ECLI:NL:GHDHA:2026:331

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.257.310/02

Zaaknummer rechtbank : C/09/553490 / HA ZA 18-585

Arrest van 27 januari 2026

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

eiser tot herroeping,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J. den Hoed, kantoorhoudend in Haarlem,

tegen

1.Bricks & Concrete B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

2. CAI B.V.,
gevestigd in Leiden,

3. [geïntimeerde 3],

wonend in [woonplaats],

verweerders tot herroeping,

hierna: Bricks, CAI en [geïntimeerde 3], en gezamenlijk: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M. Smit, kantoorhoudend in Den Haag,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 april 2024 in de herroepingsprocedure van het op 22 december 2020 tussen partijen onder zaaknummer 200.257.310/01 gewezen arrest van dit hof.

1.Verdere procesverloop bij het hof

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 april 2024 hier over. In dat arrest heeft het hof de door [appellant] aangevoerde grond voor herroeping van het arrest van dit hof van 22 december 2020 juist bevonden en het geding heropent om partijen in de gelegenheid te stellen hun stellingen en weren te wijzigen en aan te vullen naar aanleiding van de (nieuw bekend geworden) feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven voor de gegrondbevinding van de aangevoerde grond voor herroeping.

1.2

Het verloop van de procedure na heropening bij het hof blijkt uit de volgende stukken:

de memorie na herroeping, tevens vermindering van eis van [appellant] met producties;
de memorie van antwoord na herroeping van [geïntimeerden] met producties;
de aanvullende producties 18 t/m 22 van [appellant].

1.3

Op 26 september 2025 is de zaak mondeling behandeld ter zitting. Partijen hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

2.Vordering na heropening van het geding

2.1

[appellant] vordert na eiswijziging, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:
1. te herroepen het arrest van 22 december 2020 tussen [appellant] als appellant en [geïntimeerden] als geïntimeerden gewezen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, met dien verstande dat de vordering wordt verlaagd tot een bedrag van € 150.000,-, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure en tot terugbetaling van hetgeen [appellant] reeds ter naleving van voormeld arrest en het vonnis van de rechtbank aan [geïntimeerden] heeft voldaan;
2. [geïntimeerden] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

2.2

[geïntimeerden] hebben het hof verzocht bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het arrest van het hof van 22 december 2020 in stand te laten c.q. te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.Verdere beoordeling van de vordering tot herroeping

3.1

Bij tussenarrest van 16 april 2024 heeft het hof het geding heropend. Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling over te gaan, volgt hierna eerst een overzicht van de procedure tot nu toe.

De aanleiding tot het geschil en de procedure [appellant] - CAI

3.2

[appellant] en CAI hebben op 1 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een pand op de Grote Markt in Den Haag. CAI werd daarbij vertegenwoordigd door haar bestuurder [geïntimeerde 3]. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud, inhoudende dat CAI de koop kan ontbinden indien zij uiterlijk zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe zou verkrijgen. Verder is in de koopovereenkomst een contractuele boete van 10% van de koopsom opgenomen voor het geval een van partijen tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst. Levering zou plaatsvinden op 27 juli 2017.

3.3

[geïntimeerde 3] wilde het pand via CAI kopen met als doel de doorverkoop van het pand met winst aan een derde partij, genaamd [betrokkene]. Met (de makelaar van) [betrokkene] had [geïntimeerde 3] op 31 mei 2017 overeenstemming bereikt over de verkoop door CAI van het pand aan [betrokkene], onder voorbehoud van een due diligence-onderzoek ten aanzien van (i) het aantal vierkante meters en (ii) de huurperiode in het huurcontract met Bavaria.

3.4

Bij e-mail van 18 juli 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde 3] meegedeeld dat hij heeft geconstateerd dat het financieringsvoorbehoud niet was ingeroepen en dat hij CAI onverkort aan alle verplichtingen uit de koopovereenkomst houdt. CAI heeft het pand op de overeengekomen leveringsdatum niet afgenomen.

