Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.327.320/01
Zaaknummer Hoge Raad : 20/04149
Zaaknummer hof Amsterdam : 200.199.389/01
Zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3386618 CV EXPL 14-25540
Arrest van 3 september 2024
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. C.J. Jager, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
Amsterdam-Inn B.V, (voorheen genaamd Centre Hotel B.V.),
gevestigd in Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M. Hielkema, kantoorhoudend in Amsterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Centre Hotel.
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak - na cassatie en verwijzing door de Hoge Raad [1] - om de vraag of [appellant] de huurovereenkomst met Centre Hotel mag beëindigen wegens dringend eigen gebruik.
1.2
Het hof stelt een tijdstip vast waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt.
2.Procesverloop na cassatie en verwijzing
2.1
Het verloop van de procedure na cassatie en verwijzing blijkt uit de volgende stukken:
- het exploot tot oproeping na verwijzing (na het arrest van de Hoge Raad van 1 april 2022) van [appellant] van 15 mei 2023;
- de memorie na verwijzing van [appellant], met bijlagen;
- de memorie van antwoord na verwijzing van Centre Hotel, met bijlagen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Sinds 2002 is [appellant] eigenaar van een pand aan de [adres]. In dit pand heeft [appellant] van maart 2002 tot maart 2006 een hotel gedreven.
3.2
In maart 2006 heeft [appellant] de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. (hierna: De Lantaerne) en het pand (hierna: het gehuurde) aan deze vennootschap verhuurd.
3.3
Volgens de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.
3.4
Bij schriftelijke huurovereenkomst tussen [appellant], De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.
3.5
De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.
3.6
In februari 2014 heeft [appellant] de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (op welke datum de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd) wegens onder meer dringend eigen gebruik.
3.7
In februari 2014 is Centre Hotel een procedure begonnen bij de kantonrechter te Amsterdam om te komen tot verlaging van de huurprijs.
3.8
Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde vastgesteld op bedragen die per jaar stapsgewijs lager werden, van € 212.865,18 per 13 september 2012 tot € 84.200,- per 13 september 2016 (bedragen steeds per jaar en exclusief btw).
3.9
Tegen voornoemd vonnis heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. In die procedure heeft het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 15 september 2020 de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000,- exclusief btw per jaar.
4.Procedures tot en met cassatie
4.1
[appellant] heeft Centre Hotel gedagvaard en gevorderd, samengevat, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen, althans deze huurovereenkomst te ontbinden, met ontruiming door Centre Hotel van het gehuurde en veroordeling tot betaling van een vergoeding voor het gebruik daarvan en met veroordeling van Centre Hotel tot betaling van de proceskosten. [appellant] heeft aan die vordering onder meer dringend eigen gebruik van het gehuurde ten grondslag gelegd.
4.2
De kantonrechter in de rechtbank Amsterdam heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 23 mei 2016 afgewezen en heeft bepaald dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.3
Tegen dit vonnis heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 15 september 2020 heeft het gerechtshof Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij [appellant] in de proceskosten is veroordeeld. Het hof heeft daarbij – voor zover relevant – het volgende overwogen:
“2.5 (…) Onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van Cushman & Wakefield voert [appellant] aan dat hij door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,= op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (ad € 194.000,=).
2.6
[appellant] heeft in deze procedure ook aangevoerd dat hij, mede in verband met de financiering van zijn vastgoed, de beleggingswaarde van het pand wil herstellen. Met die beleggingswaarde is in absolute zin echter niet veel mis. In zijn laatste akte noemt [appellant] als waarde per 1 januari 2019 van het pand in de huidige verhuurde staat (na de herziening van de huurprijs per 13 september 2012) een bedrag van € 4,2 miljoen euro, terwijl hij het pand in 2002 voor een bedrag van afgerond € 1,6 miljoen heeft gekocht. Bij zelfexploitatie van het hotel zou de marktwaarde van het pand volgens de door [appellant] geraadpleegde deskundige € 6,1 miljoen bedragen, waarvan de waarde van de onderneming bij verhuur tegen de marktprijs ten bedrage van € 900.000,=, deel uitmaakt.
2.7
De juistheid van de taxaties en begrotingen in het rapport van Cushman & Wakefield is door Centre Hotel bestreden. Het hof ziet weinig aanleiding aan de inhoud van dat rapport te twijfelen. De deskundige heeft uiteen gezet dat hij is uitgegaan van het hotel in zijn huidige onderhoudstoestand en met de huidige twee sterren en dus niet van een optimale situatie, zoals Centre Hotel aanvoert. Het hof wil dus aannemen, met de deskundige, dat [appellant] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,= per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat dan leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet overigens wel worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [appellant] aan Centre Hotel moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen.
