Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer :200.321.765/01
Zaaknummers rechtbank :C/10/621158 /HA ZA 21-569 (hoofdzaak)
C/10/631237 / HA ZA 21-1131 (vrijwaring)
arrest van 17 september 2024
in de hoofdzaak van
1.de rechtspersoon naar het recht van Suriname Cervus Vastgoed N.V.,
gevestigd te Paramaribo (Suriname),
2.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. A. Ramsaroep te Den Haag,
tegen
2.BRQ2 Vastgoed B.V.,
voorheen handelend onder de naam [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.J. Blok te Rotterdam,
en in de vrijwaringszaak van
1.de rechtspersoon naar het recht van Suriname Cervus Vastgoed N.V.,
gevestigd te Paramaribo (Suriname),
2.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat: mr. A. Ramsaroep te Den Haag,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. C. Teiwes te Den Haag.
De partijen zullen hierna Cervus, [appellant] , BRQ2, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden genoemd.
1.De zaak in het kort
BRQ2 stelt van Cervus twee appartemensrechten te hebben gekocht en vordert in de hoofdzaak (primair) nakoming van de koopovereenkomst door levering van de appartementsrechten aan haar. Cervus en haar bestuurder [appellant] bestrijden (de geldigheid van) deze overeenkomst, onder meer met een beroep op misbruik van omstandigheden, en zij spreken [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan in vrijwaring.
De rechtbank heeft BRQ2 gelijk gegeven en Cervus en haar bestuurder tot levering veroordeeld. De vordering in vrijwaring heeft zij afgewezen. Het hof is het met deze beslissingen eens, met uitzondering van de veroordeling van [appellant] als bestuurder, naast de vennootschap.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1.
Bij dagvaarding van 7 november 2022 (aan BRQ2) zijn Cervus en [appellant] in hoger beroep gekomen van de tussen hen en BRQ2 gewezen vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2022 (incident) en 14 september 2022 (hoofdzaak).
Bij dagvaarding van 8 november 2022 (aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ) zijn Cervus en [appellant] in hoger beroep gekomen van het in de vrijwaringszaak gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 14 september 2022.
2.2.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord aan de zijde van BRQ2;
- memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
2.3.
Op 23 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij Cervus en [appellant] en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] spreekaantekeningen hebben overgelegd. Aan de zijde van BRQ2 zijn nog (op voorhand toegezonden) producties ingediend.
2.4.
Op de zitting is afgesproken dat mr. Blok het hof en de andere partijen zou berichten over de lopende executie, meer in het bijzonder het onderhandse bod dat BRQ2 had gedaan op de onder 1 bedoelde door Cervus te leveren pand. Nadat mr. Blok op 12 juni 2024 had laten weten dat de behandeling van dit bod door de voorzieningenrechter pas op 3 juli 2024 zou plaatsvinden, hebben Cervus en [appellant] (bij H10 formulier van 17 juni 2014) arrest gevraagd. Bij H16 formulier van 23 juli 2024 heeft de gemachtigde van BRQ2 bericht dat het bod (onherroepelijk) is goedgekeurd en heeft hij het hof verzocht arrest te wijzen op de primaire vorderingen van BRQ2, zo nodig onder de voorwaarde dat de veroordeling slechts geldt voor zover de levering aan BRQ2 niet reeds heeft plaatsgevonden. Op 27 augustus 2024 heeft de gemachtigde van Cervus en [appellant] daarop gereageerd en daarbij, onder verwijzing naar het eerdere verzoek van 17 juni 2014, nogmaals arrest gevraagd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1.
Het volgende staat in hoger beroep vast.
3.2.
Cervus is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen aan de [bedrijfsruimte] en van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [appartement] (hierna samen: de appartementsrechten). [appellant] is bestuurder en enig aandeelhouder van Cervus.
3.3.
Blijkens een akte geldlening en hypotheekstelling van 24 mei 2018 heeft (voor zover hier van belang) Cervus een overeenkomst gesloten met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Cervus heeft geld van hen geleend en heeft tot zekerheid voor de terugbetaling daarvan aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een hypotheekrecht verstrekt op diverse registergoederen tot een bedrag van
€ 1.750.000,--. Tot die registergoederen behoren onder meer de appartementsrechten en het kantoorpand met erf en verder toebehoren aan de ’s-Gravendijkwal 37 in Rotterdam (hierna: het pand ’s-Gravendijkwal).
3.4.
In maart 2019 is er een achterstand ontstaan in de maandelijkse rentebetalingen van Cervus aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Om de betalingsachterstand in te lopen, is Cervus overgegaan tot verkoop van de appartementsrechten.
3.5.
Op 4 juli 2019 is tussen Cervus als verkoper en [BVnaam] B.V. (hierna: [BVnaam] ) – waarvan [naam] de bestuurder en enig aandeelhouder is – als koper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de appartementsrechten (hierna: koopovereenkomst 1). In deze overeenkomst is bepaald dat de appartementsrechten op 16 juli 2019 (of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen) door Cervus aan [BVnaam] worden geleverd tegen betaling van een koopsom van in totaal € 600.000,--. De leveringsdatum is uitgesteld tot 17 augustus 2019 en daarna tot 3 september 2019.
