ECLI:NL:GHDHA:2024:2293

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.324.685/01

Zaaknummer rechtbank : 10074731 \ CV EXPL 22-2550

Arrest van 3 december 2024

in de zaak van

[appellant] , handelend onder de naam " [handelsnaam] ",

wonend en gevestigd in [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot, kantoorhoudend in Leiden,

tegen

[verweerder],

wonend in [plaats 1] ,

verweerder,

advocaat: mr. W.G.M. Vos, kantoorhoudend in Breda.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [verweerder] .

1.De zaak in het kort

1.1

[verweerder] vordert als verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst bedrijfsruimte omdat [appellant] als huurder een grote huurbetalingsachterstand heeft laten ontstaan in de corona-pandemie-jaren. Huurder vindt dat hij minder huur hoeft te betalen vanwege corona-afspraken en vanwege gebreken. Verder maakt huurder aanspraak op zijn contractuele eerste ‘recht van koop’. Wanneer de verhuurder het hele pand gaat verkopen, moet hij volgens huurder eerst (alleen) het verhuurde gedeelte daarvan aan hem te koop aanbieden.

1.2

Bij de kantonrechter werd duidelijk hoeveel corona-huurprijskorting kan worden toegekend. De kantonrechter oordeelde dat een verdergaande huurprijsvermindering wegens gebreken contractueel niet mogelijk is. Hij heeft de huurovereenkomst ontbonden, omdat de betalingsachterstand veel te groot was geworden. Het contractuele ‘recht op koop’ laat volgens de kantonrechter toe dat de verhuurder, zolang het pand niet is gesplitst, het hele pand te koop aanbiedt.

1.3

Na het vonnis heeft de huurder de huurbetalingsachterstand ingelopen. Hij is in hoger beroep gegaan en beroept zich (wederom) op huurprijsvermindering wegens corona-afspraken en wegens diverse gebreken en op zijn ‘recht van koop’ op grond waarvan hij alleen het door hem gehuurde gedeelte van het pand aangeboden wil krijgen.

1.4

Het hof oordeelt in dit arrest dat de huurder geen aanspraak kan maken op verdergaande corona-huurprijskorting dan de kantonrechter heeft toegekend en dat het huurcontract huurprijsvermindering wegens gebreken grotendeels uitsluit. Huurprijsvermindering is echter niet uitgesloten voor gebreken die de verhuurder kende bij het aangaan van de huurovereenkomst; dat betreft (alleen) gebrekkige parkeergelegenheid. Het hof gelast een mondelinge behandeling, zodat partijen nadere inlichtingen kunnen geven. Het hof wil ook nadere informatie over de totstandkoming van de ‘recht op koop’-afspraak.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 20 maart 2023 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 maart 2023;
het arrest van dit hof van 25 april 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast die op 4 juli 2023 is gehouden;
de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
de memorie van antwoord van [verweerder] , met bijlagen;
de akte uitlaten producties van [appellant] ;
de antwoordakte van 9 januari 2024 van [verweerder] .

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] exploiteert sinds 1997 een fitness centrum onder de naam ‘ [handelsnaam] ’ (hierna ook genoemd: [naam] ). Tot 1 oktober 2018 deed hij dat in [plaats 2] . Op 28 augustus 2018 is hij met [verweerder] een huurovereenkomst aangegaan voor de huur per 1 oktober 2018 van de bedrijfsruimte aan de [adres] 5a te [plaats 1] . Sinds 1 oktober 2018 exploiteert hij daar fitnesscentrum [naam] , samen met zijn echtgenote (hierna: [echtgenote] ) en dochter. De huurprijs bedroeg in april 2020 € 4.083,75 per maand en is per oktober 2020 verhoogd naar € 4.477,- per maand.

3.2

[adres] 5 en 5a bevinden zich in hetzelfde, niet bij akte gesplitste, pand. [verweerder] woont en werkt(e) in [adres] 5. De hoofdaansluiting voor gas en elektra voor [adres] 5 en 5a bevindt zich in het gehuurde bij [appellant] . [verweerder] betaalt aan [appellant] een voorschot van € 500,- per maand voor gas en elektra.

3.3

In de huurovereenkomst staat onder meer:

1.1

Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder:de bedrijfsruimte van ca 910 m2 gelegen aan de voorzijde van het gebouw verdeeld over twee verdiepingen met 15 parkeerplaatsen op eigen terrein(…)
, gelegen te[plaats 1] , [adres] 5a, [postcode] , kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , [kadasternummer] .

Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening. (…)

(…)

Duur, verlening en opzegging

(…)

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1. genoemde termijn van 2 (twee) jaar, derhalve met ingang van1 oktober 2020wordt deze huurovereenkomst(…)
voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 (vijf) jaar met dien verstande datuitsluitend Huurdergedurende deeerste 4 opvolgende termijnen van vijf jaar, (waarvan de eerste termijn derhalve aanvangt op 1 oktober 2020 en eindigt op 30 september 2024, de tweede termijn aanvangt op 1 oktober 2024 en eindigt op 30 september 2028, enzovoort) het recht heeft deze huurovereenkomst te beëindigen(…)
.

(…)

11.21

Recht op koop:

Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen zal hij het gehuurde eerst aan huurder te koop aanbieden. Daartoe zal verhuurder aan huurder een schriftelijke aanbieding doen, waarin melding wordt gemaakt van de prijs en de overige door verhuurder verlangde voorwaarden en condities.

3.4

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: AB) van toepassing. Daarin staat onder meer:

10.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

10.4

Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien het gehuurde op de ingangsdatum (…) niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik (…) door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;

- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;

- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

(…)

11.4

Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

3.5

Op 24 februari 2020 chatte [verweerder] aan [appellant]^[1]: “
Het is een klant die zijn auto brengt. Ik sta bij die klote apk en kan het ook niet meteen zoen allemaal.”

3.6

Vanaf 15 maart 2020 tot 1 juli 2020 en ook in twee perioden daarna werden alle sportscholen in Nederland van overheidswege gesloten in verband met de coronapandemie. Tot medio maart 2022 golden ook andere beperkende coronamaatregelen.

3.7

[appellant] heeft de overeengekomen huurprijs betaald tot en met maart 2020. Daarna heeft [appellant] € 2.500,- huur per maand betaald.

3.8

In maart 2020 heeft [appellant] zich met zijn echtgenote en dochter ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente [plaats 3] als woonachtig te [adres] 5 [plaats 1] . Zij wonen sindsdien in (een ruimte in) het fitnesscentrum. [verweerder] heeft jegens de gemeente in augustus 2020 ingestemd met deze tijdelijke inwoning voor een periode van drie maanden. Aan [appellant] chatte hij hierover op 26 maart 2020: “
Ja, ik doe mijn best om dit tot een goed einde te brengen, je hoort nog van mij”.