2.8
Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [appellant] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan naar het oordeel van het hof onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [appellant] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [appellant] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend.
2.9
[appellant] heeft tussen 2002 en 2006 zelf het hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [appellant] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [appellant] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Naar het oordeel van het hof doet deze betrekkelijk recente eigen keuze van [appellant] af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend.
2.1
De conclusie uit het voorgaande is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen en daarmee ook de tweede grief in het principale appel. Bij deze stand van zaken behoeft niet te worden beoordeeld of [appellant] in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van zijn bevoegdheid door zich op dringend eigen gebruik te beroepen.”
4.4
[appellant] heeft tegen dit arrest beroep in cassatie ingesteld. Centre Hotel is in cassatie niet verschenen.
4.5
Bij arrest van 1 april 2022 (hierna: de uitspraak van de Hoge Raad) heeft de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof Amsterdam vernietigd en het geding verwezen naar dit hof ter verdere behandeling en beslissing. Centre Hotel is veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. De Hoge Raad heeft daartoe, voor zover relevant, overwogen:
“Blijkens rov. 2.9 in verbinding met rov. 2.8 heeft het hof voor zijn oordeel dat – hoewel de winstpotentie van een hotel in het gehuurde aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [appellant] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden – onder de gegeven omstandigheden toch niet kan worden gezegd dat [appellant] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft, mede redengevend geacht dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille. Met zijn oordeel dat zich in dat verband de vraag opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [appellant] om zelf een hotel uit te baten, heeft het hof miskend dat het niet aan [appellant] is om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde, maar aan Centre Hotel om te stellen en aannemelijk te maken dat [appellant] andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt (…). Voorts heeft het hof ontoereikend gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door [appellant] ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is, nu het in rov. 2.7 en 2.8 heeft vastgesteld dat zelfexploitatie voor [appellant] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden.
Ook het oordeel in rov. 2.9 dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van [appellant] om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Ten tijde van het bestreden arrest lag de door [appellant] in 2006 gemaakte keuze immers al veertien jaar in het verleden. Daarmee is eveneens zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom deze toen gemaakte keuze afdoet aan de dringendheid van [appellant] wens om het gehuurde weer zelf in gebruik te nemen.”
5.Vordering na cassatie en verwijzing
5.1
[appellant] vordert het vonnis waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende
het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen [appellant] als verhuurder en Centre Hotel als huurder zal eindigen op veertien dagen na dagtekening van het arrest, althans op een in redelijkheid te bepalen andere termijn;
Centre Hotel te veroordelen tot ontruiming en oplevering van het gehuurde uiterlijk op de dag waarop de huurovereenkomst zal eindigen;
Centre Hotel te veroordelen tot betaling aan [appellant] van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde voor elke maand of deel van een maand dat Centre Hotel het gehuurde nog in gebruik heeft hoewel de huurovereenkomst is geëindigd, welke vergoeding gelijk zal zijn aan de laatste geldende huurprijs;
Centre Hotel te veroordelen in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep (inclusief de verwijzingsprocedure), te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente;
het arrest, voor zover wettelijk mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5.2
Centre Hotel concludeert tot bekrachtiging van het vonnis en tot veroordeling van [appellant] in de kosten van alle instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke handelsrente.
6.Beoordeling na cassatie en verwijzing
6.1
Uit het bepaalde in artikel 424 Rv volgt dat dit hof de behandeling van de zaak voortzet en beslist met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad en in de stand waarin deze zich bevond toen de door de Hoge Raad vernietigde uitspraak werd gewezen.
6.2
Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat het hof de vraag moet beantwoorden of [appellant] de huurovereenkomst met Centre Hotel mag beëindigen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:269 lid 1 aanhef en onder b BW). Het hof zal deze vraag beoordelen aan de hand van de huidige feitelijke situatie (ex nunc).
6.3
Het hof neemt daarbij de volgende uitgangspunten in aanmerking zoals die volgen uit de uitspraak van de Hoge Raad (onder 3.3.1 tot met 3.3.3).
Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Vast staat dat [appellant] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW was verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in art. 7:296 lid 4 BW – een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats.
De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.
Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.
