ECLI:NL:GHDHA:2026:420 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging WOZ-waarde woning na toetsing vergelijkingsme...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-24/901

Uitspraak van 18 februari 2026

in het geding tussen:

de erven [X]te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbenden,

(gemachtigde: A. Bakker)

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 6 september 2024, nummer ROT 23/2457.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 321.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).

1.2.

Belanghebbenden hebben tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding van eisers af.”

1.4.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 5 november 2025 verweer gevoerd. Van de zijde van belanghebbenden is op 14 november 2025 een nader stuk ingekomen.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning, die is gelegen in de wijk [Wijk] in [woonplaats] . De woning is een hoekwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2, een perceel van 216 m2, een garage en een dakkapel. Het bouwjaar van de woning is 1959.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam 1] en gedateerd 12 februari 2024, waarin de taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 321.000 heeft bepaald. Tot het taxatierapport behoren een waardematrix (de matrix), een object- en referentiekaart van de woning en object- en referentiekaarten van de in 2.2.2 genoemde vergelijkingsobjecten.

2.2.2.

In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in dezelfde wijk gelegen woningen: hoekwoning [adres 2] en tussenwoningen [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaar 1961. In de matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 321.000.

2.3.1.

Belanghebbenden hebben in de beroepsfase een WOZ-deskundigenrapport van [naam 2] overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam 3] en gedateerd 17 juli 2024, waarin de taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 248.000 heeft bepaald. Tot het deskundigenrapport behoort een referentiematrix (de referentiematrix).

2.3.2.

In de referentiematrix zijn verwerkt de transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van een drietal naar de opvatting van belanghebbenden met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 5] (tussenwoning), [adres 6] (hoekwoning) en [adres 7] (tussenwoning) te [woonplaats] . In de referentiematrix wordt de waarde van de woning becijferd op € 247.610.

2.3.3.

Voorts hebben belanghebbenden voor elk van de in de referentiematrix gehanteerde onroerende zaken een afschrift van informatie van “ [naam 2] B.V.” overgelegd inhoudende de verkoopinformatie (onder meer de verkoopadvertentietekst) van de desbetreffende onroerende zaak. Daarbij hebben belanghebbenden voor elk van de onroerende zaken een “rapport prijsontwikkeling woningen” van VastgoedPro overgelegd.

2.4.1.

Belanghebbenden hebben verder een rapport van een bouwtechnische keuring van [naam 4] overgelegd (het keuringsrapport). De keuring is op 15 maart 2023 uitgevoerd door [naam 5] . In het keuringsrapport zijn onder meer de minimale kosten opgenomen om de woning technisch in orde te krijgen en per onderdeel van de woning is uiteengezet wat de aandachtspunten zijn. Tot dit keuringsrapport behoort een kostenoverzicht waarin de “kosten binnen 1 jaar” zijn berekend op € 24.328, de “kosten binnen 5 jaar” op € 26.873” en de “verbeterkosten” op € 2.399. Bij het keuringsrapport is gevoegd een bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie, waarin de “direct noodzakelijke kosten” op € 22.718 en de “op termijn noodzakelijke kosten” op € 22.900 zijn gesteld (het bouwkundig rapport).

2.4.2.

In het keuringsrapport staat onder “1 Belangrijke informatie m.b.t. opname en rapportage” onder meer vermeld:

“(…)

De kosten zijn berekend op basis van landelijke gemiddelde bij gecombineerde uitvoering door één partij.
Indien u werkzaamheden wilt laten uitvoeren dient u altijd door het bedrijf waaraan u de werkzaamheden wilt uitbesteden, een gespecifieerde offerte te laten maken.
Offerte bedragen kunnen afwijken van de in deze rapportage berekende kosten.

(…)”.

2.4.3.

In het bouwkundig rapport staat in de toelichting onder meer vermeld:

“(…)


Direct noodzakelijke kosten:Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade.


Op termijn noodzakelijke kosten:Kosten van toekomstig onderhoud (naar keuze binnen 5, 10, of 15 jaar) op basis van een bij het rapport te voegen onderhoudsplan).”

