Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/488
Uitspraak van 8 mei 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: M.M. Vrolijk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 maart 2023, nummer SGR 21/8068.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) naar de toestand op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 174.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.1.
Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een tennispark, inclusief een clubhuis (bouwjaar 1927), 6 tennisbanen (bouwjaar 2007), 24 lichtmasten (bouwjaar 2016), erfverharding (bouwjaar 2017) en ongeveer 5.456 m2 grond.
2.1.2.
In 2016 is er verlichting door middel van lichtmasten ten bedrage van € 50.000 aangelegd. In hetzelfde jaar is de keuken/bar van het clubhuis vernieuwd voor een bedrag van ongeveer € 20.000. Ook is de elektra-installatie van het clubhuis vernieuwd voor een bedrag van ongeveer € 10.000. Op de toestandsdatum is het dak van het clubhuis gerenoveerd.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van belanghebbende in de bezwaarfase een ‘taxatieverslag niet-woningen’ aan de gemachtigde gezonden. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 174.854.
2.2.2.
Bij brief van 2 september 2021 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslag. Daarbij heeft belanghebbende verzocht om de door de gemeente per waardepeildatum gehanteerde grondprijzenbrief.
2.3.
Bij brief van 3 november 2021 heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De door belanghebbende verzochte grondprijzenbrief is niet gevoegd bij de uitspraak op bezwaar. De uitspraak op bezwaar vermeldt ten aanzien van de grondprijzen:
“Voor sportaccommodaties binnen de gemeente worden over het algemeen dezelfde m2 prijzen gehanteerd. Dit is € 175,- voor de grond en € 25,- voor de overige grond.”
2.4.1.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een tweede taxatieverslag, opgemaakt door [naam 1] , taxateur, overgelegd (het tweede taxatieverslag). Hierin is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 343.000. Gebleken was dat bij de eerste taxatie (zie 2.2.1) per abuis de waarde van 24 lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde is begrepen. Bij de waardering van de onroerende zaak is aangesloten bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2020 voor de archetypes S1502601 “clubhuis (eenvoudig)”, S1904000 “tennisbaan (zandkunstgrasbaan)”, S2904300 “verlichting bij velden (lichtmast (met 1 lichtarmatuur))”, en het in de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen opgenomen archetype I3001130 “ongebouwde onroerende zaken (terreinen)”. Daarnaast wordt uitgegaan van een functionele veroudering van de kantine van 61,1%, de tennisbanen van 21,3% en de lichtmasten van 7,8%. In dit taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt bepaald:
Clubhuis (eenvoudig)
Tennisbaan
Ruwbouw (1927)
Afbouw
(2016)
(2016)
Installaties (2016)
Ruwbouw (2007)
Afbouw
(2007)
In-stallaties
(2007)
Bruto vervangings-waarde (BVW)
% verdeling
56%
22%
22%
50%
36%
14%
BVO (m2)
104
3900
BVW
€ 40.352
€ 15.808
€ 15.808
€ 143.832
€ 103.545
€ 40.287
Totaal
€ 71.968
€ 287.664
Correctie technische veroudering (TV)
Levensduur
35
30
20
30
10
10
Restwaarde
15%
10%
10%
Technische veroudering
€ 34.299
€ 1.897
€ 1.897
€ 62.327
Totaal
€ 38.093
€ 62.327
Vervangingswaarde na technische veroudering
€ 6.053
€ 13.911
€ 13.911
€ 81.505
Totaal
€ 33.875
€ 81.505
Economische veroudering (%)
10
10
10
10
Correctie functionele veroudering (FV)
Verandering bouwwijze (%)
20
20
20
7
Belemgebruik (%)
40
40
40
6
Excess kosten (%)
10
10
10
FV totaal factor
0,389
0,389
0,389
0,787
FV totaal (%)
61,1%
61,1%
61,1%
21,3%
GVW
€ 2.353,329
€ 5.408,612
€ 5.408,612
€ 64.144
Totaal
€ 13.170,553
€ 64.144
Verlichting bij velden
Ongebouwde onroerende zaken
Ruwbouw (2016)
Afbouw
Installaties (2016)
Ruwbouw (2017)
Afbouw
Installaties
Bruto vervangings-waarde (BVW)
% verdeling
61%
0%
39%
100%
Aantal stuks/30BVO (m2)
24
120
BVW
€ 30.744
€ 19.656
€ 3.985
Totaal
€ 50.400
€ 3.985
Correctie technische veroudering (TV)
Levensduur
40
15
10
Restwaarde
5%
5%
0%
Technische veroudering
€ 3.073
€ 5.239
€ 1.196
Totaal
€ 8.312
€ 1.196
Vervangingswaarde na technische veroudering
€ 27.671
€ 14.417
€ 2.790
Totaal
€ 42.088
€ 2.790
Economische veroudering (%)
2
2
Correctie functionele veroudering (FV)
Verandering bouwwijze (%)
2
2
Belemgebruik (%)
2
2
Excess kosten (%)
2
2
FV totaal factor
0,922
0,922
1
FV totaal (%)
7,8%
7,8%
0%
GVW
€ 25.522,976
€ 13.297, 802
€ 2.790
Totaal
€ 38.820,777
€ 2.790
Grond
Grond onder clubhuis
Overige onbebouwde grond
Oppervlakte (m2)
125
5327
Waarde per m2
€ 175
€ 50
Totale waarde
€ 21.875
€ 266.350
Totaal
€ 288.225
2.4.2.
