ECLI:NL:GHDHA:2024:2640

• Datum uitspraak: 19 november 2024
• Publicatiedatum: 24 februari 2025
• Zaaknummer: 200.327.045/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.T.C. Welters; E.M. Dousma-Valk; A.M. Voorwinden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid huurder voor schade aan gehuurde woning bij beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van de huurder voor schade aan een gehuurde woning bij het einde van de huurovereenkomst. De huurder, [appellant], heeft de woning gehuurd van [geïntimeerden] en bij het einde van de huur is er aanzienlijke schade aan de woning geconstateerd. [geïntimeerden] vorderen schadevergoeding van [appellant] voor de kosten van herstel van de woning, die zij op € 93.867,52 inclusief btw hebben begroot. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen, waarop [appellant] in hoger beroep is gegaan. Het hof heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst op 30 juni 2021 is geëindigd en dat [appellant] verplicht was de woning in goede staat op te leveren. Het hof heeft vastgesteld dat de staat van de woning bij aanvang van de huur redelijk tot goed was, en dat de schade die is ontstaan tijdens de huurperiode voor rekening van [appellant] komt. Het hof heeft de beslissing van de kantonrechter bekrachtigd en [appellant] veroordeeld tot betaling van de herstelkosten, een gebruiksvergoeding, en de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.327.045/01

Zaaknummer rechtbank : 10011577 \ RL EXPL 22-11872

Arrest van 19 november 2024 (bij vervroeging)

in de zaak van

[appellant] ,

wonende in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. D. Pieterse, kantoorhoudende in Den Haag,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende in [woonplaats] , Noorwegen,

geïntimeerden,

advocaat: mr. C. Teiwes, kantoorhoudende in Den Haag.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerden] ..

1. De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerden] . hebben hun woning aan [appellant] verhuurd. Volgens [geïntimeerden] . is bij het einde van de verhuur vastgesteld dat grote schade aan de woning is ontstaan. Zij willen in deze procedure vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt om de schade te herstellen. [appellant] ontkent dat hij deze kosten moet vergoeden. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] . voor een groot deel toegewezen. Het hof is het daarmee eens.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 13 maart 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 december 2022;
• de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ., met een bijlage.

2.2

Op 26 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerden] . zijn de eigenaren van de woning aan de [adres] in Den Haag (hierna: de woning). In verband met hun verblijf in het buitenland hebben zij de woning via een makelaar verhuurd, aanvankelijk aan mevrouw [naam 1] . Zij heeft de woning bewoond samen met haar toenmalige partner [appellant] . [naam 1] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een 'Etat de Lieu for apartments' met datum 28 december 2017 ondertekend waarin de staat van de woning is beschreven. Volgens deze Etat de Lieu was de staat van de verschillende onderdelen van de woning redelijk dan wel goed. De huurovereenkomst met [naam 1] is ingegaan op 1 januari 2018 en beëindigd per 31 maart 2019.

3.2

Met ingang van 1 april 2019 is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 30 juni 2021 gesloten tussen [geïntimeerden] . en [appellant] . De huurprijs bedroeg € 3.000.- per maand. De huurovereenkomst bevat een beding als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW (‘diplomatenclausule’). In de huurovereenkomst is, in zowel de inleiding op pagina 1 als artikel 3.5, bepaald dat voor het beëindigen daarvan een opzegging nodig is en dat zonder opzegging of verlenging met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

3.3

[geïntimeerden] . zijn eind juni 2021 in het gehuurde geweest. Hun advocaat heeft [appellant] hier bij aangetekende brief van 24 juni 2021 het volgende over bericht:

"(...) De huurovereenkomst loopt af op 30 juni 2021. (…) Er staat een opleveringsafspraak gepland voor vrijdag 25 juni 2021 om 12.00. (…) Cliënt heeft een voorinspectie uitgevoerd en is geschrokken van hetgeen hij daar aantrof. Een greep uit de aangetroffen schade:

- De kluis van cliënt is opengebroken;

- Er is sprake van ernstige waterschade op de tweede en derde verdieping;

- Meerdere deuren zijn vernield;

- Er is onherstelbare schade aangebracht aan de eikenhouten vloer in het gehuurde;

- De eikenhouten vloer op de bovenste verdieping is zwart geverfd;

- Het tapijt op de trap is ernstig vervuild;

- Een antieke kast die zich in het gehuurde bevond is verdwenen;

- De gashaard is vernield;

- Het slot van de voordeur is vervangen.

