Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht,
meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/21
Uitspraakdatum: 25 november 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van vier onroerende zaken te [woonplaats], plaatselijk bekend als [adres 1] (woning 1), [adres 2] (woning 2), [adres 3] (winkel 1) en [adres 4] (winkel 2) , per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op respectievelijk [bedrag 1] [bedrag 2],
[bedrag 3] en [bedrag 4]. De beschikking met dagtekening 29 februari 2009 heeft nummer [nummer].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2009 de waarde van de objecten gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 8 januari 2010 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Op 29 september 2010 zijn door eiser aanvullende stukken overgelegd waaronder de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 september 2010 (BK-09/00709) en een aantal foto’s van de woning [adres 3] genomen op 21 september 2010.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2010 te Middelburg. Eiser is daar verschenen. Namens verweerder zijn verschenen J. Coolbergen-Cortie, D. van Bergeijk en R.F.P. van Hercules. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de vier objecten. Woning 1 en woning 2 zijn bovenwoningen met een inhoud van ongeveer 290 m³ en ongeveer 400 m³. De oppervlakte van winkel 1 is ongeveer 70 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 78 m². Winkel 2 heeft een verkoopruimte, een opslag/magazijn en een keuken. De oppervlakte van winkel 2 is ongeveer 115 m². De oppervlakte van de opslag/magazijn is ongeveer 28 m². De oppervlakte van de keuken is ongeveer 5 m². De oppervlakte van het perceel van winkel 2 is ongeveer 275 m².
3. Geschil
In geschil is de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.
Eiser beantwoordt deze vraag voor alle objecten ontkennend. Hij voert daartoe aan dat de vastgestelde waarden te hoog zijn.
De vastgestelde waarde van woning 1 is ten opzichte van de vorige waardepeildatum gestegen van [bedrag 5] naar [bedrag 1]. Het gaat aldus om een stijging van € 39.000,--, terwijl de markt nagenoeg geen stijging kent. De waarde van [bedrag 5] is compromissoir overeengekomen op de zitting van 25 juni 2009 van de rechtbank Middelburg. Deze waarde is overeengekomen omdat de staat van onderhoud bijzonder slecht is, en hiermee door verweerder onvoldoende rekening was gehouden. In de staat van onderhoud is geen verandering is gekomen. Daarnaast zijn de referentieobjecten niet vergelijkbaar.
Bij de vaststelling van de waarde van woning 2 is de aftrek voor vervuilde grond, welke sinds 1997 in mindering wordt gebracht op de WOZ-waarde, om onduidelijke redenen door verweerder niet meer toegepast. Daarnaast is de garage bij verweerder wel degelijk bekend en ook meegenomen in de taxatie.
Bij de vaststelling van de waarden van de winkels is door verweerder een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor vastgesteld en is het leegstandsrisico veel te laag ingeschat. Winkel 1 staat sinds januari 2009 leeg en over 2008 is een kale huur ontvangen van
€ 12.450,--. Bij de vaststelling van de waarde van winkel 2 is ten onrechte geen aftrek voor de vervuilde grond toegepast.
Verweerder beantwoordt deze vraag voor alle objecten bevestigend en concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarden. Hij verwijst voor de waardeonderbouwing van de woningen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 12 april 2010 door G.H.B. During, taxateur. In dit rapport zijn de woningen getaxeerd op [bedrag 1] en [bedrag 2]. Naast gegevens van de woningen bevat dit rapport ter onderbouwing van de waarde van de woningen gegevens van de referentieobjecten [adres 5] (verkocht op 10 oktober 2007 voor [bedrag 6]), [adres 6] (verkocht op 4 mei 2007 voor [bedrag 7]), [adres 7] (verkocht op 3 september 2007 voor [bedrag 8]) en [adres 8] (verkocht op 19 oktober 2007 voor [bedrag 9]). Aanvullend verwijst verweerder naar de gegevens van de objecten [adres 9] (verkocht op 29 april 2008 voor [bedrag 10]), [adres 10] (verkocht op 29 februari 2008 voor [bedrag 11]), [adres 11] (verkocht op 4 augustus 2008 voor [bedrag 12]), [adres 12] (verkocht op 15 januari 2008 voor [bedrag 13]), [adres 13] (verkocht op 30 november 2007 voor [bedrag 14]) en [adres 14] (verkocht op 31 maart 2008 voor [bedrag 15]). De referentieobjecten liggen in Middelburg. De referentieobjecten zijn vergelijkbaar en met verschillen is rekening gehouden.
Een vergelijking met de waarde op vorige peildatum mist betekenis omdat in het vorige tijdvak ten onrechte een correctie vanwege de slechte staat van onderhoud is toegepast bij de woning 1. Hier was al rekening mee was gehouden in de gehanteerde (lagere) m³-prijs bij de woning.
Daarnaast is in de voorgaande tijdvakken ten onrechte met een aftrek uit hoofde van de bodemverontreiniging rekening gehouden. De aanwezige bodemverontreiniging komt overeen met de verontreiniging die vaker in de binnenstad wordt gevonden. Door de provincie is voor de objecten in het kader van de Wet bodembescherming geen beschikking afgegeven
Voor de waardeonderbouwing van de winkels verwijst verweerder naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 20 april 2010 door R.F.P. van Hercules, taxateur. De waarde van de winkels van [bedrag 3] en [bedrag 4] is op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald, waarbij een kapitalisatiefactor 10,6 is gehanteerd.