3.9

Op 20 maart 2020 chatte [appellant] aan [verweerder] : “
He [verweerder] er hangt een enorme uitlaatgaa lucht bij ons. Zeker boven. Weet jij wat dat kan zijn?” waarop [verweerder] reageerde met: “
Raar, ik heb geen auto hier, laat staan er 1 draaien” en “
Ik weet het al, die twee (…) op 7a hebben een grote lasklus gedaan (…)”.

3.1

Op 4 april 2020 chatten [appellant] en [verweerder] : [appellant] : “
Hi [verweerder] is die mazda cx5 voor jou?” [verweerder] : “
Nee, ATS of zo ??? Loop daar maar eens heen aub Groetjes [verweerder]” [appellant] : “
Hij is al weg”, [verweerder] : “
Goed zo, fijn weekend jullie(..)” [appellant] : “
Ok thx jij ook”.
Op 6 april 2020 chatte [verweerder] aan [appellant] : “
Goedemorgen. Dat hondaatje is niet van mij. Fijne dag nóg jullie”.
Op 14 april 2020 chatte [appellant] aan [verweerder] : “
Hi [verweerder] is zwarte autootje voor jou?” [verweerder] antwoordde: “
Ja het is vol bij mij”. [appellant] reageerde: “
Oh nee. Maakt niet uit. Dacht weer van (…) AST”.
Drie dagen later vroeg [appellant] : “
Hi [verweerder] die zilvere vw is zeker voor jou he?” [verweerder] antwoordde: “
Jaja” en [appellant] reageerde met: “
okido”.

3.11

Bij de overgelegde chats staan tot 7 april 2020 geen chat-berichten over de huurprijs. Op 6 april 2020 schreef [appellant] een e-mail aan [verweerder] met als onderwerp ‘
Betaling huur april 2020’ en inhoudend:

“
Zoals je natuurlijk weet, zijn wij vanaf 16 april[hof: bedoeld is maart]
jl. gesloten in opdracht van de overheid i.v.m het corona virus. Wij missen hierdoor dagelijks ons inkomen.(…)
We zitten dus met een dilemma. We moeten bij zoveel partijen aan onze financiële verplichtingen voldoen en dat is niet te doen van alleen de opbrengsten van de maandelijkse incasso.(…)
Zoals het er nu uitziet, kunnen wij een bedrag van 2500 euro overmaken. Dat is dan met de billen bij elkaar want als mensen nu al laten storneren(…)
Maar als dit zo na 28 april weer voor onbepaalde tijd doorgaat, zullen wij er toch aan moeten gaan denken om de huur op te gaan zeggen omdat het zo gewoon allemaal niet op te brengen is.Uiteraard hopen we op je begrip en laten we hopen dat deze toestand allemaal zo snel mogelijk over is, zodat we allemaal weer normaal geld kunnen verdienen.”

3.12

Bij de stukken bevindt zich een e-mail aan [verweerder] van 7 april 2020, 11:49 uur, welke mail kennelijk (ook) als e-mail van [verweerder] naar [appellant] is gegaan. Deze e-mail houdt onder meer in:

“Wat heb je inmiddels ondernomen om je liquiditeit te verbeteren?”met vervolgens vijf punten en
“Ja ik ben bereid om je tegemoet te komen, zodra je bovenstaande dingen heb gedaan.”en

“
Ik ben bereid om je tegemoet te komen. We maken aanvullende afspraken.

(…)

Je betaalt over de maanden april mei en juni 2500,- De achterstand bedraagt na 3 maanden 4.688,25 en wordt vervolgens in 3 termijnen ingelopen(…)
De huur bedraagt met ingang van 01-10-2020 als volgt (…) 5.666,--.”

3.13

Op 7 april 2020 om 13:13 uur chatte [verweerder] aan [appellant] : “
Ik heb het een en ander op papier gezet en wil even met jullie praten. Morgenmiddag of zo iets??” waarop [appellant] antwoordt om 14:31 uur: “
Ja is goed” en om 15:56 uur: “
He [verweerder] kom jij nog terug hier? Dan kom ik wel even naar jou toe om te praten”, met als reactie van [verweerder] om 15:57 uur: “
Nee zit in mijn huis in [plaats 4] .”

3.14

Op 9 april 2020 schreef [appellant] aan [verweerder] :

“
Naar aanleiding van jouw schrijven, willen we graag reageren.

Allereerst worden er een vijftal eisen opgenoemd, maar dit hebben we mondeling al doorgenomen.

Punt 1 is niet relevant(…)

Punt 2 is ook niet relevant(…)

Punt 3 hebben we al in ons schrijven aangegeven.(…)

Punt 4 met de lease maatschappij(…)

Punt 5 is natuurlijk niet uitvoerbaar(…)

Aangezien het voor iedereen koffie dik kijken is, willen wij het zo afspreken. Wij proberen zo goed en zo kwaad als dat het kan iedere maand 2500 euro te betalen. Wij kunnen niet garanderen dat die iedere maand gaat lukken(…)

Dan wordt er gesteld dat we de opgelopen achterstand in moeten halen met een nu al vastgesteld bedrag. Ook daar kunnen wij niet in meegaan.(…)

Verder staat er in het overzicht dat we per 1 oktober 2020 een bedrag van 5566 euro per maand zullen moeten gaan betalen. Dit is onjuist.

Wij zeggen hierbij toe dat wij alles zullen doen om zo goed als mogelijk de huurpenningen te betalen en zodra wij weer open kunnen, de achterstand zullen inhalen, maar we kunnen dat op dit moment niet in een vaste vorm gieten, dat moeten we dan tegen die tijd doen en niet al nu. Dat is veel te voorbarig. Het is immers onzeker en onduidelijk wat ons te wachten staat.

(…)”

3.15

Op 12 oktober 2020 schreef [appellant] aan [verweerder] onder meer:

“Wij hebben voor de maand oktober 2020 wederom een huurbedrag van 2500 euro overgemaakt.(…)
Helaas is de crisis voorlopig ook nog niet voorbij en hangt een sluiting/lockdown/avondklok ons nog steeds als een donkere wolk boven het hoofd, waardoor potentiële klanten wegblijven, want een lidmaatschap bij een fitnesscentrum dat ieder moment gesloten kan worden is natuurlijk niet aantrekkelijk. Het is dus een moeilijke situatie om de verliezen weer goed te maken die we geleden hebben.