(…)

Cliënt heeft inmiddels de schade laten inventariseren door een expert. De totale schade beloopt naar verluidt € 70.000,-. Een definitief rapport volgt nog. Namens cliënt stel ik u bij deze aansprakelijk voor de door hem geleden schade.”

3.4

[geïntimeerden] . hebben naar aanleiding van het bezoek aan de woning bij de politie melding gemaakt van hun vermoeden van een wietkwekerij in de woning.

3.5

[appellant] is niet bij de voorinspectie van 25 juni 2021 aanwezig geweest. [geïntimeerden] . hebben hem opnieuw uitgenodigd voor een voorinspectie op 29 juni 2021. Hierbij waren namens [geïntimeerden] . aanwezig de makelaar en een schade-expert, de heer [naam 2] van de firma De Verbouwregisseur. Ook [appellant] was aanwezig. Tijdens de voorinspectie heeft [naam 2] een overzicht gemaakt van de schade aan de woning.

3.6

Op 29 juni 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . het volgende gemaild aan de toenmalige advocaat van [appellant] :

“Tijdens de inspectie bleek dat er nog werkzaamheden moeten worden verricht. Deze werkzaamheden zijn in het bijzijn van uw cliënt geïnventariseerd door de heer [naam 2] van de ‘Verbouwregisseur’. (…)

Partijen kwamen de navolgende stappen overeen:

1.
[naam 2] maakt een lijst met werkzaamheden die moeten worden verricht om het gehuurde weer in oorspronkelijke staat te herstellen;

2.
Deze lijst wordt door alle partijen ondertekend;

3.
Er worden offertes aangevraagd ten behoeve van de noodzakelijke werkzaamheden;

4.
De werkzaamheden worden uitgevoerd.

Cliënt wenst tot een financiële afwikkeling te komen. Dit betekent dat uw cliënt de kosten voor de benodigde werkzaamheden voldoet aan mijn cliënt en dat hij zorgt voor het verstrekken van de opdracht aan de aannemer.

Het voorgaande betekent dat er vooralsnog geen oplevering kan plaatsvinden. Nu er geen oplevering plaatsvindt en de huurovereenkomst is beëindigd zal uw cliënt zonder recht en titel in het gehuurde verblijven. Cliënt maakt in dat kader aanspraak op de gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW.

(…)

Daarnaast maakt cliënt aanspraak op vergoeding van de kosten die hij heeft moeten maken:

● voor de werkzaamheden van de ‘Verbouwregisseur’

● voor de werkzaamheden van ondergetekende.

Graag verneem ik omgaand de bevestiging:

i.
Dat uw cliënt de onder 1-4 genoemde marsroute onderschrijft;

ii.
Dat uw cliënt aansprakelijkheid erkent voor de hiervoor genoemde door cliënt gemaakte kosten.”

3.7

Op 1 juli 2021 heeft de makelaar het voorinspectierapport van De Verbouwregisseur aan [appellant] toegestuurd. De Verbouwregisseur heeft de herstelkosten geschat op € 38.993,- inclusief btw. Op 2 juli 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . de volgende e-mail aan de advocaat van [appellant] gestuurd:

“Eerder conformeerde uw cliënt zich aan de bevindingen uit de voorinspectie. De rapportage(-s) zouden alleen nog een feitelijke vastlegging zijn. In uw mails van gisteren komt u hierop terug. Dit ‘wisselen van rijbaan’ komt een efficiente afwikkeling van de kwestie niet ten goede.

(…)

Zoals eerder aangegeven geeft cliënt de voorkeur aan het zelf opdracht geven voor de herstelwerkzaamheden. In uw mails van gisteren houdt u de mogelijkheid open van herstel in eigen beheer door uw cliënt.

Cliënt is bereid deze gelegenheid te geven onder de volgende voorwaarden:

- Uw cliënt laat weten welke aannemer er benaderd wordt voor de werkzaamheden.

- Uw cliënt overlegt voor de aanvang van de werkzaamheden de offerte en het plan van aanpak van de aannemer. De werkzaamheden kunnen pas aanvangen na goedkeuring van deze documenten door cliënt;

- De kosten die [naam 2] in rekening brengt voor de controle worden door uw cliënt gedragen;

- De werkzaamheden worden binnen 2 weken na goedkeuring van de offerte en het plan van aanpak uitgevoerd;

- Uw cliënt draagt alle kosten voor de herstelwerkzaamheden.

