ECLI:NL:GHDHA:2025:526

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-24/364 tot en met BK-24/368

Uitspraak van 5 maart 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 maart 2024, nummers ROT 22/341, ROT 22/342, ROT 22/343, ROT 22/344 en ROT 22/345.

Procesverloop

Jaar 2020

1.1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 169.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.

1.1.2.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2019 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 236.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.

Jaar 2021

1.1.3.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 3] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 274.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.

1.1.4.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 4] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 274.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.

1.1.5.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 303.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.

Beide jaren

1.2.

Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaren tegen de onder 1.1.1 tot en met 1.1.5 vermelde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is eenmaal een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en bepaald dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende vergoedt.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 januari 2025. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woningen [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] (de woningen). De woning [adres 1] is een benedenwoning met een oppervlakte van 73 m2. De woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] zijn bovenwoningen, met een oppervlakte van respectievelijk 75 m2, 75 m2 en 83 m2. De woningen zijn gebouwd in 1898 en in 2017 gerenoveerd.

2.2.

De (eigendomsrechten op de) woningen zijn niet gesplitst.

2.3.

Bij de bestreden beschikkingen is de waarde van elke woning afzonderlijk vastgesteld.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
Wettelijk kader en jurisprudentie

6.1.

Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ dient – voor zover hier van belang – voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van vaste jurisprudentie is een onroerende zaak blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is, beschikt over een kook- en wasgelegenheid en een toilet. Verweerder is ter zake van objectafbakening gehouden het object af te bakenen naar de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid.

6.2.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan elke onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[2]

Splitsing

7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de onroerende zaken zelfstandige woningen zijn. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de onroerende zaken alle afzonderlijk te gebruiken zijn, afsluitbaar zijn en beschikken over eigen voorzieningen. De rechtbank overweegt dat uit de wet voortvloeit dat als sprake is van zelfstandige woningen per afzonderlijke onroerende zaak een WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dat de onroerende zaken juridisch niet zijn gesplitst, maakt dit oordeel niet anders. Verweerder moet gelet op de wet en vaste jurisprudentie de onroerende zaken waarderen op basis van de fictie dat de woningen afzonderlijk kunnen worden verkocht. Omdat moet worden uitgegaan van deze fictie, kan de waarde worden vastgesteld op basis van een vergelijking met verkopen van woningen die juridisch wel zijn gesplitst. Dat een pand met meerdere woningen als geheel minder zou opleveren dan als alle (gesplitste) woningen in dat pand los zouden worden verkocht, zoals eiser stelt, kan bij de beoordeling van de juistheid van de WOZ-beschikkingen daarom ook geen rol spelen.[3] De rechtbank begrijpt dat de WOZ-waardes invloed hebben op de hoogte van de verschillende belastingen die eiser moet betalen. Dit neemt echter niet weg dat bij de vaststelling van de WOZ-waardes moet worden uitgegaan van de fictie dat de woningen moeten worden gewaardeerd als ware zij alle zijn gesplitst. De rechtbank ziet geen aanleiding om van deze fictie af te wijken. Dit zou er namelijk toe kunnen leiden dat er ongelijke verschillen in WOZ-waardes van woningen ontstaan, terwijl de woningen vergelijkbaar zijn.

8. Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank ook geen aanleiding om, zoals eiser heeft verzocht, op dit punt een deskundige te benoemen.

(…)

Conclusie en gevolgen

12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken hetzelfde blijven. Eiser krijgt daarom geen vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank komt daarom ook niet toe aan de beantwoording van de vraag of sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

13. Op de zitting heeft verweerder toegezegd om gelet op de gang van zaken het griffierecht te zullen vergoeden. De rechtbank merkt daarbij op dat eiser slechts eenmaal het griffierecht van € 50,- aan de rechtbank heeft betaald, omdat sprake is van samenhangende zaken.

(…)

[2] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

[3] Zie bijvoorbeeld de uitspraak van hof Amsterdam van 7 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4652.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarden van de woningen op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de waarde van juridisch niet-gesplitste woningen ten onrechte wordt bepaald alsof die woningen afzonderlijk in eigendom kunnen worden overgedragen. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.

