Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 47/10
Uitspraakdatum: 8 februari 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met het kenmerk nummer AWB 09/1511 van de Rechtbank Leeuwarden van 19 februari 2010 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlieland,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 6 te L (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 460.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009 en de waardepeildatum is 1 januari 2008.
1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep aangetekend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens nog een aanvulling op zijn beroepsschrift ingestuurd.
1.5 Het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 18 november 2010. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A, taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting zonder bezwaar van de heffingsambtenaar nog een kopie van een leveringsakte betreffende de onroerende zaak (hierna: de leveringsakte) overgelegd.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende heeft het recht van erfpacht met het recht van opstal met betrekking tot de onroerende zaak: een vrijstaande recreatiewoning uit het jaar 2007. De inhoud is 491 m3 (inclusief bijkeuken) en de oppervlakte van het perceel is 489 m2. Er is een berging aanwezig. De onroerende zaak is gelegen in de “B”, op 500 meter van het Noordzeestrand, nabij restaurant “C”. De onroerende zaak is in hout uitgevoerd en voorzien van een met pannen gedekte kap.
2.2 In het kader van het beroep voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedateerd 6 oktober 2009, laten opmaken door D, gecertificeerd WOZ-taxateur. Daarin is aan de hand van een vergelijking met referentieobjecten geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 460.000. De volgende vrijstaande recreatiewoningen zijn daarbij gebruikt (niet opgenomen is de b-weg 1, dat de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank heeft laten vallen als vergelijkingsobject):
Bouwjaar inhoud perceel transactiedatum prijs
c-weg 33 1990 270 m3 720 m2 03-01-2007 € 570.000
d-weg 24 1935 350 m3 1130 m2 30-11-2007 € 675.000
d-weg 26 1960 320 m3 1230 m2 01-09-2008 € 540.000
c-weg 8 2001 346 m3 870 m2 08-01-2007 € 705.000
2.3 Belanghebbende heeft betreffende de onroerende zaak op 11 april 2006 het recht van erfpacht met het recht van opstal gekocht voor € 155.000. Vervolgens heeft hij de aanwezige opstal gesloopt (kosten € 3.000) en een nieuwe opstal laten bouwen voor € 213.600 (inclusief omzetbelasting). Hij betaalde in 2008 een canon van ongeveer € 3.300.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 334.750. Dit is de vastgestelde waarde per peildatum 1 januari 2007
(€ 325.000) vermeerderd met 3%.
3.3 Belanghebbende voert aan dat tijdens de aankoop medio 2006 de grondwaarde door Staatsbosbeheer was getaxeerd op € 138,89 per m2. Hij verwijst naar blad 5 van de leveringsakte.
3.4 Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de 35%-regel van de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling heeft miskend.
3.5 Voorts herhaalt belanghebbende een aantal grieven die hij reeds bij de Rechtbank naar voren heeft gebracht en die door de Rechtbank zijn verworpen.
3.6 De heffingsambtenaar houdt onverkort vast aan zijn standpunt dat de waarde voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2008 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.7 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde het onder 2.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van het Hof vormen de onder 2.2 genoemde referentieobjecten een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum waarop de onroerende zaak kan worden aangeboden. Daaraan doet niet af dat deze referentieobjecten elders op het eiland gelegen zijn, aangezien blijkens het taxatierapport met verschillen in onder meer ligging rekening is gehouden. Het Hof volgt dan ook het oordeel van de Rechtbank dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
4.4 Belanghebbende voert aan dat tijdens de aankoop medio 2006 de grondwaarde door Staatsbosbeheer was getaxeerd op € 138,89 per m2. Hij verwijst naar blad 5 van de leveringsakte.
Uit deze akte (gedateerd 11 april 2006) blijkt dat belanghebbende voor het recht van erfpacht met het recht van opstal betreffende een perceel van 489 m2 € 155.000 heeft betaald. Dat is
€ 316,97 per m2. daarnaast moet hij nog een canon betalen. De in het taxatierapport genoemde waarde van de grond, van € 395,42 per m2 komt het Hof derhalve aannemelijk voor.
De door belanghebbende genoemde waarde per m2 van € 138,89 heeft betrekking op de berekening van de canon ingaande 1 september 2004 voor een groter perceel, waarvan het perceel van belanghebbende later is afgesplitst. Deze waarde van € 138,89 per m2 is gelet op de datum van 1 september 2004 niet bruikbaar voor de onderhavige peildatum (1 januari 2008).
4.5 Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de 35%-regel van de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling heeft miskend. Het hof is ter zake van oordeel dat de in de Waarderingsinstructie neergelegde regels -wat daar overigens van zij- weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven (vgl. Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39.467, LJN AP1375, BNB 2004/251.
4.6 Voorts herhaalt belanghebbende een aantal grieven die hij reeds bij de Rechtbank naar voren heeft gebracht en die door de Rechtbank zijn verworpen. Deze grieven heeft hij samengevat op bladzijde 1 van zijn brief van 27 april 2010. Hij noemt onder meer de progressie van de gemeentelijke WOZ-waardering en de onevenredige waardestijging ten opzichte van die van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande opgemerkt dat de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 met een bedrag van € 325.000 te laag is gewaardeerd.
Het hof is van oordeel dat laatstgenoemde waardevaststelling, mede gelet op de mededeling van de heffingsambtenaar, geen goede basis is voor de waardebepaling per 1 januari 2008.
Deze grieven zijn overigens door de Rechtbank en in het voorgaande door het Hof reeds voldoende weerlegd en kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
4.7 Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde lager bepaald dient te worden of op grond waarvan anderszins de uitspraak van de Rechtbank vernietigd moet worden, is het hoger beroep ongegrond en zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus vastgesteld op 8 februari 2011 door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. E. Polak en mr. D.B. Bijl, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (J. Huiskes)
Op is een afschrift van deze uitspraak aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.