Graag verneem ik per ommegaande of uw cliënt instemt met deze voorwaarden. Stemt uw cliënt niet in dan resteert slechts een financiële afwikkeling en een opdracht tot herstel door cliënt zelf.”

3.8

Op 5 juli 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . aan de advocaat van [appellant] een herinnering gestuurd. Op 6 juli 2021 heeft de advocaat van [appellant] hierop geantwoord:

“Ik heb uw mail per direct doorgemaild aan cliënt. Cliënt was in de veronderstelling dat uw cliënt akkoord was met herstel in eigen beheer.

Cliënt verwacht vrijdag a.s. de offerte van zijn aannemer. Deze zal per direct aan uw cliënt ter beoordeling worden voorgelegd.”

3.9

Per e-mail van 9 juli 2021 heeft [geïntimeerde 2] onder meer aan [appellant] laten weten dat de offerte van de aannemer uiterlijk 12 juli 2021 ontvangen diende te zijn. In een e-mail van 13 juli 201 heeft zij onder meer het volgende aan [appellant] bericht:

“helaas hebben we ook vandaag niet de door u toegezegde offerte van uw aannemer ontvangen. Om geen verdere vertraging op te lopen nemen we nu herstel in eigen hand (…)”

3.1

Op 15 juli 2021 heeft de door [appellant] ingeschakelde aannemer, de heer [naam 3] van Epoxy & Trendhouse, een bezoek gebracht aan de woning om een offerte uit te brengen. [geïntimeerde 2] heeft [naam 3] diezelfde dag per e-mail laten weten dat de offerte uiterlijk 16 juli 2021 toegestuurd moest worden. Zij heeft daarbij ook laten weten dat inmiddels was gebleken dat de houten vloeren op de twee bovenste verdiepingen onherstelbaar waren aangetast door vocht en dat deze geheel vervangen moesten worden (de eerdere begroting van De Verbouwregisseur ging nog uit van herstel). Zij heeft foto’s bijgevoegd en heeft [naam 3] verzocht deze kostenpost mee te nemen in zijn offerte. Per e-mail van 17 juli 2021 heeft [geïntimeerde 2] aan [naam 3] laten weten dat [geïntimeerden] . het herstel in eigen hand zouden nemen omdat zij geen offerte hadden ontvangen.

3.11

Op 19 juli 2021 heeft [naam 3] [geïntimeerden] . een ‘Overzicht herstel werkzaamheden’ toegestuurd. [geïntimeerde 2] heeft daar per e-mail van 20 juli 2021 onder meer het volgende op geantwoord:

“(…)

Ik stel vast dat het door u opgestelde overzicht geen offerte is. Ik ga ervan uit dat Epoxy&Trend House als serieus woninginrichtingsbedrijf weet wat een offerte inhoudt en ervaring hiermee heeft.

Desalniettemin, een goede offerte bevat de volgende informatie:

● De verwachte kosten van de werkzaamheden.

● Kosten van de aannemer.

● Kosten van de materialen.

● Begin en einddatum van het werk.

● Opleverdatum.

● Kosten van de totaalklus, exclusief en inclusief de btw.

● Stelposten, een schatting van onvoorziene kosten.

Uw overzicht bevat geen enkele van deze essentiële informatie.

(…)

Met die door u gestuurde overzicht komen we tot de definitieve conclusie dat herstel door huurder in eigen beheer geen optie is. ”

3.12

Op 22 juli 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . het volgende gemaild aan de advocaat van [appellant] :

“(…) Ik vernam geen reactie op bijgaande (*) mail [hof: mail van 2 juli, zie hiervoor in 3.7].

Ondanks het uitblijven van een reactie heeft cliënt uw cliënt toch de gelegenheid gegeven om alsnog met een plan van aanpak en onderliggende offertes voor herstel te komen. Uw cliënt heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Inmiddels zijn er drie weken verstreken zonder dat er ook maar iets is gebeurd. De maat is vol voor cliënt.

Uw cliënt heeft zijn rechten op herstel verspeeld. Cliënt ziet zich genoodzaakt het herstel zelf te laten uitvoeren. De hiermee gepaard gaande kosten worden op uw cliënt verhaald.

Hieruit volgt dat uw cliënt niet meer welkom is in het gehuurde. Er staan nog zaken in het gehuurde van uw cliënt. Graag verneem ik omgaand wanneer hij deze zaken ophaalt.”