4. Beoordeling van het geschil
Overwegingen met betrekking tot de woningen
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarden niet kunnen worden afgeleid van de in het taxatierapporten genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat voor zover sprake is van verschillen tussen de woningen van eiser en de referentieobjecten deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging,In geschil is de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.
Eiser beantwoordt deze vraag voor alle objecten ontkennend. Hij voert daartoe aan dat de vastgestelde waarden te hoog zijn.
inhoud en m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van [bedrag 1] voor woning 1 en [bedrag 2], voor woning 2. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de taxatierapporten genoemde referentieobjecten en de onderbouwende verkoopcijfers als ondersteuning van de door verweerder vastgestelde waardes kunnen dienen. Uit deze taxatierapporten is gebleken dat de referentieobjecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud en voorzieningenniveau van de woningen voldoende rekening is gehouden. De verschillen blijken onder andere uit de taxatiematrix van het taxatierapporten waarin onder meer tot uitdrukking komt welke m³-prijzen zijn gehanteerd. Hieruit blijkt onder meer dat voor de woningen van eiser een lagere kubieke meterprijs is gehanteerd met het oog op de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woningen.
Naar het oordeel van de rechtbank kan, mede gelet op de ter zitting gegeven toelichting, dan ook niet worden gezegd dat de voor de woningen vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden. Voor zover eiser onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 september 2010 aanvoert dat ten onrechte niet langer een aftrek voor de bodemverontreiniging is toegepast voor woning 2, overweegt de rechtbank dat verweerder genoegzaam heeft aangetoond aan de hand van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan van de gemeente Middelburg (vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Middelburg in november 2006 en onder meer te vinden op de gemeentelijke website), dat de bij en onder de woning aanwezige bodemverontreiniging niet ongebruikelijk is in de binnenstad. In de binnenstad van Middelburg is sprake van historisch verontreinigde zones. Binnen deze zones komen zware metalen in wisselende waarden voor. Deze verontreiniging is gebonden aan grond en puin en verplaatst zich niet in of naar het grondwater. Het beleid is thans, dat de verontreinigde grond blijft liggen; alleen in nieuwbouwsituaties wordt de grond gecontroleerd afgevoerd. Zoals in paragraaf 5.1.2. van het bodembeheerplan is opgenomen mag er dan ook worden gebouwd op historisch verontreinigde grond binnen de in de bodemkwaliteitskaart aangegeven zones, mits als uitgangspunt contactmogelijkheden van de gebruikers van het perceel met de grond worden uitgesloten. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verontreiniging bij en onder de woning van eiser zich niet onderscheidt ten opzichte van de andere woningen in de binnenstad, waaronder ook de referentieobjecten.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep, voor zover gericht tegen de waarden van de woningen is ongegrond.
Overwegingen met betrekking tot de winkels
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van niet-woningen bepaald onder meer door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Daartoe wordt de bruto huurwaarde van een object (bruto huur per m² vermenigvuldigd met aantal bruto m² vloeroppervlak) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bruto huur per m² wordt door verweerder verkregen uit de huurmarkt door te vergelijken met huurprijzen voor vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft voor de beide winkels verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten gelegen in Middelburg.
De rechtbank stelt voorop dat, indien met betrekking tot een te waarderen object op of rond de waardepeildatum een huurprijs is overeengekomen die als marktconform kan worden aangemerkt, het in de rede ligt die huurprijs bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode tot uitgangspunt te nemen. Een huurprijs kan als marktconform worden aangemerkt, indien deze geacht kan worden op zakelijke gronden tot stand te zijn gekomen.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de winkels op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer hadden van [bedrag 3] en [bedrag 4]. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt dient te gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarden en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens van de objecten [adres 15] en [adres 16].
De rechtbank acht verder van belang dat uit de door verweerder op 13 oktober 2010 toegezonden bijlagen Huuraanpassing en Huurovereenkomst Winkelruimte is af te leiden dat de huursom van winkel 1 in 2008 € 18.000,-- bedroeg. De enkele verklaring ter zitting van eiser dat dit geen juiste weergave is van de feitelijke situatie, leidt niet tot een andere conclusie. Een schriftelijke overeenkomst schept het vermoeden, dat de daarin vastgelegde huurprijs is overeengekomen. De enkele verklaring van eiser is ontoereikend om dit vermoeden te ontzenuwen. De rechtbank acht dan ook aangetoond dat in afwijking van de huurovereenkomst de huursom van € 18.000,-- inclusief gas, water, elektra en BTW bedroeg.
Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden Voor zover eiser aanvoert dat voor winkel 2 ten onrechte geen aftrek voor de vervuilde grond heeft plaatsgevonden, geldt wat hiervoor in het kader van woning 2 is overwogen.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de winkels niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.I. Sinack, als voorzitter, in aanwezigheid van
mr. I. Dijkman en mr. J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van R. de Pooter, griffier, en op
25 november 2010 in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.