ECLI:NL:GHDHA:2025:33

• Datum uitspraak: 14 januari 2025
• Publicatiedatum: 15 januari 2025
• Zaaknummer: BK-23/1074
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.J. Kroon; Chr.Th.P.M. Zandhuis; A.P. Bliek-Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een flatwoning en de toepassing van het gelijkheidsbeginsel

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, waarin de WOZ-waarde van een flatwoning is vastgesteld op € 182.000. De Heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op basis van een taxatierapport en vergelijkingsobjecten in hetzelfde gebouw. De Rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar belanghebbende is het hier niet mee eens en stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. De mondelinge behandeling vond plaats op 3 december 2024. Het Gerechtshof Den Haag bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en oordeelt dat de Heffingsambtenaar zijn bewijslast heeft voldaan. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat er geen schending van het gelijkheidsbeginsel is. De conclusie is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-23/1074

Uitspraak van 14 januari 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 september 2023, nummer ROT 22/299.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 182.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] en in de watersysteemheffing van het Hoogheemraadschap Delfland (de aanslagen).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van ieder € 25 en de Heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot een proceskostenvergoeding van ieder € 209,25.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een galerijflat met een gebruiksoppervlakte van 88 m2 en een berging van 15 m2. Het bouwjaar van de woning is 1968.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar het in de beroepsfase bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport met bijbehorende waardematrix en de daarop gegeven toelichting. Hierin zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen; [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de vergelijkingsobjecten). Deze galerijflats zijn in hetzelfde gebouw als de woning gelegen, waarvan twee op dezelfde verdieping en twee op een hogere verdieping. De vergelijkingsobjecten hebben dezelfde indeling, dezelfde gebruiksoppervlakte (88 m2) en een berging van dezelfde grootte (15 m2).

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
Verzoek om stukken in bezwaar

2. Eiser voert aan dat verweerder in bezwaar ten onrechte niet de matrix, de grondstaffel en de I-woz kaarten aan hem heeft toegezonden.

2.1

De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar heeft verzocht om toe te sturen: de matrix, de grondstaffel en het taxatieverslag van het voorgaande belastingjaar.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, volgt dat verweerder in de bezwaarfase grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ op verzoek gehouden is de gegevens te verstrekken (toe te sturen) die aan de waardevaststelling ten grondslag liggen. Het verzoek moet daarbij voldoende specifiek zijn.

Omdat het in dit geval gaat om een galerijflat heeft verweerder bij de waardebepaling geen grondstaffel gebruikt. Een matrix is pas in de beroepsfase opgesteld, zoals door verweerder uitgelegd en is daarom geen stuk dat in bezwaar aan de waardebepaling ten grondslag lag. Het taxatieverslag van een voorgaand belastingjaar is dat evenmin.

Met het verstrekken van het taxatieverslag van dit belastingjaar heeft verweerder daarom in dit geval aan zijn toezendverplichting voldaan. Anders dan eiser ter zitting heeft betoogd, bestaat er voor verweerder geen verplichting om in bezwaar al een matrix op te stellen.

Om de I-woz kaarten heeft eiser in bezwaar niet verzocht, zodat verweerder al daarom niet verplicht was deze aan hem toe te zenden.

De waardebepaling

3. De onroerende zaak is een galerijflat met een gebruiksoppervlakte van 88 m2, met een afzonderlijke berging. Het bouwjaar is 1968.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 25 april 2023 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

6. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkopen van vier woningen die in hetzelfde flatgebouw zijn gelegen en dezelfde gebruikersoppervlakte hebben, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (bij [adres 5] staat in de matrix per ongeluk dat de gebruikersoppervlakte 254 m2 is, dit moet 88 m2 zijn, zoals ter zitting besproken). Ook de KOUDV factoren zijn gelijk en de verkopen hebben binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden.

De rechtbank vindt deze objecten daarom goed geschikt om de waarde te onderbouwen.

6.1

Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten ook niet zozeer, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de meerwaarde die verkopen hebben die op een hogere verdieping liggen. Eiser wijst erop dat uit het best vergelijkbare object, [adres 2] , die net als de onroerende zaak op de eerste verdieping ligt, een lagere waarde volgt.

De rechtbank stelt vast dat twee van de vier vergelijkingsobjecten net als de onroerende zaak op de eerste verdieping liggen, zodat hiermee in de vergelijking rekening is gehouden. Maar zelfs als de objecten die op de derde en vierde verdieping zijn gelegen uit de vergelijking worden gehaald, is de waarde op basis van de verkopen op de eerste verdieping niet te hoog vastgesteld. Deze hebben namelijk een gemiddelde waarde per m2 van afgerond naar beneden € 2.038,- (1.929+2.148/2), wat ook de waarde per m2 van de onroerende zaak is. Daarbij geldt dat verweerder in de vergelijking een fout heeft gemaakt bij het object [adres 2] , door bij de waarde per m2 een correctie naar beneden toe te passen, terwijl de KOUDV factoren van alle objecten en de onroerende zaak gelijk zijn. De waarde is ten onrechte met € 70,- per m2 naar beneden bijgesteld. Kortom, de waarde per m2 van de verkopen die op de eerste verdieping zijn gelegen komt gemiddeld eigenlijk hoger uit dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

En ook als niet gekeken wordt na [naar,
Hof ]de waarde per m2, maar in het geheel komt de gemiddeld verkoopprijs, na een correctie voor Vve-reserve op de waardepeildatum uit op € 184.675,50 (€ 177.675+ € 191.676/2). De WOZ waarde is dus niet te hoog vastgesteld.

