Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/474
Uitspraak van 15 februari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 28 april 2023, nummer ROT 21/5420.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.517.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van belanghebbende zijn op 23 mei 2023, 6 juni 2023, 19 juni 2023, 20 juni 2023 en 4 januari 2024 nadere stukken ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 16 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Op de zitting heeft belanghebbende een meetstaat overgelegd met betrekking tot de inhoud van de woning. Na behandeling van de overige geschilpunten heeft het Hof de zaak aangehouden om de Heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen op het stuk van belanghebbende te reageren. De Heffingsambtenaar heeft op 19 januari 2024 per brief gereageerd en een aangepaste matrix en bouwtekeningen overgelegd. Het Hof heeft daarop partijen bericht dat het zich voldoende geïnformeerd acht en dat een nadere zitting achterwege zal worden gelaten, tenzij één van de partijen binnen de daartoe gestelde termijn verzoekt om een nadere zitting. Partijen hebben niet gereageerd. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1969 met een gebruiksoppervlakte van 1.490 m² grond en 18.194 m² water. De woning beschikt over een aanbouw, een dakkapel, een souterrain en een inpandige garage.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft hij een waardematrix (de matrix) overgelegd van 2 november 2021 opgemaakt door taxateurs [naam] en [naam] . In de matrix is de WOZ-waarde bepaald op € 1.682.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de objecten [adres 2] , [adres 3] , en [adres 4] te [woonplaats] .
De in het matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbare onroerende zaken gelegen in [woonplaats] . Er zijn verschillen in perceeloppervlakte, kwaliteit en ligging, maar dat maakt de vergelijkingsobjecten niet onvergelijkbaar.
Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat, anders dan eiser stelt, het object [adres 4] een vrijstaande woning is. Dat de buurwoning zeer dicht nabij gelegen is in vergelijking met de buurpanden van de andere vergelijkingsobjecten, maakt niet dat het object [adres 4] geen geschikt vergelijkingsobject is.
5. Eiser heeft aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ernstige (geluids)overlast door bouwactiviteiten aan de [adres 5] in [woonplaats] van september 2019 tot juni 2021. De bouwwerkzaamheden en de daarmee gepaard gaande (geluids)overlast heeft een waardedrukkende invloed op de WOZ waarde.
5.1
Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de door eiser ervaren overlast van de bouwwerkzaamheden naar zijn woning, factoren zijn die van tijdelijke aard zijn. De overlast heeft daardoor geen waardedrukkend effect. De rechtbank vindt steun voor haar oordeel in de uitspraken van het Hof ’s-Hertogenbosch van 18 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:988 en 9 november 2018 ECLI:NL:GHSHE:2018:4635.
6. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder een onjuiste objectafbakening hanteert, namelijk een perceeloppervlakte met de woning van 19.684 m², maar de woning heeft een oppervlakte van ongeveer 1.770 m², de rest betreft een ander kadastraal perceel dat geheel uit water bestaat.
6.1.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de betrokken kadastrale objecten voor de taxatie van de onroerende zaak onderverdeeld zijn in 1.490 m² grond en 18.194 m² water, waarbij het water is gewaardeerd tegen € 1,- per m³. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ heeft verweerder de grond en het water terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
7. Het betoog van eiser dat het taxatieverslag naar aanleiding van het bezwaarschrift niet naar hem is opgestuurd, leidt ook niet tot een geslaagd beroep. Op de toelichting van het aanslagbiljet staat dat eiser het taxatieverslag op de website van SVHW kan downloaden. De rechtbank is van oordeel dat eiser in staat moet worden geacht het taxatieverslag te downloaden en dat het bieden van de mogelijkheid om kennis te nemen van een document op een website (het document “te downloaden”) gelijkwaardig is aan het toezenden van dat document.
8. De beroepsgrond van eiser dat hij ten onrechte niet is gehoord voor de uitspraak op zijn bezwaarschrift, slaagt niet. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt bij belastingzaken een belastingplichtige alleen op zijn schriftelijk verzoek gehoord. Eiser heeft in bezwaar niet aangegeven te willen worden gehoord. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.
9. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank belanghebbende op de voorgeschreven wijze heeft opgeroepen voor de zitting en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 1.250.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding en een vergoeding van het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Uitnodiging zitting Rechtbank
5.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij ernstig in zijn procesbelang is geschaad, omdat hij geen gelegenheid heeft gekregen om de door hem voorgestane waarde van de woning toe te lichten op de zitting bij de Rechtbank. Hij voert daartoe aan dat hij geen zittingsuitnodiging heeft ontvangen en daarom niet op de zitting is verschenen. Belanghebbende wijst er daarbij op dat uit de uitspraak van de Rechtbank niet blijkt dat is onderzocht of hij op de voorgeschreven wijze is uitgenodigd voor de zitting.
5.2.
Artikel 8:37, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt, voor zover hier van belang, dat de uitnodiging om op een zitting van de bestuursrechter te verschijnen moet geschieden bij aangetekende brief, tenzij de bestuursrechter anders bepaalt.
5.3.
Belanghebbende is niet verschenen op de zitting van de Rechtbank. Wanneer een partij niet ter zitting van de rechtbank is verschenen, moet de uitspraak van de rechtbank de feiten inhouden, waaruit blijkt dat de aan deze partij gerichte uitnodiging voor de zitting tijdig en op regelmatige wijze op het betrokken adres is aangeboden. De Rechtbank heeft nagelaten die feiten in haar uitspraak te vermelden. Ook de zittingsaantekeningen van de Rechtbank vermelden daarover niets. Het Hof heeft navraag gedaan bij PostNL en daaruit is gebleken dat als gevolg van een fout de niet bij de afhaallocatie afgehaalde zittingsuitnodiging pas aan de Rechtbank is geretourneerd nadat de zitting had plaatsgevonden. Het Hof stelt dus vast dat belanghebbende niet behoorlijk is opgeroepen voor de zitting van de Rechtbank. In zoverre is het hoger beroep gegrond.
