is bepaald dat [appellant] het pand accepteert zoals gezien.
Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat het gehuurde gebreken kent, heeft De Eerste Burg alle mogelijke maatregelen genomen om verdere scheurvorming te voorkomen. Zo is de riolering vervangen en is de achtergevel gerenoveerd. De verzakking heeft vermoedelijk te maken met droogstand en daardoor verrotting van de funderingspalen. Voor zover herstel al mogelijk is - daarvoor is ook de medewerking nodig van de eigenaren van belendende panden - kan herstel gelet op de daaraan verbonden kosten niet van haar gevergd worden. Binnenonderhoud komt op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant]. Voor zover De Eerste Burg bekend, heeft zij alle gebreken die voor haar rekening komen en van haar kunnen worden gevergd in de periode van maart tot mei 2007 verholpen.
Maar ook wanneer zou moeten worden geoordeeld dat sprake was van een of meerdere gebreken die door De Eerste Burg zouden moeten worden hersteld, was [appellant] - gelet op het bepaalde in artikel 14.1 van de Algemene Bepalingen - niet bevoegd tot het deels opschorten van de huurbetalingen, aldus nog steeds De Eerste Burg.
3.4 Het hof overweegt als volgt.
De strijd in hoger beroep heeft zich toegespitst op de vraag of de verzakking van het pand heeft geleid tot gebreken aan het gehuurde. Een gebrek is - zo bepaalt artikel 7:204 BW Pro - een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Nu - onweersproken - als gevolg van de verzakking de muren van het gehuurde scheuren vertonen, wandtegels barsten en loslaten, aansluitingen kieren en deuren en kozijnen klemmen, kan worden gesproken van verminderd huurgenot. Hoewel bij het aangaan van de huurovereenkomst al sprake was van een ouder/niet gerenoveerd pand, dat [appellant] volgens de huurovereenkomst heeft aanvaard in de staat waarin het zich bevond, is dit enkele feit onvoldoende om te oordelen dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst had moeten verwachten dat het pand zodanig aan het verzakken was, dat dit tot een dusdanig verminderd genot van het gehuurde zou leiden. Dit betekent dat naar het oordeel van het hof de verzakking heeft geleid tot gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
3.5 Ingevolge het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van de gebreken behoorlijk heeft kennis gegeven aan verhuurder, tot die waarop de gebreken zijn verholpen. Met de brief van 26 februari 2007 van zijn advocaat heeft [appellant] aan De Eerste Burg te kennen gegeven dat sprake was van algehele verzakking van het pand, en uit de brief van 10 augustus 2007 van de advocaat van [appellant] heeft De Eerste Burg moeten begrijpen dat de verrichte herstelwerkzaamheden het probleem (de verzakking) niet hebben opgelost. [appellant] heeft aldus De Eerste Burg op voldoende wijze in kennis gesteld van de gebreken. Voor huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro is het niet nodig dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van gebreken. De huurprijsvermindering dient in verhouding te staan met de genotsvermindering. Nu enerzijds - zoals hiervoor overwogen - sprake is van genotsvermindering, terwijl anderzijds in de huurprijs lijkt te zijn verdisconteerd dat het gehuurde een ouder/niet gerenoveerd pand betreft, waarvan minder comfort is te verwachten dan van een moderner/gerenoveerd pand, acht het hof een huurprijsvermindering van € 100,-- per maand in verhouding met de genotsvermindering als gevolg van de gebreken. [appellant] heeft gevorderd de huurverlaging te laten ingaan op 1 januari 2009. Ter comparitie van 1 april 2010 zijn partijen echter overeengekomen dat [appellant] voor de duur van de procedure in hoger beroep zal afzien van een verzoek om huurprijsverlaging. Gelet hierop zal het hof bepalen dat deze huurprijsvermindering ingaat per heden. De vordering tot partiële ontbinding gebaseerd op het algemene verbintenissenrecht behoeft gelet op het vorengaande geen bespreking meer.
3.6 [appellant] heeft ook aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Voor schadevergoeding wegens een gebrek dat zoals in casu na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan, is - zo volgt uit artikel 7:208 BW Pro - slechts plaats indien het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dat de verzakking De Eerste Burg is toe te rekenen, is gesteld noch gebleken. Reeds om die reden dient de vordering tot schadevergoeding te worden afgewezen.
