Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00709
Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer d.d. 8 september 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 20 augustus 2009, nummer AWB 08/1022, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, heeft bij vier beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] (Winkel), [a-straat 2] (Woning), [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning), vastgesteld op respectievelijk € 142.000, € 91.000, € 188.000 en € 54.000 per 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2008.
1.2. De Inspecteur heeft voorts, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaken, voor het jaar 2008 aan belanghebbende vier aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Middelburg naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 142.000, € 91.000, € 188.000 en € 54.000.
1.3. Het biljet waaruit van de vorenvermelde beschikkingen en aanslagen blijkt, is gedagtekend 29 februari 2008.
1.4. Met betrekking tot elk van de onroerende zaken heeft belanghebbende tegen de desbetreffende beschikking en aanslag een bezwaarschrift ingediend bij de Inspecteur. De Inspecteur heeft bij acht in een geschrift, gedagtekend 2 oktober 2008, vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep, voor zover gericht tegen de waarde van de woning [a-straat 2] te [Z], gegrond verklaard, (naar het Hof verder verstaat) de uitspraken op bezwaar betreffende de woning [a-straat 2] te [Z] vernietigd, de desbetreffende beschikking aldus gewijzigd dat de waarde van die woning nader is vastgesteld op € 65.000, de desbetreffende aanslag dienovereenkomstig verminderd, het beroep voor het overige ongegrond verklaard en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 39 aan belanghebbende vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is belanghebbende verschenen en mevrouw [A] namens de Inspecteur, tot bijstand vergezeld van taxateur [B].
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. De onroerende zaak [a-straat 1] (Winkel) bevindt zich op de begane grond en heeft een oppervlakte van ongeveer 70 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 78 m².
3.2. De onroerende zaak [a-straat 3] (Winkel) bevindt zich op de begane grond en heeft een verkoopruimte, een opslagruimte/magazijn en een keuken. De oppervlakte van de winkel is ongeveer 115 m². De oppervlakte van de opslag/magazijn is ongeveer 28 m². De oppervlakte van de keuken is ongeveer 5 m². De oppervlakte van het perceel van de winkel is ongeveer 275 m².
3.3. De onroerende zaak [a-straat 3] (Bovenwoning) heeft een inhoud van ongeveer 400 m³.
Oordeel van de rechtbank
4.1. De rechtbank heeft het beroep betreffende de onroerende zaak [a-straat 2] (Woning) gegrond verklaard en de waarde ervan nader vastgesteld op € 65.000 omdat partijen het daarover eens zijn geworden. In hoger beroep is dit niet in geschil.
4.2. De rechtbank heeft het beroep betreffende de onroerende zaak [a-straat 3] (Bovenwoning) ongegrond verklaard en daartoe - samengevat - overwogen dat de Inspecteur met de referentieobjecten waarvan op de taxatiekaart verkoopgegevens zijn vermeld, mede gelet op het feit dat daarbij een waardedruk in aanmerking is genomen van € 58.000 in verband met bodemverontreiniging, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.3. De rechtbank heeft het beroep betreffende de onroerende zaken [a-straat 1] (Winkel) en [a-straat 3] (Winkel) ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor "eiser" belanghebbende moet worden gelezen en voor "verweerder" Inspecteur:
"Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van niet-woningen bepaald onder meer door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Daartoe wordt de bruto huurwaarde van een object (bruto huur per m² vermenigvuldigd met aantal bruto m² vloeroppervlak) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bruto huur per m² wordt door verweerder verkregen uit de huurmarkt door te vergelijken met huurprijzen voor vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de winkels op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer hadden van € 142.000,-- en € 188.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt dient te gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarden en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens van de objecten [a-straat 4] en [a-straat 5].
De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel. De door eiser geschetste aspecten van toegankelijkheid beoordeelt de rechtbank niet van zodanige aard dat daar een waardedrukkende invloed van uit gaat. Voor zover eiser heeft gewezen op de omstandigheid dat sprake zou zijn van bodemverontreiniging, geldt wat hiervoor in het kader van de woningen is overwogen.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de winkels niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond."
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. Tussen partijen is in hoger beroep nog in geschil of de Inspecteur de waarde van de onderscheidene onroerende zaken [a-straat 3] (Winkel), [a-straat 3] (Bovenwoning) en [a-straat 1] (Winkel) naar te hoge bedragen heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Inspecteur ontkennend.
5.2. De standpunten van belanghebbende inzake [a-straat 3] (Winkel) zijn, verkort weergegeven:
- De ondergrond van het pand is verontreinigd. Dat is onderzocht en blijkt uit rapporten van [C] van 1997. In een brief van 27 november 1997 van ing. [D] van de provincie Zeeland, afdeling Milieuhygiëne, aan [C] staat dat de gevonden verhoogde waarden overeenkomen met die welke vaker in de binnenstad van [Z] worden gevonden. De Inspecteur en de rechtbank verbinden aan deze uitlating van [D] ten onrechte de conclusie dat de verontreiniging van de bodem onder [a-straat 3] niet verschilt met de situatie in de rest van de binnenstad van [Z].