Het is, in onze optiek, dan ook niet duidelijk waarom je, gezien de huidige situatie, een huurverhoging doorvoert. Wij kunnen hier dan ook geen gehoor aan geven,(…)
We begrijpen dat dit volgens het overeengekomen huurkontrakt is, maar het berust niet op een realistische verwachting. Daarnaast staat er in het huurkontrakt ook dat wij, naast het pand, 15 parkeervakken huren. Deze 15 parkeervakken zijn en worden niet geboden dus dat komt ook niet overeen met de werkelijke situatie. Naast het feit dat er geen 15 parkeervakken worden geboden, worden de aanwezige parkeervakken regelmatig in gebruik genomen door o.a. jouw klanten en die van omliggende andere bedrijven/omwonenden. Hier lag een taak voor jou, als verhuurder, om deze “overlast” tegen te gaan. Er werd echter niets aan gedaan, waardoor wij de nodige kosten hebben moeten maken en dagelijks allerlei maatregelen moeten nemen om het een en ander tegen te gaan. (…), aangezien parkeergelegenheid cruciaal voor onze bedrijfsvoering is.(…)

Aangezien het onze plicht is om calamiteiten direkt te melden, onderstaand een opsomming van die punten:

-
Lekkage dak,(…)
wederom een lekkage(…)
een tweede lekkage(…)

-
Airco (benedenverdieping). 1 airco blijft steeds uitvallen(…)

-
Giftige dampen die zich via het dak ons fitnesscentrum binnendringen(…)

-
Er is niets gedaan met onze melding omtrent het disfunctioneren van de tussen electra meter(…)

-
Wij hebben onlangs 2 brieven ontvangen van Liander. Dit bedrijf heeft ons gewezen op het feit dat de hoofdmeters veel te veel overcapaciteit hebben.(…)

-
Het delen van vertrouwelijke informatie omtrent onze bedrijfsvoering(…)

Een goede communicatie is belangrijk, vandaar dat wij dit schrijven ook naar je mailen. De laatste keer dat wij een persoonlijk gesprek probeerde te voeren, werd mij de deur gewezen en werden we geblokkeerd op whatsapp. Wellicht is dit dus de enige manier om te communiceren.(...)”

3.16

Op maandag 28 maart 2022 schreef [verweerder] aan [appellant] :

“
Aangezien jullie weer normaal open zijn, wil ik dat de verplichtingen qua huur worden voldaan vanaf nu. Dat wil zeggen, vanaf de maand April 2022, de huur weer volledig voldaan moet worden. Tevens wil ik praten met jullie over de opgelopen achterstand en mochten er vragen of moeilijkheden zijn, kan ik daar misschien mee helpen. Ik reken op medewerking, alvast dank.”

3.17

Op 29 april 2022 reageerde [appellant] hierop. Hij gaf aan dat het niet realistisch was en hij wees op de gebreken. Hij schreef onder meer:

“
Je schrijft dat wij, aangezien alles weer “normaal” geopend is, onze verplichtingen moeten nakomen.(…)
Zoals wij de verplichting hebben om huur te betalen, zo heb jij ook de verplichting om te leveren wat je verhuurt.Je verhuurt een bedrijfspand met daarbij 15 parkeervakken. Je levert deze 15 partkeervakken echter niet.(…)
Het periodieke onderhoud aan bijvoorbeeld de cv-ketel en brandblus voorzieningen wordt niet uitgevoerd. De partkeervakken worden niet onderhouden. We hebben telkens last van lekkages. Regelmatig hebben wij last van giftige dampen die ons bedrijf binnen kunnen komen etc.(…)
Veel mensen denken dat alles weer goed is, nu de “corona-maatregelen” even in de kast zijn gezet. De realiteit is echter heel anders.(…)

Dit alles heeft een terugval in ledenaantallen veroorzaakt. Daarnaast is de consument voor een groot deel het vertrouwen verloren.(…)

Daarnaast zijn we ook nog eens geconfronteerd met astronomische prijzen voor Electra en gas. De vergoeding die wij van jou ontvangen van 500 euro, voldoet allang niet meer.(…)

Alle lockdowns hebben wij een deel van de huur doorbetaald, ondanks het feit dat onze klanten gecompenseerd moesten worden. dit geldt niet alleen voor de huur, maar ook voor alle andere financiële verplichtingen. Dit heeft ons al onze reserves gekost.(…)

De oorspronkelijk overeengekomen huurpenningen zijn voor ons, op dit moment niet op te brengen, laat staan het inlopen van een achterstand.(…)
Wij proberen zo goed mogelijk te herstellen van alle schade die we hebben opgelopen. Groeien en herstellen wij, dan kunnen we altijd opnieuw met elkaar in overleg.

(…)
we hopen dan ook dat we hier samen uit kunnen komen.”

3.18

Partijen hebben onderhandeld over een huurprijsvermindering. Op 2 mei 2022 schreef (de advocaat van) [verweerder] dat hij bereid was om na ontvangst van bepaalde informatie en documenten, te berekenen op welke huurprijsvermindering [appellant] aanspraak zou kunnen maken als gevolg van de corona-overheidsmaatregelen. [appellant] wilde ook onderhandelen over een huurprijsvermindering wegens de gebreken in het gehuurde.

3.19

Op 25 mei 2022 heeft [verweerder] aan [appellant] geschreven:

“(…)
Jullie hebben een eerste recht op koop. Dit is opgenomen in artikel 11.21 van de huurovereenkomst. Ik ben dan ook verplicht om het pand eerst te koop aan jullie aan te bieden. Door middel van deze e-mail bied ik het pand aan jullie te koop aan. Hiermee voldoen ik aan mijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Ik zal het pand alleen als één geheel verkopen. Dit wil zeggen [adres] 5 en [adres] 5a. Dit is meteen een van de condities die gelden bij de verkoop. Ik bied jullie aan om het gehele pand te kopen voor een bedrag van € 1.100.000,- k.k. Over dit bedrag ga ik niet onderhandelen.”

3.2

[appellant] heeft hierop gereageerd met de mededeling dat zich al twee potentiële kopers hadden aangediend. Verder heeft hij gevraagd om inzage in een onafhankelijk taxatierapport, gevraagd waarom hij niet over de prijs mag onderhandelen (en anderen wel) en gevraagd waarom hij het gehele pand in één keer moet kopen. Hij heeft aangegeven dat hij graag met [verweerder] in gesprek wil en onder behoud van alle rechten en weren een reactie afwacht.

3.21

Op 13 juni 2022 heeft [verweerder] aan [appellant] geschreven dat het voorkeursrecht is komen te vervallen en dat hij zich vrij acht het pand aan derden te koop aan te bieden.