3.7 Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [appellant] op goede grond is overgegaan tot het gedeeltelijk opschorten van zijn huurbetalingsverplichting. Anders dan De Eerste Burg heeft betoogd is opschorting niet reeds verboden op grond van het bepaalde in artikel 14.1 van de Algemene Bepalingen. Genoemd artikel ziet op verrekening, niet op opschorting. [appellant] is - blijkens de brief van zijn gemachtigde van 10 augustus 2007 - overgegaan tot gedeeltelijke opschorting om De Eerste Burg te bewegen de gebreken te herstellen. Uit artikel 7:206 BW Pro volgt dat De Eerste Burg in beginsel is gehouden gebreken te verhelpen. Herstel kan echter achterwege blijven wanneer dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Nu niet vaststaat dat de eigenaren van de belendende panden niet bereid zijn over te gaan tot funderingsherstel en voorts onvoldoende duidelijkheid bestaat over de kosten daarvan, kan tot op heden niet worden geoordeeld dat herstel onmogelijk is, dan wel niet redelijkerwijs van De Eerste Burg kan worden verlangd. Het hof moet het er daarom op houden dat sprake was van een opeisbare verbintenis. Voor opschorting is niet nodig dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Dit betekent dat [appellant] ingevolge het bepaalde in artikel 6:262 BW Pro in beginsel bevoegd was tot opschorting, zij het dat opschorting slechts is toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt. Zoals hiervoor weergegeven, rechtvaardigen de gebreken in beginsel een huurprijsvermindering van € 100,-- per maand. In zoverre lijkt opschorting met een bedrag van € 347,99 onevenredig. Nu echter - zoals blijkt uit de brief van 10 augustus 2007 - [appellant] de huurbetaling met dit bedrag heeft opgeschort als pressiemiddel om herstel van de gebreken af te dwingen (op een moment dat niet vaststond dat herstel onmogelijk was dan wel redelijkerwijs niet van De Eerste Burg kon worden verlangd), kan niet worden geoordeeld dat de tekortkoming haar niet rechtvaardigde. Dit betekent dat [appellant] niet in verzuim is geraakt met zijn huurbetalingen en dat de door De Eerste Burg gevorderde contractuele boete en buitengerechtelijke kosten dienen te worden afgewezen. De eerste grief slaagt grotendeels. Bij behandeling van de tweede grief, die is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat door [appellant] geen omstandigheden zijn aangevoerd die nopen tot een uitzondering op de regel dat iedere tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt, heeft [appellant] daarom geen belang.
3.8 De derde grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] - gelet op de ontbinding - geen belang meer heeft bij de gevorderde indeplaatsstelling. In de toelichting op zijn derde grief heeft [appellant] gesteld dat hij zijn onderneming op korte termijn wenst over te dragen aan zijn zoon Ali die feitelijk al zijn werkzaamheden heeft overgenomen en de slagerij runt, omdat hijzelf daartoe niet meer in staat is. Zijn zoon zal het familiebedrijf voortzetten en aldus voorzien in een oudedagvoorziening voor [appellant] en zijn vrouw. Zoon [...] biedt voldoende financiële waarborgen en heeft blijk gegeven van een behoorlijke bedrijfsvoering, aldus [appellant].
3.9 De Eerste Burg stelt zich op het standpunt dat niet aan de voorwaarden voor indeplaatstelling is voldaan. Zij wijst er op dat [appellant] steeds, zelfs nog in eerste aanleg, heeft verzocht om medehuur van zijn zoon en heeft benadrukt dat hij groot belang heeft bij het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst waarin ook zijn zoon [...] als medehuurder voorkomt. Van een overname van het bedrijf was toen dus nog geen sprake. Wel blijkt uit de inschrijving in het handelsregister dat de slagerij sinds 2005 wordt geëxploiteerd door een vof, waarvan zoon [...] sinds 2005 vennoot is. Voor zover de slagerij nog steeds wordt gedreven voor rekening van de vof, had [appellant] de indeplaatstelling dienen te vorderen vóór de bedrijfsoverdracht aan de vof, of althans spoedig daarna, dat is niet gebeurd. Ook dient de vordering te worden afgewezen, omdat verhuurder niet is gebleken dat de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, aldus De Eerste Burg.
3.10 Het hof overweegt als volgt.
De rechter kan een vordering indeplaatsstelling toewijzen - zo blijkt uit artikel 7:307 BW Pro - indien is voldaan aan de volgende voorwaarden i) de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, ii) een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder en iii) voldoende waarborgen aan de zijde van de nieuwe huurder voor volledige nakoming en behoorlijke bedrijfsvoering.
3.11 Met De Eerste Burg is het hof van oordeel, dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te oordelen dat aan voornoemde voorwaarden is voldaan. Zo heeft hij wel gesteld, dat hij voornemens is zijn bedrijf over te dragen, maar hij heeft niet nader toegelicht hoe dit zich verhoudt tot de inschrijving in het handelsregister, waaruit blijkt dat de slagerij thans wordt geëxploiteerd door een vof. Is [appellant] van plan zijn aandeel in de vof over te dragen aan zijn zoon, of treedt ook zijn broer uit de vof? Ook heeft [appellant] weliswaar gesteld dat [...] voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming en behoorlijke bedrijfsvoering, maar hij heeft deze stellingen op geen enkele wijze nader onderbouwd, hetgeen - gelet op de voorwaarden die artikel 7:307 BW Pro stelt - wel van hem had mogen worden verwacht.
Dit betekent dat de derde grief faalt.
3.12 Een en ander betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven, met uitzondering van de toewijzing van de vordering tot betaling van achterstallige huur. Opnieuw rechtdoende zullen de overige vorderingen in conventie worden afgewezen, in reconventie zal een verklaring voor recht worden gegeven dat de overeengekomen huur vanaf heden tot het moment waarop de gebreken voortkomend uit de verzakking van het gehuurde zijn verholpen wordt verminderd met een bedrag van € 100,-- per maand, de overige vorderingen zullen worden afgewezen. Bij deze uitkomst past dat de kosten van zowel de conventie, de reconventie en het hoger beroep worden gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 13 november 2009, met uitzondering van de betaling van de achterstallige huur en bekrachtigt het voor het overige;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat de overeengekomen huur vanaf heden tot het moment waarop de gebreken voortkomend uit de verzakking van het gehuurde zijn verholpen wordt verminderd met een bedrag van € 100,-- per maand;
- compenseert de proceskosten van zowel de eerste aanleg in conventie en in reconventie als in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers en H.J.H van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.