Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/460925 / HA ZA 14-279
Vonnis van 19 november 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M.C. Jonkman te Zaandam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VRIESAN B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag.
Partijen worden hierna [eiser] en Vriesan genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 februari 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 21 mei 2014, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 1 juli 2014.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vriesan is een professionele verkoper van vastgoed en heeft tijdens een op 11 september 2012 gehouden executieveiling het appartement staande en gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 100.600,-, excl. veiling- en notariskosten.
2.2.
De woning bestaat uit twee verdiepingen, met een totale oppervlakte van 100 vierkante meter. De tweede verdieping is aan de achterzijde op het oorspronkelijke balkon uitgebouwd (hierna: de aanbouw). In de aanbouw is een badkamer van ca. 20 vierkante meter gevestigd.
2.3.
Vriesan heeft een aanvang gemaakt met het opknappen van de badkamer en de keuken van de woning. Vriesan heeft de werkzaamheden niet voltooid, omdat hij kort na de executieveiling is benaderd door [A], die meedeelde dat [eiser] interesse had in de woning. Daarop zijn onderhandelingen gevolgd over de verkoop van de woning aan [eiser].
2.4.
Bij overeenkomst van 15 november 2012 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [eiser] de woning van Vriesan gekocht voor een koopprijs van € 130.000,-. Conform een sleutelverklaring heeft [eiser] de woning direct in gebruik genomen. Bij leveringsakte van 7 januari 2013 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden, waarbij de koopprijs is verlaagd naar € 126.500,-.
2.5.
De koopovereenkomst vermeldt - voor zover relevant - het volgende:
‘Artikel 4Verkoper garandeert:(…)b. Krachtens de Woningwet zijn tot op heden ten aanzien van de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd (…).Artikel 5Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.(…)Overige verklaringen van verkoperArtikel 7Verkoper verklaart tot slot:a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen.(…)Verdere bijzondere bepalingenArtikel 16(…)b. Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van of gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren.’
‘Artikel 4Verkoper garandeert:(…)b. Krachtens de Woningwet zijn tot op heden ten aanzien van de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd (…).Artikel 5Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.(…)Overige verklaringen van verkoperArtikel 7Verkoper verklaart tot slot:a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen.(…)Verdere bijzondere bepalingenArtikel 16(…)b. Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van of gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren.’
2.6.
Bij e-mailbericht van 20 november 2012 schrijft de makelaar van Vriesan aan de behandelend notaris en in kopie aan [eiser] dat partijen een aanvulling op de koopovereenkomst zijn overeengekomen. De aanvulling is op pagina 2 van de leveringsakte (zie 2.7. onder 2.) opgenomen.
2.7.
De leveringsakte luidt - voor zover relevant - als volgt:
‘1. Koper is voornemens de onroerende zaak, waarop het verkochte betrekking heeft te gebruiken als woning.Verkoper heeft meegedeeld:- dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;- dat het verkochte de eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een normaal gebruik op die wijze.2. Verkoper garandeert niet:- de aanwezigheid van andere eigenschappen dan die in lid 1 bedoeld;- de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren maar die aan koper kenbaar waren bij het aangaan van de koopovereenkomst of die(op, toevoeging rechtbank)
grond van de koopovereenkomst of de aanvulling, voor rekening van koper komen. De aanvulling luidt als volgt: “Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan”.(hierna: de aanvullende exoneratie)
(…)Afgezien van het hiervoor bepaalde staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen, voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn.(…)ABC-TRANSACTIEKoper verklaarde nog dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de inhoud van voormelde aankomsttitel van verkoper, in het bijzonder met de koopprijs waarvoor verkoper het verkochte heeft aangekocht. Koper zal zich derhalve niet kunnen beroepen op de onbekendheid met feiten die blijken uit voormelde aankomsttitel.Verkoper verklaart nog dat hij was begonnen met de verbouwing van het verkochte maar dat de verbouwing nooit is afgemaakt. (…) Als aanvulling op de koopovereenkomst heeft verkoper nog gemeld: “Koper is ermee bekend dat de badkamer en keuken in appartement afgemaakt dient te worden dit geldt tevens ook voor de rest van het appartement.(…)artikel 2(…)3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…).(…)artikel 5Verkoper heeft het navolgende gegarandeerd:1. Hij is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte.(…)6. Tot op heden zijn van overheidswege krachtens de Woningwet of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd.’
