Uitspraak
Uitspraak: 8 oktober 2004
Rolnummer: 02/813
Rolnummer rechtbank: 01-1113
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. VERKOPER,
2. VERKOPER,
beiden wonende te H.,
appellanten in principaal appèl,
geïntimeerden in incidenteel appèl,
hierna tezamen te noemen: Verkoper (in enkelvoud),
procureur: mr. H.W. Bos-Hagens,
tegen
1. KOPER,
2. KOPER,
beiden wonende te H.,
geïntimeerden in principaal appèl,
appellanten in incidenteel appèl,
hierna tezamen te noemen: Koper (in enkelvoud),
procureur: mr. L. de Wit.
Het verdere verloop van het geding
Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het in deze zaak gewezen tussenarrest van 13 februari 2004. Ter uitvoering van dat arrest heeft Verkoper een memorie in het incidenteel appèl genomen. Vervolgens hebben partijen de procesdossiers overgelegd en wederom arrest gevraagd.
Beoordeling
In het principaal en in het incidenteel appèl
1. Geen grief of ander bezwaar is gericht tegen de vaststelling van feiten door de rechtbank in de overwegingen 1.1 tot en met 1.7 in het beroepen vonnis, zodat ook het hof de aldaar vermelde feiten tot uitgangspunt neemt.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 Koper heeft in november 1998 van Verkoper een appartement gekocht, gelegen op de eerste verdieping van het pand aan de Ykade te H. Het appartement is bij akte van 14 december 1998 aan Koper geleverd. De koopovereenkomst vermeldt in artikel 5 onder Pro meer dat Koper voornemens is het appartement als woonhuis te gebruiken.
2.2 Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het verboden het appartement te gebruiken voor de huisvesting van, respectievelijk voor de bewoning door, (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw en terrein, niet noodzakelijk is. Volgens het vigerende bestemmingsplan is de bestemming ter plaatse “bedrijven”. Het appartement mocht derhalve slechts gebruikt worden als bedrijfswoning.
2.3 Verkoper huurt sinds 1995 een bedrijfsloods, gelegen op de begane grond van het pand aan de Ykade nummers 7 en 9 te H. Het door Koper gekochte appartement mag dientengevolge slechts bewoond worden door Verkoper of door een werknemer van Verkoper.
2.4 De gemeente H. heeft Koper bij brief van 8 november 2000 aangeschreven de bewoning van het appartement op straffe van verbeurte van een dwangsom uiterlijk 1 december 2000 te staken. Na een door Koper ingediend bezwaarschrift heeft de gemeente H. de termijn verlengd tot 1 december 2001.
2.5 In een op 11 december 2000 door een makelaar opgemaakt taxatierapport staat onder meer: “De taxatie is verricht op basis van een vrije verkoopwaarde met een vrije vestiging. Vrije vestiging is echter niet van toepassing. Het betreft hier een bedrijfswoning.”
2.6 (De raadsvrouwe van) Koper heeft Verkoper bij brief van 29 november 2000 aansprakelijk gesteld voor alle door Koper te lijden schade en bij brief van 8 maart 2001 aan Verkoper meegedeeld, onder meer, dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden.
2.7 Koper stelt zich primair op het standpunt dat het geleverde appartementsrecht niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, doordat hij ingevolge het vigerende bestemmingsplan niet in het appartement mag wonen. Subsidiair beroept Koper zich op dwaling en voert in dat verband aan dat indien hij van de onderhavige beperking geweten zou hebben, hij het appartementsrecht niet zou hebben gekocht.
2.8 Koper vordert in dit geding, zakelijk, ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van Verkoper tot restitutie van de koopsom alsmede veroordeling van Verkoper tot vergoeding aan Koper van de door Koper geleden schade, met veroordeling van Verkoper in de kosten, waaronder begrepen de kosten van beslaglegging.
2.9 De rechtbank wees de gevorderde ontbinding af en overwoog daartoe dat de overeenkomst reeds bij brief van 8 maart 2001 terecht was ontbonden. De gevorderde veroordeling in de beslagkosten wees de rechtbank, als zijnde onderbouwd noch gespecificeerd, eveneens af. Voor het overige wees de rechtbank de vorderingen van Koper toe.
