Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00306
7 november 2013
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/157 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2010 bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning plaatselijk bekend als [A-straat] [1A] voor het jaar 2010 vastgesteld op € 181.000, de waarde van de woning [A-straat] [1B] voor het jaar 2010 op € 131.000 en de waarde van de woning [A-straat] [1C] voor het jaar 2010 op € 171.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2010 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 3 december 2010, de vastgestelde waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 15 maart 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 april 2012, aangevuld bij brief van 23 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2013. Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 18 juli 2013 verzonden aan [A-straat] [1C], [.... AA] te [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 19 juli 2013 op het genoemde adres afgeleverd. Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld het hoger beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor vermelde beschikking (met als kenmerk van het Hof 12/00306), alsmede het hoger beroep van belanghebbende inzake voor het jaar 2010 vastgestelde waarde van de woning [B-laan] [1] te [Z]. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woningen. De woningen zijn gezamenlijk 144 m² groot ([A-straat] [1A]: 54 m², [A-straat] [1B]: 36 m², [A-straat] [1C]: 54 m²) en gelegen op respectievelijk de begane grond, eerste en tweede verdieping van een pand in een rij. Het pand aan de [A-straat] [1] is niet in appartementsrechten gesplitst.”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de woningen aan de [A-straat] terecht als drie afzonderlijke WOZ-objecten zijn aangemerkt en of de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende bepleit een gezamenlijke waarde voor de woningen van € 330.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:
“4. Ingevolge artikel 16, aanhef en onder a tot en met d, van de Wet WOZ, wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
5. Niet in geschil is dat er sprake is van een gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onder a, van de Wet WOZ. Eiseres heeft bevestigd dat de begane grond en de beide verdiepingen elk een eigen keuken, douche en toilet hebben en elk apart afsluitbaar zijn. De afzonderlijke delen zijn niet afhankelijk van noodzakelijke voorzieningen voor de betreffende bestemming buiten dat gedeelte. Hieruit volgt dat de delen blijkens hun indeling elk bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt als bedoeld in artikel 16, aanhef en c, van de Wet WOZ, als een gedeelte van een gebouwd eigendom moeten worden aangemerkt en daarmee elk als een apart WOZ-object.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op grond van het voorgaande moet verweerder de woningen, ook al zijn die niet in appartementsrechten gesplitst, waarderen op basis van de fictie dat de woningen afzonderlijk kunnen worden verkocht en dat verkoop van de woningen ieder vrij van huur op 1 januari 2009 mogelijk was. Omdat uitgegaan moet worden van die ficties, kan de waarde worden vastgesteld op basis van vergelijking met verkopen van woningen/etages in panden die wel juridisch zijn gesplitst. Dat aan (juridische) splitsing kosten zijn verbonden, moet bij de waardering in het kader van de Wet WOZ buiten beschouwing blijven. Dat gezamenlijke verkoop van een pand met daarin verhuurde woningen tot een andere prijsstelling kan en pleegt te leiden dan bij afzonderlijke gesplitste verkoop van etages in panden, kan bij de beoordeling van de juistheid van de WOZ-beschikkingen daarom ook geen rol spelen.
8. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 maart 2011 door C. van der Bijl, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woningen getaxeerd op € 181.000 ([A-straat] [1A]), € 131.000 ([A-straat] [1B]) en € 171.000 ([A-straat] [1C]). Naast gegevens van de woningen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woningen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft hierbij aangegeven dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten eenvoudige appartementen betreffen welke door zeer druk (bus)verkeer en de nabijgelegen horeca te maken hebben met meer overlast dan de woningen die in de nabijheid van het spoor gelegen zijn. Hierdoor is hun ligging minder goed dan die van de woningen. Eiseres heeft de aanwezigheid en de mate van deze overlast bij de vergelijkingsobjecten niet betwist.
Nu voor de woningen in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten gemiddeld lagere m2-prijzen zijn gehanteerd, zijn hiermee de onderlinge verschillen voldoende tot uitdrukking gebracht en kan daarom niet worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waardes in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
10. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woningen ten opzichte van die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woningen door de taxateur ongeveer een half jaar voor de waardepeildatum zijn bezocht, dat uit het taxatierapport blijkt dat de onderhoudstoestand van de woningen in ogenschouw is genomen en dat eiseres de door haar voorgestane waardedruk van de woningen ten gevolge van achterstallig onderhoud, bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s of een offerte van een aannemer, niet heeft onderbouwd.
11. De stelling van eiseres dat sprake is van toenemende criminaliteit in de omgeving van de woningen is door verweerder weersproken. Nu eiseres haar stelling niet van enige onderbouwing heeft voorzien, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat hiervan sprake is en dat daar bij de waardebepaling rekening mee had moeten worden gehouden.
12. Verweerder heeft over de door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten Ripperdapark 31C, 31D en 31E opgemerkt dat op basis van de voor deze objecten betaalde transactieprijzen deze objecten hogere gemiddelde m²-prijzen dan de woningen hebben en geen aanleiding geven de waarde van de woningen te verlagen. De rechtbank ziet geen aanleiding hierover anders te oordelen.
13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. (…)”
4.2.
Het Hof verenigt zich met de beslissingen van de rechtbank, de gronden waarop deze beslissingen berusten en maakt deze tot de zijne, met dien verstande dat het Hof van oordeel is dat (met betrekking tot het in onderdeel 10 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen oordeel) de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand van de woning en die van de vergelijkingsobjecten. Voorts is het Hof van oordeel (met betrekking tot onderdeel 11 van de uitspraak van de rechtbank) dat de stelling van belanghebbende dat sprake is van toenemende criminaliteit in de omgeving van de woningen te onbepaald is om te kunnen leiden tot een verlaging van de vastgestelde waarden.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
Slotsom
4.3.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 7 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.