Ik betwist dat bij de referentieobjecten van enige bodemverontreiniging sprake is. Daar is geen enkel onderzoek naar gedaan;
- Op 29 maart 2002 is met betrekking tot [a-straat 3] (Woning/Bedrijf) met de Inspecteur een compromis gesloten over de in aanmerking te nemen waardeverminderende invloed van de bodemvervuiling voor de belastingjaren 1997-2000 en 2001. Als de waarde van de onroerende zaak stijgt, moet de waardedrukkende invloed evenredig meestijgen. Dat is niet gebeurd. Zo wordt het compromis van destijds niet goed nageleefd door de Inspecteur;
- De Inspecteur is uitgegaan van een te hoge huurwaarde en van een te hoge kapitalisatiefactor. Zonder reden is de kapitalisatiefactor verhoogd tot 10,5. In 1995 was dat 9, in 1999 9,5, in 2003 9,7 (na bezwaar teruggebracht tot 9) en in 2005 10,2.
5.3. De standpunten van belanghebbende inzake [a-straat 3] (Bovenwoning) zijn, verkort weergegeven:
- Het gestelde met betrekking tot bodemverontreiniging voor [a-straat 3] (Winkel) en het in verband daarmee gesloten compromis geldt hier evenzeer;
- De op 1 juni 2007 voor € 610.000 verkochte woning aan de [b-straat 1] te [Z] kan niet als referentie dienen. Dat vindt ook taxateur [B] van de gemeente;
- De waardestijging van 29 percent ten opzichte van de vorige waardepeildatum is veel te hoog.
5.4. De standpunten van belanghebbende inzake [a-straat 1] (Winkel) zijn, verkort weergegeven:
- De Inspecteur is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. De opgave door de huurder van de huursom in 2007 van € 18.000 is juist, echter deze is inclusief € 2.150 voor gas water en elektra en inclusief BTW. De kale huur bedroeg € 13.000;
- Er moet rekening worden gehouden met het ontbreken van een achteruitgang. Hierdoor is het magazijn niet altijd bereikbaar omdat de winkelstraat op bepaalde tijden is afgesloten. Verder is de toegang erg smal, namelijk 76 cm en is de etalage onhandig. Het is gezien deze aspecten onbegrijpelijk dat rekening is gehouden met een differentiatiegetal van 90, terwijl bij [a-straat 3] (Winkel) een differentiatiegetal van 80 is gebruikt;
- Het magazijn is 6 m2 en de keuken en het toilet zijn samen ook 6 m2. Als hiervoor differentiatiefactoren van 25, respectievelijk 30 worden gebruikt, net als bij [a-straat 3] (Winkel), komt de waarde uit op € 112.000;
- De Inspecteur is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Zonder reden is de kapitalisatiefactor verhoogd tot 10,5. In 1995 was dat 9, in 1999 9,5, in 2003 9,7 (na bezwaar teruggebracht tot 9) en in 2005 10,2;
- Wat betreft bodemverontreiniging verwijst belanghebbende naar het gestelde voor [a-straat 3] (Winkel).
5.5. Ter zitting heeft belanghebbende geconcludeerd dat de waarde van [a-straat 1] (Winkel), [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning) niet hoger zijn dan respectievelijk € 126.000, € 178.000 en € 44.000 per de waardepeildatum.
5.6. De Inspecteur heeft verwezen naar het door hem in eerste aanleg ingediende verweerschrift en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Voor elk van de onroerende zaken rust op de Inspecteur de last aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, althans dat de waarde hoger is dan belanghebbende heeft gesteld.
De bodemverontreiniging
6.2. Het Hof acht aannemelijk dat sprake is van bodemverontreiniging onder de onroerende zaken [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning). Hiermee moet in beginsel rekening worden gehouden bij de vaststelling van de waarde van deze onroerende zaken op de waardepeildatum. Aan de enkele mededeling van voornoemde ing. [D] in de brief van 27 november 1997 aan [C] dat de gevonden verhoogde waarden overeenkomen met die welke vaker in de binnenstad van [Z] worden gevonden, kan bezwaarlijk de algemene conclusie worden verbonden dat de verontreiniging van de bodem in de hele binnenstad van [Z] gelijk is aan die onder [a-straat 3]. Dit betekent dat de Inspecteur, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de referentieobjecten sprake was van een vergelijkbare bodemverontreiniging en mitsdien ook niet dat bij de vaststelling van de waarde van [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning) ten onrechte rekening is gehouden met een waardedruk van € 38.000, onderscheidenlijk € 58.000. De omstandigheid dat belanghebbende als eigenaar niet verplicht is in verband met de verontreiniging maatregelen te treffen, rechtvaardigt zodanige conclusie evenmin.