‘1. Koper is voornemens de onroerende zaak, waarop het verkochte betrekking heeft te gebruiken als woning.Verkoper heeft meegedeeld:- dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;- dat het verkochte de eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een normaal gebruik op die wijze.2. Verkoper garandeert niet:- de aanwezigheid van andere eigenschappen dan die in lid 1 bedoeld;- de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren maar die aan koper kenbaar waren bij het aangaan van de koopovereenkomst of die(op, toevoeging rechtbank)
grond van de koopovereenkomst of de aanvulling, voor rekening van koper komen. De aanvulling luidt als volgt: “Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan”.(hierna: de aanvullende exoneratie)
(…)Afgezien van het hiervoor bepaalde staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen, voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn.(…)ABC-TRANSACTIEKoper verklaarde nog dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de inhoud van voormelde aankomsttitel van verkoper, in het bijzonder met de koopprijs waarvoor verkoper het verkochte heeft aangekocht. Koper zal zich derhalve niet kunnen beroepen op de onbekendheid met feiten die blijken uit voormelde aankomsttitel.Verkoper verklaart nog dat hij was begonnen met de verbouwing van het verkochte maar dat de verbouwing nooit is afgemaakt. (…) Als aanvulling op de koopovereenkomst heeft verkoper nog gemeld: “Koper is ermee bekend dat de badkamer en keuken in appartement afgemaakt dient te worden dit geldt tevens ook voor de rest van het appartement.(…)artikel 2(…)3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…).(…)artikel 5Verkoper heeft het navolgende gegarandeerd:1. Hij is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte.(…)6. Tot op heden zijn van overheidswege krachtens de Woningwet of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd.’
2.8.
In februari 2013 is een ambtenaar van de afdeling handhaving van de gemeente Den Haag bij [eiser] langsgekomen, van wie [eiser] heeft vernomen dat de aanbouw in strijd met het bestemmingsplan en zonder vergunning oftewel illegaal is gebouwd. Voorts is bij die ontmoeting gebleken dat de gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, daarover al eerder aanschrijvingen aan de rechtsvoorgangers van Vriesan, de heer [B] en mevrouw [C] (hierna: de oud-bewoners), heeft doen uitgaan. De meest recente aanschrijving aan de oud-bewoners is van 19 maart 2012, die onder meer vermeldt:
‘Op 11 augustus 2010 (en bij latere controles op 9 december 2010, 15 juli 2011 en 30 december 2011) heeft een medewerker van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling geconstateerd dat op het perceel [adres] (…) vergunningplichtige werkzaamheden zijn verricht, zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. De werkzaamheden betreffen het zonder vergunning plaatsen van een uitbouw op het balkon van de bovenwoning [adres]. Op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a. van de Wabo mag het uitvoeren van deze bouwwerkzaamheden niet gebeuren zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. Tevens is het op grond van artikel 2.3a van de Woningwet verboden een bouwwerk of een deel daarvan dat is gebouwd zonder of in afwijking van een verleende vergunning, in stand te houden. Door te bouwen zonder omgevingsvergunning en dit bouwwerk in stand te houden, heeft u gehandeld in strijd met de artikelen 2.1 lid 1 sub a. en 2.3a van de Wabo. Daardoor zijn wij bevoegd en in beginsel verplicht om handhavend op te treden. (…) Op grond van de artikelen 5.1 en 5.2 van de Wabo, artikel 125 Gemeentewet en hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht zijn wij bevoegd om een last onder bestuursdwang op te leggen om een eind te maken aan bovengenoemde overtreding. Om die reden besluiten wij als volgt. (…) Wij leggen u de last onder bestuursdwang op om op bovengenoemd perceel, voor 15 mei 2012, de overtreding van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo te beëindigen. De overtreding kan worden beëindigd door de illegale uitbouw op het balkon van de 2de verdieping te verwijderen en de situatie in de oude staat te herstellen. Indien u op de bovengenoemde datum de overtreding niet geheel heeft beëindigd, verbeurt u van rechtswege, ineens, een dwangsom.’2.9. Na kennisname van het voorgaande heeft [eiser] Vriesan meermalen per e-mail en per brief in de gelegenheid gesteld om tot een oplossing te komen en Vriesan, indien zij daarmee in gebreke mocht blijven, reeds voor alsdan aansprakelijk gesteld voor de schade. Tevens is Vriesan aangeboden om de zaak tegen een bedrag van € 15.000,- te schikken.