3.13

In een e-mail van dezelfde datum heeft de advocaat van [appellant] geantwoord:

“(…) U bent kennelijk onjuist geïnformeerd door uw cliënten. Client gaat duidelijk niet akkoord met de inhoud van de rapportages van de ‘verbouwregisseur’. Dit om reden dat cliënt alleen bereid is de door hem aangerichte schade te herstellen maar niet akkoord gaat met een algehele renovatie zoals vermeld in het rapport van de verbouwregisseur, [naam 2] .

Uw cliënte heeft zelf contact gehad met de aannemer van cliënt, dhr. [naam 3] .

Kennelijk heeft dit contact niet geleid tot toestemming van uw cliënten aan dhr. [naam 3] om het herstel te realiseren.

Indien [appellant] niet in staat wordt gesteld het herstel door zijn aannemer te laten uitvoeren kan hem moeilijk verweten worden nog niet met het herstel te zijn begonnen.

[appellant] is nog steeds bereid het herstel door aannemer [naam 3] te laten uitvoeren.

Evenwel kan dit niet zonder toestemming van uw cliënten. Derhalve: cliënt kan niet geheel instemmen met de door verbouwregisseur [naam 2] voorgestelde renovatie en zeker niet met de door [naam 2] genoemde kosten welke door cliënt als buitensporig worden beschouwd.”

3.14

De advocaat van [geïntimeerden] . heeft daarop per e-mail van 26 juli 2021 weer als volgt geantwoord:

“Uw mail is met verbazing ontvangen. Het lijkt er juist op dat uw cliënt u niet goed informeert.

Dit volgt uit de navolgende feiten:

● De rapportage van de Verbouwregisseur is in het bijzijn van uw cliënt opgemaakt. Uw cliënt had geen inhoudelijke opmerkingen.

● De definitieve versie van het rapport is aan uw cliënt toegestuurd door de makelaar op 1 juli 2021. Uw cliënt heeft niet gereageerd.

● Ik heb u de rapportage toegestuurd op 2 juli 2021. U en uw cliënt hebben niet gereageerd laat staan dat er inhoudelijk commentaar is gegeven op de rapportage.

● In mijn mail van 2 juli heb ik uw cliënt een termijn gesteld voor het geven van een reactie op de rapportage. Deze termijn is ongebruikt gelaten.

● Uw cliënt heeft cliënten toegezegd offertes op te vragen voor de herstel van alle gebreken die zijn opgenomen in de rapportage van de Verbouwregisseur. Als uw cliënt zich niet had kunnen vinden in de rapportage dan had hij dit uiteraard niet gedaan.

● Gedurende een maand heeft uw cliënt de gelegenheid gekregen om met een goed onderbouwd voorstel voor herstel te komen. Dit voorstel moet uiteraard ook financieel worden onderbouwd.

● Er is tot op de dag van vandaag geen voorstel/offerte voor het herstel gekomen.

Nu er geen voorstel/offerte is kan cliënt ook geen gelegenheid geven tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Uw cliënt heeft de kans gehad en heeft deze ongebruikt voorbij laten gaan. (…)”

3.15

Op 30 oktober 2021 heeft [naam 2] van De Verbouwregisseur een nieuwe kostenbegroting uitgebracht, die sloot op een bedrag van € 93.867,52 inclusief btw. In een e-mail van dezelfde datum heeft [naam 2] het verschil met de eerdere begroting (van € 38.933,-, zie hiervoor in 3.7) uitgelegd. Dit verschil had kort gezegd te maken met het feit dat volgens [naam 2] meer schade was vastgesteld tijdens de latere, gedetailleerde bezichtiging en dat de mate van schade groter was dan verwacht (bijvoorbeeld bleken de houten vloeren verrot en niet te herstellen).

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerden] . hebben [appellant] gedagvaard en, kort gezegd, betaling gevorderd van:

€ 93.867,52 inclusief btw (kosten herstel woning), plus wettelijke rente;

€ 6.000,- (gebruiksvergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW);

€ 789,53 (buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW, namelijk de kosten van de werkzaamheden van De Verbouwregisseur), plus wettelijke rente;

€ 1.773,68 (buitengerechtelijke incassokosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 3 onder c BW), plus wettelijke rente.