3.5

Op 18 augustus 2017 heeft [appellant] de koopovereenkomst met CAI ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door CAI van de contractuele boete. Bij vonnis van 4 juli 2018 heeft de rechtbank Den Haag CAI veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 180.000,- omdat CAI haar verplichting tot afname van het pand niet was nagekomen. CAI heeft niet aan het vonnis voldaan.

De oorspronkelijke procedure [appellant] - [geïntimeerde 3]

3.6

[appellant] heeft bij de rechtbank in eerste aanleg onder meer gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van het bedrag waartoe CAI krachtens het vonnis van 4 juli 2018 is veroordeeld. [appellant] heeft aan zijn vordering, voor zover gericht tegen [geïntimeerde 3], ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 3] als bestuurder van CAI namens CAI de koopovereenkomst heeft gesloten, terwijl hij wist of behoorde te weten dat CAI die overeenkomst niet zou kunnen nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen.

3.7

In het door [appellant] ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van de rechtbank bij arrest van 22 december 2020 bekrachtigd. Het hof overwoog daartoe onder meer als volgt:
19. Het hof overweegt dat [geïntimeerde 3] bij pleidooi heeft toegelicht dat, kort gezegd, de financiële afwikkeling tussen [appellant] en CAI met [betrokkene] was afgestemd. Dat dit anders ligt is niet gebleken. Daarnaast geldt dat het door [appellant] genoemde probleem met betrekking tot de volgorde van de leveringsdata in elk geval niet de oorzaak is geweest van het stranden van de doorverkoop aan [betrokkene] (en de daarmee (volgens [geïntimeerde 3]) te verkrijgen financiering).20. De slotsom van dit alles is dat niet aangenomen kan worden dat [geïntimeerde 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant] wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet zou kunnen nakomen. Weliswaar staat vast dat CAI op dit punt een verwijt treft, zoals ook tot uitdrukking komt in het vonnis van de rechtbank van 4 juli 2018 in de procedure tussen [appellant] en CAI, maar [geïntimeerde 3] als bestuurder treft dus op dit punt geen persoonlijk ernstig verwijt.

3.8

Het tegen dit arrest door [appellant] ingestelde cassatieberoep is verworpen bij arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022.

De herroepingsprocedure [appellant] - [geïntimeerde 3]

3.9

Het hof heeft op vordering van [appellant] het geding op de voet van artikel 387 van Pro het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) heropend bij het tussenarrest van 16 april 2024. Het hof heeft daarin geoordeeld dat de beslissing van het hof in zijn arrest van 22 december 2020 mede berust op de verklaringen die [geïntimeerde 3] en zijn advocaat tijdens de mondelinge behandeling voor het hof op 10 november 2020 hebben gegeven in reactie op de gestelde onmogelijkheid voor CAI als lege vennootschap om de koopprijs te betalen: “
[betrokkene] zou geld beschikbaar maken om [appellant] door CAI te laten betalen” en “
Wij waren daarom blij met de voorfinanciering door [betrokkene] en ik had het idee dat we daarmee goed gedekt waren”. [appellant] heeft, nadat het hof het arrest van 22 december 2020 heeft gewezen, verklaringen van [betrokkene] en zijn makelaar overgelegd waaruit blijkt dat deze verklaringen van [geïntimeerde 3] en zijn advocaat onjuist zijn. [geïntimeerde 3] heeft ter zitting bij het hof in de onderhavige procedure erkend dat er geen afspraken met [betrokkene] over voorfinanciering waren gemaakt. Hij verklaarde hierover als volgt: “
Op het moment dat ik de koopovereenkomst aanging, heb ik daar niet met [betrokkene] over gesproken. Ik heb hem nooit gezien of gesproken. Eigenlijk heb ik al die tijd gedacht dat het wel goed zou komen. Als [betrokkene] me niet kon helpen, had ik nog een vader die me wel zou kunnen helpen”. Het hof leidde hieruit af dat de in rechtsoverweging 19 van het arrest van 22 december 2022 genoemde toelichting van [geïntimeerde 3] achteraf bezien onjuist was: de financiële afwikkeling tussen [appellant] en CAI was niet met [betrokkene] afgestemd noch waren er afspraken over een voorfinanciering door [betrokkene]. Het hof oordeelde dat daarmee de door [appellant] aangevoerde grond voor herroeping, bedrog als bedoeld in artikel 382 onder Pro a Rv, juist was.