‘Op 11 augustus 2010 (en bij latere controles op 9 december 2010, 15 juli 2011 en 30 december 2011) heeft een medewerker van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling geconstateerd dat op het perceel [adres] (…) vergunningplichtige werkzaamheden zijn verricht, zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. De werkzaamheden betreffen het zonder vergunning plaatsen van een uitbouw op het balkon van de bovenwoning [adres]. Op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a. van de Wabo mag het uitvoeren van deze bouwwerkzaamheden niet gebeuren zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. Tevens is het op grond van artikel 2.3a van de Woningwet verboden een bouwwerk of een deel daarvan dat is gebouwd zonder of in afwijking van een verleende vergunning, in stand te houden. Door te bouwen zonder omgevingsvergunning en dit bouwwerk in stand te houden, heeft u gehandeld in strijd met de artikelen 2.1 lid 1 sub a. en 2.3a van de Wabo. Daardoor zijn wij bevoegd en in beginsel verplicht om handhavend op te treden. (…) Op grond van de artikelen 5.1 en 5.2 van de Wabo, artikel 125 Gemeentewet en hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht zijn wij bevoegd om een last onder bestuursdwang op te leggen om een eind te maken aan bovengenoemde overtreding. Om die reden besluiten wij als volgt. (…) Wij leggen u de last onder bestuursdwang op om op bovengenoemd perceel, voor 15 mei 2012, de overtreding van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo te beëindigen. De overtreding kan worden beëindigd door de illegale uitbouw op het balkon van de 2de verdieping te verwijderen en de situatie in de oude staat te herstellen. Indien u op de bovengenoemde datum de overtreding niet geheel heeft beëindigd, verbeurt u van rechtswege, ineens, een dwangsom.’2.9. Na kennisname van het voorgaande heeft [eiser] Vriesan meermalen per e-mail en per brief in de gelegenheid gesteld om tot een oplossing te komen en Vriesan, indien zij daarmee in gebreke mocht blijven, reeds voor alsdan aansprakelijk gesteld voor de schade. Tevens is Vriesan aangeboden om de zaak tegen een bedrag van € 15.000,- te schikken.
2.10.
Vriesan wijst iedere vorm van aansprakelijkheid af en heeft met het oog daarop ook het schikkingsvoorstel van de hand gewezen.
2.11.
[eiser] heeft getracht de aanbouw alsnog vergund te krijgen door het indienen van een vergunningsaanvraag. [eiser] heeft daarbij een architect in de hand genomen. De welstandscommissie heeft negatief geadviseerd, waarop de gemeente Den Haag de aanvraag heeft afgewezen. Het tegen de afwijzing gerichte bezwaarschrift en beroep zijn niet gehonoreerd.
2.12.