4.2

Hieraan leggen [geïntimeerden] . ten grondslag dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de woning op te leveren in de staat waarin deze zich bevond bij het begin van de huurovereenkomst. Hij is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en verplicht de schade die [geïntimeerden] . hierdoor hebben geleden te vergoeden. Daarnaast maken [geïntimeerden] . aanspraak op een gebruiksvergoeding over twee maanden na het einde van de huurovereenkomst omdat hij in die periode niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de woning weer aan hen ter beschikking te stellen.

4.3

[appellant] heeft verweer gevoerd.

4.4

De kantonrechter heeft in het vonnis [appellant] veroordeeld tot betaling van:

• € 45.571,75 aan kosten van herstel van de woning;
• € 3.000,- aan gebruiksvergoeding over één maand;
• € 798,53 aan expertisekosten van De Verbouwregisseur;
• € 1.489,17 aan buitengerechtelijke incassokosten; en
• de wettelijke rente over deze bedragen, met uitzondering van de gebruiksvergoeding.

5. Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij wil dat het hof het vonnis vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerden] . alsnog afwijst, en [geïntimeerden] . veroordeelt in de proceskosten van de procedures in eerste aanleg en hoger beroep, met inbegrip van de nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Daartoe voert hij verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aan.

6. Beoordeling in hoger beroep

Partijen zijn per 1 april 2019 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan

6.1

Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerden] . en [appellant] met ingang van 1 april 2019 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, en dat dus geen sprake is geweest van overname door [appellant] van de huurovereenkomst die met [naam 1] was aangegaan (zie ook hiervoor in 3.2). Anders dan [appellant] veronderstelt (in grieven 1 en 2), is ook de kantonrechter daarvan uitgegaan.

De huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden

6.2

Bij het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde aan de verhuurder op te leveren (artikel 7:224 lid 1 BW). [appellant] betoogt dat de huurovereenkomst met hem nooit is geëindigd zodat geen verplichting tot oplevering van de woning bestaat en hij alleen daarom al niet tot schadevergoeding is verplicht. Dit betoog kan [appellant] niet baten. Op zich is juist dat op grond van artikel 7:271 lid 1 onder a (oud) BW voor het eenzijdig beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging was vereist omdat de overeengekomen huurperiode langer is dan twee jaar. Dat niet is opgezegd staat vast. Het hof is het echter eens met [geïntimeerden] . dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 30 juni 2021 is beëindigd. Dit wordt hierna uitgelegd.

6.3

Het hof neemt in aanmerking dat terughoudendheid moet worden betracht bij het aannemen dat de huurder van woonruimte heeft ingestemd met een door de verhuurder voorgestelde beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, aangezien daarmee zijn huurbescherming eindigt. Ook met inachtneming van die benodigde terughoudendheid is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] . redelijkerwijs hebben mogen aannemen dat [appellant] instemde met het einde van de huurovereenkomst per 30 juni 2021. In dat verband is van belang dat de advocaat van [geïntimeerden] . per brief van 24 juni 2021 expliciet aan [appellant] heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst afliep op 30 juni 2021. [appellant] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt en is aanwezig geweest bij de voorinspectie op 29 juni 2021. Ook heeft hij de woning daadwerkelijk ontruimd, en op eigen initiatief de borg verrekend met de huur.

6.4

[appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog aangevoerd dat hij op het verkeerde been was gezet, doordat [geïntimeerden] . de onjuiste indruk hadden gewekt dat de overeenkomst van rechtswege eindigde. Om die reden zou niet mogen worden aangenomen dat hij instemde met een beëindiging, zo begrijpt het hof. Dit betoog gaat niet op omdat in de overeenkomst duidelijk staat dat opzegging was vereist (zie ook hiervoor in 3.2), zodat [appellant] zelf had kunnen weten dat van een beëindiging van rechtswege geen sprake kon zijn. Bovendien werd [appellant] vanaf in ieder geval 29 juni 2021 bijgestaan door een advocaat. Als [appellant] al niet wilde instemmen met een beëindiging, dan had het op zijn weg gelegen dat zo spoedig mogelijk kenbaar te maken. Dat heeft hij niet gedaan, integendeel, zoals gezegd heeft hij ontruimd en de borg verrekend.

6.5

Het hof concludeert dat op 30 juni 2021 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. Het gevolg daarvan is dat [appellant] wel verplicht was de woning op te leveren. Dat leidt tot de vraag in welke staat die oplevering moest plaatsvinden.