3.22

Op 14 juni 2022 heeft [appellant] aan [verweerder] geschreven:

“
(…) delen wij je hierbij mede dat wij zeker interesse hebben om het door ons gehuurde bedrijfspand, te weten [adres] 5a te [plaats 1] te kopen. Aangezien wij recht van eerste koop hebben, conform het door ons overeengekomen huurkontrakt, zien wij je aanbieding met belangstelling tegemoet.

De reeds aangeboden aanbieding zullen wij als niet verzonden beschouwen, aangezien deze het gehele pand, te weten [adres] 5 EN [adres] 5a omvatte. Deze aanbieding is niet conform hetgeen overeengekomen in het huurkontrakt.”

3.23

In september 2022 werden op drie plaatsen in het gehuurde lekkages geconstateerd. [verweerder] heeft op 10 oktober 2022 onderzoek laten doen door Loodgieters bedrijf Waterproef. Zij vonden een grote blaas in het dak, waaruit na open snijden veel water vloeide. Op 4 november 2022 meldde [appellant] opnieuw lekkage en ook daarna bleven er lekkages komen.

3.24

Tijdens de hierna onder 4 te noemen procedure voor de kantonrechter zijn partijen overeengekomen dat [appellant] op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021^[2]over de periode maart 2020 tot maart 2022 een huurprijsvermindering van € 23.671,38 krijgt vanwege de door de overheid genomen corona-maatregelen.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[verweerder] heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd:

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
betaling van de huurachterstand, door [verweerder] t/m augustus 2022 berekend op € 61.042,75;
betaling van € 4.840,- per maand vanaf september 2022;

en verder:

- een boete, de wettelijke handelsrente en de proceskosten.

4.2

[appellant] heeft de vorderingen bestreden en op zijn beurt vorderingen ingesteld die het hof hierna (onder 6.1) zal vermelden voor zover zij in hoger beroep nog aan de orde zijn.

4.3

Bij vonnis van 8 maart 2023 heeft de kantonrechter (in conventie) de huurovereenkomst met [appellant] voor [adres] 5a ontbonden, [appellant] veroordeeld het gehuurde te ontruimen en € 61.042,75 te betalen, plus € 4.840,- per maand vanaf september 2022 tot de datum van de ontruiming en een contractuele boete van € 1.450,-.
De kantonrechter heeft daartegenover (in reconventie) de vorderingen van [appellant] toegewezen voor zover het de coronakorting betrof en wel tot een huurprijsvermindering van € 23.671,38.
De kantonrechter heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.Na het vonnis

5.1

Na het vonnis is een executie kortgeding gevoerd. Bij mondelinge uitspraak van 27 maart 2023 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag de tenuitvoerlegging geschorst voor wat betreft de ontruiming, mits de huur tijdig wordt voldaan.

5.2

[appellant] heeft de huurachterstand ingelopen en conform het vonnis betaald.

5.3

Op 7 juli 2023 heeft [appellant] aan [verweerder] bericht over een water lekkage op de eerste verdieping, waarbij hij ook schreef dat de lekkage die op 19 september 2022 was gemeld, nog steeds niet was verholpen.

5.4

In juli 2023 heeft […] Dakwerken in opdracht van [appellant] het dak boven [adres] 5a geïnspecteerd. Zij heeft toen (op 25 juli 2023) gelet op het geconstateerde, geadviseerd om het hele dak te laten vervangen.

6.Vorderingen in hoger beroep

6.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 maart 2023. Hij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij heeft gevorderd dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en de vorderingen van [verweerder] niet-ontvankelijk verklaart of afwijst en dat het hof (kort gezegd):

bepaalt dat de huurprijs vanaf april 2020 (of een andere in goede justitie te bepalen datum) wordt verminderd tot € 3.000,- per maand (exclusief BTW en voorschot servicekosten) tot aan het moment waarop de gebreken aan het gehuurde deugdelijk zijn hersteld;

bevestigt dat [appellant] recht heeft op een huurprijsvermindering van € 23.671,38 in verband met de coronamaatregelen;

voor recht verklaart dat [verweerder] hem vanwege zijn contractuele recht van eerste koop, een redelijk aanbod voor aankoop van de gehuurde bedrijfsruimte 5a moet doen (niet voor aankoop van het hele pand nr. 5 en 5a samen) wanneer [verweerder] het gehuurde wil verkopen,

aan [verweerder] verbiedt om auto’s van klanten van de garage of van hemzelf te (laten) parkeren op de door hem gehuurde parkeerplaatsen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per overtreding.

6.2

[verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigt.

7.Beoordeling in hoger beroep

Feitenvaststelling (m.n. grieven I – VI)

7.1

[appellant] heeft in hoger beroep feiten aangevoerd die zijns inziens zijn voorgevallen in het kader van de huurovereenkomst. Vervolgens heeft hij erover gegriefd dat de kantonrechter bij de vaststelling van de feiten in § 2 van het vonnis belangrijke feiten niet of verkeerd heeft opgenomen.

7.2

Deze grieven kunnen niet zelfstandig tot vernietiging van het vonnis leiden. De rechter is niet verplicht om alles wat partijen naar voren brengen in de uitspraak weer te geven. De rechter moet in de uitspraak de feiten vermelden waarop de beslissing rust.^[3]In dit hoger beroep heeft het hof de feiten zelfstandig vastgesteld en beoordeeld welke feiten voor de beslissing van belang zijn. Vervolgens heeft het hof de feiten waarop de beslissing rust in dit arrest opgenomen (hiervóór onder 3
enhierna bij de verdere beoordeling). Een (nadere) bespreking van alle aangevoerde feiten is niet nodig voor de beslissing.

Corona-huurkorting (m.n. grief XIII)

7.3

Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de onvoorziene omstandigheid van de corona-overheidsmaatregelen met zich brengt dat [appellant] over de periode maart 2020 tot maart 2022 een huurprijsvermindering van € 23.671,38 krijgt.

7.4

[appellant] heeft aangevoerd dat hij met [verweerder] had afgesproken dat hij vanaf maart 2020 de huurbetalingen nog verder mocht beperken, namelijk tot € 2.500,- per maand.