In december 2013 heeft de gemeente Den Haag aangekondigd dat zij voornemens is het handhavingstraject jegens [eiser] te vervolgen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en Vriesan veroordeelt tot betaling van € 54.105,12, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat hij als particulier, niet zijnde een professionele koper, de woning heeft aangekocht als belegging en voor bewoning. Vriesan heeft gegarandeerd dat de woning geschikt is voor bewoning (artikel 1 juncto 2 van de leveringsakte). Tevens is de afwezigheid van aanschrijvingen gegarandeerd (5.6. van de leveringsakte). Door verkoop van een (deels) niet vergunde en ook niet vergunbare woning en gezien de aanwezigheid van de onder 2.8. genoemde aanschrijvingen uit hoofde van de Wet Algemene Bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is Vriesan jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] beroept zich hiertoe
primairop artikel 7:15 BW op grond waarvan Vriesan de woning moest leveren vrij van alle bijzondere privaatrechtelijke en publiekrechtelijke lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke door [eiser] uitdrukkelijk zijn aanvaard.
Subsidiairberoept [eiser] zich op de comformiteitseis van artikel 7:17 BW. [eiser] lijdt als gevolg van voornoemde tekortkoming schade, die Vriesan gehouden is te vergoeden. Wat betreft de omvang van de schade stelt [eiser] kosten te hebben gemaakt omdat hij zich genoodzaakt zag alsnog een bouwvergunning aan te vragen, waarvoor hij een architect in de hand heeft genomen. Nu de gemeente [plaatsnaam] de aanvraag heeft afgewezen, is [eiser] gehouden de aanbouw te verwijderen, hetgeen betekent dat de woning moet worden hersteld en de badkamer moet worden verplaatst. De schade laat zich als volgt specificeren:
primairop artikel 7:15 BW op grond waarvan Vriesan de woning moest leveren vrij van alle bijzondere privaatrechtelijke en publiekrechtelijke lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke door [eiser] uitdrukkelijk zijn aanvaard.
Subsidiairberoept [eiser] zich op de comformiteitseis van artikel 7:17 BW. [eiser] lijdt als gevolg van voornoemde tekortkoming schade, die Vriesan gehouden is te vergoeden. Wat betreft de omvang van de schade stelt [eiser] kosten te hebben gemaakt omdat hij zich genoodzaakt zag alsnog een bouwvergunning aan te vragen, waarvoor hij een architect in de hand heeft genomen. Nu de gemeente [plaatsnaam] de aanvraag heeft afgewezen, is [eiser] gehouden de aanbouw te verwijderen, hetgeen betekent dat de woning moet worden hersteld en de badkamer moet worden verplaatst. De schade laat zich als volgt specificeren:
kosten architect € 1.723,28 incl. BTW
kosten aannemer € 25.413,00 incl. BTW
legeskosten
€ 1.668,84Totaal € 28.805,12
kosten aannemer € 25.413,00 incl. BTW
legeskosten
€ 1.668,84Totaal € 28.805,12
Voorts is volgens [eiser] sprake van waardevermindering van de woning, nu als gevolg van de verwijdering van de aanbouw de totale woonoppervlakte van 100 vierkante meter met 20 vierkante meter aldus met 1/5 deel afneemt. [eiser] begroot de waardevermindering op 1/5 van de aankoopsom van € 126.500 derhalve op
€ 25.300en beroept zich ter zake op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in de zin dat de koopprijs met voornoemd bedrag zal worden verminderd. De totale schade sluit aldus op een bedrag van (€ 28.805,12 + € 25.300 =)
€ 54.105,12.
€ 25.300en beroept zich ter zake op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in de zin dat de koopprijs met voornoemd bedrag zal worden verminderd. De totale schade sluit aldus op een bedrag van (€ 28.805,12 + € 25.300 =)
€ 54.105,12.
3.3.
