Uitspraak
Arrest d.d. 30 oktober 2012
Zaaknummer 200.085.621/01
(zaaknummer rechtbank: 428998 CV EXPL 09-17531)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Coöperatie De Koevoet U.A.,
h.o.d.n. Koevoet woonbeheer,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Koevoet,
advocaat: mr. H.J.M. Janssen, kantoorhoudende te Groningen.
Het hof neemt over hetgeen is overwogen en beslist in de tussenarresten van
13 december 2011 en 26 juni 2012.
Het verdere verloop van het geding
Bij tussenarrest van 26 juni december 2012 heeft het hof [appellant] in staat gesteld om te reageren op de door Koevoet bij de memorie van antwoord in het geding gebrachte producties.
[appellant] heeft een akte uitlating producties genomen, waarna partijen opnieuw de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.6) van genoemd vonnis van 1 juli 2010 is geen expliciete grief ontwikkeld. In hoger beroep zal van die feiten worden uitgegaan, voor zover zij ook niet door partijen impliciet worden aangevochten.
Het hof zal die feiten hierna weergeven, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
1.1. Koevoet verhuurt sedert 20 september 1991 een zelfstandige woonruimte aan de Emmastraat 15 G202 te Groningen aan [appellant]. Het betreft een woonruimte met een oppervlakte van 113,75 m2 in het voormalige krakersbolwerk Het Oude RKZ (daarvoor Rooms Katholiek Ziekenhuis). Tevens heeft [appellant] de feitelijke beschikking over een elders in het complex gelegen bergruimte.
1.2. Over de maanden juli, augustus en september 2006 en april tot en met november 2007 heeft [appellant] in het geheel geen huur betaald.
1.3. [appellant] is in december 2005 geroyeerd als lid van Koevoet omdat hij (ondermeer) geen onderhoud (zelfwerkzaamheid) aan het complex verrichtte.
1.4. Voorts heeft [appellant] een groot aantal facturen van Koevoet betreffende de huur van de berging niet betaald en een groot aantal facturen van Koevoet betreffende de huur van de woonruimte slechts ten dele voldaan.
1.5. Na het eindvonnis van de kantonrechter in deze zaak, en nadat de voorzieningenrechter te Groningen bij vonnis van 29 april 2011 de vorderingen van [appellant] tot stopzetting van de executie had afgewezen, heeft Koevoet de woonruimte die zij aan [appellant] had verhuurd doen ontruimen.
De procedure in eerste aanleg en de aanduiding van de grieven
2. Koevoet heeft, op grond van huurachterstand en het niet verrichten van zelfwerkzaamheid, ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede betaling van de huurachterstand. In reconventie heeft [appellant] de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd betreffende die maanden waarin hij in het geheel geen huur heeft betaald. De kantonrechter heeft aangaande de tussen partijen gerezen geschilpunten als volgt beslist.
2.1. Aangaande het voornaamste geschilpunt, de hoogte van de maandelijks verschuldigde huur plus verdere componenten, heeft Koevoet gesteld dat de huur jaarlijks is verhoogd, terwijl [appellant] zich op het standpunt stelde dat de huurverhogingen niet rechtsgeldig zijn doorgevoerd. Volgens hem bedroeg de totale huur van het gehuurde, inclusief servicekosten en inclusief de huur van de berging € 186,05 per maand. De kantonrechter heeft [appellant] deels gelijk gegeven en geoordeeld dat Koevoet de huurverhogingen niet lege artis heeft doorgevoerd. De kantonrechter is uitgegaan van de uitspraak van de huurcommissie van 5 januari 2006 waarbij de verhoging van de kale huur met ingang van 1 augustus 2005 tot een bedrag van € 146,50 als redelijk is beoordeeld.