In de Taxatiewijzer Sport zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2020) vermeld:
Clubhuis (eenvoudig)
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 692
Vervangings-waarde per m2 excl. 21% BTW
€ 692
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW
€ 837
Ruw-bouw
Afbouw
Installatie
€ 388
€ 152
€ 152
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
2,6
Factor verandering bouwwijze
1,000
1,000
1,000
Onder-verdeling
% ver-deling
Vervangingswaarde per (m2)
Levensduur
Restwaarde
Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min
gem
max
min
max
min
max
Ruwbouw
56%
€ 329
€ 388
€ 446
25
35
15%
25%
Afbouw/
vaste inrichting
vaste inrichting
22%
€ 129
€ 152
€ 175
20
30
10%
20%
In-stallaties
22%
€ 129
€ 152
€ 175
15
20
10%
20%
Overige kosten
inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 588
€ 692
€ 796
€ 27
Tennisbaan
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 20%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 73,76
Vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 73,76
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW
€ 89,25
Ruw-bouw
Afbouw
Installatie
€ 36,88
€ 26,55
€ 10,33
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
Factor verandering bouwwijze
1,000
1,000
1,000
Onder-verdeling
% ver-deling
Vervangingswaarde per (m2)
Levensduur
Restwaarde
Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min
gem
max
min
max
min
max
Ruwbouw
50%
€ 33,19
€ 36,88
€ 40,57
16
30
0%
12%
Afbouw/
vaste inrichting
vaste inrichting
36%
€ 23,90
€ 26,55
€ 29,21
8
15
0%
0%
In-stallaties
14%
€ 9,29
€ 10,33
€ 11,36
10
20
0%
20%
Overige kosten
inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 66,38
€ 73,76
€ 81,14
n.v.t.
Verlichting bij velden
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 3.971
Vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 3.971
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW
€ 4.805
Ruw-bouw
Afbouw
Installatie
€ 2.422
€ 0,00
€ 1.549
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
12
Factor verandering bouwwijze
1,000
1,000
Onder-verdeling
% ver-deling
Vervangingswaarde per (m2)
Levensduur
Restwaarde
Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min
gem
max
min
max
min
min
Ruwbouw
61%
€ 2.059
€ 2.422
€ 2.786
40
50
0%
15%
Afbouw/ vaste inrichting
0%
€ 0
€ 0
€ 0
0%
0%
In-stallaties
39%
€ 1.316
€ 1.549
€ 1.781
15
25
0%
10%
Overige kosten
inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 3.375
€ 3.971
€ 4.567
€ 331
2.4.3.
In de Taxatiewijzer ‘Algemene Kengetallen’ zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2020) vermeld:
Ongebouwde onroerende zaken (terreinen)
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 41%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW
€ 41,77
Vervangings-waarde per m2 excl. 21% BTW
€ 41,77
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW
€ 50,54
Ruw-bouw
Afbouw
Installatie
€ 41,77
€ 0,00
€ 0,00
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
1
Factor verandering bouwwijze
1,000
Onder-verdeling
% ver-deling
Vervangingswaarde per (m2)
Levensduur
Restwaarde
Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min
gem
max
min
max
min
max
Ruwbouw
100%
€ 33,21
€ 41,77
€ 50,33
50
50
0%
0%
Afbouw/
vaste inrichting
vaste inrichting
0%
€ 0
€ 0
€ 0
0%
0%
In-stallaties
0%
€ 0
€ 0
€ 0
0%
0%
Overige kosten
in-clusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 33,21
€ 41,77
€ 50,33
n.v.t.