2.5.

De Heffingsambtenaar heeft bij het nadere stuk van 5 november 2025 de zogenoemde iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten overgelegd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
Heeft verweerder een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?

5. Eisers betogen dat verweerder zijn verplichting tot het toezenden van stukken heeft geschonden. Verweerder heeft namelijk geen iWOZ-kaarten toegestuurd.

6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt.[1]

7. Om de iWOZ-kaarten hebben eisers in bezwaar niet verzocht, zodat verweerder alleen al daarom niet verplicht was deze aan hen toe te zenden. Ook is niet gebleken dat verweerder iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten grondslag heeft gelegd aan de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.

Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

8. Eisers betogen dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 248.000 bedraagt. Eisers bestrijden dat verweerder rekening heeft gehouden met verschillen. Eisers hebben een bouwkundig rapport, taxatierapport en matrix, én de stamkaarten en indexaties van [adres 5] , [adres 7] en [adres 6] overgelegd. Deze vergelijkingsobjecten dienen bij de waardering te worden betrokken. Op grond van het bouwkundig rapport betogen eisers dat de algemene staat, het sanitair, het schilderwerk, én de vloercoating en het hekwerk van het balkon van de woning onvoldoende zijn. Voor verbetering van de woning zou een veelvoud nodig zijn van de kosten die in het door eisers overgelegde bouwkundig rapport worden genoemd. De staat van de kozijnen is matig. Ook zit er asbest in of buiten de woning. Het onderhoud en de kwaliteit dienen daarom op een ‘1’ te worden gesteld. Er is onvoldoende rekening gehouden met de niet-bewoningsclausule. Verder had de berging moeten worden meegenomen bij de waardering.

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[2]

10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde buurt gelegen en stammen uit het bouwjaar

1959-1961. Bovendien is er een bandbreedte van € 17.423,- op basis van het verschil tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. In die bandbreedte kunnen eventuele nadere verschillen geacht worden te zijn verdisconteerd. [3]

11. Wat eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit die matrix blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de woning op een ‘2’ gesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de woning. Dat het onderhoud en de kwaliteit op een ‘1’ (‘zeer slecht’) zouden moeten worden gesteld, is onvoldoende gebleken uit de door eisers overgelegde foto’s en het bouwkundig rapport.
Het staat verweerder vrij om een eigen keuze te maken voor wat betreft vergelijkingsobjecten. Dit hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar de vergelijkingsobjecten moeten wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden om [adres 5] , [adres 7] en [adres 6] bij zijn vergelijking te betrekken.[4] De door eisers aangedragen vergelijkingsobjecten liggen overigens alle even ver of verder van de woning af dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Verder liggen de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten van verweerder dichter bij het bouwjaar van de woning. Van een niet-bewoningsclausule is de rechtbank niet gebleken.
Verweerder heeft de waarde van de berging van de woning en de vergelijkingsobjecten op nul gesteld. Afgaande op de foto van de berging van de woning van eisers is goed voorstelbaar dat die berging in slechtere staat is dan de bergingen van de vergelijkingsobjecten. Gelet op de bescheiden waarde die een gemiddelde berging vertegenwoordigt, acht de rechtbank dat echter geen factor die het verschil kan maken. Volgens de door eisers overgelegde bouwtechnische keuring door [naam 4] van 15 maart 2023 moet op een termijn van een jaar € 24.328,- en op een termijn van 5 jaar opnieuw € 26.873,- in de woning worden geïnvesteerd. Volgens het eveneens door eisers overgelegde bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (ook van 15 maart 2023) zijn de direct noodzakelijke kosten € 22.718,- en de op termijn noodzakelijke kosten € 22.900,-. Op het verschil tussen de datum van deze rapporten en de waardepeildatum wordt in de rapporten niet ingegaan. In het taxatierapport van verweerder heeft het verschil in onderhoud (‘2’) en kwaliteit (‘2’) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (respectievelijk ‘4’ en ‘4’) geleid tot een correctie van zo’n 30% per vergelijkingsobject (van +5 naar -5% voor onderhoud en van +10 naar -10% voor kwaliteit). Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende voorzien in noodzakelijke investeringen in de woning. De rechtbank gaat ervan uit dat de toegepaste VLOK-waardering van de normale staat van woningen in het relevante segment op de waardepeildatum uitgaat. Daarnaast is er geen ruimte - zoals eisers lijken te bepleiten - voor een lagere waardering vanwege hoge kosten die nodig zijn voor verbeteringen (in de termen van inspecteur [naam 5] in de bouwtechnische keuring van eisers: ‘het op het technische en esthetische niveau van de huidige tijd […] krijgen’). Dat voor zulke verbeteringen een veelvoud van de voor herstel te maken kosten zou moeten worden geïnvesteerd, is ook niet met feiten onderbouwd.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder - ook als men rekening houdt met de volgens eisers noodzakelijke herstelwerkzaamheden - aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de door eisers voorgestane waarde en de onderbouwing daarvan.

