ECLI:NL:GHDHA:2024:876

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.300.354/02

Zaaknummer rechtbank : 8773403 / CV EXPL 20-33069

Arrest van 28 mei 2024

in de zaak van

[appellante],

wonend op [woonplaats] in Suriname,

appellante,

advocaat: mr. L. Rijsdam, kantoorhoudend in Leiden,

tegen

Vereniging van Eigenaars Mathenesserweg 141 te Rotterdam,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. Y.A. Rampersad, kantoorhoudend in Leiden.

Het hof noemt partijen hierna [appellante] en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de verplichting voor appellante tot maandelijks betalen van een bijdrage aan de VvE. Appellante heeft appartementsrechten maar hoefde tot 2018 nooit VvE-bijdragen te betalen. Zij was in 2018 niet aanwezig op de VvE-vergadering waarop de verplichting daartoe werd vastgesteld. Appellante stelt dat zij ook vanaf 2018 niet hoeft te betalen omdat de VvE niet rechtsgeldig is opgericht en zij de uitnodiging voor de vergadering niet heeft ontvangen.

1.2

De kantonrechter en het hof oordelen dat appellante haar maandelijkse VvE-bijdragen vanaf 2018 wel moet betalen.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken en proceshandelingen:

de dagvaarding van 18 september 2021, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het op 18 juni 2021 verbeterde vonnis in verzet van 30 april 2021 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
de memorie van grieven van [appellante] ;
de aktes van partijen ex artikel 127a lid 2 Rv van 14 december 2021;
het arrest van dit hof van 28 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast – deze mondelinge behandeling is niet gehouden;
de aantekening van doorhaling van de zaak op 1 februari 2022;
de aantekening van hervatting van de zaak op 7 maart 2023;
het arrest van dit hof van 4 april 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 juni 2023;
de memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen;
de producties (t/m productie 10 en een ongenummerde aanvullende productie) die [appellante] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
de producties (t/m productie 44) die de VvE ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2

Op 6 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mr. Rampersad aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Op 9 oktober 1979 is het pand aan de [adres] gesplist in vier appartementsrechten. De akte van splitsing vermeldt onder meer (kort gezegd):

a. De vier appartementsrechten brengen mee het recht op het uitsluitend gebruik van:

nummer [… ] : de winkel en woning op de begane grond en in de kelder met tuin;

nummer [… ] : de woning op de eerste verdieping met balkons;

nummer [… ] : de woning op de tweede verdieping en het achtergedeelte van de vierde verdieping met balkon;

nummer [… ] : de woning op de derde verdieping en het voorgedeelte van de vierde verdieping met balkons.

b. De eigenaar van elk appartementsrecht is voor de navolgende aandelen in de gemeenschap gerechtigd: A1 voor vier/twaalfde aandeel, A-2 voor twee/twaalfde aandeel, A3 voor drie/twaalfde aandeel en A4 voor drie/twaalfde aandeel.

c. Het maximum aantal stemmen in de vergadering van eigenaars is twaalf. De eigenaar van elk appartementsrecht heeft zoveel stemmen als aangegeven door de teller van de breuk welke zijn aandeel in de gemeenschap weergeeft.

3.2

[appellante] is rechthebbende op de appartementsrechten [adres] . [rechthebbende] en Wijkontwikkeling Mathenesse zijn de rechthebbenden op de andere twee appartementsrechten.

3.3

Tijdens een algemene ledenvergadering van de vereniging van eigenaars (hierna: de VvE-vergadering) op 23 mei 2018 is de VvE geheractiveerd. De helft van het aantal stemgerechtigden was op die vergadering aanwezig. [appellante] was niet aanwezig. Op deze VvE-vergadering is besloten tot vaststelling van een maandelijkse bijdrage. Op grond van dat besluit en de appartementsrechten is toen aan [appellante] een VvE-bijdrage van € 120,- voor [adres] en € 60,- voor [adres] per maand bij vooruitbetaling in rekening gebracht.