2.5.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar in beroep een rapport van [naam makelaardij] , opgemaakt door [naam 2] op 21 april 2017, overgelegd, waarin ten behoeve van de vaststelling van de erfpachtcanon een waarde van de onroerende zaak is vastgesteld van € 435.024. In dit rapport zijn voor de verschillende onderdelen van de onroerende zaak de volgende gecorrigeerde vervangingswaarden op de waardepeildatum 1 januari 2017 opgenomen:
Clubhuis/kantine
€ 33.565
Tennisbanen
€ 64.534
Lichtmasten
€ 46.300
Erfverharding
€ 2.400
Grond onder clubhuis
€ 21.875
Overige grond
€ 266.350
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
(…)
6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde zoals hiervoor beschreven in het tweede lid van artikel 17 Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering (gecorrigeerde vervangingswaarde).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft bij het vaststellen van de waarde gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers VNG, meer specifiek van de taxatiewijzers deel 18 (sport) en deel 26 (algemene kengetallen). Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetypes S1703201 (kantine (eenvoudig), gebouw zonder kleedruimten, puur voor bijeenkomst, eten en drinken. De materialisatie wordt gekenmerkt door veel plaatwerk), S1904000 (tennisbaan (zand-kunstgrasbaan), tennisbaan met een onderbouw bestaande uit een zandbed met daarover een lavalaag, gevolgd door een drukverdelend doek met daarop de kunstgrasmat. Ook een waterdoorlatende hardcourtbaan of gestabiliseerd zand of schuimbeton zijn als ondergrond voor de kunstgrasmat denkbaar), S2904300 (lichtmast (met 1 lichtarmatuur) lichtmast met 1 lichtarmatuur van aluminium/verzinkt staal), I3001130 (bestrating, verharding en wegen (incl. fundering en riolering) en betontegels (dik 40 mm met banden)). Voor de grond onder het clubhuis is verweerder uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 175. Voor de overige grond is verweerder uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 50. De rechtbank acht de gebruikte archetypes goed bruikbaar. Met de waardematrix en de daarin gebruikte archetypes heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld.
8. Hetgeen eiseres heeft gesteld, maakt het oordeel niet anders. Ten aanzien van het door verweerder overleggen van de waardematrix in de beroepsfase overweegt de rechtbank het volgende. Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten. Daaruit volgt dat het verweerder vrij staat in de beroepsfase een waardematrix in te dienen die afwijkt van hetgeen in de bezwaarfase is overgelegd. Dat verweerder per abuis de zes tennisbanen, vierentwintig lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde heeft meegenomen, resulteerde in een lagere beschikte waarde. Zoals volgt uit de waardematrix zou de waarde inclusief vorengenoemde onderdelen € 288.225 zijn en niet de beschikte € 174.000. Deze vergissing heeft eiseres dan ook niet benadeeld. Ook is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de functionele afschrijving niet inzichtelijk heeft gemaakt. Uit de bij het taxatieverslag overgelegde matrix volgt dat verweerder een correctie voor de functionele veroudering heeft toegepast op het clubhuis, de tennisbanen en de lichtmasten – die wel in de waardematrix zijn opgenomen – van respectievelijk 61,1%, 21,3% en 7,8%.
9. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Niet is gebleken dat verweerder het motiveringsbeginsel of enig ander rechtsbeginsel heeft geschonden. In de uitspraak op bezwaar is verweerder voldoende ingegaan op alle grieven van eiseres.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.[1] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
12. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 augustus 2021, zodat tussen het indienen van het bezwaarschrift en deze uitspraak een periode is verstreken van (ongeveer) één jaar, acht maanden en twee dagen. Daarmee is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn daarom af.
Proceskostenvergoeding
13. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Hoge Raad 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of:
- i) de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld;
- ii) alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd; en
- iii) sprake is van schending van het motiveringsbeginsel.
Belanghebbende beantwoordt de eerste en derde vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend, de Heffingsambtenaar beantwoordt de vragen in tegenovergestelde zin.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 77.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een vergoeding van immateriële schade, vergoeding van de proceskosten voor de fase van bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet aan de verplichting van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht heeft voldaan omdat de grondprijzenbrief, waaruit volgens de Heffingsambtenaar de aan de grond onder het clubhuis en de overige onbebouwde grond toegekende waarde is ontleend, niet is overgelegd.
5.2.