Hebben eisers recht op immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?

13. Eisers hebben ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Zij betogen een financieel belang van meer dan € 1.000,- te hebben.

14. Belastinggeschillen behoren binnen een redelijke termijn te worden berecht. De rechtbank sluit zich aan bij de uitgangspunten van de Hoge Raad.[5] Bij de behandeling van een zaak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank geen uitspraak doet binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. Verder geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd als de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase als deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om die termijn te verlengen. In zijn uitspraak van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als het financiële belang minder dan € 1.000,- bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. In dat geval kan de rechter volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.[6]

15. In deze procedure is het verzoek tot schadevergoeding gedaan ná het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, waardoor de nieuwe lijn van de Hoge Raad van toepassing is. Het bezwaarschrift is gedateerd op 24 april 2022. Op het moment van de uitspraak van de rechtbank zijn er sinds die datum twee jaar en (naar boven afgerond) vijf maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. Daarnaast hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat hun financiële belang € 1.000,- of meer bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank doet de bijzondere omstandigheid, zoals die hiervoor in overweging 14 is toegelicht, zich in het onderhavige geval dus voor. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af en volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

Conclusie en gevolgen

16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.

[2] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

[3] € 1.686 - € 1.553 * 131 = € 17.423.

[4] Gerechtshof Den Haag 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723.

[5] HR 19 februari 2016, ECLI:NL:2016:252.

[6] HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

4.2.

Belanghebbenden concluderen, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 248.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Toezendplicht

5.1.1.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).

5.1.2.

Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in overwegingen 5 tot en met 7 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep hebben belanghebbenden geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Met betrekking tot de iWOZ-gegevens geldt dat de Heffingsambtenaar in het dossier en ter zitting heeft verklaard dat deze gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan, dat het destijds niet gebruikelijk was de zogenoemde iWOZ-kaarten te gebruiken en/of toe te zenden aan de belanghebbenden en dat deze ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Belanghebbenden hebben dit niet betwist en het Hof heeft geen reden aan die verklaring van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Daarmee is komen vast te staan dat de iWOZ-gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan en dus ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.

Op de zaak betrekking hebbende stukken (bouwtekeningen, iWOZ-gegevens)

5.2.1.

Belanghebbenden hebben ook in de hoger beroepsfase weer gesteld dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens en de bouwtekeningen moet overleggen als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

5.2.2.

Ten aanzien van de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit zou anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde of ter onderbouwing van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. Gelijk reeds onder 5.1.2 overwogen, is vast komen te staan dat hiervan bij de waardevaststelling in elk geval geen sprake is. De Heffingsambtenaar heeft in de hoger beroepsfase bij diens nader stuk van 5 november 2025 de alsnog voor hem beschikbaar gekomen iWOZ-gegevens overgelegd van de vergelijkingsobjecten en gebruikt deze als onderbouwing voor de door hem vastgestelde waarde, meer specifiek ter illustratie dat de VLOK-codes voor de vergelijkingsobjecten goed zijn vastgesteld. Daarmee vormen deze iWOZ-gegevens in hoger beroep weliswaar op de zaak betrekking hebbende stukken, maar is geen sprake van een schending van artikel 8:42 Awb Pro, nu deze stukken zijn overgelegd.