De beoordeling na heropening

3.1

In de oorspronkelijke zaak lag de vraag voor of [geïntimeerde 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij de koopovereenkomst met [appellant] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [appellant] niet zou kunnen nakomen en CAI ook geen verhaal zou bieden.

3.11

Nadat de zaak heropend is, is het debat van partijen voortgezet. Het hof zal hierna de oorspronkelijke zaak opnieuw beoordelen met inachtneming van de beslissing over de vordering tot herroeping in het tussenarrest en hetgeen partijen in het voortgezette debat naar voren hebben gebracht.

3.12

[appellant] heeft in de memorie na herroeping kort gezegd het volgende aangevoerd. [geïntimeerde 3] heeft als bestuurder van CAI een onverantwoord (ondernemers)risico genomen doordat hij het (voor de betaling van de koopsom voor het pand ingezette) bancaire traject staakte, althans besloot geen bancaire financiering aan te vragen, hoewel CAI bij gebreke van eigen middelen op externe financiering was aangewezen en zij volgens [geïntimeerde 3] gemakkelijk het benodigde krediet had kunnen verkrijgen. In plaats daarvan zette [geïntimeerde 3] echter in op een risicovolle voorwaardelijke doorverkoop aan [betrokkene], waaruit [geïntimeerde 3] dacht de koopprijs voor het pand van [appellant] door CAI te kunnen voldoen. Dit was echter onmogelijk. Daaraan zou immers noodzakelijkerwijs levering door en betaling aan [appellant] vooraf moeten zijn gegaan, waarvoor CAI geen geld had. [geïntimeerde 3] hield het hof in de oorspronkelijke procedure voor met [betrokkene] voorfinanciering van de aankoop door CAI van het pand van [appellant] te zijn overeengekomen; het financieringsprobleem zou zich daarom niet voordoen. Naar nu blijkt had [geïntimeerde 3] met [betrokkene] helemaal geen afspraak tot voorfinanciering gemaakt, maar vertrouwde hij er kort gezegd op dat het wel goed zou komen. Zonder externe financiering beschikte CAI – ook als [betrokkene] zich niet op de opschortende voorwaarden zou hebben beroepen – dus niet over middelen om de koopprijs aan [appellant] te voldoen (en om de contractuele boete te betalen bij niet-nakoming). [geïntimeerde 3] valt als bestuurder van CAI van de benadeling van [appellant] door CAI dan ook persoonlijk een ernstig verwijt te maken.

3.13

[geïntimeerde 3] stelt zich op het standpunt dat hij niet de bedoeling had om het hof voor te houden dat er sprake was van een afspraak tot voorfinanciering met [betrokkene]. Dat blijkt volgens hem ook niet uit zijn stellingen in de processtukken en tijdens de mondelinge behandelingen. Volgens hem blijkt daaruit dat hij in eerste instantie de bedoeling had om het pand via een lening van de bank te financieren, maar dat een serieuze koper zich aandiende, te weten [betrokkene]. Daarna heeft hij ingezet op doorverkoop aan [betrokkene] zodat met de betaling van de koopsom door [betrokkene] [appellant] betaald kon worden. Het was de bedoeling van [geïntimeerde 3] om dit middels een ABC-transactie of eventueel een A-B-B-C transactie te realiseren. [geïntimeerde 3] betwist dat hij daarmee een onverantwoord risico heeft genomen als bestuurder van CAI. [geïntimeerde 3] verzoekt het hof het arrest van 22 december 2020 daarom in stand te laten c.q. te bekrachtigen.

