Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/194
Uitspraak van 14 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(vertegenwoordiger: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 10 januari 2024, nummer SGR 22/5642.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.092.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren 2022 (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 138 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 4 april 2024 en op 20 november 2025 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 1 december 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2008. De woning beschikt over een inpandige garage, vier dakkapellen en een inpandige berging/schuur. Er is sprake van uitgezonderde grond voor waterverdedigingswerken. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 463 m2. De grondoppervlakte van de woning is ongeveer 1010 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Op verweerder rust geen verplichting de waarde van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten te onderbouwen. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Met betrekking tot het afnemend grensnut heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. Volgens verweerder is de grondstaffel afhankelijk van het soort opstal, de gemeente en de ligging van de opstal in de gemeente. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee het vereiste inzicht gegeven. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[2]
10. Alles wat eiser heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft voldoende weersproken dat hij onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging nabij een school en een speeltuin, en aan een doorgaande weg. Eiser heeft voorts eigen vergelijkingsobjecten opgevoerd; verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat deze minder goed vergelijkbaar zijn dan de door verweerder zelf gebruikte vergelijkingsobjecten, omdat ze alle in een andere gemeente dan de woning zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder hierin.
(…)
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld, en moet het beroep ongegrond verklaard worden.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of het hoger beroep ontvankelijk is. Als dat het geval is, is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 1.957.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot vergoeding van de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van het hoger beroep en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Ontvankelijkheid hoger beroep
5.1.
De Heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat het hoger beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat door het ontbreken van een recente machtiging waarin de beweerdelijk gemachtigde van belanghebbende is gemachtigd om de onderhavige procedure te voeren, getwijfeld kan worden aan diens vertegenwoordigingsbevoegdheid.
5.2.
Op 30 juli 2025 is een machtiging, gedateerd 20 juli 2025, overgelegd. De machtiging is door belanghebbende ondertekend op 11 juni 2025 en deze heeft daarin de in de kop van deze uitspraak vermelde gemachtigde gemachtigd om de onderhavige hogerberoepsprocedure te voeren. Gelet hierop heeft het Hof geen reden te twijfelen aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de gemachtigde van belanghebbende. Het hoger beroep is daarom ontvankelijk en het primaire standpunt van de Heffingsambtenaar faalt.
Waarde van de woning
5.3.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.4.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.5.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, berekend op € 2.107.643. De waarde van de woning is vervolgens vastgesteld op € 2.092.000. In de matrix is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen uit (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.6.
De gemiddelde prijs per m2 gebruiksoppervlakte die (na de VLOK-correcties) uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten volgt, is € 3.250. Bij de berekening hiervan is de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar de kenmerken van de woning, te weten een factor “4” (bovengemiddeld) voor uitstraling en een factor “3” (gemiddeld) voor de overige kenmerken. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 3.244 per m2 gebruiksoppervlakte, is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met het voorgaande in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.7.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij de berekening van het afnemend grensnut gelet op de grote omvang van de gebruiksoppervlakte van de woning een te beperkte correctie (€ 0,50 per m2) heeft toegepast en ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat naarmate de woning groter is, de correctie voor het afnemend grensnut afneemt. Hij stelt voorts dat € 0,50 per m2 de kleinste correctie voor het afnemend grensnut is die wordt toegepast en dat de correctie die bij de woning is toegepast, bij alle woningen waarvan de gebruiksoppervlakte groter is dan 200 m2 wordt toegepast. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar en aan de wijze waarop hij de correctie voor het afnemend grensnut heeft bepaald. Er is geen rechtsregel die de Heffingsambtenaar verplicht om de wortelmethode toe te passen voor de berekening van de correctie van het afnemend grensnut.
5.8.
Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door, Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 14 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.