Anderzijds heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt en vermag het Hof niet in te zien dat met een hogere waardedruk rekening moet worden gehouden. Het in 2002 over het belastingjaar 2001 gesloten compromis hield blijkens de door belanghebbende stukken in dat de waarde voor het hele pand, derhalve van de winkel en de bovenwoning gezamenlijk, van € 278.621 met € 39.621 is verlaagd tot op € 239.000.
Met betrekking tot [a-straat 1] (Winkel) heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bodemverontreiniging waarmee bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden. Daarvoor is onvoldoende dat vaststaat dat dat wel het geval is bij [a-straat 3].
De huurwaarde van de winkels
6.3. Bij de vaststelling van de waarde van [a-straat 1] (Winkel) heeft de Inspecteur rekening gehouden met een huurwaarde van € 13.545, zulks nadat aan belanghebbende en de huurder hieromtrent informatie is gevraagd die door belanghebbende niet is verstrekt. Van de huurder heeft de Inspecteur informatie ontvangen dat de huur, exclusief BTW en servicekosten, per 1 januari 2007 € 18.000 bedroeg. Mitsdien heeft de Inspecteur, mede gelet op het standpunt van belanghebbende hieromtrent, naar het oordeel van het Hof niet een te hoge huurwaarde in aanmerking genomen. Dit oordeel houdt tevens in dat aan belanghebbendes stellingen inzake de differentiatiefactoren moet worden voorbijgegaan.
6.4. Bij de vaststelling van de waarde van [a-straat 3] (Winkel) heeft de Inspecteur rekening gehouden met een huurwaarde van € 21.607, zulks nadat aan belanghebbende en de huurder hieromtrent informatie is gevraagd die niet is verstrekt. Gelet op de huurwaarde voor [a-straat 1] (Winkel) en het vergelijkingsobject [a-straat 4] acht het Hof een huurwaarde van € 21.607 niet onredelijk hoog.
De kapitalisatiefactor
6.5. Belanghebbendes argument omtrent de kapitalisatiefactor komt erop neer dat de door de Inspecteur gehanteerde kapitalisatiefactor in relatief korte tijd is gestegen van 9 (2003) 10,2 (2005) naar 10,5 (2007) zonder dat duidelijk is welke gegevens tot deze verhogingen aanleiding hebben gegeven en welke berekening daaraan ten grondslag ligt. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet inzichtelijk gemaakt dat, ter bepaling van de waarde van winkels als de onderhavige per de waardepeildatum, rekening moet worden gehouden met een kapitalisatiefactor van 10,5, althans met een die leidt tot een hogere waarde dan belanghebbende voor elk van de winkels heeft gesteld. Nu het Hof de door belanghebbende gestelde waarden van de winkels op de waardepeildatum op zichzelf niet onwaarschijnlijk laag vindt en de Inspecteur dienaangaande niet het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, houdt het Hof de door belanghebbende gestelde waarden voor juist.
De waarde van [a-straat 3] (Bovenwoning )
6.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 54.000 bedroeg. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat deze waarde voldoende wordt geschraagd door de op de taxatiekaart woningen vermelde referentieobjecten, ook als het referentieobject [b-straat 1] buiten beschouwing wordt gelaten. Voorts is voldoende rekening gehouden met de bodemverontreiniging nu in verband daarmee een aftrek van € 58.000 heeft plaatsgevonden. In zoverre faalt het hoger beroep.
Slotsom
6.7.1. De waarde van [a-straat 1] (Winkel) moet op grond van het vorenoverwogene worden vastgesteld op € 126.000.
6.7.2. De waarde van [a-straat 3] (Winkel) moet op grond van het vorenoverwogene worden vastgesteld op € 178.000.
6.7.3. De waarde van [a-straat 3] (Bovenwoning) is op grond van het vorenoverwogene niet te hoog vastgesteld, zodat het beroep en het hoger beroep in zoverre falen.
6.7.4. Beslist moet worden als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 42 wegens reiskosten in verband met het bijwonen van de zitting in hoger beroep. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig, omdat belanghebbende niet te kennen heeft gegeven aanspraak te maken op andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten, terwijl uit de stukken ook niet van zodanige kosten blijkt.
7.2. Voorts dienen de voor de behandeling van de zaak in beroep en in hoger beroep gestorte griffierechten van € 39 respectievelijk € 110, aan belanghebbende te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen betreffende de onroerende zaken [a-straat 2] (Woning) en [a-straat 3] (Bovenwoning) en de beslissing inzake het griffierecht,
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur betreffende de onroerende zaken [a-straat 1] (Winkel) en [a-straat 3] (Winkel) ,
- wijzigt de beschikking betreffende [a-straat 1] (Winkel) aldus, dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 126.000 per de waardepeildatum,
- wijzigt de beschikking betreffende [a-straat 3] (Winkel) aldus, dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 178.000 per de waardepeildatum,
- vermindert de desbetreffende aanslagen dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 42,
- gelast de gemeente Middelburg het voor deze zaak in hoger beroep betaalde griffierecht van € 110 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. U.E. Tromp, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 8 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.