2.2. Ten aanzien van de servicekosten heeft de kantonrechter eveneens geoordeeld dat Koevoet deze op onjuiste wijze heeft verhoogd en heeft gespecificeerd. De kantonrechter heeft aangesloten bij de brief van Koevoet van 17 mei 2005 waarin de servicekosten voor het laatst deugdelijk zijn gespecificeerd op een bedrag van € 87,10 per maand. Aangezien de servicekosten voor Koevoet sindsdien feitelijk alleen maar zijn gestegen, geldt dit bedrag volgens de kantonrechter ook voor de volgende jaren.
2.3. Tegen deze oordelen richt zich grief 1, waarin [appellant] (voor het eerst in appel) betoogt dat in 1991 een all-inhuurprijs is afgesproken van fl. 200,- per maand en dat die prijs nimmer op juiste wijze is aangepast en daarom altijd fl. 200,- dan wel het equivalent daarvan in euro's (€ 90,76) is blijven bedragen.
2.4. Ten aanzien van de bergruimte heeft de kantonrechter geoordeeld dat, blijkens de apart toegezonden facturen, sprake is van een afzonderlijke huurovereenkomst. Voorts achtte de kantonrechter van belang dat Koevoet ook op zelfde wijze handelt jegens andere huurders indien zij een bergruimte huren.
Tegen dit oordeel richt zich grief 2.
2.5. De kantonrechter heeft de reconventionele vordering van [appellant] afgewezen omdat hij noch voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake was van gebreken aan het gehuurde, noch dat hij daarvan deugdelijk melding heeft gemaakt aan Koevoet. Derhalve kon hij zich niet met vrucht op opschorting van zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen beroepen.
Tegen dit oordeel richt zich grief 4.
2.6. Nadat de kantonrechter Koevoet in de gelegenheid had gesteld haar vordering aan te passen aan de oordelen van de kantonrechter, heeft Koevoet de huurachterstand nader berekend op € 5.036,95. Dit bedrag heeft de kantonrechter toewijsbaar geacht en op grond van die achterstand de vordering tot ontruiming toegewezen. Tegen dat laatste oordeel richt zich grief 3, waarin [appellant] betoogt dat hij op terechte gronden zijn huurbetaling heeft opgeschort.
2.7. In grief 5 betoogt [appellant] dat de (resterende) huurachterstand niet de ontbinding van zijn huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.8. De kantonrechter heeft vervolgens [appellant] in de kosten van de procedure veroordeeld. Daartegen richt zich ten slotte grief 6.
De beoordeling van de grieven
De kale huur
3. In appel betoogt [appellant] dat bij aanvang van de huur een all-in prijs is afgesproken, die nimmer op de juiste wijze is aangepast, zodat hij van de aanvang af nimmer meer dan fl. 200,- aan huur c.a. verschuldigd is geweest.
Koevoet betwist dat er ooit een all-in huurprijs tussen partijen is afgesproken.
3.1. Het hof constateert dat een schriftelijke huurovereenkomst zich niet bij de gedingstukken bevindt.
Wel zijn, er anders dan Koevoet betoogt, voldoende aanwijzingen dat bij aanvang van de huurovereenkomst sprake is geweest van enige vorm van all-in huur. Naast het formulier verzoek om uitspraak huurverhoging bezwaar huurverhoging (productie 1 bij grieven ) waarop [appellant] zich heeft beroepen en dat door Koevoet is ingediend, volgt dit ook uit de door Koevoet overgelegde uitspraak van de kantonrechter te Groningen van 29 oktober 1998, waarin de kantonrechter heeft vastgesteld onder 1: "in mei 1995 heeft De Koevoet de huur, welke op dat moment all in fl. 325,- bedroeg …".
