Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.083.706/01
Zaaknummer rechtbank : 90886/KG ZA 11-32
Arrest d.d. 24 mei 2011
inzake
[appellant],
wonende te [Woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.C. de Bakker te Zwijndrecht,
tegen
Stichting Woonkracht 10
(voorheen genaamd FORTA),
gevestigd te Zwijndrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonkracht 10,
advocaat: mr. E.J.P. Nolet te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 1 maart 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Dordrecht tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 3 februari 2011.
In de dagvaarding met producties heeft [appellant] vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Woonkracht 10 de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
Het gaat in deze zaak om het volgende:
Vaststaande feiten
1.1 [appellant] heeft van de rechtsvoorganger van Woonkracht 10 een woning gehuurd. Deze woning is in november 2002 wegens een huurachterstand ontruimd. Sedert december 2002 heeft [appellant] op de huurschuld niet afgelost. De huurschuld bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 3.343,95.
1.2 [appellant] heeft na voormelde ontruiming een woning van een particuliere verhuurder gehuurd. Deze woning is op 19 april 2007 ontruimd wegens wanbetaling.
1.3 [appellant] staat ingeschreven als woningzoekende bij Woonkeus Drechtsteden. Op basis van het verdelingssysteem is hij in aanmerking gekomen voor de woning van Woonkracht 10 aan de [locatie] te [Woonplaats].
1.4 Woonkracht 10 weigert met [appellant] een huurovereenkomst aan te gaan, omdat [appellant] een openstaande huurschuld bij haar heeft en in de afgelopen vijf jaar ontruimd is vanwege een huurschuld bij een andere verhuurder.
1.5 Bij vonnis in kort geding van 3 februari 2011 is geoordeeld dat Woonkracht 10 niet in strijd handelt met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens [appellant] door hem in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden. De vordering van [appellant] (tot veroordeling van Woonkracht 10 om aan [appellant] een woning toe te wijzen, gelijk aan de woning aan de [locatie] te Zwijndrecht) is op die grond afgewezen.
Grieven
2.1 De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de overwegingen die de rechtbank hebben gebracht tot dit oordeel. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Beoordeling
3.1 Geen grieven zijn gericht tegen het oordeel dat het Woonkracht 10 in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid, die haar als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet toekomt, meebrengt dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is. Het hof acht dit uitgangspunt ook juist. Of zich een bijzonder geval als hiervoor bedoeld voordoet, is mede afhankelijk van de gronden die Woonkracht 10 aan haar weigering ten grondslag legt, bezien in relatie met de in het geding zijnde belangen van [appellant].
3.2 Uit de onder 1.1 en 1.2 genoemde feiten vloeit voort dat [appellant] binnen vijf jaar tijd twee keer en laatstelijk in april 2007 is ontruimd wegens een huurschuld. Op grond hiervan komt het hof gerechtvaardigd voor dat de vrees bestaat dat er opnieuw betalingsproblemen zullen ontstaan. Daarbij komt dat [appellant] nog steeds een huurschuld heeft bij Woonkracht 10, waarop hij sedert 2002 niet heeft afgelost. Onder die omstandigheden kan van Woonkracht 10 in redelijkheid niet worden verlangd dat zij [appellant] het voordeel van de twijfel gunt. Daarbij komt dat [appellant] op geen enkele wijze heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk zijn betaalgedrag wenst te verbeteren. Dat [appellant] – zoals hij zelf stelt – bezig is tot de schuldsanering te worden toegelaten waarin de schuld van Woonkracht 10 zal worden meegenomen, is in ieder geval te weinig concreet om hierover thans anders te oordelen.