3.14

De vraag die in deze herroepingsprocedure (alsnog) beantwoord moet worden is of [geïntimeerde 3] als bestuurder van CAI een persoonlijk ernstig verwijt treft van het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant] namens CAI omdat hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en ook geen verhaal zou bieden, nu, zoals [geïntimeerde 3] heeft erkend, vast staat dat er geen afspraken over (voor)financiering door [betrokkene] waren gemaakt en [geïntimeerde 3] het financieringstraject met de bank had afgebroken^[1].

3.15

Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend en licht dit als volgt toe.

3.16

Als onbestreden staat vast dat CAI voor de nakoming van de koopovereenkomst met [appellant] externe financiering diende aan te trekken omdat CAI niet over eigen vermogen of inkomsten beschikte om de koopprijs te voldoen. Toen [geïntimeerde 3] namens CAI met [appellant] de koopovereenkomst sloot, wist hij dus dat hij zich als bestuurder van CAI, om aan de verbintenis van CAI tot betaling van de koopprijs te kunnen voldoen, moest inspannen om financiering voor CAI te verkrijgen, mede in het (onder meer met de boetebepaling afgedekte) belang van de verkoper ([appellant]).

3.17

Niet in geschil is dat [geïntimeerde 3] het (voor de betaling van de koopprijs van het pand ingezette) bancaire traject heeft afgebroken en heeft ingezet op een risicovolle voorwaardelijke doorverkoop van het pand aan [betrokkene]. Tijdens de zitting bij de rechtbank in eerste aanleg heeft [geïntimeerde 3] hierover verklaard dat hij de bank, waarmee hij gesprekken voerde voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant], heeft laten schieten toen [betrokkene] zich aandiende die het pand van hem wilde overnemen (pagina 3 proces-verbaal d.d. 2 oktober 2018): “
Ik was voor de Grote Markt bezig met een bank maar vrij snel kwam iemand die het van mij wilde overnemen. De gesprekken met de bank vonden plaats voor het sluiten van de koopovereenkomst. Het bleek dat die persoon heel serieus was. Hij wilde het van mij overkopen, zonder voorbehoud van financiering. Dat was een goed voorstel. Toen heb ik de bank laten schieten, omdat hij serieus was.” Hiervan uitgaande heeft [geïntimeerde 3] al vóór het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant] zijn inspanning om bancaire financiering voor CAI te verkrijgen gestaakt en erop gespeculeerd dat de voorwaardelijke doorverkoop aan [betrokkene] doorgang zou vinden, terwijl op dat moment (ook) geen afspraken waren gemaakt over de financiering van de transactie tussen CAI en [appellant] met [betrokkene]. Daarmee heeft [geïntimeerde 3] naar het oordeel van het hof ernstig verwijtbaar gehandeld tegenover [appellant]. In dit verband is verder het volgende van belang.

3.18

In de koopovereenkomst die [geïntimeerde 3] namens CAI met [appellant] aanging, verbond hij CAI aan een contractuele boete van 10% van de koopsom die CAI verschuldigd zou worden indien zij nalatig zou zijn in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot afname van het pand. Alleen in het geval CAI voor de financiering van het pand (uiterlijk zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had kunnen verkrijgen en daartoe een of meer afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper had overgelegd, kon CAI de koopovereenkomst ontbinden en voorkomen dat zij deze contractuele boete verschuldigd zou zijn bij niet afname van het pand (artikel 13.1 en 13.2 van de koopovereenkomst).