Vriesan voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In geschil is de aansprakelijkheid van Vriesan voor de schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van de levering van een deels illegaal gebouwde woning. [eiser] stelt zich
primairop het standpunt dat Vriesan heeft gehandeld in strijd met artikel 7:15 BW door aan [eiser] een woning te leveren (i) waarop gemeentelijke aanschrijvingen rusten en (ii) waarvan de aanbouw is gebouwd in strijd met ter plaatse geldende overheidsvoorschriften, namelijk zonder bouwvergunning en in strijd met het bestemmingsplan. De rechtbank is echter - met Vriesan - van oordeel dat artikel 7:15 BW in deze toepassing mist.
primairop het standpunt dat Vriesan heeft gehandeld in strijd met artikel 7:15 BW door aan [eiser] een woning te leveren (i) waarop gemeentelijke aanschrijvingen rusten en (ii) waarvan de aanbouw is gebouwd in strijd met ter plaatse geldende overheidsvoorschriften, namelijk zonder bouwvergunning en in strijd met het bestemmingsplan. De rechtbank is echter - met Vriesan - van oordeel dat artikel 7:15 BW in deze toepassing mist.
Artikel 7:15 BW
toetsingskader4.2. Op grond van artikel 7:15 lid 1 BW is een verkoper verplicht de verkochte zaak over te dragen “vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen”, tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Het artikel betreft slechts rechtsgebreken, waarbij het alleen gaat om lasten die op dít goed in het bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen die op alle zaken van dezelfde soort rusten. Voorts moet het gaan om een last met (zakelijke) doorwerking bij rechtsopvolging wil artikel 7:15 BW van toepassing zijn. Zonder deze doorwerking speelt de last geen rol voor de koper omdat de last niet op de koper komt te liggen. Dit toetsingskader in aanmerking nemende, dient te worden geconcludeerd dat geen van de door [eiser] opgeworpen gebreken onder artikel 7:15 BW vallen. De rechtbank overweegt hiertoe per gebrek nader als volgt.
ad (i) aanschrijvingen4.3. Vaststaat dat de aanschrijvingen waren gericht aan de oud-bewoners en deze niet als een bijzondere last op de woning zelf rustten. Bovendien hebben de aanschrijvingen hun werking verloren nadat de woning na de executieveiling aan Vriesan was overgedragen, omdat het er bij afwezigheid van een daartoe strekkende uitdrukkelijke bepaling van de gemeente Den Haag (artikel 5.18 Wabo) voor gehouden dient te worden dat de aanschrijvingen geen derdenwerking/ zakelijke doorwerking hadden. Een en ander betekent dat wat betreft de aanschrijvingen geen sprake is van een bij de levering aan de woning klevend (rechts)gebrek, hetgeen aan de toepasselijkheid van artikel 7:15 BW in de weg staat. Op het voorgaande stuit eveneens af het betoog van [eiser] dat met de aanwezigheid van de aanschrijvingen de garantiebepaling onder artikel 5 lid 6 van de leveringsakte (zie 2.7.) zou zijn geschonden en derhalve sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Artikel 5 lid 6 van de leveringsakte luidt:
‘Tot op heden zijn van overheidswege krachtens de Woningwet of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd.’Voor zover een aanschrijving tot woningverbetering krachtens de Wabo, zoals hier aan de orde, reeds onder die garantiebepaling valt - hetgeen Vriesan expliciet betwist -, geldt dat daaronder enerzijds vallen aanschrijvingen die rechtstreeks aan Vriesan waren gericht en die op het moment van de koop nog niet waren uitgevoerd en anderzijds aanschrijvingen die op rechtsopvolgers kunnen overgaan. Daarvan was evenwel geen sprake; gesteld noch gebleken is dat Vriesan ten aanzien van het verkochte is aangeschreven, terwijl de werking van de aanschrijvingen aan de oud-bewoners - zoals hiervoor reeds overwogen - na de executieveiling is komen te vervallen.