6.2

Uit het verkoopcijfer van [adres 2] van op de waardepeildatum € 177.675,- volgt inderdaad, zoals eiser stelt, een wat lagere waarde dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, maar een enkel verkoopcijfer is onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt, maar dat is hier niet het geval. Hoewel [adres 2] wel het beste vergelijkingsobject is, is het niet dermate beter dan [dat,
Hof ] de andere verkopen buiten beschouwing moeten blijven. Uit het totaalbeeld dat volgt uit de vier in het taxatierapport opgenomen verkopen of uit de twee verkopen gelegen op de eerste verdieping, blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. De conclusie is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.

8. Eiser voert verder aan dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, is geschonden.

8.1

Voor een geslaagd beroep hierop is nodig dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke objecten, zijnde objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005).

Eiser wijst op de WOZ-waarde van de volgende objecten:

Woning: WOZ-waarde

[adres 6] € 171.000

[adres 7] € 171.000

[adres 8] € 171.000

[adres 9] € 171.000

[adres 10] € 171.000

[adres 11] € 171.000

8.2

Verweerder heeft uiteengezet dat 53 van de 139 woningen in de flat op een waarde van € 171.000,- zijn gewaardeerd, omdat dit huurwoningen betreffen die eigendom zijn van een woningbouwvereniging. Daarom zijn de voorzieningen bij die woningen op een 2 (slecht) gesteld. Bij woningen die particulier eigendom zijn, is deze factor op een 3 (gemiddeld) en is de waarde op € 181.000,- gesteld,. De factor voor voorzieningen verklaart het waardeverschil, aldus verweerder.

Volgens eiser is het te kort door de bocht om aan te nemen dat huurwoningen mindere voorzieningen hebben, maar de rechtbank vindt dit op zich niet onaannemelijk. Omdat de bewijslast dat sprake is van gelijke gevallen op eiser rust, is het vervolgens aan eiser om hier iets concreets tegen in te brengen. Dat heeft hij echter nagelaten.

Maar zelfs al zou de rechtbank eiser volgen in zijn stelling, dan zouden 53 van de in totaal 139 (gelijke) woningen in het flatgebouw te laag zijn gewaardeerd. Dat is niet de meerderheid van de gevallen, zodat het beroep van eiser ook hierom zou falen.

9. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder handelt in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel schendt. Anders dan eiser stelt is de waarde van de onroerende zaak op basis van een modelmatige waardebepaling tot stand gekomen, maar zelfs al zou dat niet het geval zijn, dan betekent dat niet dat verweerder daarmee handelt in strijd met het vertrouwensbeginsel (zie r.o. 9 uit de uitspraak van hof Den Haag van 1 juni 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1123).

Dat sprake is van schending van het verbod van willekeur is evenmin het geval. Anders dan eiser betoogt was verweerder niet gehouden te onderzoeken waarom de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan sommige andere woningen in het flatgebouw (zie r.o. 5.6 en 5.7 uit de genoemde uitspraak van hof Den Haag van 1 juni 2023). Maar zelfs al had verweerder die plicht wel, dan heeft verweerder daarvoor een goede verklaring geven, namelijk het verschil in niveau van voorzieningen.

10. Voor zover eiser betoogt dat verweerder in beroep de I-WOZ kaarten had moeten overleggen, volgt de rechtbank hem daarin niet. Dit is enkel het geval als eiser aannemelijk maakt dat een kenmerk van de onroerende zaak of van de vergelijkingsobjecten onjuist is, maar dat doet eiser niet (vergelijk hof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310).

11. Dat het motiveringsbeginsel is geschonden omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, volgt de rechtbank evenmin.

Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm dit moet gebeuren. Verweerder mocht wat op de hoorzitting is besproken daarom opnemen in het bestreden besluit, zoals in dit geval is gebeurd.

Ook overigens is het bestreden besluit naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd.

12. De slotsom is dat het beroep ongegrond is.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, ten onrechte geen inzage heeft gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar en of de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ook is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, waarbij in het bijzonder in geschil is of het gelijkheidsbeginsel is geschonden door voor de huurwoningen in het complex een lagere WOZ-waarde vast te stellen dan voor de koopwoningen. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 171.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1.

Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die appèl instelt toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank in rechtsoverwegingen 2 tot en met 12 van haar uitspraak op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en in eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank bevestigd dient te worden.

Slotsom

5.2.

Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond.

Proceskosten

6. Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding voor de hogerberoepsfase.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.