3.19

[geïntimeerde 3] wist dus bij het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant], althans behoorde redelijkerwijs te begrijpen dat CAI bij het misgaan van de risicovolle transactie met [betrokkene] niet kon nakomen onder de koopovereenkomst met [appellant] en ook geen verhaal bood voor de contractuele boete en de als gevolg daarvan door [appellant] te lijden schade. [geïntimeerde 3] had toen (naar zijn eigen stelling) het bancaire traject namelijk al afgebroken, waardoor CAI geen beroep op het financieringsbehoud kon doen. Dat de betaling van de koopsom in de verhouding [appellant] en CAI volledig afhankelijk was van het slagen van de transactie tussen CAI en [betrokkene] heeft [geïntimeerde 3] voor [appellant] echter verzwegen. Sterker, [geïntimeerde 3] deed het aan [appellant] voorkomen druk met een bancaire financiering bezig te zijn en wekte de indruk dat het verkrijgen hiervan ook geen enkel probleem zou zijn. Zo schreef [geïntimeerde 3] eind mei 2017 onder meer aan [appellant]: “
We sturen hem[de koopovereenkomst, hof]
gelijk door aan de bank waar wij zaken mee doen” en “
Hij neemt dit pand dan mee in de andere aanvraag die wij hebben lopen”. Dat [geïntimeerde 3] de aanvraag bij de bank nadien beëindigde (omdat hij vertrouwde op een doorverkoop aan [betrokkene]), heeft hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet aan [appellant] laten weten.

3.2

Voor het eerst in de herroepingsprocedure in hoger beroep heeft [geïntimeerde 3] gesteld dat pas ná het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant] het bancaire traject is beëindigd omdat hij toen te horen kreeg dat CAI zonder eigen vermogen geen bancaire lening kon krijgen. Volgens [geïntimeerde 3] is hij zich daarom pas vanaf dat moment gaan richten op de transactie met [geïntimeerde 3], om op die manier (alsnog) de koopsom aan [appellant] te kunnen financieren. [geïntimeerde 3] heeft deze stelling op geen enkele manier onderbouwd en deze stelling is bovendien in strijd met zijn eerdere verklaring dat hij de bank al voor het sluiten van de koopovereenkomst had ‘laten schieten’ omdat hij vertrouwde op de beoogde transactie met [betrokkene], welke transactie een dag voor het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant] was gesloten. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.

3.21

Het (voor de financiering van de koopsom) inzetten op een doorverkoop aan [betrokkene] was risicovol vanwege de daaraan verbonden due diligence voorwaarden, waaronder het aantal vierkante meters (waarop de koop met [betrokkene] uiteindelijk is afgeketst). Over de juistheid daarvan had [geïntimeerde 3] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant] (nog) geen bevestiging verkregen en deze waren in de koopovereenkomst met [appellant] evenmin geadresseerd of afgedekt met gelijkluidende (ontbindende) voorwaarden. Integendeel, [geïntimeerde 3] stemde namens CAI in met artikel 6.6 van de koopovereenkomst met [appellant] waarin is bepaald dat partijen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen rechten kunnen ontlenen. Naar nu is gebleken had [geïntimeerde 3] ook geen afspraken met [betrokkene] gemaakt over de financiering van de aankoop van het pand door CAI. Evenmin is gebleken dat de financiële afwikkeling tussen CAI en [appellant] met [geïntimeerde 3] was afgestemd. Dat [geïntimeerde 3] bij het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant] erop heeft vertrouwd dat het wel goed zou komen met de financiële afwikkeling tussen [appellant] en CAI met [betrokkene] en dat alle partijen wel zouden instemmen met een ABBC transactie, acht het hof onder de gegeven omstandigheden persoonlijk ernstig verwijtbaar.