3.4

[appellante] heeft nooit de VvE-bijdragen betaald.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

Bij dagvaarding van 3 september 2019 heeft de VvE [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd, naast een proceskostenveroordeling en uitvoerbaarverklaring bij voorraad:

betaling van € 2.880,- aan VvE-bijdragen voor de maanden juni 2018 t/m september 2019, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 september 2019,
betaling van € 481,32 aan kosten en vervallen rente en
betaling van € 180,- per maand vanaf 1 oktober 2019 zolang [appellante] eigenares is, met rente en aangepast naar de jaarlijkse verlagingen of verhogingen conform besluiten van de vergadering van eigenaars,

een en ander met een maximum van € 25.000,-.

4.2

Aan haar vorderingen heeft de VvE ten grondslag gelegd dat [appellante] lid is van de VvE en uit dien hoofde verplicht is tot betaling van de in de VvE-vergadering vastgestelde maandelijkse bijdragen.

4.3

Nadat [appellante] verstek had laten gaan heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen, behalve een in verband met kadastrale kosten gevorderd bedrag van € 6,05.

4.4

[appellante] is tegen het verstekvonnis in verzet gekomen. Zij heeft gemotiveerd vernietiging van dat vonnis gevorderd. De VvE heeft verweer gevoerd.

4.5

Bij vonnis in verzet van 30 april 2021 heeft de kantonrechter de vorderingen van de VvE wederom toegewezen. Bij ‘verbetering vonnis in verzet’ van 18 juni 2021 heeft de kantonrechter de toewijzing gewijzigd in een bekrachtiging van het eerder gewezen verstekvonnis en [appellante] in de kosten van het verzet veroordeeld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen. Zij heeft één grief tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert vernietiging van het vonnis, afwijzing van de vorderingen van de VvE en veroordeling van de VvE in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

5.2

De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft in hoger beroep bij memorie van antwoord haar eis vermeerderd door de achterstanden voor beide appartementen tot en met mei 2023 te vorderen, zijnde volgens de VvE € 12.491,35 voor appartementsrecht [… ] en € 6.245,65 voor appartementsrecht [… ] , dus samen € 18.737,-.

6.Beoordeling in hoger beroep

VvE-bijdragen

6.1

Vast staat dat de VvE-vergadering al op 23 mei 2018 heeft besloten tot het in rekening brengen van een maandelijkse VvE-bijdrage. [appellante] heeft aangevoerd dat de VvE nieuw leven is ingeblazen zonder dat zij daarvan op de hoogte is gesteld en dat het besluit over de VvE-bijdrage ongeldig is, omdat zij als eigenaresse met minimaal 50% van de appartementsrechten niet bij de besluitvorming was betrokken. Zij woonde in het buitenland, haar appartementen stonden leeg en zij was op geen enkele wijze bekend met de VvE-vergadering en dus ook niet met de maandelijkse bijdrage die op de VvE-vergadering is bepaald, aldus [appellante] . Het hof overweegt dat, wat er verder van haar betoog zij, [appellante] inmiddels al jaren van het VvE-besluit op de hoogte is. Zij heeft het VvE-besluit niet tijdig aangevochten via de daartoe geëigende weg (zoals door de kantonrechter aangegeven in het bestreden vonnis). Het hof gaat daarom, net als de kantonrechter, uit van de geldigheid van het besluit.

6.2

Op grond van het besluit dient [appellante] , als eigenares van de hiervoor genoemde appartementen [… ] en [… ] , sinds 1 juni 2018 elke maand de VvE-bijdragen voor beide appartementen aan de VvE betalen. Zij heeft nog niets aan de VvE betaald. De VvE vordert dus terecht betaling van de maandelijkse VvE-bijdragen en de kantonrechter heeft de vorderingen terecht toegewezen. Het hof zal het vonnis daarom bekrachtigen.

Hoogte van de betalingsachterstand

6.3

De VvE heeft aangevoerd dat de achterstand van de VvE-bijdragen tot en met mei 2023 is opgelopen tot € 12.491,35 voor appartement [… ] plus € 6.245,65 voor appartement [… ] . Zij heeft dit onderbouwd met de betalingsoverzichten van mei 2023 voor [adres] (productie 8 bij memorie van antwoord) en haar eis dienovereenkomstig in hoger beroep gewijzigd.