In het principaal appèl voorts:
3. De eerste drie grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en stellen, kort gezegd, de vraag aan de orde of Koper de overeenkomst terecht (buitengerechtelijk) heeft ontbonden. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.1 Vast staat dat het onderhavige appartementsrecht door Verkoper (als verkoper) met een beperking aan Koper (als koper) is geleverd en wel in dier voege dat het appartement slechts als bedrijfswoning mag worden gebruikt. In aanmerking genomen dat het een feit van algemene bekendheid is dat in Nederland niet voor alle woningen, respectievelijk appartementsrechten, een beperking als de onderhavige van toepassing is, dient geoordeeld te worden dat het hier gaat om een bijzondere beperking waarop artikel 7:15 BW Pro van toepassing is. Het hof verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2004, nr. C02/250 HR (RvdW 2004, nr. 41). Nu voorts gesteld noch gebleken is dat Koper de onderhavige beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard, dient er in rechte van te worden uitgegaan dat Verkoper zijn in lid 1 van artikel 7:15 BW Pro bedoelde leveringsverplichting heeft geschonden. Deze tekortkoming in de nakoming van de op Verkoper op grond van de koopovereenkomst rustende verbintenissen is naar het oordeel van het hof zodanig ernstig dat die tekortkoming de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigde. Hierop stuiten de onderhavige grieven af, nu hetgeen Verkoper overigens nog heeft aangevoerd aan het vorenoverwogene niet afdoet. Het hof passeert het door Verkoper gedane bewijsaanbod, nu dat in het licht van het vorenoverwogene niet relevant is.
4. Grief IV strekt blijkens de daarop gegeven toelichting ten betoge dat de rechtbank ten onrechte het zogeheten positieve contractsbelang toewijsbaar heeft geoordeeld, omdat, zo stelt Verkoper, aan Verkoper geen verwijt valt te maken, Koper bij de notaris heeft meegedeeld dat hij alles onderzocht had, alsmede omdat de gemeente bewoners in het litigieuze appartement al jaren zonder bedrijfsbinding gedoogde en het aan de houding van Koper zelf te wijten is dat de gemeente heeft ingegrepen. Hieromtrent overweegt het hof als volgt.
4.1 Hetgeen Verkoper ter toelichting heeft aangevoerd is door Koper gemotiveerd betwist en kan, indien al juist, niet de conclusie schragen dat Koper er geen recht op zou hebben in de financiële situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de onderhavige tekortkoming van Verkoper zou zijn uitgebleven en de koopovereenkomst correct was nagekomen. Ook hetgeen Verkoper in eerste aanleg op dit punt heeft doen zeggen, kan voormelde conclusie niet ondersteunen. Ook deze grief faalt.
5. De slotsom in het principaal appèl is dat alle grieven falen en het hoger beroep dient te worden afgewezen. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van Verkoper.
In het incidenteel appèl voorts:
6. De incidentele grief van Koper strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de door Koper gevorderde veroordeling van Verkoper tot betaling van de beslagkosten heeft afgewezen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
6.1 In hoger beroep heeft Koper de onderhavige kosten gespecificeerd en gedocumenteerd. Verkoper heeft de hoogte van de kosten niet bestreden. Gelet op het lot van het principale appèl zijn de beslagkosten toewijsbaar. De grief slaagt. Het hof zal de vordering tot veroordeling van Verkoper tot betaling van de beslagkosten ad € 577,14 alsnog toewijzen. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van Verkoper.
De beslissing
Het hof:
In het principaal appèl:
-verwerpt het beroep;
-veroordeelt Verkoper in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Koper tot op deze uitspraak bepaald op € 2.760,00 voor griffierecht en op
€ 2.269,00 voor salaris van de procureur;
-verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In het incidenteel appèl:
-vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voorzover daarin de vordering tot veroordeling van Verkoper tot betaling van beslagkosten is afgewezen, en inzoverre opnieuw rechtdoende:
-veroordeelt Verkoper terzake van beslagkosten tot betaling aan Koper van de somma van € 577,14, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
-bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
-veroordeelt Verkoper in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Koper bepaald op € 275,00 aan salaris van de procureur;
-verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs.De Wild, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 oktober 2004 in aanwezigheid van de griffier.