6.4
Het hof gaat er verder – als in cassatie niet bestreden – vanuit dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [appellant] tot rendementsverbetering leidt. Het hof Amsterdam baseerde dit op de conclusies van het rapport Cushman & Wakefield waaruit volgde dat [appellant] door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,- op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (€ 194.000,-). [appellant] heeft daaraan toegevoegd dat zich na het feitelijk debat bij het gerechtshof Amsterdam nog een aantal ontwikkelingen heeft voorgedaan die bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik relevant kunnen zijn. Zo heeft er naar aanleiding van het huurprijsgeschil een verrekening tussen partijen plaatsgevonden. Door die verrekening heeft [appellant] geen huurpenningen ontvangen over de periode van maart 2020 tot en met oktober 2022. Het belang bij rendementsverbetering is daardoor toegenomen. Ook heeft Centre Hotel eind september 2022 aanspraak gemaakt op coronakorting op basis van de TVL-rekenmethode (ongeveer € 38.000,-). Centre Hotel heeft (nog) geen gedocumenteerd inzicht gegeven in de opbouw van de korting, maar deze claim ligt er nog en het belang om zijn rendement te verbeteren is daarmee toegenomen. Centre Hotel heeft deze stellingen niet bestreden zodat het hof – voor zover relevant – van de juistheid daarvan uitgaat.
6.5
[appellant] heeft verder gesteld dat nog steeds sprake is van een aanzienlijke rendementsverbetering door zelfexploitatie. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij als productie S-I een nieuw rapport van Cushman & Wakefield, gedateerd 3 januari 2023, overgelegd (hierna: het rapport Cushman & Wakefield 2023). Volgens dit rapport wordt de EBITDA [2] van de (zelf)exploitatie per 2022 getaxeerd op € 437.000,- (was in 2019 € 430.000,-) bij een actuele huurprijs van € 215.689,- (was € 194.000,-). De marktwaarde van het vastgoed bij zelfexploitatie is nu € 6.000.000,- (was in 2019 € 6.100.000,-). De plannen om zelf een nieuw hotel te gaan exploiteren zijn nog steeds concreet en uitvoerbaar. [appellant] wil een nieuw hotel opzetten, onder een andere naam en op een 3 sterren niveau (productie S-II). De schatting is dat daarmee een investering van ongeveer € 200.000,- nodig is (productie S-III). [appellant] beschikt over voldoende financiële middelen om deze investering te dragen. Bovendien heeft hij twee (studerende) zoons die interesse hebben in het hotelvak en op enig moment met dit project aan de slag willen gaan.
6.6
Centre Hotel heeft een aantal kanttekeningen geplaatst bij het rapport van Cushman & Wakefield 2023. Zij heeft aangevoerd dat de marktwaarden van het vastgoed niet relevant zijn omdat van verkoop van het pand geen sprake is. Voor de beoordeling of sprake is van een rendementsverbetering dient het directe rendement oftewel de nettowinst uit de exploitatie van het hotel te worden vastgesteld. Daartoe dienen de vastgoedgebonden exploitatieopbrengsten gecorrigeerd te worden met de vastgoedgebonden exploitatieuitgaven (onderhoud, beheer, zakelijke lasten). Daarin heeft [appellant] geen inzicht gegeven, aldus Centre Hotel. Verder heeft Centre Hotel opgemerkt dat [appellant] geen enkele informatie heeft verschaft over zijn huidige exploitatie en huidige rendement. Er dient inzage te worden gegeven in de exploitatie-uitgaven, zoals onderhoud, beheer en zakelijke lasten zowel voor de huidige exploitatie als voor de door [appellant] voorgenomen exploitatie. De EBITDA is volgens Centre Hotel niet geschikt om de noodzakelijke rendementsvergelijking te maken. Van het bedrag van € 437.000,- moeten nog substantiële bedragen afgetrokken worden om inzicht te krijgen in het rendement bij zelfexploitatie. Als [appellant] het hotel wil upgraden zullen zijn rentelasten en afschrijvingen volgens Centre Hotel flink hoger zijn dan bij voortzetting van de huur. Cushman & Wakefield heeft hiermee geen rekening gehouden.