3.6.
[BVnaam] heeft de appartementsrechten bij koopovereenkomst van 16 juli 2019 (hierna: koopovereenkomst 2) doorverkocht aan [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling B.V. voor een totaalbedrag van € 735.000,--. De levering was voorzien op 8 augustus 2019. Omdat de levering niet tijdig heeft plaatsgevonden, hebben [BVnaam] en [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling B.V. (hierna ook: [projectontwikkelaar] ) een volgende, op de leveringsdatum na identieke koopovereenkomst gesloten, gedateerd 30 augustus 2019 (hierna: koopovereenkomst 3). Deze koopovereenkomst voorzag in levering op 3 september 2019.
3.7.
[BVnaam] heeft met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam van 7 november 2019 conservatoir beslag gelegd op de appartementsrechten. Vervolgens heeft [BVnaam] Cervus in kort geding gedagvaard en gevorderd Cervus te bevelen koopovereenkomst 1 na te komen. Bij vonnis van 10 december 2019 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam de vordering van [BVnaam] afgewezen. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat niet op voorhand kan worden uitgesloten dat de tussen Cervus en [BVnaam] gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden.
3.8.
Omdat de betalingsachterstand van Cervus aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet werd ingelopen, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de executieverkoop van het pand ’s-Gravendijkwal aangezegd tegen 19 december 2019. Cervus heeft in kort geding staking van deze openbare veilingverkoop gevorderd. Bij vonnis van 18 december 2019 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam de vorderingen van Cervus afgewezen.
3.9.
Bij brief van 18 december 2019 heeft Cervus aan [BVnaam] geschreven dat zij bereid is tot levering van de appartementsrechten. Naar aanleiding van deze brief zijn [BVnaam] en Cervus in overleg getreden, waarna op enig moment is besloten om de appartementsrechten rechtstreeks aan [projectontwikkelaar] te verkopen en leveren.
3.10.
De openbare veilingverkoop van het pand ’s-Gravendijkwal heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. De termijn voor beraad om te gunnen aan de veilingkoper eindigde op maandag 30 december 2019.
3.11.
Vervolgens hebben Cervus, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] afspraken gemaakt over de mogelijkheid van onderhandse verkoop en levering van de appartementsrechten door Cervus, ter voorkoming van de verkoop door executie van het pand ’s-Gravendijkwal. Deze afspraken zijn vastgelegd in een (door [appellant] namens Cervus) op 30 december 2019 ondertekende vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO 1). VSO 1, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn aangeduid als schuldeiser en Cervus als schuldenaar, luidt voor zover hier van belang:
“(…)
zijn het volgende overeengekomen:
Verkoop en levering [straat]
1. Schuldenaar verkoopt en levert uiterlijk per maandag 30 december, 14.00u 2019 de [straat] voor een bedrag van € 600.000,00 k.k. aan een derde partij;
(…)
Intrekking veilingverkoop en geen gunning ’s Gravendijkwal
4. Na ondertekening van deze overeenkomst en de ontvangst van een afschrift van de leveringsakte van de [straat] door schuldeiser, zal schuldeiser de executoriale verkoop van ’s-Gravendijkwal intrekken en de ’s Gravendijkwal niet gunnen aan de veilingverkoperhet hof leest: veilingkoper];
(…)”.
3.12.
Tussen Cervus als verkoper en [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling B.V. als koper is een op 30 december 2019 ondertekende koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de appartementsrechten (hierna: koopovereenkomst 4). De totale koopsom bedraagt
€ 600.000,--.
3.13.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op 30 december 2019 om 15.59 uur aan de veilingnotaris bericht dat zij het pand ’s-Gravendijkwal gunnen aan de veilingkoper.
3.14.
Cervus heeft [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in kort geding gedagvaard en gevorderd – kort gezegd – de gunning van het pand ’s-Gravendijkwal in te trekken. De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag heeft de vorderingen van Cervus bij vonnis van 13 januari 2020 afgewezen.
3.15.
Op 30 november 2020 is een nadere vaststellingsovereenkomst tussen (onder meer) Cervus en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot stand gekomen. Deze vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO 2), waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] samen [geïntimeerde 1] worden genoemd, luidt voor zover hier van belang:
(…)
Vaststelling
[geïntimeerde 1] heeft uit hoofde van hypothecaire geldleningen van (…), [appellant] en Cervus bedragen bestaande uit aflossing, lopende renten en alle bijkomende kosten te vorderen zoals blijkt uit twee ontwerpakten van cessie, zoals aan deze akte zullen worden vastgehecht en door partijen zullen worden gewaarmerkt.