7.5

Het hof kan een dergelijke afspraak niet vaststellen. Het hof overweegt daartoe het volgende. De als productie 15 bij conclusie van antwoord overgelegde chat-berichten vanaf februari 2020 tussen [verweerder] en [appellant] , houden tot 7 april 2020 niets in over een huurprijsvermindering. Het oudste schrijven in het dossier over huurprijsvermindering is een e-mail van 6 april 2020, 13:41 uur, toen
[appellant]aan [verweerder] schreef over de “
betaling huur april 2020” dat hij met een dilemma zit en dat hij een bedrag van € 2.500,- kan overmaken. Daarna is er een e-mail van 7 april 2020 (11.49 uur) waaruit blijkt dat [verweerder] bereid is om [appellant] tegemoet te komen nadat [appellant] op vijf punten actie heeft ondernomen. [verweerder] schreef daarbij ook dat hij bereid was af te spreken dat [appellant] over de maanden april, mei en juni € 2.500,- betaalt èn vervolgens de achterstand inloopt.
Dit een en ander duidt op opschorting – niet op kwijtschelding – van de huurbetalingen boven de € 2.500,- en slechts voor een periode van drie maanden.
Er zijn tussen [verweerder] en [appellant] ook chat-berichten van 7 april 2020 (niet eerder) over de huurprijsvermindering, maar deze geven slechts aan dat [verweerder] het een en ander op papier had gezet en even wilde praten. Inhoudelijk bevat de chat geen afspraken.
Hierna schreef [appellant] op 9 april 2020 in een brief aan [verweerder] wat hij ( [appellant] ) zou willen afspreken, namelijk: iedere maand € 2.500,- betalen en de achterstand inhalen zodra [naam] weer open kon. Hieruit kan ook geen afspraak worden afgeleid dat [appellant] voortaan slechts € 2.500,- hoefde betalen: ten eerste niet omdat het om een voorstel van [appellant] gaat en in het dossier geen aanvaarding daarvan door [verweerder] is (niet op schrift en daarover is ook niets concreet gesteld). Ten tweede niet omdat [appellant] dit voorstelt onder de mededeling dat hij de achterstand inhaalt zodra [naam] weer open kan, terwijl het hof niet kan aannemen dat [naam] daarna jarenlang gesloten is gebleven (gelet op de bekende corona-maatregelen).

7.6

Ook als [verweerder] door stilzwijgen zou hebben ingestemd met jarenlange maandelijkse betalingen van € 2.500,-, betekent dit niet dat [appellant] slechts € 2.500,- per maand huur verschuldigd werd tussen maart 2020 een maart 2022. Uit [appellant] eigen schrijven van 9 april 2020 blijkt immers dat hij weliswaar dat bedrag ging betalen, maar ook dat hij de achterstand later zou inhalen. Hij schortte de betaling dus alleen op en de aanvankelijk overeengekomen huurprijs bleef gelden.
[verweerder] ging eveneens uit van slechts opschorting. Eind maart 2022, nadat alle corona-beperkingen waren opgeheven en [naam] weer zonder beperkingen open was, heeft hij direct (schriftelijk) om de maandelijkse betalingen van de hele huurprijs gevraagd en om een gesprek over de opgelopen achterstand.
Voor het aannemen van een afspraak dat [appellant] de volledige betalingen toen nog steeds mocht (blijven) opschorten en geen achterstanden hoefde in te halen, is geen grond.

7.7

Gelet op het voorgaande gaat het hof, net als de kantonrechter, uit van de inmiddels wel afgesproken huurprijsvermindering wegens corona-maatregelen van € 23.671,38.

7.8

Het hof neemt aan dat het bedrag van deze huurprijsvermindering tussen partijen onduidelijk was totdat partijen hierover tijdens de kantonrechterprocedure een afspraak maakten (omdat [verweerder] aanvankelijk eiste dat [appellant] de hele huurachterstand zou inlopen en [appellant] zich beriep op een nog hogere huurprijsvermindering).
Het hof gaat er op dit moment ook vanuit dat [appellant] na het vonnis de betalingsachterstand heeft ingelopen en de contractueel verschuldigde huurpenningen maandelijks heeft voldaan, zoals beide partijen hebben aangegeven (in de memorie van grieven en in de memorie antwoord d.d. 31 oktober 2023).

Juridisch kader voor verdere huurprijsvermindering (m.n. grief VII)

7.9

[appellant] heeft aangevoerd dat hij recht heeft op meer huurprijsvermindering omdat [verweerder] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gebrekkig nakomt. Dienaangaande geldt het volgende.

7.1

Het hof overweegt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een regeling hebben getroffen over huurprijsvermindering in het geval van gebreken, namelijk in de artikelen 10.3 en 10.4 AB, hiervoor geciteerd onder 3.4.

7.11

Met artikel 10.3 AB hebben partijen afgesproken dat de huurder ( [appellant] ) in geval van een gebrek
geenaanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening,
met uitzondering vande verrekeningsbevoegdheid van artikel 7:206 lid 3 BW.
Artikel 7:206 lid 3 BW regelt de situatie dat de huurder de gebreken zelf verhelpt nadat de verhuurder ‘in verzuim’ is gekomen en de redelijke kosten van dat herstel in mindering op de huurprijs brengt.^[4]Dat verzuim treedt pas in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen die termijn uitblijft.^[5]

7.12

[appellant] heeft geen concrete feiten gesteld – in het dossier zijn daarvoor ook geen aanknopingspunten gegeven – die kunnen leiden tot de vaststelling dat [appellant] aan [verweerder] schriftelijk een bepaalde, redelijke, termijn heeft gesteld om een door [appellant] genoemd gebrek te herstellen, waarna herstel uitbleef en [appellant] zelf kosten voor het herstel maakte. De vordering tot huurprijsvermindering is ook niet onderbouwd met (bepaalde) kosten die [appellant] heeft betaald om een of meer gebreken zelf daadwerkelijk te verhelpen. [appellant] voert hierover bovendien aan, dat het niet aan hèm is maar aan [verweerder] om de gebreken te herstellen, zoals bijvoorbeeld dichtsmeren van kieren – grief 12.

7.13

De uitzondering die artikel 10.3 AB noemt, doet zich in deze zaak dus niet voor.

7.14

Partijen hebben verder met artikel 10.4 AB afgesproken dat
artikel 10.3 AB niet van toepassingis als – heel kort gezegd en voor zover in deze zaak van belang –

1. de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en daarover geen nadere afspraken maakte en/of

2. het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.

Voorts geldt artikel 10.3 AB op grond van artikel 7:209 BW niet ten nadele van [appellant] voor zover het gaat om gebreken die [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen.
In die gevallen heeft [appellant] dus – als uitzondering –
welde mogelijkheid om op een huurprijsvermindering aanspraak te maken. Bij deze uitleg van de bepalingen uit art. 10.3 en 10.4 AB, die aansluit bij de wettelijke bepalingen, kan de stelling van [appellant] onbesproken blijven dat de laatste zin van art. 10.4 AB nietig is.

7.15

Of zich zo’n uitzondering voordoet, zal het hof nu per gebrek beoordelen.