6.4

Het hof overweegt dat op de overgelegde betalingsoverzichten niet alleen de openstaande saldi voor de VvE-bijdragen staan, maar ook de “
Te betalen of te ontvangen nota’s”. Ter zitting heeft de VvE toegelicht dat de posten voor “
nota’s” zien op (door de beide andere appartementseigenaren betaalde) voorschotten en dat de overige bedragen op de betalingsoverzichten achterstallige maandelijkse VvE-bijdragen betreffen. [appellante] heeft een en ander niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarom staat voor het hof vast dat de posten “
aanvangssaldo bijdragen per 01-01-2023” en “
te betalen bijdrage” zien op de maandelijkse VvE-bijdragen waarvan de VvE in dit geding betaling vordert, te weten tot en met 30 mei 2023: € 7.008,00 en € 683,35 (samen € 7.691,35) voor [adres] en € 3.504,00 en € 341,65 (samen € 3.845,65) voor [adres] . Deze bedragen passen bij de – eveneens niet betwiste – betalingsoverzichten die de VvE over eerdere periodes heeft overgelegd.

6.5

Het voorgaande betekent dat [appellante] tot en met 30 mei 2023 in haar betalingen van de maandelijkse VvE-bijdragen betalingsachterstanden had van € 7.691,35 voor appartementsrecht [… ] en € 3.845,65 voor appartementsrecht [… ] , dus voor haar appartementen samen per 30 mei 2023: € 11.537,-.

6.6

Verder staat voor het hof vast dat de posten van € 4.800,- en € 2.400,- op de laatste overgelegde betalingsoverzichten niet zien op de maandelijkse VvE-bijdragen waarvan de VvE in dit geding betaling vordert. Voorzover de VvE deze bedragen vordert op grond van iets anders dan als onderdeel van de vastgestelde maandelijkse bijdragen, heeft de VvE, tegenover de betwisting ter zitting zijdens [appellante] dat deze bedragen verschuldigd zijn, onvoldoende onderbouwd welk besluit of (andere) betalingsregeling daaraan ten grondslag ligt. Hetgeen naar voren is gebracht is niet voldoende om (zonder nadere toelichting, die ontbreekt) aan te kunnen nemen dat die bedragen een evenredig deel van schulden, kosten of lasten van de VvE zijn.

6.7

Kortom, [appellante] moet € 11.537,- voor de maandelijkse VvE-bijdragen betalen. Omdat de kantonrechter reeds € 2.880,- heeft toegewezen voor de achterstand per september 2019 (wat het hof zal bekrachtigen), zal het hof aanvullend € 8.657,- toewijzen (€ 11.537,- minus € 2.880,-). [appellante] moet daarover de wettelijke rente betalen telkens gerekend vanaf de eerste dag van de maand waarop de bijdrage verschuldigd werd tot aan de dag der voldoening.

Conclusie en proceskosten

6.8

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt; haar grief is ongegrond. [appellante] moet de maandelijkse VvE-bijdragen voor de appartementsrechten [… ] en [… ] betalen. Het hof zal het vonnis bekrachtigen en, gelet op de eiswijziging, ook € 8.657,- voor de verschuldigde VvE-bijdragen tot en met mei 2023 toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente. De (in hoger beroep vermeerderde) eis van de VvE is niet toewijsbaar voor zover deze betrekking heeft op € 7.200,- met rente wegens ‘Te betalen of te ontvangen nota’s’ (€ 4.800,- en € 2.400,-). Het hof zal dat deel van de eis dus afwijzen.

6.9

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Die proceskosten begroot het hof op:

griffierecht € 772,-

salaris advocaat € 3.642,- (3 punten × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.592,-.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 30 april 2021 zoals verbeterd bij vonnis van 18 juni 2021,
veroordeelt [appellante] om aan de VvE tegen kwijting te betalen € 8.657,-, vermeerderd met de wettelijke rente over de niet betaalde VvE-bijdragen telkens gerekend vanaf de eerste dag van de maand waarop de bijdrage verschuldigd werd tot aan de dag van algehele voldoening,
wijst af de gevorderde € 7.200,- met rente,
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 4.592,-,
bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.E.H.M. Pinckaers en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024 in aanwezigheid van de griffier.