De comparanten stellen bij deze akte vast dat anders dan de schuldverhoudingen zoals uit aangehechte stukken blijken tussen (…), [appellant] en Cervus, ieder voor zich en gezamenlijk enerzijds, en [geïntimeerde 1] , anderzijds, over en weer geen vorderingen hoe ook genaamd en uit welken hoofde ook op heden bestaan of langer zullen bestaan en ook niet worden gepretendeerd, hetgeen over en weer door belanghebbenden, ieder voor zich wordt aangenomen. (…)’
3.16.
Op 18 februari 2021 heeft BRQ2 met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam conservatoir beslag tot levering gelegd op de appartementsrechten.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1.
In eerste aanleg in conventie vorderde BRQ2, dat de rechtbank bij uitvoerbaar verklaard vonnis,
primair voor recht zal verklaren dat:
1. tussen BRQ2 en [BVnaam] , Cervus, [naam] en/of [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de appartementsrechten voor een koopprijs van
€ 600.000,-- dan wel € 735.000,-- en dat de betreffende gedaagde(n) reeds zijn/haar/hun medewerking aan de levering van het gekochte had(den) dienen te verlenen, dan wel
subsidiair,
2. [BVnaam] , Cervus, [naam] en/of [appellant] onrechtmatig jegens BRQ2 heeft/hebben gehandeld door BRQ2 zaken onjuist voor te stellen en zodoende met BRQ2 een koopovereenkomst te sluiten met de kennelijke bedoeling deze niet na te komen dat deze verplicht is/zijn de schade die BRQ2 als gevolg daarvan heeft geleden, lijdt en nog zal lijden te vergoeden,
en voorts primair [BVnaam] , Cervus, [naam] en [appellant] hoofdelijk zal veroordelen tot:
3. het binnen veertien dagen na het vonnis verlenen van medewerking aan de levering aan BRQ2 van de appartementsrechten, onder bepaling dat bij het uitblijven van de medewerking waartoe [BVnaam] , Cervus, [naam] en [appellant] veroordeeld zullen worden, het vonnis in de plaats treedt van de voor bedoelde levering vereiste leveringsakte,
dan wel subsidiair,
4. vergoeding van de schade die BRQ2 heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [BVnaam] , Cervus, [naam] en [appellant] , als ook de daarover verschuldigde wettelijke rente, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, onder verwijzing van de procedure naar een andere roldatum, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de schade,
in alle gevallen met veroordeling van [BVnaam] , Cervus, [naam] en [appellant] in de proceskosten inclusief nakosten.
4.2.
Cervus en [appellant] hebben een incidentele vordering ingesteld tot het oproepen in vrijwaring van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (hierna: het vrijwaringsincident).
4.3.
De rechtbank heeft bij vonnis in incident van 17 november 2021 toegestaan dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in vrijwaring worden opgeroepen.
4.4.
Vervolgens hebben Cervus en [appellant] een incident geopend waarin vorderden dat BRQ2 niet-ontvankelijk en de inleidende dagvaarding nietig wordt verklaard (hierna: het niet-ontvankelijkheidsincident).
4.5.
Bij vonnis in incident van 23 februari 2022 heeft de rechtbank de vordering in het niet-ontvankelijkheidsincident afgewezen en Cervus en [appellant] in de kosten van het incident aan de zijde BRQ2 veroordeeld.
4.6.
Vervolgens vorderde Cervus in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. zal bepalen dat de koopovereenkomst tussen partijen nietig is dan wel wordt vernietigd,
2. zal bepalen dat de gelegde beslagen worden opgeheven en BRQ2 zal veroordelen tot vergoeding van de schade aan de zijde van Cervus nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
met veroordeling van BRQ2 in de proceskosten.
4.7.
In de vrijwaringzaak vorderden Cervus en [appellant] dat de rechtbank [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zal veroordelen om aan Cervus te betalen datgene waartoe Cervus als gedaagde in de hoofdzaak jegens BRQ2 wordt veroordeeld inclusief de proceskostenveroordeling, ook in de vrijwaring en inclusief nakosten.
4.8.
Bij eindvonnis van 14 september 2022 heeft de rechtbank in de hoofdzaak in conventie voor recht verklaard dat tussen BRQ2 en Cervus een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de appartementsrechten voor een koopprijs van € 600.000,-- en Cervus en [appellant] veroordeeld om binnen 14 dagen na het vonnis medewerking te verlenen aan de levering aan BRQ2 van deze appartementsrechten, met bepaling dat met het uitblijven van deze medewerking het vonnis in de plaats treedt van de rechtshandelingen die Cervus en [appellant] moeten verrichten om tot levering van de appartementsrechten te komen, Cervus en [appellant] veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van BRQ2, BRQ2 veroordeeld in de proceskosten van [BVnaam] en [naam] , een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank het gevorderde afgewezen en Cervus veroordeeld in de proceskosten van BRQ2.
4.9.