3.3 [appellant] heeft gesteld dat hij bereid is om de sociale dienst onvoorwaardelijk te machtigen om huurpenningen in te houden op zijn uitkering, zich (tijdelijk) onder bewind te laten stellen dan wel mee te werken aan andere waarborgen opdat de huur zal worden betaald. Zoals Woonkracht 10 terecht opmerkt, kan ook bij de genoemde maatregelen niet worden uitgesloten dat de huur toch niet voldaan zal worden. Daarbij voert zij terecht aan dat een onherroepelijke machtiging wel kan worden beëindigd door opzegging door de sociale dienst, dat een verzoek tot onderbewindstelling kan worden afgewezen en dat onderbewindstelling kan worden beëindigd door de bewindvoerder. Ook heeft zij aangegeven dat er bij haar op basis van het verleden onvoldoende vertrouwen bestaat in de effectiviteit van andere waarborgen. Het hof acht dit begrijpelijk. Daarbij is van belang dat [appellant] niet heeft betwist dat na de ontruiming in 2002 is geprobeerd een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, maar dat [appellant] destijds niet aan de financiële voorwaarden, waaronder een betalingsregeling, heeft voldaan.
3.4 Voorts stelt [appellant] dat ten onrechte is aangenomen dat hij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zich voldoende inspanningen heeft getroost om te trachten bij andere woningaanbieders in de regio een betaalbare woning te vinden. [appellant] stelt dat Woonkracht 10 in de regio monopolist is, althans samen met de samenwerkende corporaties het grootste gedeelte van de ‘sociale’ woningen bezit. Hij stelt een huurderverklaring te moeten overleggen aan elke potentiële huurder en hiertoe niet in staat te zijn wegens de gebeurtenissen in het verleden. Woonkracht 10 heeft gemotiveerd betwist dat er geen mogelijkheden meer zouden zijn om aan betaalbare woonruimte te komen.
3.5 Mede gelet op die gemotiveerde betwisting van Woonkracht 10 staat niet vast dat [appellant] geen enkele kans maakt op een woning in de regio [X], nog afgezien van de vraag of [appellant] daadwerkelijk is aangewezen op die regio, zoals hij zelf stelt maar Woonkracht 10 betwist. Concrete pogingen om een dergelijke woning te verkrijgen zijn gesteld noch gebleken, behoudens een door [appellant] gestelde maar niet onderbouwde poging bij de woningstichting Rhiant.
3.6 [appellant] heeft gewezen op de tijd die is verstreken sedert de ontruiming in november 2002. Woonkracht 10 heeft dienaangaande terecht aangevoerd dat de ontruiming in 2002 nog steeds relevant is, omdat [appellant] al die tijd, ook gedurende de periode van inwoning bij de schoonmoeder, helemaal niet heeft afgelost op deze schuld. Daarmee heeft [appellant] het aan zichzelf te wijten dat Woonkracht 10 (nog steeds) vreest voor betalingsproblemen.
3.7 Ten slotte heeft [appellant] - kort gezegd - gewezen op de lastige woonsituatie bij zijn schoonmoeder in huis, de mogelijke eindigheid daarvan en de negatieve gevolgen van de woonsituatie voor de (medische) toestand van hemzelf en zijn gezinsleden. [appellant] wil een nieuwe start maken. Door weigering van de woning, wordt hem dit onmogelijk gemaakt, zo stelt hij.
3.8 Woonkracht 10 heeft dienaangaande terecht gesteld dat primair [appellant] zelf verantwoordelijk is voor betaling van zijn schulden en zorg voor goede huisvesting. Concrete activiteiten van [appellant] om aan die verantwoordelijkheid invulling te geven door zijn schulden af te betalen, zijn niet gesteld. Zoals onder 3.2 is overwogen, is de stelling van [appellant] om tot het schuldsaneringstraject te worden toegelaten, onvoldoende concreet.
3.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de rechtbank terecht aangenomen dat Woonkracht 10 niet in strijd handelt met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens [appellant] door hem in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden. De tegen het vonnis gerichte grieven slagen niet, zodat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als zijnde de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van Woonkracht 10 in het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht van
3 februari 2011;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonkracht 10 tot op heden begroot op € 649,- aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, E.M. Dousma-Valk en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2011 in aanwezigheid van de griffier.