De woning was in een redelijk tot goede staat bij het begin van de verhuur aan [appellant]

6.6

Artikel 7:224 lid 2 BW bevat regels over de staat waarin de huurder het gehuurde aan het einde van de huurtijd aan de verhuurder moet opleveren. Als bij het begin van de huur tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan moet het gehuurde worden opgeleverd in dezelfde staat als waarin het volgens die beschrijving is aanvaard. Is geen beschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huur. In dat geval is het aan de verhuurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat tijdens de huurtijd schade aan het gehuurde is ontstaan.

6.7

Bij het begin van de verhuur aan [appellant] per 1 april 2019 is tussen partijen geen beschrijving van de staat van de woning opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt daarom verondersteld dat [appellant] de woning tot zijn beschikking heeft gekregen in de staat waarin ze verkeerde aan het einde van de huurperiode en is het aan [geïntimeerden] . om te stellen en te onderbouwen, en zo nodig te bewijzen, dat de woning op 1 april 2019 wel degelijk in een betere staat verkeerde dan bij het einde verhuur per 30 juni 2021.

6.8

Anders dan [appellant] betoogt, hebben [geïntimeerden] . dit bewijs geleverd op basis van de ‘Etat de Lieu’ van 28 december 2017 die is opgemaakt voor de verhuur aan [naam 1] per 1 januari 2018 (zie hiervoor in 3.1). De Etat de Lieu bevat voor iedere ruimte van de woning een beoordeling van de staat van de verschillende bestanddelen daarvan. Deze staat laat zich samenvatten als ‘redelijk tot goed’. Aangenomen moet worden dat de staat van de woning nog hetzelfde was toen [appellant] vanaf april 2019 de woning zelf is gaan huren. Dit was immers slechts vijftien maanden na het opstellen van de Etat de Lieu. [appellant] was in die periode weliswaar formeel niet de huurder, maar hij woonde er al wel en hij was dus bij uitstek in de positie om iets over eventuele wijzigingen in de staat van de woning in die periode te verklaren. [appellant] heeft echter niet eens
gesteld dat de woning in die korte periode van vijftien maanden voordat hij zelf ging huren wezenlijk is verslechterd, laat staan dat hij heeft onderbouwd op welke punten de Etat de Lieu niet meer klopte.

6.9

Het hof gaat er dus vanuit dat de staat van de woning per april 2019 dezelfde was als per januari 2018, en wel zoals beschreven in de Etat de Lieu. Voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] – en nog wel bij repliek – aangevoerd dat de staat van de woning al bij het begin van de verhuur aan [naam 1] veel slechter was dan uit de Etat de Lieu blijkt. Om die reden zou haar een huurkorting van € 500 zijn verleend en zou zij geen borg hebben hoeven te betalen. De werkelijke staat van de woning in december 2017 zou volgens [appellant] blijken uit foto’s die in het bezit zijn van de vorige advocaat van [geïntimeerden] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] . dit – vage en niet onderbouwde – betoog uitdrukkelijk betwist. Het hof ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de Etat de Lieu, aangezien dit stuk is ondertekend door [naam 1] . Het bieden van gelegenheid tot het geven van een nadere onderbouwing of het leveren van bewijs op dit punt zou in strijd zijn met de goede procesorde. [appellant] heeft de juistheid van de Etat de Lieu namelijk pas in een heel laat stadium van de procedure ter discussie gesteld en hij heeft geen reden gegeven waarom hij dat niet eerder heeft gedaan.

Inspectierapport van De Verbouwregisseur is bewijs van tijdens huur ontstane schade

6.1

Dit betekent dat vaststaat dat de staat van de woning redelijk tot goed was toen [appellant] huurder werd. [geïntimeerden] . onderbouwen de door hen gestelde gebreken aan de woning bij het einde van de verhuur met het rapport dat De Verbouwregisseur heeft opgemaakt op basis van de voorinspectie van 29 juni 2021, en wat betreft de vloeren op de bovenste verdiepingen ook met de brief van De Verbouwregisseur van 30 oktober 2021 en met foto’s. [appellant] heeft deze uitgebreide en gedetailleerde informatie niet
concreet betwist ondanks dat hij zelf bij de voorinspectie aanwezig is geweest. Ook het door Epoxy & Trendhouse opgestelde overzicht van herstelwerkzaamheden van 19 juli 2021 kan niet als een voldoende concrete betwisting worden beschouwd; daarvoor is dit overzicht veel te summier en algemeen. Overigens komt een substantieel deel van de door De Verbouwregisseur vermelde, volgens dat bedrijf benodigde herstelwerkzaamheden ook voor in dit overzicht van Epoxy & Trendhouse, zodat in zoverre zelfs overeenstemming lijkt te bestaan. Anders dan [appellant] wil, moet daarom zonder nadere bewijslevering of deskundigenonderzoek ervan worden uitgegaan dat de in het rapport van De Verbouwregisseur genoemde gebreken de schade is die tijdens de huur van de woning door [appellant] is ontstaan en dat het dus in beginsel aan [appellant] was om deze schade te herstellen om zo aan zijn opleveringsverplichting te kunnen voldoen.