In de vrijwaringszaak heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en Cervus en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , uitvoerbaar bij voorraad.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
Cervus en [appellant] vorderen dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 23 februari en 14 september 2022 zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende:
in de hoofdzaak
BRQ2 in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel zal beslissen dat de dagvaarding van BRQ2 in eerste aanleg nietig is, dan wel alle vorderingen van BRQ2 zal afwijzen met veroordeling van BRQ2 in de proceskosten in beide instanties, zal bepalen dat de koopovereenkomst tussen partijen nietig is dan wel wordt vernietigd; zal bepalen dat de gelegde beslagen worden opgeheven en BRQ2 zal veroordelen in de schade aan de zijde van Cervus, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
met veroordeling van BRQ2 in de proceskosten in beide instanties.
in de vrijwaring
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk zal veroordelen aan Cervus te betalen datgene, waartoe Cervus in de hoofdzaak jegens BRQ2 mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling,
met veroordeling in de proceskosten in beide instanties.
5.2.
BRQ2 heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van (naar het hof begrijpt:) de bestreden vonnissen, onder veroordeling van Cervus en [appellant] in de kosten van het hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen.
5.3.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen zo nodig met verbetering van gronden, met veroordeling van Cervus en [appellant] in de kosten van het hoger beroep inclusief nakosten, wettelijke rente verschuldigd met ingang van 14 dagen na de datum van het arrest.
5.4.
Tegen [BVnaam] en [naam] is geen hoger beroep ingesteld. De tegen hen ingestelde vorderingen zijn niet langer aan de orde.
6.Beoordeling in hoger beroep
rechtsmacht
6.1.
Omdat Cervus statutair gevestigd is in Paramaribo (Suriname), heeft de zaak een internationaal karakter en moet het hof ambtshalve oordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen.
6.2.
Het hof is van oordeel dat dit het geval is. Materieel en temporeel is van toepassing Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (Verordening Brussel I-bis). Ook formeel is deze verordening van toepassing nu geen van partijen de internationale bevoegdheid van de rechtbank heeft betwist; een stilzwijgende forumkeuze in de zin van artikel 26 lid 1 Verordening Brussel I-bis.
ontvankelijkheid van het hoger beroep
6.3.
Het hoger beroep tegen de vonnissen in incident, de hoofdzaak en de vrijwaring is steeds tijdig en op de juiste wijze ingesteld, waarbij wat betreft het vonnis in de hoofdzaak tijdig (naar het hof heeft vastgesteld: op 11 november 2022) aan de formaliteit van artikel 3:301 lid 2 BW is voldaan, zodat Cervus en [appellant] in hun beroepen kunnen worden ontvangen.
hoofdzaak: formele verweren
6.4.
Met hun eerste drie grieven klagen Cervus en [appellant] , kort weergegeven, dat de rechtbank BRQ2 niet niet-ontvankelijk heeft verklaard, dan wel niet heeft beslist dat de inleidende dagvaarding nietig is, terwijl de inleidende dagvaarding meerdere gebreken bevatte.
6.5.
Cervus en [appellant] voeren daartoe het volgende aan. De in de inleidende dagvaarding gebruikte partijaanduidingen voor eiseres waren niet correct. BRQ Vastgoed B.V. is namelijk geen bestaande entiteit (rechtspersoon) en [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling B.V. bestaat niet (meer). Beide zijn ook niet gevestigd in Nieuw-Vennep. Eiseres is een ‘spookpartij’. Ten slotte is de inleidende dagvaarding volgens Cervus en [appellant] een obscuur libel. BRQ2 had dan ook niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Cervus en [appellant] hebben ook voldoende belang bij de gevorderde niet-ontvankelijkheid: als geoordeeld wordt dat BRQ2 niet-ontvankelijk is, komt het door BRQ2 gelegde beslag te vervallen omdat in dat geval niet is voldaan aan de voorwaarde dat de hoofdzaak jegens Cervus en [appellant] tijdig wordt ingesteld.
6.6.
Het hof overweegt als volgt. De in de inleidende dagvaarding gebruikte aanduidingen voor eiseres “BRQ Vastgoed B.V.” en “tevens handelend onder de naam [projectontwikkelaar] Project Ontwikkeling B.V.” zijn niet correct. Dit had “BRQ2 Vastgoed B.V.” en “voorheen handelend onder de naam [projectontwikkelaar] Project Ontwikkeling B.V.” moeten zijn. Daarmee was sprake van een of meer gebreken in de inleidende dagvaarding die in beginsel op grond van artikel 120 Rv leiden tot nietigheid van de dagvaarding. Uit artikel 122 lid 1 Rv volgt echter dat indien een gedaagde in het geding verschijnt en zich op de nietigheid van het exploot van dagvaarding beroept, de rechter dat beroep verwerpt indien naar zijn oordeel het gebrek of de gebreken de gedaagde niet onredelijk in zijn belangen heeft geschaad. De nietigheid zal slechts dan worden uitgesproken indien het gebrek in de dagvaarding van dien aard is dat gedaagden dientengevolge worden bemoeilijkt in het verweer dat zij in het geding willen voeren.
6.7.