Belanghebbende heeft geen belang bij zijn stelling aangezien de ondergrond van de kantine, de erfverharding en de overige grond niet in de beschikte waarde zijn verdisconteerd en hij overigens de in het tweede taxatieverslag vermelde waarde van de grond van
€ 288.225, die is gebaseerd op de in de uitspraak op bezwaar vermelde vierkantemeterprijs (zie 2.3), niet heeft betwist.
€ 288.225, die is gebaseerd op de in de uitspraak op bezwaar vermelde vierkantemeterprijs (zie 2.3), niet heeft betwist.
5.3.
Gelet op het hiervoor overwogene behoeft de stelling van belanghebbende dat artikel 40 Wet WOZ is geschonden, geen behandeling.
Motiveringsgebrek
5.4.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank voorbij is gegaan aan haar stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat de Heffingsambtenaar niet is ingegaan op de stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de functionele veroudering.
5.5.
Belanghebbendes klacht mist gelet op rechtsoverwegingen 8 en 9 van de uitspraak van de Rechtbank, feitelijke grondslag. Voor zover van belang luiden deze rechtsoverwegingen:
“8. (…) Ook is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de functionele afschrijving niet inzichtelijk heeft gemaakt. Uit de bij het taxatieverslag overgelegde matrix volgt dat verweerder een correctie voor de functionele veroudering heeft toegepast op het clubhuis, de tennisbanen en de lichtmasten – die wel in de waardematrix zijn opgenomen – van respectievelijk 61,1%, 21,3% en 7,8%.
9. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het
motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Niet is gebleken
dat verweerder het motiveringsbeginsel of enig ander rechtsbeginsel heeft geschonden. In de
uitspraak op bezwaar is verweerder voldoende ingegaan op alle grieven van eiseres.”
Voor zover belanghebbende betoogt dat de motivering die de Rechtbank heeft gegeven onvoldoende is, faalt die klacht.
WOZ-waarde
5.6.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat naast de in de beschikking betrokken objectonderdelen ‘clubhuis’ en ‘tennisbaan’, de objectonderdelen ‘verlichting bij velden’, ‘grond’ en ‘ongebouwde onroerende zaken (terreinen)’ tot de onroerende zaak behoren en dat dit samenstel één WOZ-object in de zin van artikel 16 Wet WOZ vormt.
5.6.2.
Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, gebaseerd op de Taxatiewijzers Sport en Algemene Kengetallen (waardepeildatum 1 januari 2020). Aangezien dit gezamenlijke standpunt van partijen geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, zal het Hof partijen daarin volgen.
5.7.
Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van waarde is, is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft (vgl. HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, BNB 1996/250).
5.8.1.
Belanghebbende betwist de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de Heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.8.2.
Daarbij wordt vooropgesteld dat het de Heffingsambtenaar is toegestaan om in iedere fase van het geding een andere onderbouwing van zijn standpunt te geven, mits uiteraard belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gehad hierop te reageren. Over dat laatste wordt door belanghebbende niet geklaagd.
5.9.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting uitdrukkelijk afstand genomen van het door hem in bezwaar overgelegde taxatieverslag en ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwezen naar het taxatierapport van [naam makelaardij] (zie 2.5) en het in beroep overgelegde taxatieverslag (zie 2.4.1, het tweede taxatieverslag). In dit taxatieverslag is de waarde van de onroerende zaak op een hogere waarde getaxeerd
(€ 343.000) dan de beschikte waarde omdat per abuis de waarde van 24 lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde waren begrepen. In het tweede taxatieverslag is de Heffingsambtenaar aangesloten bij de gemiddelde vervangingswaarde per m2 van de archetypes ‘tennisbaan (S1904000)’, ‘verlichting bij velden (S2904300)’ en ‘ongebouwde onroerende zaken (terreinen) (I3001130)’. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat ten aanzien van het onderdeel ‘clubhuis (eenvoudig)’ het verkeerde archetype (S1703201) is genoemd in het taxatieverslag, maar wel met de tot het archetype ‘clubhuis (eenvoudig) (S152601)’ behorende bedragen is gerekend. De waarde van de grond (€ 288.225), die overigens niet door belanghebbende wordt betwist, is berekend door de waarde van de grond onder het clubhuis (€ 175 per m2) en de overige onbebouwde grond (€ 50 per m2) te vermenigvuldigen met de betreffende vierkante meters.