‘Tot op heden zijn van overheidswege krachtens de Woningwet of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd.’Voor zover een aanschrijving tot woningverbetering krachtens de Wabo, zoals hier aan de orde, reeds onder die garantiebepaling valt - hetgeen Vriesan expliciet betwist -, geldt dat daaronder enerzijds vallen aanschrijvingen die rechtstreeks aan Vriesan waren gericht en die op het moment van de koop nog niet waren uitgevoerd en anderzijds aanschrijvingen die op rechtsopvolgers kunnen overgaan. Daarvan was evenwel geen sprake; gesteld noch gebleken is dat Vriesan ten aanzien van het verkochte is aangeschreven, terwijl de werking van de aanschrijvingen aan de oud-bewoners - zoals hiervoor reeds overwogen - na de executieveiling is komen te vervallen.
ad (ii) strijd met overheidseisen4.4. De rechtbank is van oordeel dat het niet voldoen aan overheidseisen, bijvoorbeeld het bestemmingsplan en de bouwvergunning als hier aan de orde, valt onder de categorie publiekrechtelijke rechtsfeiten die algemeen van karakter zijn en waarop artikel 7:15 BW, gelet op de formulering van dat artikel, geen betrekking heeft. De rechtbank verwijst hiertoe naar de parlementaire geschiedenis, waaruit volgt dat dergelijke publiekrechtelijke lasten en beperkingen onder de algemeen geformuleerde conformiteitsregel van artikel 7:17 BW - en aldus niet onder artikel 7:15 BW - vallen. In de MvA II (Parl. Gesch. Boek 7 1991, p. 126) stelt de minister dat onder het begrip ‘niet beantwoorden aan de overeenkomst’ uit artikel 7:17 BW tevens valt het niet voldoen aan ter plaatse geldende voorschriften c.q. door de overheid aan zaken gestelde eisen. Lasten en beperkingen die voortvloeien uit een bestemmingsplan kunnen onder bepaalde omstandigheden weliswaar bijzonder van karakter zijn, namelijk in het geval het bestemmingsplan lasten op één of meer percelen afzonderlijk legt en niet op de woonwijk in zijn algemeenheid. Dat in onderhavig geval sprake is van een dergelijke bijzondere bestemming is door [eiser] niet gesteld en ook anderszins niet gebleken, terwijl dit door Vriesan is betwist. Met het voorgaande onderscheidt onderhavig geval zich van de situatie die zich voordeed in het door [eiser] in dit verband aangehaalde arrest van het Gerechtshof Den Haag van 9 oktober 2004 (LJN: AR6054), hetgeen aan de toepasselijkheid van dit arrest en daarmee ook van artikel 7:15 BW in de weg staat.
artikel 7:15 lid 2 BW4.5. Voor zover [eiser] een beroep doet op de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:15 lid 2 BW, kan dat beroep evenmin slagen. Het artikellid vereist dat sprake is van een last of beperking die voortvloeit uit rechtsfeiten die inschrijfbaar zijn in de openbare registers. Dat is, zoals ook onweersproken door Vriesan is gesteld, ten aanzien van de onder (i) en (ii) gestelde feiten niet het geval.
slotsom primaire grondslag4.6. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] voor zover gegrond op artikel 7:15 BW niet voor toewijzing in aanmerking komen. Daarmee wordt toegekomen aan de bespreking van het subsidiaire beroep van [eiser] op artikel 7:17 BW.
Artikel 7:17 BW
conformiteit4.7. Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden. Lid 2 van voornoemd wetsartikel vult in wanneer een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt: als deze niet de eigenschappen bezit die de koper, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het door [eiser] onder (i) gestelde gebrek kan geen non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW opleveren. De rechtbank verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.3. Ten aanzien van het onder (ii) genoemde gebrek geldt dat deze in beginsel non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW opleveren. De rechtbank is echter - met Vriesan - van oordeel dat hiervan in dit geval geen sprake is, omdat zowel uit de tekst van de koopovereenkomst en de leveringsakte alsook uit de overige omstandigheden van het geval volgt dat partijen hebben beoogd ieder beroep op non-conformiteit door [eiser] uit te sluiten. De rechtbank betrekt bij haar oordeel het volgende.