Dat Cervus en [appellant] hebben begrepen dat het bij de hiervoor bedoelde gebreken om verschrijvingen gaat, en dat het hun duidelijk was wie de eisende partij was, blijkt al hieruit dat zij een vrijwaringsincident zijn gestart waarin zij uitvoerig zijn ingegaan op het door BRQ2 gevorderde en de achtergronden daarvan. Naar het oordeel van het hof zijn Cervus en [appellant] dan ook niet onredelijk in hun belangen geschaad. Dat het beslag niet is komen te vervallen, doet daaraan niet af nu Cervus en [appellant] zich afdoende hebben kunnen verweren.
6.8.
De in de inleidende dagvaarding genoemde vestigingsplaats Nieuw-Vennep (in plaats van de statutaire zetel Hoofddorp) betreft een ook in het handelsregister vermeld bezoekadres. Ook als dit niet zou kunnen gelden als woonplaats in de zin van artikel 1:14 BW, is van onredelijke benadeling – en daarmee van nietigheid – geen sprake omdat voor Cervus en [appellant] duidelijk is geweest met wie zij te maken hadden.
6.9.
Naar het oordeel van het hof kwalificeert verder de inleidende dagvaarding niet als een obscuur libel. Artikel 111 lid 2 Rv schrijft voor dat (het exploot van) de dagvaarding onder meer de eis en de gronden daarvan dient te vermelden. Uit artikel 120 Rv vloeit voort dat dit voorschrift op straffe van nietigheid in acht moet worden genomen. Het is duidelijk wat met de dagvaarding is gevorderd en waarom de eiser meent daarop recht te hebben. De eis en de gronden zijn in de inleidende dagvaarding uiteengezet en Cervus en [appellant] hebben hierop – zo is gebleken – kunnen reageren. Van een nietig exploot van dagvaarding is geen sprake.
6.10.
Met grief IV klagen Cervus en [appellant] dat de rechtbank heeft geoordeeld dat zij de procedure door het instellen van het niet-ontvankelijkheidsincident onredelijk hebben vertraagd en dat zij hen vervolgens heeft veroordeeld in de proceskosten in het incident aan de zijde van BRQ2. Naar het oordeel van het hof zijn Cervus en [appellant] terecht in de proceskosten in het incident veroordeeld. Zij zijn immers de in dat door hen afzonderlijk geopende incident de in het ongelijk gestelde partij.
6.11.
De eerste vier grieven falen. Het vonnis in het niet-ontvankelijkheidsincident zal daarom worden bekrachtigd.
hoofdzaak; inhoudelijke klachten
6.12.
Met grief VI klagen Cervus en [appellant] dat de rechtbank in conventie voor recht heeft verklaard dat tussen BRQ2 en Cervus een koopovereenkomst tot stand is gekomen, Cervus en [appellant] heeft veroordeeld om mee te werken aan de levering aan BRQ2 van de appartementsrechten met de bepaling dat bij het uitblijven van die medewerking het vonnis in de plaats treedt van de rechtshandelingen die Cervus en [appellant] moeten verrichten om tot levering van de appartementsrechten te komen en Cervus en [appellant] heeft veroordeeld in de proceskosten en dat de rechtbank hun vordering in reconventie heeft afgewezen. De strekking van deze grief is om het geschil in de hoofdzaak in zowel conventie als reconventie ter herbeoordeling aan het hof voor te leggen.
geen (ontbindende) voorwaarde
6.13.
Cervus en [appellant] stellen in de toelichting op deze grief dat koopovereenkomst 4 gesloten is onder de (ontbindende) voorwaarde dat het pand ’s-Gravendijkwal 37 niet zou worden verkocht via het veilingtraject door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Zij hebben slechts ingestemd met de verkoop van de appartementsrechten op deze voorwaarde. Koopovereenkomst 4 is geen op zichzelf staande overeenkomst, maar hangt samen met VSO 1. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn hun afspraken uit VSO 1 niet nagekomen door gelijk na het tekenen van de koopovereenkomst met betrekking tot de [straat] het pand ’s-Gravendijkwal 37 definitief te verkopen aan de veilingkoper, aldus nog steeds Cervus en [appellant] .
6.14.
Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat uit de tekst van koopovereenkomst 4 niet kan worden afgeleid dat die overeenkomst is gesloten onder de voorwaarde dat het pand ’s-Gravendijkwal 37 niet zou worden gegund aan de veilingkoper. Cervus en [appellant] hebben ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit dat kan worden afgeleid. In VSO 1 is opgenomen dat het object ’s-Gravendijkwal 37 niet zou worden gegund aan de veilingkoper als Cervus de appartementsrechten binnen de in VSO 1 bepaalde termijn zou hebben verkocht én geleverd. Cervus heeft niet voldaan aan (in elk geval) deze laatste voorwaarde; de appartementsrechten zijn niet geleverd aan BRQ2. Cervus en [appellant] stellen nog dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ermee akkoord zijn gegaan dat het opsturen van de ondertekende koopovereenkomst voldoende was, maar zij maken niet concreet hoe en wanneer dit is gebeurd en hoe zich dat verhoudt tot de tekst van VSO 1; zij bieden van deze door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bestreden stelling overigens ook niet voldoende specifiek bewijs aan. Het hof gaat daarom aan die stelling voorbij en gaat uit van de tekst van VSO I. Die tekst biedt geen aanknopingspunten voor de conclusie dat de manier waarop [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met de afspraken uit de VSO 1 zijn omgegaan, ertoe leidt dat de koopovereenkomst is vervallen.
geen misbruik van omstandigheden
6.15.