6.7
Het hof volgt dit betoog van Centre Hotel niet. Uit het rapport van Cushman & Wakefield 2023 volgt dat de beleggingswaarde van het pand bij zelfexploitatie (dus in onverhuurde staat) zal stijgen naar € 6.000.000,-. Dit is wel degelijk relevant omdat ook verbetering van de beleggingswaarde van het pand een algemene bedrijfseconomische reden kan zijn voor een dringende noodzaak tot eigen gebruik. [appellant] heeft immers (terecht) gesteld dat zijn financieringsmogelijkheden daarmee zullen toenemen. Met de overige stellingen miskent Centre Hotel dat [appellant] de dringende noodzaak slechts aannemelijk hoeft te maken en niet met objectieve gegevens hoeft aan te tonen. [3] Daarbij geldt dat de vergelijking via de EBITDA-methode ook in het rapport 2019 is gebruikt en is tegen de daaruit getrokken conclusie van het hof Amsterdam dat ‘de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden’ in cassatie niet opgekomen. Overigens is aannemelijk dat de vastgoedgebonden lasten die de eigenaar draagt bij verhuur gelijk zullen zijn aan de lasten bij zelfexploitatie zodat deze lasten bij een vergelijking van het te behalen rendement buiten beschouwing kunnen blijven. [appellant] heeft daarnaast (onweersproken) gesteld dat hij voldoende financiële middelen heeft om de upgrade van het hotel te realiseren zodat aannemelijk is dat hij geen lening hoeft af te sluiten en geen (hogere) rentelasten zal hebben. Tot slot volgt uit het rapport Cushman & Wakefield 2023 (p. 24, vierde bullet) dat bij het bepalen van de exploitatieprognose voor de reservering voor toekomstige investeringen in roerende zaken 4% van de totale omzet is aangehouden (€ 41.000,-). Ook als dit bedrag zou moeten worden afgetrokken van € 437.000,- resteert nog steeds een substantiële rendementsverbetering.
6.8
Centre Hotel heeft ook de hoogte van de investeringen betwist zoals die worden genoemd in productie S-III (een e-mail van Invast Hotels). Verder heeft zij - onder verwijzing naar een rapport van Forvalue - aangevoerd dat er een aanmerkelijk verschil is in risico tussen beide vormen van exploitatie van het pand: het rendement bij zelfexploitatie is aanmerkelijk onzekerder dan bij verhuur. Ook is de managementfee (te) laag, de omzet voor het ontbijt te hoog en heeft de extra omzet uit extra te realiseren hotelkamers een uiterst wankele basis gelet op het restrictieve hotelbeleid van de gemeente Amsterdam. Centre Hotel heeft verder aangevoerd dat zelfexploitatie niet realistisch is omdat [appellant] al sinds 2006 geen hotel meer runt, geen recente ervaring en kennis heeft om het hotel tot het door hem gewenste succes te maken en hij de exploitatie mogelijk aan zijn (onervaren) zoons over wil laten. Volgens Centre Hotel is het daarom niet aannemelijk dat [appellant] na beëindiging van de huur daadwerkelijk in een rendementsverbetering zal slagen.
6.9
De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Enige onzekerheid mag daarbij echter nog bestaan. [4] Het door Centre Hotel aangevoerde is onvoldoende om te concluderen dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Voor zover Centre Hotel de duurzaamheid van het eigen gebruik wil betwisten, neemt het hof aan dat de duurzaamheid reeds is gelegen in het voornemen van de zoons van [appellant] om de hotelexploitatie op enig moment over te nemen. De overige argumenten van Centre Hotel zijn onvoldoende (met cijfers onderbouwd) om te concluderen dat een rendementsverbetering niet aannemelijk is.
6.1
De conclusie is dat [appellant] in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik van het gehuurde. Zoals in 6.3 onder a) is overwogen is een belangenafweging dan niet meer aan de orde.
6.11
Centre Hotel heeft nog aangevoerd dat beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik misbruik van recht oplevert, danwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aanvankelijk heeft zij daartoe aangevoerd dat zij grote extra investeringen heeft moeten doen in het gehuurde, omdat de badkamers gebrekkig waren en dat zij die investeringen niet kan terugverdienen in 10 jaar. Na cassatie en verwijzing heeft zij hieraan toegevoegd dat een verhuurder die 17 jaar geleden bewust heeft afgezien van voortzetting van zijn zelfexploitatie niet na verloop van die periode de huur mag opzeggen om het hotel weer zelf te gaan exploiteren, waarbij de verhuurder profiteert van het succes dat de huurder van het bedrijf heeft gemaakt zonder dat hij daarvoor een cent hoeft te betalen. Centre Hotel verliest bovendien haar volledige investering van € 800.000,-. De mogelijkheid van indeplaatsstelling wordt illusoir gemaakt en daarmee de mogelijkheid om het hotel te verkopen en daarmee iets van de investering terug te zien.