de koopovereenkomst en de leveringsakte4.8. [eiser] stelt zich op het standpunt dat Vriesan met het sluiten van de koopovereenkomst dan wel in de leveringsakte zou hebben gegarandeerd dat de woning indertijd was gebouwd/verbouwd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, althans dat het gebruik van het appartement, inclusief de aanbouw, op publiek- en privaatrechtelijke gronden is toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte. De rechtbank stelt - met Vriesan - vast dat een dergelijke garantie noch in de koopovereenkomst noch in de leveringsakte kan worden gelezen. Integendeel, Vriesan heeft in die bescheiden juist medegedeeld dat het haar niet bekend is dat het gebruik van het verkochte als woning op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen (zie artikel 7 van de koopovereenkomst en onder 1. van de leveringsakte).
4.9.
Het voorgaande doet er niet aan af dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW ingevolge vaste jurisprudentie (HR 25 februari 2005, LJN AR5383, JOR 2005/168) meebrengt dat [eiser] er in beginsel van mocht uitgaan dat de (ver)bouw(ing) van de woning destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning, behoudens andersluidende afspraken. In casu hebben partijen een dergelijke afspraak gemaakt, te weten de aanvullende exoneratie zoals opgenomen onder 2. van de leveringsakte. Vriesan beroept zich ten verwere op deze van artikel 7:17 lid 2 BW afwijkende exoneratie. Ter discussie staat echter of Vriesan een beroep op de aanvullende exoneratie toekomt. De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende.
gerechtigd tot beroep op exoneratie?4.10. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij geen professionele koper is, maar een particulier die de woning als belegging heeft gekocht. De rechtbank begrijpt dat [eiser] hiermee bedoelt te betogen dat Vriesan geen beroep op de aanvullende exoneratie toekomt, omdat sprake is van een consumentenkoop waarvoor geldt dat artikel 7:17 BW dwingend recht is en waarvan aldus niet ten nadele van [eiser] kan worden afgeweken. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. De rechtbank oordeelt dat het ervoor gehouden dient te worden dat partijen de woning hebben gekocht respectievelijk verkocht als professionele partijen en zij aldus gerechtigd waren een afspraak als hiervoor onder 4.10. bedoeld overeen te komen. De rechtbank acht hiertoe doorslaggevend de wijze waarop [eiser] zich heeft gepresenteerd. Met behulp van een tussenpersoon (zie 2.3.), die zich - naar de onweersproken stelling van Vriesan - bezighoudt met het in contact brengen van beleggers, heeft [eiser] Vriesan actief benaderd en zijn interesse als belegger kenbaar gemaakt/laten maken voor een woning die niet te koop werd aangeboden. De rechtbank is - met Vriesan - van oordeel dat [eiser] door aldus te handelen zich heeft gepresenteerd op een wijze die niet of weinig afwijkt van de manier waarop een ‘professional’ dit doet. Onder die omstandigheden mocht Vriesan erop vertrouwen dat [eiser] bedrijfs- of beroepsmatig optrad en niet als consument. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat Vriesan van het gebrek onder (ii) wist en evenmin is gebleken van omstandigheden op grond waarvan Vriesan een zodanig verwijt kan worden gemaakt dat een beroep op de aanvullende exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is Vriesan gerechtigd zich daarop te beroepen. Daarmee wordt toegekomen aan de inhoud van de aanvullende exoneratie.