15 parkeerplaatsen (m.n. grieven VIII en XVI)

7.16

Dat [appellant] in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, lijdt onder meer uitzondering in het geval [verweerder] het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met de huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt (zojuist genoemd als punt 1)^[6].
Hiervan is naar het oordeel van het hof sprake bij het gebrekkig verhuren van de parkeerplaatsen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

7.17

In de huurovereenkomst is expliciet opgenomen dat [verweerder] 15 parkeerplaatsen op eigen terrein aan [appellant] verhuurt. [appellant] heeft aangevoerd dat [verweerder] nooit deze 15 parkeerplaatsen heeft geleverd. Ter onderbouwing hiervan heeft hij gewezen op overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse. Zijns inziens zijn er met afmetingen van een parkeervak conform de in de gemeente Katwijk geldende maatstaven (de afmetingen uit de CROW-richtlijnen^[7]), bij haaks parkeren maximaal vijf parkeervakken aan de voorzijde en vier aan de zijkant van het pand (dus plek voor hooguit 9 auto’s).
[verweerder] heeft dit bestreden en aangevoerd dat er wel 15 parkeerplaatsen zijn en dat er regelmatig 15 auto’s staan. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een bouwtekening van het pand overgelegd, waarop 16 parkeervakken rondom het pand zijn ingetekend. Hij heeft geen andere stukken overgelegd waaruit het bestaan van 15 parkeerplaatsen kan volgen. [appellant] heeft betwist dat er 15 auto’s tegelijk kunnen parkeren en aangevoerd dat de bouwtekening onjuist is.

7.18

Ter zake van het argument van [appellant] dat er geen parkeerplaatsen worden geleverd met de afmetingen uit de CROW-richtlijnen, overweegt het hof dat in de huurovereenkomst geen maten voor de parkeerplaatsen zijn afgesproken. De afspraak “
met 15 parkeerplaatsen op eigen terrein” moet daarom tussen partijen redelijkerwijs zo worden begrepen, dat er op het gehuurde terrein voldoende plaats is om bij normaal gebruik 15 auto’s te parkeren. Daarvoor kan voldoende plaats zijn óók als de afmetingen kleiner zijn dan de CROW-richtlijnen aanbevelen voor openbare parkeerterreinen.

7.19

De door [verweerder] overgelegde bouwtekening is niet voldoende om aan te nemen dat er op het terrein bij het gehuurde 15 auto’s tegelijk kunnen parkeren. De bouwtekening is enkele decennia vóór het aangaan van de huurovereenkomst gemaakt (in elk geval vóór 1999 toen [verweerder] zijn garagebedrijf in het pand begon). Gelet daarop en op de gemotiveerde betwisting van de juistheid van die tekening, kan het hof er niet vanuit gaan dat de tekening de werkelijke parkeermogelijkheden in 2018 (voor het in 2018 gangbare formaat auto’s en de toen aangelegde straat) correct weergeeft.

7.2

Het hof ziet op de twee foto’s die als een productie 32 in eerste aanleg zijn overgelegd, dat er tegelijkertijd acht auto’s aan de voorzijde van het gehuurde staan geparkeerd, terwijl er nog ruimte is voor een negende auto – namelijk tussen de twee vlaggen op de foto – en vier auto’s aan de zijkant van het pand. Deze foto’s tonen dus de mogelijkheid om in totaal 13 auto’s tegelijkertijd bij het gehuurde te parkeren. Foto’s van 15 auto’s tegelijk op het gehuurde terrein, zijn er niet.
De auto’s staan op de genoemde twee foto’s met normale afstand naast elkaar geparkeerd, zonder onnodig ruimte in te nemen. Op die foto’s is voldoende duidelijk te zien dat er in de huidige situatie op eigen terrein geen plaats is om met méér dan 13 auto’s tegelijk te parkeren; daarvoor is geen ruimte aangetoond.

7.21

Het hof gaat er daarom van uit dat [verweerder] niet meer dan 13 parkeerplaatsen bij het gehuurde pand beschikbaar heeft gesteld. Dat is minder dan waartoe [verweerder] zich met de huurovereenkomst heeft verbonden. De huurovereenkomst was immers afgesloten voor – uitdrukkelijk – “
15 parkeerplaatsen op eigen terrein”. Hierdoor kan het gehuurde niet aan [appellant] het genot verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden terrein met 15 parkeerplaatsen. Dit is een gebrek.^[8]

7.22

Misschien kan het gebrek worden opgeheven wanneer parkeervakken worden belijnd en de bezoekers daardoor strakker parkeren zodat tòch meer auto’s op het terrein passen, of als een haag gesnoeid wordt ( [appellant] lijkt die mogelijkheden aan [verweerder] te suggereren in een chatbericht van 4 september 2020). Echter uit niets blijkt dat [verweerder] ooit een belijning voor 15 parkeervakken heeft gemaakt. Evenmin blijkt van een tijdelijk over een parkeervak groeiende haag of een ander tijdelijk obstakel dat zich pas ná het aangaan van de huurovereenkomst voordeed.

7.23

[verweerder] kende het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst. In elk geval behoorde hij dat te kennen, want hij werkte daar toen al bijna twintig jaren met een garagebedrijf en het was zijn eigen terrein. Hij moet dus op de hoogte zijn geweest van de daadwerkelijke parkeermogelijkheden. [verweerder] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die dat anders maken. Zoals hiervoor al aangegeven, kan hij zich niet beroepen op een bouwtekening, reeds omdat ter plaatse geen belijning conform die tekening is aangebracht en de auto’s in werkelijkheid meer parkeerruimte nodig hebben dan de tekening voorstelt.

7.24

[verweerder] en [appellant] hebben geen nadere afspraken over het tekort aan parkeerplaatsen gemaakt, althans daarover is niets gesteld. Dat [appellant] niet direct maar pas later over de afwezigheid van 15 parkeerplaatsen is gaan klagen, maakt niet dat hij minder parkeerplaatsen is gaan huren. Evenmin deed hij daardoor afstand van zijn aanspraak op huurprijsvermindering wegens de gebrekkige verhuur.

7.25

Conclusie is dat [appellant] aanspraak kan maken op (enige) huurprijsvermindering vanwege gebrek aan voldoende parkeerplaatsen.