4.2.1.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de woningen [adres 1] en [adres 2] voor het kalenderjaar 2020 nader worden vastgesteld op respectievelijk € 112.666 en € 157.333 en de waarden van de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] voor het kalenderjaar 2021 nader worden vastgesteld op respectievelijk € 182.666, € 182.666 en € 202.000. Belanghebbende concludeert verder tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

4.2.2.

Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten en vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Waardering juridisch niet-gesplitste woningen

5.1.1.

Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ dient als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve te worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (HR 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850, BNB 2001/424). Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte, en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.

5.1.2.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat ieder van de vier woningen als afzonderlijk geheel te gebruiken is, met als gevolg dat ieder van deze woningen afzonderlijk als één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ dient te worden aangemerkt.

5.3.

Belanghebbende stelt zich evenwel op het standpunt dat hierdoor ongelijke gevallen (gesplitste woningen enerzijds en niet-gesplitste woningen anderzijds) gelijk worden behandeld, door de waarde van niet-gesplitste woningen op dezelfde wijze te bepalen als de waarde van gesplitste woningen. Dat de waarde van gesplitste en niet-gesplitste woningen op dezelfde wijze wordt bepaald is volgens belanghebbende in strijd met het gelijkheidsbeginsel en dit levert volgens belanghebbende een verboden discriminatie op grond van artikel 14 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM) in samenhang met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 1 van het Twaalfde Protocol en artikel 26 IVBPR op, omdat daarvoor een redelijke en objectieve rechtvaardiging ontbreekt.

5.4.

In zijn arrest van 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, BNB 2004/233 (het arrest van 28 mei 2004), oordeelt de Hoge Raad als volgt:

“3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
Belanghebbende is eigenaar van de gebouwen a-straat 1 en 2 te Q. In deze gebouwen bevinden zich negen afzonderlijk verhuurde woningen. De (eigendomsrechten op de) gebouwen zijn niet gesplitst en mogen niet gesplitst worden in appartementsrechten. De Directeur heeft bij de bestreden beschikkingen de waarde vastgesteld van elke woning afzonderlijk.

3.2.

Voor het Hof was in geschil of de Directeur terecht de waarde van de woningen heeft bepaald alsof die woningen afzonderlijk in eigendom kunnen worden overgedragen.

3.3.

Onder 5.1.1 tot en met 5.4 van zijn uitspraak heeft het Hof met juistheid uiteengezet dat en waarom (het systeem van) de Wet WOZ ertoe dwingt dit geschilpunt in het nadeel van belanghebbende te beslechten. Voorzover de klachten die uitkomst onrechtvaardig, onlogisch, onredelijk en onbillijk noemen, stuiten zij af op het bepaalde in artikel 11 van de Wet algemene bepalingen.

3.4.

Daarnaast wijst belanghebbende erop dat de Memorie van toelichting met betrekking tot artikel 17 van de Wet WOZ niets zegt over een splitsingsverbod als hier aan de orde is, maar slechts vermeldt dat ingevolge de daarin vervatte zogenoemde overdrachtsfictie beperkte rechten, waarmee de onroerende zaak mocht zijn belast, weggedacht moeten worden. Dit argument kan belanghebbende niet baten. Nu elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen reeds ingevolge het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een "zaak" bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van dergelijke objecten moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet terzake dat splitsing van het gebouw in appartementen ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is.

3.5.

Voorts beroept belanghebbende zich op het arrest van de Hoge Raad van 19 mei 1982, nr. 21029, BNB 1982/199. Nu ingevolge dat arrest bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met een publiekrechtelijke regeling die de kring van gegadigden voor de verkrijging van een woning beperkt, moet zeker rekening gehouden worden met een publiekrechtelijke regeling die overdracht algeheel verhindert, aldus kennelijk het betoog van belanghebbende.