inhoud exoneratie4.11. De rechtbank is van oordeel dat de aanvullende exoneratie redelijkerwijs niet anders kan worden opgevat dan een algemene exoneratie voor conformiteitsgebreken, waarmee is beoogd alle risico’s uit te sluiten. Deze bedoeling volgt zowel uit de zuiver taalkundige uitleg van de tekst van de exoneratie, waarbij [eiser] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken, als uit de overige omstandigheden van het geval. Zo heeft Vriesan niet gegarandeerd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Anders dan bij een NVM-koopovereenkomst is in de koopovereenkomst niets opgenomen over het gebruik van de woning. Zoals [eiser] terecht heeft betoogd, staat op pagina 2 van de leveringsakte weliswaar vermeld dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik op de onder 1. bedoelde wijze, maar in aanvulling daarop is onder 2. bepaald dat Vriesan niet de afwezigheid van gebreken garandeert die het normaal gebruik belemmeren maar die aan [eiser] kenbaar waren of die op grond van de koopovereenkomst en de aanvullende exoneratie voor rekening van [eiser] komen. Hiermee zijn partijen overeengekomen dat zelfs gebreken die het normaal gebruik belemmeren niet tot non-conformiteit kunnen leiden. Dit hangt weer samen met de omstandigheid dat Vriesan de woning destijds op de executieveiling heeft gekocht en zij derhalve niet bekend was met de feitelijke staat daarvan. Een en ander staat centraal in zowel de bepalingen van de koopovereenkomst als de leveringsakte. Wat betreft de koopovereenkomst verwijst de rechtbank in dit verband naar artikel 16 van de koopovereenkomst waarmee Vriesan een eventuele aansprakelijkheid in vergaande mate heeft beperkt door [eiser] er uitdrukkelijk op te attenderen dat zij de woning zelf nooit feitelijk heeft gebruikt en derhalve [eiser] niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van of gebreken aan de woning waarvan Vriesan op de hoogte zou zijn geweest als zij de woning feitelijk had gebruikt. Vervolgens heeft [eiser] met de ondertekening van de koopovereenkomst aanvaard dat dergelijke eigenschappen en gebreken voor zijn rekening en risico komen. Wat betreft de leveringsakte wijst de rechtbank in dit verband op de onder het kopje ‘ABC-TRANSACTIE’ opgenomen verklaring van [eiser] dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de inhoud van de aankooptitel (zie artikel 7:19 BW), waarna [eiser] ermee akkoord is gegaan dat hij zich niet kan beroepen op de onbekendheid met feiten als gevolg van de aankooptitel. [eiser] heeft moeten begrijpen dat Vriesan hiermee de woning wilde overdragen onder dezelfde voorwaarden als waaronder zij de woning had gekocht oftewel ‘as is’.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat Vriesan iedere aansprakelijkheid voor zichtbare en onzichtbare gebreken heeft uitgesloten. Daaronder valt dus ook de uitsluiting voor de gevolgen van een verbouwing die destijds zonder inachtneming van de geldende voorschriften is uitgevoerd, als hier aan de orde. Daarbij passeert de rechtbank het betoog van [eiser] dat de aanvullende exoneratie uitsluitend betrekking zou hebben op de inpandige verbouwing als onvoldoende onderbouwd. Zoals hiervoor reeds overwogen, biedt noch de taalkundige uitleg van het exoneratiebeding noch de omstandigheden van het geval aanknopingspunten voor deze uitleg. Bovendien is een dergelijke uitleg gelet op de opbouw van de leveringsakte waarin het beding is opgenomen niet aannemelijk. In de leveringsakte (zie onder het kopje ‘ABC-TRANSACTIES’, tweede alinea) wordt het onderwerp van de inpandige verbouwing immers expliciet aan de orde gesteld. Indien partijen de lezing van [eiser] zouden hebben beoogd, had het voor de hand gelegen dat de aanvullende exoneratie in dat kader zou zijn opgenomen. Bijkomende feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de door [eiser] voorgestane uitleg zou kunnen blijken, zijn niet door [eiser] gesteld en ook anderszins niet gebleken.
slotsom subsidiaire grondslag4.13. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] ook voor zover gegrond op artikel 7:17 BW worden afgewezen.
proceskostenveroordeling4.14. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van Vriesan worden begroot op € 1.892,- aan vast recht en € 1.788,- aan salaris advocaat (twee punten à € 894,-, volgens tarief IV).
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van Vriesan, tot op heden begroot op € 1.892,- aan vast recht en € 1.788,- aan salaris van de advocaat;
5.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014 in tegenwoordigheid van de griffier. [1]