5.2.3.

Belanghebbenden verzoeken, evenals in beroep, om overlegging van de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten, omdat zij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, meer specifiek de inhoud dan wel de gebruiksoppervlakte daarvan, willen kunnen controleren. Zolang deze niet controleerbaar zijn, betwisten zij de inhoudsmaten en woonoppervlaktematen.

5.2.4.

De Heffingsambtenaar stelt dat de waardering is gebaseerd op gebruiksoppervlakten, welke ontleend zijn aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Volgens de Heffingsambtenaar hebben de bouwtekeningen hem niet ter beschikking gestaan.

5.2.5.

Uit de matrix blijkt dat de waardebepaling is gebaseerd op de gebruiksoppervlakten; niet op inhoudsmaten. De in 5.2.3 vermelde betwisting berust op een blote stelling van belanghebbenden en is onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen gebruiksoppervlakten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de gegevens in de BAG, waarin de zogenoemde norm NEN-2580 wordt gehanteerd. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan deze verklaring van de Heffingsambtenaar en ziet evenmin reden te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar dat de bouwtekeningen niet zijn gebruikt. De bouwtekeningen betreffen dan ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Derhalve is er geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Waarde van de woning

5.3.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.4.

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

5.5.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Partijen zijn het erover eens dat in de vergelijking voor deze woning zowel hoek- als tussenwoningen kunnen worden betrokken, omdat het verschil uitsluitend zijn weerslag vindt in de grondwaarde en hiermee rekening is gehouden door middel van de grondstaffel. Het Hof sluit zich daarbij voor dit geval aan. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt naar het oordeel van het Hof, anders dan belanghebbenden stellen, dat deze vergelijkbaar zijn met de woning, mede omdat het woningen zijn die gelegen zijn in dezelfde buurt als de woning.

5.6.

De Heffingsambtenaar heeft voor de woning rekening gehouden met een slechte tot ondergemiddelde onderhoudstoestand (factor 2 voor Onderhoud) en een slechte tot ondergemiddelde kwaliteit (factor 2 voor Kwaliteit) en heeft dit ter zitting beargumenteerd en toegelicht. Het Hof acht het hanteren van factor 2 voor deze factoren, gezien de inhoud van de onder 2.4.1 genoemde rapporten van de zijde van belanghebbenden en de ter zitting door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting ten aanzien van de indeling in factoren, juist. Voor de vergelijkingsobjecten geldt voor de factoren Onderhoud en Kwaliteit een factor 4 (goed, bovengemiddeld). Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix, mede gezien de ter zitting afgelegde verklaring van de Heffingsambtenaar, in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt tot uiting in de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 1.553). Die is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (na correctie van deze prijs naar de aan de woning toegekende VLOK-factoren) van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 1.879), [adres 8] (€ 1.582) en [adres 9] (€ 1.598). De waarde van het hoofdgebouw van de woning (€ 203.394) is, rekening houdend met de VLOK-codes voor Onderhoud en Kwaliteit voor de woning (factor 2) en de vergelijkingsobjecten (factor 4), op een (aanzienlijk) lager bedrag bepaald dan geldt voor de vergelijkingsobjecten (€ 309.417, € 250.414 en € 222.099), terwijl de woning over de grootste gebruiksoppervlakte beschikt. Als gevolg van de correcties voor Onderhoud en Kwaliteit van factor 4 naar factor 2 heeft per saldo een vermindering van 30 percent van de opstalwaarde plaatsgevonden (2 x 5% voor Onderhoud en 2 x 10% voor Kwaliteit), hetgeen volgens de Heffingsambtenaar correspondeert met ongeveer € 87.000. Deze marge is volgens de Heffingsambtenaar voldoende voor de noodzakelijke investeringen in onderhoud en kwaliteit van de woning. Om de woning op een gemiddelde staat (factor 3) te doen uitkomen, zou echter een correctie van 85 percent gelden (5% voor Onderhoud en 10% voor Kwaliteit). Zelfs als rekening wordt gehouden met een correctie van 85 percent, en mede gelet op de uitkomsten uit de onder 2.4.1 bedoelde rapporten, laat dit voldoende ruimte voor de direct noodzakelijke investering om de woning op een gemiddelde staat te brengen. De waarde van de woning blijft daarmee in een juiste verhouding staan tot die van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt het Hof in acht dat, gelet op de onder 2.4.2 weergegeven passages uit de toelichting bij het keuringsrapport, in de in het keuringsrapport berekende “kosten binnen 1 jaar”, “kosten binnen 5 jaar” en “verbeterkosten”, anders dan belanghebbenden ter zitting van het Hof bloot hebben gesteld, wel degelijk rekening is gehouden met arbeidskosten, en wel met landelijk gemiddelde kosten bij gecombineerde uitvoering van de werkzaamheden door één partij. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op al het voorgaande, in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.7.