5.4.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende ermee ingestemd dat het Hof de zaak niet zal terugwijzen naar de Rechtbank, maar deze zelf zal afdoen. Het verzuim van de Rechtbank vormt aanleiding om de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht (vgl. HR 13 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV0659, BNB 2012/82).
WOZ-waarde van de woning
5.5.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.6.
De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wanneer de Heffingsambtenaar hierin, mede gelet op wat belanghebbende over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde aanvoert, niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.7.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde een aangepaste matrix overgelegd, opgemaakt door taxateurs [naam] en [naam] . In de matrix is, aan de hand van een methode van systematische vergelijking van verkooptransacties van vergelijkingsobjecten, de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.782.000. De vergelijkingsobjecten betreffen [adres 2] , verkocht op 29 mei 2020 voor € 1.290.000, [adres 3] , verkocht op 2 augustus 2019 voor € 1.100.000 en [adres 4] , verkocht op 8 juni 2020 voor € 1.735.000, alle te [woonplaats] . De Heffingsambtenaar heeft ook iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten overgelegd.
5.8.1.
De Heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn in voldoende mate vergelijkbaar wat betreft type, bouwjaar, perceel, inhoud en uitstraling. Twee van de vergelijkingsobjecten liggen bovendien, net als de woning, aan de [straat] en [het gebied] . De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De stelling van belanghebbende dat [adres 4] geen goed vergelijkingsobject is en dat in plaats daarvan vergeleken moet worden met [adres 6] , volgt het Hof niet. Op de iWOZ-kaarten is te zien dat [adres 4] qua uitstraling, kwaliteit en onderhoud goed vergelijkbaar is met de woning, terwijl er grote verschillen zijn met [adres 6] . Dat [adres 4] op een (iets) grotere afstand van de woning ligt dan [adres 6] , zoals belanghebbende aanvoert, maakt [adres 4] niet ongeschikt als vergelijkingsobject. De verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.8.2.
Belanghebbende heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar in de matrix is uitgegaan van verkeerde inhoudsmaten van de woning. Daarbij heeft belanghebbende verwezen naar een meetstaat die is opgesteld door de aannemer die de woning in 2014 heeft verbouwd. Naar aanleiding hiervan heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen die zijn ingediend bij de vergunningaanvraag voor de verbouwing van de woning, de inhoud opnieuw vastgesteld en de matrix aangepast. Het Hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de nieuwe inhoudsmaten, nu de Heffingsambtenaar de bijbehorende bouwtekeningen heeft overgelegd. De aanpassingen hebben geen consequenties voor de vastgestelde waarde. In de matrix hebben de aanpassingen namelijk juist geleid tot een hogere waarde van de woning, omdat in de voorgaande matrix onder meer geen rekening was gehouden met de aanwezigheid van een extra dakkapel, een kelder, een overkapping en een steiger. Bovendien heeft de aangepaste inhoud van het hoofdgebouw van de woning ertoe geleid dat het aantal kubieke meters is verlaagd maar de waarde per kubieke meter is verhoogd, aangezien ook de correctie voor het afnemend grensnut (die is toegepast op de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten om rekening te houden met de verschillen in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten) moest worden aangepast.
5.8.3.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft kwaliteit, onderhoud en ligging. De Heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [straat] als uitstekend (5) gekwalificeerd vanwege het vrije uitzicht en de directe ligging aan [het gebied] . De ligging van [adres 4] heeft de Heffingsambtenaar als goed (4) gekwalificeerd. In de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores.
5.8.4.
De Heffingsambtenaar heeft met de matrix, de iWOZ-kaarten en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.9.
Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Wat betreft belanghebbendes stelling dat de waarde van de woning neerwaarts moet worden bijgesteld in verband met overlast van bouwwerkzaamheden, vliegverkeer, een drukke weg en vaarverkeer, overweegt het Hof het volgende. Bouwwerkzaamheden in de buurt van de woning zijn van tijdelijke aard, ook als deze werkzaamheden 21 maanden duren. Factoren van tijdelijke aard hebben geen negatieve invloed op de WOZ-waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten aan de [straat] hebben in dezelfde mate last van het vliegverkeer, vaarverkeer en de drukke weg als de woning, zodat deze omstandigheden verdisconteerd zijn in de verkoopprijzen van deze objecten. Uit de door belanghebbende overgelegde kaartjes van Flight radar volgt daarnaast dat ook [adres 4] overlast ervaart van het vliegverkeer. [adres 4] ligt weliswaar niet aan een drukke weg, maar dat weegt niet op tegen de gunstige ligging van de woning aan [het gebied] en het vrije uitzicht. Ook wat betreft de verminderde privacy als gevolg van bootjes op [het gebied] geldt dat dit niet opweegt tegen de positieve aspecten van de ligging van de woning aan die plassen. Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat als gevolg van overlast van arbeidsmigranten in de buurwoning, [adres 7] , de vastgestelde waarde moet worden verlaagd. Gelet op de ruime marge tussen de uit de matrix volgende waarde van de woning (€ 1.782.000) en de vastgestelde WOZ-waarde (€ 1.517.000), kan die stelling evenmin tot het door belanghebbende gewenste resultaat leiden.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is gegrond, omdat belanghebbende niet correct is uitgenodigd voor de zitting bij de Rechtbank. Voor het overige is het ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 14,60 wegens reiskosten van belanghebbende.
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het geding in hoger beroep, vastgesteld op € 14,60 aan reiskosten;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 136 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 15 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.