3.22

Daarbij is van belang dat [geïntimeerde 3] in zijn relatie met [appellant] zelf geen openheid van zaken heeft gegeven, door voor [appellant] te verzwijgen dat hij een ander doel voor ogen had met de koopovereenkomst met [appellant] (namelijk een winstoogmerk door doorverkoop) en dat hij voor de financiering – in plaats van het bancaire traject – inzette op deze doorverkoop. Zoals [appellant] heeft gesteld en door [geïntimeerde 3] niet is weersproken, was aan [appellant] medegedeeld dat het pand (met verhuuropbrengsten) als beleggingspand werd aangekocht bij wijze van pensioenvoorziening voor de vader van [geïntimeerde 3]. Voor de financiering zijn in dat geval niet zozeer het aantal vierkante meters, maar de verhuuropbrengsten (als inkomensstroom) van belang, terwijl voor de koper van [geïntimeerde 3] ([betrokkene]) het gebruik van het pand voorop stond en daarmee de vloeroppervlakte. [appellant] hoefde en kon er dus ook niet op bedacht zijn dat het werkelijk aantal vierkante meters voor [geïntimeerde 3] van wezenlijk belang was bij de koop en de transactie om die reden zou stranden. Het valt [geïntimeerde 3] persoonlijk te verwijten dat hij [appellant] – ondanks de door hem gestelde vriendschappelijke relatie destijds met [appellant] – bewust in de onjuiste veronderstelling heeft gelaten over het doel van de verkoop en de wijze van financiering van de koopsom door CAI.

3.23

Gezien al deze omstandigheden kon en mocht [geïntimeerde 3] er bij het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant] niet op vertrouwen dat de doorverkoop aan [betrokkene] voor CAI de benodigde financiering zou opleveren voor haar koopovereenkomst met [appellant] zonder dat er enige afstemming was (over de financiële afwikkeling) tussen CAI en [appellant] met [betrokkene]. Niet valt immers in te zien dat [appellant] in de gegeven omstandigheden zou hebben willen meewerken aan een A-B-B-C transactie, nog daargelaten dat de geplande leveringsdatum van het pand aan [betrokkene] eerder was gelegen dan de levering aan CAI op grond van de koopovereenkomst met [appellant]. Het is namelijk niet logisch te veronderstellen dat [appellant] zomaar een bedrag van € 100.000,- aan CAI c.q. [geïntimeerde 3] cadeau zou willen doen (de winst voor CAI uit de beoogde doorverkoop van het pand aan [betrokkene]) gezien de context waarin de transactie met CAI plaatsvond, waarbij [appellant] een andere koper had laten schieten en hij CAI c.q. [geïntimeerde 3] het pand gunde als pensioenvoorziening voor zijn ‘vriend’ [geïntimeerde 3] sr., de vader van [geïntimeerde 3]. Het risico van het afketsen van de koop door [betrokkene] en – bijgevolg – het ontbinden van de koop door [appellant] dient daarom voor rekening van [geïntimeerde 3] te komen omdat hem daarvan als bestuurder van CAI een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.

3.24

De slotsom van dit alles is dat aangenomen kan worden dat [geïntimeerde 3] bij het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant] wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet zou kunnen nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan door [appellant] te lijden schade. [geïntimeerde 3] is dan ook persoonlijk aansprakelijk jegens [appellant] voor de door CAI verschuldigde en onbetaald gelaten contractuele boete.

3.25

Het voorgaande brengt mee dat grief I van [appellant] slaagt. Het arrest van 22 december 2020 kan daarom niet in stand blijven en zal in zoverre worden herroepen. [geïntimeerde 3] zal als bestuurder van CAI worden veroordeeld tot betaling van de onbetaald gebleven schuld van CAI, tot een bedrag van € 150.000,- overeenkomstig de eisvermindering in deze procedure.

3.26

Dit betekent dat ook grief III van [appellant] slaagt. Nu de vordering van [appellant] jegens [geïntimeerde 3] alsnog zal worden toegewezen, is [geïntimeerde 3] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Daarbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde 3] in beide instanties.