Belanghebbenden hebben in algemene zin twijfels geplaatst bij de berekening van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd. De oppervlaktematen zijn, naar door de Heffingsambtenaar is verklaard en door belanghebbenden op zichzelf niet is betwist, berekend aan de hand van de gegevens die zijn opgenomen in de BAG, die de norm NEN-2580 tot uitgangspunt neemt. De norm NEN-2580 betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van woningen. Deze norm wordt voor alle woningen, dus ook voor de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten, op dezelfde wijze toegepast. Het Hof ziet geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning (ook gezien het feit dat ter zitting van de Rechtbank tussen partijen is komen vast te staan dat deze op 131 m2 kan worden bepaald) en de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van het feit dat de norm NEN-2580 voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast, zodat de aldus bepaalde gebruiksoppervlaktes kunnen dienen als basis voor de onderlinge vergelijking.

5.8.

Belanghebbenden voeren aan dat uit het keuringsrapport (2.4.1) volgt dat de woning op vrijwel alle essentiële bouwkundige onderdelen als onvoldoende is beoordeeld en dat daarmee de feitelijke staat van de woning lijnrecht tegenover de door de Heffingsambtenaar toegepaste waardering staat. Belanghebbenden stellen verder dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten (om die reden) niet bruikbaar zijn en hebben in de referentiematrix (zie 2.3.2) drie volgens belanghebbenden vergelijkbare onroerende zaken aangevoerd. Het gebruik van het in de referentiematrix aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] hebben belanghebbenden ontleend aan het taxatieverslag waarin de Heffingsambtenaar deze onroerende zaak ook als vergelijking gebruikte. Belanghebbenden stellen in hoger beroep dat de in de referentiematrix aangedragen vergelijkingsobjecten beter zijn of in elk geval ook naast de door de Heffingsambtenaar in de matrix aangedragen vergelijkingsobjecten moeten worden gehanteerd ter bepaling van de WOZ-waarde.

5.9.

Naar het Hof reeds onder 5.5 overwogen heeft, zijn de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten wel degelijk goed bruikbaar. Belanghebbendens stelling ten aanzien van de vergelijkbaarheid van deze vergelijkingsobjecten faalt derhalve.

5.10.

De door belanghebbenden in de referentiematrix aangedragen vergelijkingsobjecten liggen (deels) op wat grotere afstand van de woning, maar zijn op zichzelf bruikbaar als vergelijking. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopcijfers doen echter, tezamen bezien met de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, niet af aan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de door belanghebbenden in de referentiematrix gebezigde factor 1 voor Kwaliteit/luxe, Onderhoud en Voorzieningen, mede gelet op het hiervoor overwogene, niet aannemelijk is gemaakt en gelet op de inhoud van de door hen overgelegde rapporten geen accuraat beeld geeft van de staat van de woning.

5.11.

Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

5.12.

Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.

Slotsom

5.13.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding. Aan de beantwoording van de vraag of artikel 30a Wet WOZ in het onderhavige geval buiten toepassing moet blijven, komt het Hof derhalve niet meer toe.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, M.J.M. van der Weijden en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen R.A. Bosman

De beslissing is op 18 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.