7.26

Partijen hebben zich niet uitgelaten over de totstandkoming van de overeengekomen huurprijs en welk deel daarvan zij destijds aan parkeergelegenheid hebben toegerekend. Zij hebben ook niet aangevoerd welk (concreet) bedrag redelijkerwijs voor het missen van het afgesproken aantal parkeerplaatsen in mindering kan komen op de maandelijkse huurprijs. Daarom zal het hof een verdere beslissing hierover aanhouden, zodat partijen zich hierover kunnen uitlaten. Zij kunnen dat doen ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling ter zitting. Desgewenst kunnen zij de concrete bedragen onderbouwen met stukken, wanneer zij die tijdig aan het hof en de wederpartij toezenden (zoals hieronder bij de beslissing aangegeven). Ter gelegenheid van deze mondelinge behandeling kunnen partijen ook de als bijlage 1 bij de huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening overleggen die kennelijk bij de huurovereenkomst hoort, maar die nog niet met de stukken aan het hof is overgelegd.

7.27

De te kleine omvang van de parkeergelegenheid betekent ook dat [appellant] belang kan hebben bij een verbod aan [verweerder] om eigen auto’s of die van zijn klanten op het gehuurde parkeerterrein te (laten) parkeren. Ook hierover kunnen partijen zich ter zitting uitlaten – naar de stand van nu.

Huurprijsvermindering voor andere gebreken? (m.n. grieven IX – XII)

7.28

Ter zake van de overige door [appellant] genoemde gebreken waarvoor [appellant] huurprijsvermindering claimt (lekkages, airco, onderhoud, giftige dampen), kan het hof niet vaststellen dat deze gebreken er al waren – en dat [verweerder] deze kende of behoorde te kennen – toen partijen de huurovereenkomst in 2018 aangingen. Een grond om een uitzondering te maken op de in 10.3 en 10.4 AB gemaakte afspraak dat [appellant] geen aanspraak op huurprijsvermindering heeft, doet zich niet voor. Daartoe overweegt het hof het volgende.

lekkages

7.29

De eerste schriftelijke lekkagemelding deed [appellant] (naar eigen zeggen) in 2019. Wanneer hij mondeling hierover meldingen heeft gedaan, stelt hij niet. In de chatberichten tussen [appellant] en [verweerder] die vanaf 24 februari 2020 in het dossier zitten, chatte [appellant] pas op 10 juli 2020 over een lekkage: “
Het lekt heel erg en wij kunnen er niet bij. Bang dat straks het vocht door de gevel naar binnenslaat.” waarop [verweerder] chat dat hij er naar gaat laten kijken. [appellant] klaagt in de weken daarna niet meer over deze lekkage.
Op 17 augustus 2020 chat [appellant] naar [verweerder] : “
Weet je trouwens al dat er nog een regenpijp verstopt zit?” en op 29 augustus 2020 toen [verweerder] vroeg wat hij moest zien: “
Lekkage(…)
Ja dat komt van het dak af(…)
Die afvoeren zitten verstopt. Water stroomt over de rand.” Nadat [verweerder] het dak vol bladeren had opgeruimd, chatte [appellant] : “
We zijn blij dat het verholpen is.”
Op 4 september 2020 chatte [appellant] : “
Het dak lekt nu nog steeds en het moet nu echt opgelost worden want de muren worden aan de binnenkant nat en we zitten niet weer op een berg waterschade te wachten en we hebben last van vliegjes in de zaak door het vocht.”
Dit een en ander wijst niet op een bij het aangaan van de huurovereenkomst in augustus 2018 al aanwezig en daarna voortdurend gebrek, maar op verschillende lekkage problemen die zich elk pas in de loop van de huurovereenkomst voordeden en die aanvankelijk ook weer, al dan niet tijdelijk, stopten.

7.3

Dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst ook lekkages waren die toen al aan [verweerder] bekend waren of hadden moeten zijn, is uit de stellingen en stukken niet uit af te leiden. Dat [verweerder] bij lekkages alleen lapmiddelen toepaste of in 2021 adviezen negeerde, kan het hof daarom in het midden laten.
Dat in september 2022 bij onderzoek een grote blaas in het dak is gevonden en in juli 2023 werd geadviseerd om het hele dak te laten vervangen, betekent niet dat de [verweerder] al in 2018 (bij het aangaan van de overeenkomst) gebreken aan het dak kende of had behoren te kennen.
Het meetrapport van Lekdetectiecentrale die in november 2021 is komen kijken, vermeldt alleen lekkage door een opening aan de dakbedekking en aan de ventilatiepijp op het dak. Uit niets kan volgen dat dat een structureel gebrek betreft dat de eigenaar al in 2018 moest kennen.

7.31

Dat [appellant] meerdere keren melding maakte van lekkages waarop [verweerder] niet adequaat reageerde, zoals [appellant] heeft aangevoerd (ook in hoger beroep in grief IX), geeft [appellant] geen recht op huurprijsvermindering in strijd met de artikelen 10.3 AB en 7:206 lid 3 BW. Wanneer [verweerder] niet voldoende snel handelt, kan [appellant] hem schriftelijk een duidelijke termijn stellen. Wanneer [verweerder] daarna in verzuim zou komen, kan [appellant] de herstelverplichting zelf ter hand nemen en de (redelijke) kosten die hij daarvoor moet maken (dus het concrete herstel-bedrag) verrekenen met de huurprijs. Deze regeling is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Airco en onderhoud aan installaties

7.32

Over de airco zijn geen gebreken gesteld die zich bij het aangaan van de huurovereenkomst voordeden. [appellant] heeft aangevoerd aan dat hij (pas) vanaf 12 oktober 2020, dus ruim twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomst, storingsmeldingen over de airco aan [verweerder] deed.

7.33

Dat de airco, de cv-installatie of andere installaties niet (of niet door een erkend bedrijf) werden onderhouden, levert op zichzelf geen gebrek op waarvoor [appellant] aanspraak op huurprijsvermindering heeft. Ingevolge artikel 5.1 van de huurovereenkomst zijn partijen dergelijk onderhoud als
dienstovereengekomen bij de servicekosten van € 100,- per maand die [appellant]
naastde maandelijkse huurprijs voor het gehuurde moet betalen. Bovendien duidt niets er op dat het onderhoud een gebrek betreft dat bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was of dat [verweerder] ter zake ‘in verzuim’ is gekomen waarna [appellant] zelf onderhoudskosten heeft gemaakt.

giftige dampen

7.34

Ter zake van binnen komen van giftige dampen van de buren door kieren in muren van het gehuurde, heeft [appellant] in oktober 2020 geschreven dat dit ‘af en toe’ gebeurt. Het hof overweegt dat kieren in muren tussen de verschillende bedrijfsruimtes in een gebouw, op zichzelf geen gebrek vormen. Het enkele feit dat er na het aangaan van de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte af en toe dampen van de buren binnen het gehuurde komen, betekent niet dat er een gebrek aan het gehuurde is dat een eigenaar al bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of moest kennen. Uit niets blijkt (daar is niets over gesteld) dat [verweerder] zelf of een vorige huurder vóór de aanvang van de huurovereenkomst met [appellant] , last had van stank in het gehuurde of dat [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat binnendringende giftige dampen overlast in het gehuurde gingen veroorzaken.