3.27

In deze herroepingsprocedure is grief II die betrekking heeft op het oordeel van het hof inzake het verwijt van [appellant] aan [geïntimeerden] dat sprake is van frustratie van verhaal omdat [geïntimeerde 3] de door CAI op 18 mei 2017 gekochte appartementsrechten (aan de [adres]) uiteindelijk heeft afgenomen in de op 27 juli 2017 nieuw opgerichte vennootschap Bricks, niet meer aan de orde, omdat de door [appellant] aangevoerde grond voor herroeping geen betrekking heeft op dat oordeel van het hof. Dit betekent dat grief II verder geen bespreking behoeft.

Conclusie en proceskosten

3.28

De slotsom is dat het hof zijn arrest van 22 december 2020 herroept ten aanzien van de (afwijzing van de) vordering van [appellant] jegens [geïntimeerde 3] als bestuurder van CAI en de proceskostenveroordeling. Grieven I en III in het hoger beroep van [appellant] slagen alsnog. Het hof zal het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 november 2018 daarom in zoverre vernietigen en de vordering van [appellant] jegens [geïntimeerde 3] als bestuurder van CAI, zoals in deze herroepingsprocedure verminderd, alsnog toewijzen. Dit betekent dat [geïntimeerde 3] zal worden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 150.000,-. Daarnaast zullen [geïntimeerden] worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] reeds ter naleving van voormeld arrest en het vonnis van de rechtbank aan [geïntimeerden] heeft voldaan.

3.29

[geïntimeerde 3] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. De proceskosten in eerste aanleg worden aan de zijde van [appellant] begroot op € 105,71 aan dagvaardingskosten, € 291,- aan griffierecht en € 2.842,- aan salaris advocaat, in totaal € 3.238,71. De proceskosten in hoger beroep worden aan de zijde van [appellant] begroot op € 111,76 aan dagvaardingskosten, € 324,- aan griffierecht en € 9.483,- aan salaris advocaat, in totaal € 9.918,76. De proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep worden in totaal dus begroot op
€ 13.157,47.

3.3

Daarnaast zal [geïntimeerde 3] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de herroepingsprocedure, aan de zijde van [appellant] begroot op € 137,59 aan dagvaardingskosten en € 17.860,- aan salaris advocaat (5 punten × tarief V à € 3.572), totaal
€ 17.997,59. De nakosten zullen worden toegekend als hierna in het dictum bepaald. Ook zal de wettelijke rente, zoals gevorderd en op de wet gegrond, over de proceskosten worden toegekend.

3.31

[appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten van CAI en Bricks in de herroepingsprocedure, omdat het arrest ten aanzien van hen in stand blijft. De proceskosten aan de zijde van CAI en Brinks worden door het hof begroot op nihil, nu zij zich door dezelfde advocaat hebben laten bijstaan als [geïntimeerde 3] en geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd.

3.Beslissing

Het hof:

- herroept het arrest van dit hof van 22 december 2020 ten aanzien van de (afwijzing van de) vordering van [appellant] jegens [geïntimeerde 3] en de proceskostenveroordeling;

en opnieuw rechtdoende:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 november 2018, behoudens de afwijzing van de vordering jegens CAI en Bricks;
veroordeelt [geïntimeerde 3] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van
veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling van wat [appellant] ter naleving van het herroepen arrest en het vonnis van de rechtbank waarvan beroep aan [geïntimeerden] heeft voldaan;
veroordeelt [geïntimeerde 3] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep inclusief de herroepingsprocedure, aan de zijde van [appellant] begroot op € 31.155,06 en op € 178,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 92,- (plus de kosten van betekening) indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 92,- en de kosten van betekening, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in de herroepingsprocedure, aan de zijde van CAI en Bricks, tot op heden begroot op nihil;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.C. de Heer, I. Brand en J. van der Kluit en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Herroeping arrest wegens bedrog bij bestuurdersaansprakelijkheid in koopovereenkomst met lege BV