Cervus en [appellant] voeren verder aan dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden. Medio maart 2019 is aan de zijde van Cervus een achterstand ontstaan in de maandelijkse rentebetaling aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] terwijl ook de geleende hoofdsom door Cervus terugbetaald moest worden. Cervus én [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn toen overeengekomen dat het object [straat] 48 vrijwillig verkocht zou worden. Medio juni 2019 vond [geïntimeerde 1] dat de verkoop niet vorderde en stelde hij dat hij zelf een koper had. [geïntimeerde 1] heeft vervolgens een ultimatum gesteld waarbinnen de koop rond diende te zijn bij gebreke waarvan Cervus akkoord moest gaan met de -niet bij naam bekende - koper van [geïntimeerde 1] tegen een koopsom van € 600.000,-- kosten koper. Volgens [geïntimeerde 1] was een hogere koopsom niet reëel. Cervus ervoer dit als oneigenlijke druk omdat het object volgens haar een hogere marktwaarde, tussen de € 850.000,-- en € 900.000,--, vertegenwoordigde. Zij zag geen andere mogelijkheid dan akkoord te gaan met verkoop via [geïntimeerde 1] om tot aflossing in de genoemde financiering te komen.
6.16.
Het hof stelt voorop dat een overeenkomst vernietigbaar is als deze door één van de partijen is aangegaan onder invloed van bijzondere omstandigheden, zoals een noodtoestand of een andere dwangpositie, en de andere partij van die omstandigheden misbruik heeft gemaakt (zie artikel 3:44 lid 4 BW). Er moet causaal verband zijn tussen deze omstandigheden en het tot stand komen van de overeenkomst (artikel 6:44 lid 4 BW). Onder noodtoestand of andere dwangpositie wordt verstaan de situatie dat de ene partij op de medewerking van de andere partij is aangewezen om uit een benarde positie te geraken. Het gaat dan om gevallen waarin een partij wel moet contracteren en de inhoud van de overeenkomst als gevolg daarvan in belangrijke mate kan worden gedicteerd door de wederpartij. In dit verband wordt wel gesproken van een economische dwangpositie. Voor het aannemen van misbruik van omstandigheden is in zijn algemeenheid onvoldoende dat een partij in een economische dwangpositie verkeerde die haar tot het aangaan van de overeenkomst bracht, waartoe zij, als zij niet in die positie had verkeerd, wegens de daaraan voor haar verbonden nadelen niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn overgegaan, en de andere partij zich van het een en ander bewust is geweest. Daarvoor is nodig dat zich nog andere (bijkomende) omstandigheden hebben voorgedaan, bijvoorbeeld de omstandigheid dat de andere partij voor zichzelf of voor een derde een klaarblijkelijk onevenredig groot voordeel had bedongen. Meestal zal het de wederpartij zijn die zich aan misbruik van omstandigheden schuldig maakt. Maar ook door beïnvloeding door een derde kan sprake zijn van misbruik van omstandigheden, artikel 3:44 lid 5 BW. Bij de beoordeling of sprake is van dergelijk misbruik komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de rechtshandeling. Niet vereist is dat degene die zich op vernietiging beroept door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld. Wel is vereist dat hij zonder het misbruik van omstandigheden de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten (HR 27 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:95).
6.17.
Naar het oordeel van het hof is geen sprake van misbruik van omstandigheden. Het gaat hier om een zakelijke overeenkomst tussen professionele partijen. Cervus heeft zichzelf in een lastige situatie gebracht door het niet aflossen van de lening met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Het is begrijpelijk dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ervoor wilden zorgen dat de lening terugbetaald zou worden en ook dat zij gezocht hebben naar een oplossing in verband met de betalingsachterstand van Cervus en daarbij mogelijk enige druk op Cervus hebben gezet. Cervus heeft bij het aangaan van de geldleningsovereenkomst een hypotheekrecht verstrekt op meerdere onroerende zaken en het aankondigen van de executie van het pand ’s-Gravendijkwal 37 door de hypotheekhouders, omdat de onderhandse verkoop van de eveneens met hypotheek bezwaarde appartementsrechten voor hen niet snel genoeg ging, is niet voldoende voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden in de hiervoor bedoelde zin nodig, maar die zijn niet of onvoldoende gebleken. De stelling van Cervus en [appellant] dat zij het pand zelf voor een hogere prijs dan € 600.000,-- konden verkopen, maar dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat hebben belet, is betwist en ook niet onderbouwd. Het is dan verder niet relevant hoe en via wie de uiteindelijke koper [projectontwikkelaar] /BRQ2 in beeld is gekomen (en of zij de derde partij is die in VSO 1 wordt genoemd). Het zal voor Cervus en [appellant] wellicht frustrerend zijn dat [projectontwikkelaar] /BRQ2 bereid bleek te zijn geweest om € 735.000,-- te betalen, en dat het surplus van € 135.000,-- niet op de schuld van Cervus in mindering is gebracht, maar ook dit is voor het aannemen van misbruik van omstandigheden ontoereikend. Het standpunt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een afspraak (‘gentlemen’s agreement’) hebben geschonden door Cervus dit surplus te onthouden, en dat [geïntimeerde 1] zichzelf met een deel ervan heeft bevoordeeld, hebben Cervus en [appellant] , na de betwisting door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , niet nader met bewijs onderbouwd en overigens is geen afdoende bewijsaanbod gedaan. Ten aanzien van BRQ2 stellen Cervus en [appellant] niet meer dan dat zij een stroman is die met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft samengespannen. Die stelling is betwist en wordt verworpen bij gebrek aan een nadere toelichting of bewijs.