Dit betoog faalt. De destijds in artikel 5 van het Besluit gemeentelijke onroerendgoedbelastingen, thans in artikel 17 van de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie stond en staat inderdaad niet eraan in de weg dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - in dat geval: omdat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. Evenmin staat die overdrachtsfictie eraan in de weg dat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van publiekrechtelijke voorschriften die het door (veronderstelde) kopers van de zaak te verwachten genot beperken (HR 20 december 2002, nr. 37558, BNB 2003/94, en HR 17 oktober 2003, nr. 38005, BNB 2004/43). De onmogelijkheid van overdracht van de eigendom van objecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ is echter een omstandigheid waarmee, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten "gedeelten" zijn, bij de waardering van die objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal ingevolge die bepaling moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn.

3.6.

Ten slotte klaagt belanghebbende over de verwerping door het Hof van haar betoog dat ongelijke gevallen (gesplitste woongebouwen enerzijds, en ongesplitste en onsplitsbare woongebouwen anderzijds) gelijk worden behandeld (namelijk als waren zij gesplitst), terwijl de werkelijk gesplitste gebouwen volgens belanghebbende meer dan het vijfvoudige waard zijn van de onsplitsbare, hetgeen volgens belanghebbende strijd met het gelijkheidsbeginsel en een door het EVRM en het IVBPR verboden discriminatie oplevert.

3.7.

De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen; de wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor zowel gebruikers als genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van hetzelfde belastingobject te komen tot eenzelfde waarde. Het ter uitwerking van dit doel gekozen systeem houdt - gelet op artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ - in dat bij een gebouw dat, zoals kennelijk het geval is met de onderhavige gebouwen, bestaat uit gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woning te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt. In dit systeem gaat het dus niet om de waarde van het gehele gebouw. Met deze, klaarblijkelijk eveneens op overwegingen van eenvoud en doelmatigheid berustende, uitwerking van zijn eerder vermelde oogmerk van uniforme waardevaststelling ten behoeve van de heffing van verschillende belastingen heeft de wetgever niet de grenzen van de hem op fiscaal gebied toekomende ruime beoordelingsvrijheid overschreden (vgl. EHRM 22 juni 1999, nr. 46757/99, zaak Della Ciaja/Italië, BNB 2002/398).

3.8.

De slotsom luidt dat het cassatieberoep ongegrond is.”

5.5.

Belanghebbendes klacht dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel en sprake is van verboden discriminatie verwerpt het Hof op dezelfde gronden als de Hoge Raad in voornoemd arrest van 28 mei 2004. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.

5.6.1.

Belanghebbende betoogt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1963, BNB 2022/27, dat het waarderen van woningen door gebruik te maken van een fictie in strijd is met het EVRM. Volgens belanghebbende dient daarom te worden aangesloten bij de werkelijke waarde van de woningen. Het betoog van belanghebbende faalt omdat het arrest waar hij naar verwijst betrekking heeft op de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting en derhalve toepassing mist ten aanzien van de Wet WOZ en onroerendezaakbelasting, omdat de onroerendezaakbelasting geen belasting naar inkomen of vermogen is.

5.6.2.

Belanghebbende stelt verder dat toepassing van de overdrachtsfictie bij niet-splitsbare woningen onredelijk en onbillijk is. Ook deze klacht faalt. Gelet op artikel 11 van de Wet Algemene bepalingen dient de rechter volgens de wet recht te spreken en mag de rechter in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid van de wet beoordelen, behoudens voor zover de wettelijke regeling in strijd zou zijn met een ieder verbindende verdragsbepalingen. Dat sprake is van een dergelijke strijdigheid is, gelet op hetgeen onder 5.5 is overwogen, niet gebleken. Het gevoel van belanghebbende dat de belastingheffing onrechtvaardig is, leidt er niet toe dat in het voordeel van belanghebbende dient te worden beslist.

5.7.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Heffingsambtenaar terecht de woningen gewaardeerd alsof deze afzonderlijk in eigendom kunnen worden overgedragen en de verkrijger deze in volle omvang in gebruik kan nemen. In dat geval is niet in geschil dat de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

Slotsom

5.8.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, P.J.J. Vonk en S.E. Postema, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler.

De griffier, de voorzitter,

A.T.J. Schnitzeler I. Reijngoud

De beslissing is op 5 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.