Het standpunt van [appellant] is klaarblijkelijk dat deze all-in huur alleen via de weg van voorheen 11a HPW (thans 7:258 BW) gesplitst kan worden. Dit standpunt verwerpt het hof. Partijen kunnen dat ook in onderling overleg regelen. Het hof neemt aan dat dat is geschied. [appellant] is zelf in eerste aanleg ook van een gesplitste huur uitgegaan. Hij heeft zijn standpunt enkel gewijzigd toen hij genoemde bijlage 1 bij de memorie van grieven ontdekte. In deze bijlage staat evenwel, bij vraag 8 (Betaalt de huurder een all-inprijs?) als antwoord: "tot 1997". Dat wijst erop dat in 1997 die situatie is gewijzigd. Bij inleidende dagvaarding heeft Koevoet een tweetal uitspraken van de huurcommissie overgelegd. Behoudens de hiervoor reeds geciteerde uitspraak van 5 januari 2006 betreft dat ook een uitspraak van 11 mei 2004 waarbij de huurprijs per 1 juli 2003 is vastgesteld op
€ 112,79 per maand. Uit niets blijkt dat [appellant] tegen deze uitspraken bezwaar heeft aangetekend. Datzelfde geldt voor de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 29 november 2010, waarbij de huur per 1 juli 2010 is vastgesteld op €148,26, waartegen [appellant] zich niet op de in artikel 7:253 BW voorziene wijze heeft gekeerd. Ook is gesteld noch gebleken dat hij geprotesteerd heeft tegen de door de kantonrechter aangehaalde brief van 17 mei 2005, waarbij de servicekosten zijn gespecificeerd op een bedrag van € 87,10 per maand.
3.2. Het hof gaat er dan ook van uit dat ruim voor mei 2004 - de eerste maand waarover in deze procedure huurachterstanden worden gevorderd - sprake was van een gesplitste huur. Daarop stuit het betoog van [appellant] af.
3.3. Aangezien [appellant] verder de uitgangspunten van de kantonrechter welke kale huur en welke servicekosten hij in de aan de orde zijnde periode verschuldigd was, niet nader heeft bestreden, gaat ook het hof van diezelfde uitgangspunten uit.
3.4. Grief 1 treft dan ook geen doel.
De bergruimte
4. Ten aanzien van grief 2 oordeelt het hof dat, anders dan [appellant] meent, Koevoet voldoende heeft gesteld betreffende de huur van de berging. Koevoet stelt dat [appellant] een losse berging huurt (die niet in relatie staat tot zijn woonruimte) en dat hij daarvoor de huur niet heeft betaald. Verder staat vast dat [appellant] de berging in gebruik heeft, dat hij daarvoor nota's heeft gekregen en onbetaald heeft gelaten en dat ook andere bewoners van het Oude RKZ die een bergruimte huren, daarvoor een afzonderlijke nota ontvangen. Uit productie 4 bij de memorie van antwoord blijkt dat in 1998 Koevoet reeds afzonderlijke nota's voor deze bergruimte (toen nog aardappelhok genoemd) aan [appellant] zond, destijds hfl 10,- per maand.
4.1. [appellant] erkent dat hij de bergruimte huurt, doch stelt dat hij de huur wel heeft betaald omdat deze in het de huurprijs voor zijn woonruimte zou zijn begrepen. Dit is, mede gelet op hetgeen hiervoor over de ligging van de bergruimte is opgemerkt, naar 's hofs oordeel een bevrijdend verweer waarvan de bewijslast bij [appellant] berust. [appellant] heeft zijn stelling geenszins aannemelijk gemaakt en een toereikend gespecificeerd bewijsaanbod zijnerzijds ligt op dit punt ook niet voor, zodat deze grief geen doel treft.
Het beroep op het opschortingsrecht van [appellant]
5. [appellant] heeft gesteld dat het gehuurde een groot aantal gebreken vertoonde en dat hij om die redenen gedurende een aantal maanden (zie r.o. 1.2) de huur in het geheel niet heeft betaald.
Het hof overweegt dat het betalen van de huurprijs de belangrijkste tegenprestatie van de huurder is. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder huurprijsvermindering vorderen - en vooruitlopend daarop ook de huurbetaling (gedeeltelijk) opschorten - indien zijn huurgenot als gevolg van een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt, is verminderd. Een en ander mits de verhuurder van dat gebrek op de hoogte was of door de huurder daarvan deugdelijk op de hoogte is gesteld.