7.35

Het hof merkt (ten overvloede) op dat wanneer er regelmatig giftige dampen vanaf de buren naar binnen dringen, er wel sprake kan zijn van een tekortkoming die hersteld moet worden. Voor huurprijsvermindering is dan echter ‘in verzuim’ van de verhuurder nodig (zie daarover hiervóór onder 7.11 en 7.31).

Tussenconclusie overige gebreken

7.36

[appellant] kan, behalve voor de eerder genoemde corona-huurkorting en te weinig parkeerplaatsen, geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Er is immers niet gebleken dat de overige gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst aan [verweerder] bekend waren of dat zich dienaangaande een andere uitzondering op artikel 10.3 AB voordoet. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, is niet gebleken dat [appellant] schriftelijk een bepaalde, redelijke termijn aan [verweerder] heeft gegeven om gebreken te gaan verhelpen waarna [verweerder] die termijn heeft laten verlopen en [appellant] zelf kosten voor herstel maakte.^[9]

Eerste recht van koop (grief XV)

7.37

[verweerder] wil het hele pand (nummers 5 en 5a) verkopen. Bij e-mail van 25 mei 2022 heeft hij dit hele pand voor € 1.100.000,- aan [appellant] aangeboden (zie hiervóór onder 3.19). [appellant] heeft dit aanbod niet aanvaard, omdat hij alleen het door hem gehuurde deel wil kopen. [appellant] stelt zich op het standpunt dat hij een eerste recht van koop heeft voor ‘
het gehuurde’ en dus niet voor het gehuurde samen met [adres] 5. Bovendien achtte [appellant] de vraagprijs onrealistisch hoog. Volgens [verweerder] mag hij bepalen op welke wijze en onder welke voorwaarden hij het gehuurde eerst aan [appellant] aanbiedt en is er geen grond om hem te verplichten zijn vraagprijs te verminderen.

7.38

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [verweerder] , zolang nummer 5 en nummer 5a niet kadastraal zijn gesplitst, mag volstaan met [appellant] in de gelegenheid stellen om het gehele pand (nummers 5 en 5a samen) te kopen en dat [verweerder] niet verplicht is de vraagprijs te onderbouwen (overweging 4.21 van het vonnis). [appellant] heeft een grief tegen dit oordeel gericht. Hij vordert in hoger beroep een verklaring voor recht dat [verweerder] , wanneer hij de gehuurde bedrijfsruimte wil verkopen, hem een redelijke aanbieding doet voor alleen de gehuurde bedrijfsruimte, niet voor het hele pand.
[verweerder] heeft de grief bestreden. Hij wijst erop dat het gehuurde samen met de garage van [verweerder] één kadastraal pand is en dat noch uit artikel 11.21 van de huurovereenkomst, noch uit iets anders, blijkt dat [verweerder] verplicht zou zijn het pand kadastraal te splitsen voordat hij het te koop aanbiedt. Artikel 11.21 bepaalt uitdrukkelijk dat [verweerder] melding mag doen van de door hem verlangde voorwaarden en condities en hij verlangt 1,1 miljoen voor nummers 5 en 5a samen.

7.39

Het hof overweegt het volgende.

7.4

Partijen hebben hun afspraak over het eerste recht van koop vastgelegd in artikel 11.21 van de huurovereenkomst, zoals letterlijk en helemaal weergegeven hiervoor bij feit 3.3. Voor de beantwoording van de vraag hoe dit artikel moet worden uitgelegd, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over een weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het concrete geval van betekenis, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen en in hun onderlinge samenhang bezien. Het gaat dus niet alleen om de omvang en gedetailleerdheid van de tekst in de overeenkomst, maar ook om de wijze van totstandkoming ervan en wat partijen daarbij aan elkaar hebben verklaard.
[appellant] heeft aangevoerd dat er tijdens de onderhandelingen veel aandacht is besteed aan de passage in het huurcontract aangaande ‘eerste recht van koop’. [appellant] heeft echter niets verklaard over hoe in 2018 de onderhandelingen hierover zijn gegaan en waarop daarbij de aandacht zich richtte. [verweerder] heeft niet betwist dat er tijdens de onderhandelingen veel aandacht is besteed aan het eerste recht van koop, maar hij heeft ook niet naar voren gebracht wat er daarbij in 2018 over en weer is gezegd en waar de aandacht aan is gegeven.

7.41

Gelet hierop, zal het hof partijen (beiden) in de gelegenheid stellen om zich over de onderhandelingen uit te laten. Het hof zal de eerder genoemde mondelinge behandeling ter zitting ook voor dit doel gelasten. Ter gelegenheid van deze zitting kunnen beide partijen nadere informatie verschaffen over het verloop van de onderhandelingen met betrekking tot artikel 11.21 van de huurovereenkomst en aan het hof vertellen wat zij huns inziens in 2018 aan elkaar hebben laten weten aangaande het eerste recht van koop. Zij kunnen het hof daarbij ook informeren over wat besproken is ten aanzien van het feit dat [appellant] niet het hele pand huurt, maar alleen gedeelte 5a (en wat zij eventueel over een kadastrale splitsing hadden verwacht).

Slotopmerkingen

7.42

Met dit tussenarrest is komen vast te staan dat [appellant] ten aanzien van de door hem gestelde huurprijsvermindering slechts voor een klein gedeelte in het gelijk kan worden gesteld. Daardoor is nu duidelijk dat hij destijds een niet verwaarloosbare achterstand in de huurbetalingen heeft opgelopen.

7.43

Het hof zal de mondelinge behandeling mede gebruiken om in dit stadium van het geding een minnelijke regeling te beproeven.

7.44

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

8.Beslissing

Het hof:

- beveelt partijen in persoon om vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling, zoals aangegeven in de overwegingen 7.26 en 7.27, 7.41 en 7.43, te verschijnen voor het hof in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag;

- verwijst de zaak naar de rol van
14 januari 2025voor opgave door partijen van hun
verhinderdata in de maanden februari, maart, april en mei 2025, waarna het hof een datum en tijdstip voor de mondelinge behandeling zal bepalen;

- deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief reeds overgelegde producties, zodat het niet nodig is deze voor de mondelinge behandeling te over te leggen;

- bepaalt dat partijen de verdere stukken waarop zij een beroep willen doen, waaronder de als bijlage 1 bij de huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening (genoemd in overweging 7.26), zullen overleggen door deze
uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandelingin kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.J. van der Helm en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024 in aanwezigheid van de griffier.