6.18.
De andere door Cervus en [appellant] gestelde omstandigheden (zij kenden [projectontwikkelaar] niet, de met de levering belaste notaris heeft nooit de koopsom van [projectontwikkelaar] ontvangen, er werd een witwastransactie voorbereid, noch [projectontwikkelaar] noch BRQ2 heeft zich daarna nog tot Cervus gewend, [projectontwikkelaar] is uitgeschreven uit het handelsregister en de rechtsopvolger heeft zich niet tot Cervus gewend) maken, wat daar verder van zij, niet dat geen sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst. Tussen partijen staat verder vast dat [projectontwikkelaar] Projectontwikkeling dezelfde vennootschap is als BRQ2 en dat alleen de handelsnaam is gewijzigd. Sprake is dus van een geldige overeenkomst tussen BRQ2 en Cervus.
6.19.
Grief VI faalt.
geen veroordeling tot levering door [appellant]
6.20.
Met grief VII komen Cervus en [appellant] op tegen de persoonlijke veroordeling van [appellant] tot levering van de betreffende appartementsrechten.
6.21.
Tussen partijen staat vast dat [appellant] geen eigenaar is van de betreffende appartementsrechten en geen partij is bij de koopovereenkomst met BRQ2; dat is Cervus. [appellant] kan als bestuurder en enig aandeelhouder van Cervus naar het oordeel van het hof niet persoonlijk worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan de levering van deze appartementsrechten aan BRQ2. Uiteraard zal wel iemand die Cervus kan vertegenwoordigen feitelijke medewerking moeten verlenen aan de levering van deze appartementsrechten, maar dat betekent, ook als alleen [appellant] dat zou kunnen doen, niet dat er een rechtsgrond bestaat om [appellant] dat zou kunnen doen, leidt dat nog niet zonder meer tot een rechtsgrond om hem persoonlijk te veroordelen. De omstandigheid dat Cervus per 6 maart 2030 is uitgeschreven uit het Nederlandse handelsregister (met de mededeling dat de vennootschap per 31-12-2019 is opgegeven) levert evenmin grond op voor veroordeling van [appellant] . De zevende grief slaagt.
6.21.
Deze beoordeling van de grieven betekent dat het vonnis in de hoofdzaak, tussen Cervus en BRQ2 gewezen, in stand moet blijven, waarbij nog het volgende wordt opgemerkt. Ten tijde van de mondelinge behandeling bij het hof had waren de appartementsrecht nog niet aan BRQ2 geleverd en ook uit wat partijen het hof daarna hebben bericht (zie onder 2.4) volgt niet dat de levering (uit hoofde van het door BRQ2 gedane onderhandse bod) al heeft plaatsgevonden. Voor zover dat ten tijde van het uitspreken van dit arrest wel het geval is, heeft de veroordeling haar zin verloren, maar dat laat onverlet dat BRQ2 haar vordering terecht heeft ingesteld zodat zij hoe dan ook recht heeft op een proceskostenvergoeding.
vrijwaring
6.22.
Met grief V klagen Cervus en [appellant] , kort gezegd dat de rechtbank de vorderingen in vrijwaring niet heeft behandeld en de vorderingen in vrijwaring heeft afgewezen. Cervus en [appellant] willen het geschil in vrijwaring in volle omvang aan het hof voorleggen.
6.23.
Het hof overweegt als volgt. De rechtbank heeft (zoals Cervus en [appellant] ook wel onderkennen) wel degelijk overwegingen gewijd aan de vrijwaringszaak (zie r.o. 5.29. tot en met 5.33. van het vonnis van 14 september 2022). Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat de vorderingen in vrijwaring afgewezen dienen te worden. In eerste aanleg hebben Cervus en [appellant] , nadat de rechtbank ter zitting gevraagd had hoe hun vordering moet worden gelezen, verklaard dat als zij in de hoofdzaak worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] die schadevergoeding vervolgens moeten betalen. Cervus en [appellant] hebben desgevraagd verklaard dat zij niet hebben gevorderd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] schade moeten vergoeden indien in de hoofdzaak Cervus en/of [appellant] moet meewerken aan de levering van de appartementsrechten. Naar aanleiding van deze vragen van de rechtbank hebben Cervus en [appellant] verklaard hun eis te willen wijzigen in die zin dat zij ook schadevergoeding van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vorderen als zij de appartementsrechten aan BRQ2 moeten leveren. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben hiertegen bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft de gewenste eiswijziging van Cervus en [appellant] geweigerd.