[appellant] is in verzuim met zijn opleveringsverplichting

6.11

[appellant] betoogt dat hij niet in verzuim is met de opleveringsverplichting uit artikel 7:224 BW omdat hij geen ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel van de woning heeft ontvangen. Om die reden zou hij niet tot schadevergoeding verplicht zijn.

6.12

Het hof verwerpt dit betoog. De verplichting van de huurder tot oplevering van het gehuurde in de in artikel 7:224 lid 2 BW bedoelde staat kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip dat de huurovereenkomst eindigt. Is die verplichting op dat moment niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist. ^[1] [appellant] is dus zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt. Wel is het zo dat een verhuurder de huurder in beginsel in de gelegenheid moet stellen de gebreken op eigen kosten zelf te herstellen. Naar het oordeel van het hof volgt uit de stukken dat [geïntimeerden] . na de voorinspectie op 29 juni 2021 aan [appellant] ruimschoots de mogelijkheid hebben geboden om de woning alsnog zelf te (laten) herstellen, maar dat hij daarvan geen gebruik heeft gemaakt.

[appellant] is verplicht tot vergoeding van de schade zoals door de kantonrechter vastgesteld

6.13

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerden] . hebben bewezen dat tijdens de huur van de woning door [appellant] schade is ontstaan, zoals weergegeven in het voorinspectierapport en (wat betreft de vloeren op de bovenste verdiepingen) de brief van 30 oktober 2021 van De Verbouwregisseur. Deze schade wordt vermoed te zijn ontstaan als gevolg van een tekortschieten van [appellant] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (artikel 7:218 lid 2 BW). [appellant] heeft dat als zodanig ook niet betwist; hij heeft weliswaar aangevoerd dat sprake is van eigen schuld van [geïntimeerden] . maar hij heeft die stelling op geen enkele manier onderbouwd. Aangezien [appellant] voldoende gelegenheid heeft gekregen de gebreken op eigen kosten zelf te (laten) herstellen en hij van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt, is [appellant] verplicht de door [geïntimeerden] . gemaakte herstelkosten te vergoeden. Het oordeel van de kantonrechter over de omvang van die te vergoeden kosten is in hoger beroep niet met zelfstandige argumenten ter discussie gesteld. Aan een beoordeling daarvan komt het hof daarom niet toe.

6.14

Voor het geval geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat niet aan de opleveringsverplichting is voldaan, beroept [appellant] zich nog op eigen schuld (artikel 6:101 BW) omdat door “
volstrekt onjuiste berichtgeving ” van [geïntimeerden] . een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. Ook beroept hij zich op verrekening van de door hem te vergoeden herstelkosten met een tegenvordering op [geïntimeerden] . omdat door de “
onrechtmatige beëindiging ” van de huurovereenkomst hem de mogelijkheid is ontnomen om eventuele schade aan de woning zelf te herstellen. Het hof is van oordeel dit betoog alleen al niet op gaat omdat de beëindiging met wederzijds goedvinden niet onrechtmatig is; zie hetgeen hiervoor in 6.2-6.4 is overwogen.

[appellant] is ook verplicht tot het betalen van een gebruiksvergoeding en kosten

6.15

Ook de door de kantonrechter toegewezen gebruiksvergoeding, expertisekosten van De Verbouwregisseur en buitengerechtelijke incassokosten zijn in hoger beroep niet met zelfstandige argumenten ter discussie gesteld, zodat het hof aan een beoordeling daarvan niet toekomt.

Conclusie en proceskosten

6.16

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.17

Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 783,-

salaris advocaat € 4.426,- (2 punten × € 2.213,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 5.387,-

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing
.

7. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 december 2022;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] . begroot op € 5.387,- , vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.T.C. Welters, E.M. Dousma-Valk en A.M. Voorwinden, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790.