(€ 343.000) dan de beschikte waarde omdat per abuis de waarde van 24 lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde waren begrepen. In het tweede taxatieverslag is de Heffingsambtenaar aangesloten bij de gemiddelde vervangingswaarde per m2 van de archetypes ‘tennisbaan (S1904000)’, ‘verlichting bij velden (S2904300)’ en ‘ongebouwde onroerende zaken (terreinen) (I3001130)’. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat ten aanzien van het onderdeel ‘clubhuis (eenvoudig)’ het verkeerde archetype (S1703201) is genoemd in het taxatieverslag, maar wel met de tot het archetype ‘clubhuis (eenvoudig) (S152601)’ behorende bedragen is gerekend. De waarde van de grond (€ 288.225), die overigens niet door belanghebbende wordt betwist, is berekend door de waarde van de grond onder het clubhuis (€ 175 per m2) en de overige onbebouwde grond (€ 50 per m2) te vermenigvuldigen met de betreffende vierkante meters.
5.10.
Naar het oordeel van het Hof kan het rapport van [naam makelaardij] niet als onderbouwing voor de vastgestelde waarde dienen omdat dat betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2017 terwijl dit geschil betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021. De Heffingsambtenaar heeft met het tweede taxatieverslag en hetgeen hij ter zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat enkel de waarde van de grond al meer bedraagt dan de beschikte waarde van de onroerende zaak, hetgeen door belanghebbende ter zitting is erkend.
5.11.1.
Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, doet aan dit oordeel niet af. Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar het taxatierapport van [naam makelaardij] , dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de lage bezettingsgraad van de tennisbanen, het niet geïsoleerde clubhuis, de versleten toplaag van de tennisbanen, de afnemende belangstelling voor de tennissport en de moeilijke bereikbaarheid van het tennispark. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist en verklaard dat bij het onderdeel ‘tennisbaan’ een functionele correctie is toegepast van 21,3% in verband met de onderbezetting van de tennisbanen en de lancering van een nieuw concept van belanghebbende om het ledenbestand uit te breiden. Ten aanzien van de staat van het clubhuis heeft een functionele afschrijving plaatsgevonden van 61,1%, omdat het dak op de toestandsdatum is gerenoveerd. Ook volgt uit de taxatiespecificatie bij het tweede taxatieverslag dat ten aanzien van het clubhuis, de tennisbaan, de verlichting bij de velden en ongebouwde onroerende zaken (terreinen) rekening is gehouden met een economische veroudering van respectievelijk 10%, 10%, 2% en 0%. Voor zover belanghebbende voor de onderbouwing van zijn stelling verwijst naar het taxatierapport van [naam makelaardij] faalt deze gelet op hetgeen in r.o. 5.10 is overwogen. Voor zover belanghebbende stelt dat de bij de bepaling van de waarde in aanmerking genomen percentages voor functionele veroudering dan wel de percentages voor economische veroudering te laag zijn, heeft belanghebbende geen feiten en/of omstandigheden gesteld, en bij betwisting aannemelijk gemaakt, die kunnen leiden tot het oordeel dat moet worden uitgegaan van hogere percentages.
5.11.2.
De Heffingsambtenaar is met de door hem gebruikte archetypes en de daartoe behorende gemiddelde vervangingswaarden, die door belanghebbende niet zijn bestreden, binnen de marges van de taxatiewijzers gebleven. Hij heeft hiermee, anders dan belanghebbende stelt, inzichtelijk gemaakt welke archetypes zijn toegepast.
Zorgvuldigheidsbeginsel
5.12.
De stelling van belanghebbende dat sprake is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel faalt, omdat het de Heffingsambtenaar vrij staat om in hoger beroep met een nadere onderbouwing van de beschikte waarde te komen.
Vergoeding van immateriële schade
5.13.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
5.14.
Het bezwaarschrift is op 11 augustus 2021 door de Heffingsambtenaar ontvangen. Hij heeft uitspraak gedaan op 3 november 2021. Het beroepschrift is op 13 december 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 29 maart 2023 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn één jaar en (afgerond) acht maanden verstreken. De redelijke termijn is in de bezwaar- en beroepsfase niet overschreden.
5.15.
Voor zover belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade verzoekt in verband met overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep, oordeelt het Hof als volgt. Het hogerberoepschrift is ontvangen op 10 mei 2023. Aangezien deze uitspraak binnen twee jaar na binnenkomst van het hogerberoepschrift wordt gedaan, is in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn.
5.16.
Gelet op het hiervoor overwogene, wordt het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Slotsom
5.17.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten en vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en W.H.A. Kannekens, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.