6.24.
In hoger beroep hebben Cervus en [appellant] in vrijwaring gevorderd [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] elk hoofdelijk te veroordelen aan hen te betalen datgene, waartoe Cervus en [geïntimeerde 1] in de hoofdzaak tegen opzichte van BRQ2 zijn veroordeeld inclusief de proceskostenveroordeling. Het hof stelt dan ook vast dat Cervus en [appellant] hun vordering in hoger beroep niet hebben gewijzigd in die zin dat zij ook schadevergoeding van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vorderen als Cervus wordt veroordeeld tot levering van de appartementsrechten.
Nu Cervus en [appellant] in hoger beroep in de hoofdzaak ook niet worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, kan de vordering van Cervus en [appellant] niet worden toegewezen.
6.25.
Daargelaten het voorgaande, stuit de vordering van Cervus en [appellant] af op het bepaalde in VSO 2. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] beroepen zich erop dat alle aan het adres van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemaakte verwijten van een eerdere datum zijn dan VSO 2 en dat partijen in deze vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken dat zij (behoudens de genoemde, hier niet relevante uitzonderingen) over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben. Cervus en [appellant] hebben daartegenover niet gesteld dat, laat staan toegelicht waarom, dat deze kwijting geen betrekking had op de rol van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij het tot stand komen van de koopovereenkomst en de nadelige gevolgen ervan voor Cervus.
6.26.
Bij dit alles komt dat ook het hof van oordeel is dat Cervus en [appellant] niet hebben aangetoond dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] jegens Cervus aansprakelijk zijn door niet te verhinderen dat de koopovereenkomst wordt nagekomen of door (anderszins) onrechtmatig te handelen jegens Cervus.
6.27.
Indien Cervus en [appellant] met deze grief V mede bedoelen te klagen dat de rechtbank in de hoofdzaak (en in het bijzonder bij de beoordeling van het beroep op misbruik van omstandigheden) had moeten ingaan op wat Cervus en [appellant] in de vrijwaring tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hadden aangevoerd, miskent deze klacht dat de hoofdzaak en de vrijwaring afzonderlijke procedures zijn en dat de stellingen in de ene procedure niet zonder meer deel uitmaken van de andere. Daarbij zijn de aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemaakte verwijten - niet alleen die in de hoofdzaak, maar ook die in de vrijwaring - alles bijeengenomen onvoldoende om het beroep op misbruik van omstandigheden te laten slagen.
Bewijsaanbiedingen
6.28.
De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen stellingen of verweren zijn die - indien zij na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
Slotsom
6.29.
De zevende grief slaagt en de andere grieven falen. In de hoofdzaak zal het bestreden vonnis van 23 februari 2022 worden bekrachtigd en het bestreden vonnis van 14 september 2022 worden vernietigd voor zover [appellant] in persoon is veroordeeld medewerking te verlenen aan de levering van BRQ2 van de betreffende appartementsrechten en in de proceskosten aan de zijde van BRQ2 in eerste aanleg. Voor het overige blijft het bestreden vonnis van 14 september 2022 in stand. Cervus wordt als overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep veroordeeld. De door BRQ2 te vergoeden proceskosten aan de zijde van [appellant] worden begroot op nihil.
In vrijwaringszaak zal het bestreden vonnis van 14 september 2022 worden bekrachtigd en Cervus en [appellant] zullen worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
in de hoofdzaak
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in incident van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2022;
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 14 september 2022, voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld medewerking te verlenen aan de levering aan BRQ2 van de appartementsrechten en in de proceskosten aan de zijde van BRQ2 in eerste aanleg en bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
- veroordeelt Cervus in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van BRQ2 tot op heden begroot op € 783,-- aan verschotten en € 2.428,-- aan salaris advocaat en
€ 178,-- voor nakosten, te betalen binnen 14 dagen na de datum van dit arrest en, als Cervus niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
- veroordeelt BRQ2 in de kosten van het geding in beide instanties van [appellant] en begroot deze op nihil;
- wijst af het anders of meer gevorderde
in de vrijwaring:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 14 september 2022;
- veroordeelt Cervus en [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot op heden begroot op € 343,-- aan verschotten en
€ 2.428,-- aan salaris advocaat en € 178,-- voor nakosten, te betalen binnen 14 dagen na de datum van dit arrest en, als Cervus en [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
- veroordeelt Cervus en [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden daarvan zijn voldaan;
- verklaart deze proceskostenveroordeling in vrijwaring uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, F.W.J. Meijer en R.F. Groos en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 17 september door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.