[appellant] heeft in appel een rapport overgelegd (dat door de kantonrechter als tardief terzijde was gesteld), opgemaakt in opdracht van [appellant] door [X] van bouwkundig bureau Telwerk te Groningen, gedateerd 28 september 2010. Dat [appellant] de daarin genoemde gebreken - wat daarvan verder ook zij - deugdelijk aan Koevoet heeft doorgegeven alvorens vanaf 2006 zijn huurbetaling gedurende meerdere maanden geheel op te schorten, is niet gebleken. [appellant] volstaat ten onrechte met enige algemene opmerkingen dat hij gebreken (zonder specificatie naar gebrek en naar datum van melding) mondeling zou hebben gemeld, wat door Koevoet wordt betwist. Voor zover hij hiervan bewijs aanbiedt, geldt eveneens dat zijn bewijsaanbod onvoldoende is gespecificeerd.
Reeds daarop strandt het beroep van [appellant] op het opschortingsrecht.
5.1. Grief 4 treft dan ook geen doel.
Geen ontbinding?
6. [appellant] voert aan dat, voor het geval zijn beroep op het opschortingsrecht zou moeten worden verworpen, de huurovereenkomst niet zou moeten worden ontbonden maar hem alsnog een terme de grâce moet worden gegeven om de huurachterstand in te lopen.
Het hof stelt voorop dat [appellant] bij herhaling huurachterstanden heeft laten ontstaan waarover ook al eerder een procedure is gevoerd, die er toe heeft geleid dat [appellant] alsnog een bedrag aan Koevoet heeft moeten betalen. De huurachterstand waarvan in deze procedure sprake is, is zeker ten opzichte van de hoogte van de huur als zeer aanzienlijk aan te merken en rechtvaardigt zonder meer het uitspreken van de ontbinding van de huurovereenkomst.
6.1. Artikel 7:280 BW geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid die de rechter mag, maar niet hoeft uit te oefenen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter daartoe geen aanleiding gezien, ondermeer omdat [appellant] zonder goede grond tussen april 2007 en oktober 2007 in het geheel geen huur heeft betaald en geen enkele poging heeft gedaan om de huurachterstand aan te zuiveren. Het hof ziet evenmin aanleiding om te oordelen dat in dit geval een terme de grâce op zijn plaats is, nog daargelaten dat toepassing van dit artikel niet goed denkbaar is nadat de ontruiming reeds heeft plaatsgevonden. De ernst van de wanprestatie is naar het oordeel van het hof te groot. Ook nadat de kantonrechter had geoordeeld dat [appellant] de huurachterstand diende te betalen, blijkt uit niets dat [appellant] hiertoe pogingen heeft gedaan. Ook in het kader van het executiekort geding heeft [appellant] geen poging gedaan om de huurachterstand in te lopen.
De grieven 3 en 5 zijn dan ook eenzelfde lot beschoren als de hiervoor besproken grieven.
De proceskostenveroordeling
7. Aangezien de kantonrechter terecht [appellant] heeft aangemerkt als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, is [appellant] ook terecht met de kosten van de procedure in eerste aanleg belast. Gelet op de uitkomst van het appel komt daarbij ook nog een proceskostenveroordeling in hoger beroep.
7.1. Grief 6 mist eveneens doel.
De slotsom
8. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellant] in de op het hoger beroep gevallen kosten veroordelen, aan de zijde van Koevoet begroot op € 649,- aan verschotten en € 894,- (I punt naar tarief II).
De vermeerderde eis, strekkende tot herstel van gebreken aan het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom zal, wegens gebrek aan belang, worden afgewezen.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Koevoet tot aan deze uitspraak op € 649,- aan verschotten en € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.H. Kuiper en R.E. Weening en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 oktober 2012 in bijzijn van de griffier.