6.12
Aangenomen dat een beroep op misbruik van recht, dan wel de maatstaven van redelijkheid en billijkheid mogelijk is (een belangenafweging is immers niet meer aan de orde), overweegt het hof dat de argumenten van Centre Hotel niet kunnen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst niet mag worden beëindigd. De aangevoerde feiten en omstandigheden zijn immers inherent aan het feit dat een huurrelatie niet oneindig is. Daarbij geldt dat inmiddels 18 jaar zijn verstreken waarin Centre Hotel haar investeringen grotendeels heeft kunnen terugverdienen. Bovendien kan eventueel opgebouwde goodwill voor vergoeding in aanmerking komen op grond van art. 7:308 BW als (na deze procedure) komt vast te staan dat de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt.
6.13
Tot slot heeft Centre Hotel ook nog gewezen op het feit dat dat [appellant] meer dan een jaar heeft gewacht met zijn oproeping na verwijzing. Dit doet volgens Centre Hotel afbreuk aan de dringendheid van het eigen gebruik. Dit argument kan echter niet slagen omdat met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. [5] Dat is voldoende komen vast te staan.
6.14
De vordering van [appellant] tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen is dus toewijsbaar. Het hof zal geen gebruik maken van zijn bevoegdheid om een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen nu Centre Hotel op dit punt niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Het hof zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming niet vaststellen op 14 dagen na dagtekening van dit arrest, zoals [appellant] heeft gevorderd, maar op 28 februari 2025 zodat Centre Hotel zich behoorlijk op de ontruiming kan voorbereiden. Het arrest zal op dit punt gelet op het bepaalde in art. 7:295 lid 1 BW niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
6.15
De door Centre Hotel (in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep) gevorderde goodwill kan in deze procedure niet worden toegewezen. Een aanspraak op vergoeding van goodwill kan pas ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Dan pas kan worden vastgesteld of (en zo ja, in welke mate) [appellant] voordeel heeft genoten (vgl. 7:308 BW). Ook voor de gevorderde schadevergoeding bij niet-eigen gebruik is het in beginsel nog te vroeg. Centre Hotel heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de vrees gerechtigd zou zijn dat [appellant] (of zijn zoons) niet zelf zullen gaan exploiteren. Het hof ziet geen aanleiding om bij voorbaat een bedrag vast te stellen zoals bedoeld in art. 7:299 lid 3 BW.
Conclusie en proceskosten
6.16
De conclusie is dat het hoger beroep (na cassatie en verwijzing) van [appellant] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter, voor zover gewezen in conventie, vernietigen. Het hof zal Centre Hotel als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg, het hoger beroep en het hoger beroep na verwijzing.
6.17
Die proceskosten worden begroot op:
dagvaarding € 320,30 (132,42 + 94,08 + 93,80)
griffierecht € 795,- (718 + 77)
salaris advocaat € 4.382,- (1.214 + 2.148 + 750)
nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 5.675,30
6.18
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar, omdat de verplichting tot betaling van de proceskosten niet voortvloeit uit een handelsovereenkomst. Het mindere, de wettelijke rente, is wel toewijsbaar en zal worden toegewezen, evenals de nakosten, zoals vermeld in de beslissing
.
.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 23 mei 2016 doch uitsluitend voor zover gewezen in conventie;
en in zoverre opnieuw rechtdoende
- stelt de laatste dag waarop de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is en het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vast op 28 februari 2025;
- veroordeelt Centre Hotel tot ontruiming en oplevering van het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst uiterlijk op 28 februari 2025;
- veroordeelt Centre Hotel tot betaling aan [appellant] van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde voor elke maand of deel van de maand dat Centre Hotel het gehuurde nog in gebruik heeft hoewel de huurovereenkomst is geëindigd, welke vergoeding gelijk zal zijn aan de laatst geldende huurprijs;
- veroordeelt Centre Hotel in de kosten van de procedure in hoger beroep na verwijzing, aan de zijde van [appellant] begroot op € 5.675,30, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Centre Hotel deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
- bepaalt dat als Centre Hotel niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Centre Hotel de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,- vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Centre Hotel deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.I. de Vreese-Rood en D. Aarts en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024 in aanwezigheid van de griffier.