Uitspraak
Arrest d.d. 23 november 2010
Zaaknummer 200.031.074/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellanten],
wonende te [woonplaats],
2. [appellante],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. F.A. Geevers, kantoorhoudende te Utrecht,
tegen
1. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. J.F.H. Terpstra, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 19 maart 2008 en 10 december 2008 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 21 april 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 10 december 2008 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 21 april 2009.
Het hof heeft bij ambtshalve op 2 juni 2009 gewezen arrest een comparitie van partijen gehouden welke, blijkens daarvan opgemaakt proces-verbaal is gehouden. Ter gelegenheid van die comparitie hebben [appellanten] bij akte producties overgelegd en hebben [geïntimeerde] een pleitnota overgelegd. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen voor verder procederen.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
''het gerechtshof behage om het vonnis waarvan beroep te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van geïntimeerden alsnog af te wijzen, althans die tot een redelijke omvang te beperken, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties''.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
''dat het hof, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden van het vonnis van de rechtbank te Groningen d.d 10 december 2008 tussen partijen gewezen, zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.''
Ten slotte hebben [geïntimeerden] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 2 (2.1 tot en met 2.5) van het beroepen vonnis (waarvan een afschrift aan dit arrest is gehecht) is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Ook tegen hetgeen de rechtbank onder 4.1 heeft vastgesteld is geen grief ontwikkel, zodat ook van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Het hof stelt vast dat de rechtbank onder 4.2 het primaire verweer van [appellanten] (dat zij niet op de hoogte waren van het feit dat een koopovereenkomst normaliter een financieringsclausule bevat; dat [geïntimeerden] hen dienaangaande hadden behoren te informeren, omdat een dergelijke clausule, althans de uitsluiting daarvan dient te worden aangemerkt als een essentiëel onderdeel van de overeenkomst, zodat - nu [geïntimeerden] hen daaromtrent niet hebben geïnformeerd geen sprake is van wilsovereenstemming en dus geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen) heeft verworpen en dat daartegen geen duidelijk onderbouwde grief is ontwikkeld, zodat dat verweer en hetgeen [appellanten] in de toelichting op grief 1 ten aanzien van dat verweer (onder 6 van de memorie van grieven) nog summier hebben opgemerkt in appel verder geen aandacht behoeft.
Met betrekking tot grief 1:
3. De grief richt zich tegen het verwerpen door de rechtbank van het door Van [appellanten] gedane subsidiaire verweer (dat de overeenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling) en tegen de daaraan ten grondslag liggende motivering.
4. Het hof leest in hetgeen [appellanten] ter onderbouwing van hun beroep op dwaling hebben aangevoerd geen andere stellingen of verweren dan welke reeds in eerste aanleg door hen waren aangevoerd.
5. De rechtbank heeft in het beroepen vonnis duidelijk en gemotiveerd (zie overweging 4.3.) aangegeven op grond waarvan zij het beroep van [appellanten] op dwaling heeft verworpen. Het hof verenigt zich met bedoelde overweging en neemt die hierbij over. Het hof voegt daar nog het volgende aan toe.
6. [appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerden] wisten dat twee eerdere potentiële kopers om financiële redenen hadden afgehaakt en dat [geïntimeerden] daarvan melding had moeten maken. [geïntimeerden] hebben in reactie op die stelling aangegeven dat slechts één eerdere potentiële koper de koopovereenkomst heeft ontbonden door het inroepen van het geldende financieringsvoorbehoud en dat een andere potentiële koper zonder opgaaf van redenen de overeenkomst heeft ontbonden binnen de geldende (bedenk)termijn. Wat daarvan verder ook zij, de impliciete (door [geïntimeerden] expliciet bestreden) stelling van [appellanten] dat het afhaken van twee eerdere belangstellenden zijn oorzaak vindt in een zodanig aan de woning van [geïntimeerden] gerelateerde omstandigheid, dat deze daarvan melding hadden moeten maken, is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Het inroepen van een financieringsvoorbehoud of het ontbinden van de koopovereenkomst binnen de bedenktermijn van artikel 7: 2 BW kan immers zeer wel te maken hebben met omstandigheden (al dan niet betreffende de financiële mogelijkheden van de koper) die geheel los staan van de (kwaliteit van de) woning die onderwerp is van de koopovereenkomst, welke wordt ontbonden. Het hof komt derhalve niet toe aan het op dit punt door [appellanten] in hoger beroep gedane bewijsaanbod.
7. De stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van het feit dat zij slechts in staat waren de vraagprijs en niet de verbouwingskosten te financieren, wordt gemotiveerd door [geïntimeerden] betwist. De bewijslast ter zake rust op [appellanten], doch een (gespecificeerd) bewijsaanbod ligt in hoger beroep op dit punt niet voor, zodat ook aan die stelling kan worden voorbij gegaan, wat daar overigens ook van zij. Het op deze stelling berustende betoog van [appellanten] (zie de memorie van antwoord onder 15, 16, 17 en 18) mist daarmee feitelijke grondslag. Het hof tekent daarbij nog aan dat het enkele feit dat de koper van een woning ervoor kiest zich niet door een deskundige (makelaar) te doen bijstaan, welke keuze veelal te maken zal hebben met financiële overwegingen, voor zijn rekening en risico blijft en als regel niet meebrengt mee dat daarmee de op de makelaar van de verkopende partij rustende mededelingsplichten worden verzwaard.
8. De grief faalt.
Met betrekking tot grief 2:
9. De grief is gericht tegen de weigering van de rechtbank om de contractuele boete van 10 % te matigen.
10. Het hof stelt voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te hanteren. Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, NJ 2007, 262).
11. Het boetebeding waar het hier over gaat is een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, waaronder het ook in dit geval toegepaste LMV-contract. Het beding is bovendien helder geformuleerd. [geïntimeerden] hebben hun woning als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [appellanten] opnieuw te koop moeten aanbieden en hadden deze ten tijde van de comparitie van partijen in hoger beroep nog steeds niet verkocht en hebben dus lange tijd in onzekerheid verkeerd.
12. Het doorhalen van het standaard financieringsvoorbehoud in het gebruikte model van de koopovereenkomst is geen factor die enige rol speelt bij de beslissing om de boete al dan niet te matigen.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen leidt het onverkort toepassen van het boetebeding naar het oordeel van het hof niet tot een onaanvaardbaar resultaat. Ook het hof ziet geen reden de boete te matigen.
14. De grief snijdt geen hout.
De slotsom.
15. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 2 punten tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 10 december 2008 waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 422,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, J.H. Kuiper en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 november 2010 in bijzijn van de griffier.