Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.324.042/01
Zaaknummer rechtbank : 10176480 \ CV EXPL 22-33741
Arrest van 26 maart 2024
in de zaak van
[appellante],
wonend in [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. G. Gabrelian, kantoorhoudend in Utrecht,
tegen
Laurensstede Vastgoed C.V.,
gevestigd in Blaricum,
verweerster,
advocaat: mr. A.M. Berkhout, kantoorhoudend in Vlaardingen.
Het hof zal partijen hierna [appellante] en Laurensstede noemen.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellante] heeft bij de kantonrechter aanpassing van de huurprijs van de door haar gehuurde kamer gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen. In deze procedure ligt de vraag voor of [appellante] – met doorbreking van het appelverbod – in hoger beroep kan komen tegen de beslissing van de kantonrechter en zo ja, of het hof de vordering van [appellante] alsnog moet toewijzen.
1.2
Het hof oordeelt in dit arrest dat er grond is voor doorbreking van het appelverbod en dat de vordering van [appellante] dient te worden toegewezen.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 23 februari 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 november 2022, dat is verbeterd bij vonnis van 30 november 2022 (hierna: het vonnis);
- de memorie van grieven van [appellante];
- de memorie van antwoord van Laurensstede.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Krachtens een huurovereenkomst van 9 augustus 2021 (hierna: de Huurovereenkomst) huurt [appellante] van Laurensstede een onzelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres], in de Huurovereenkomst aangeduid als “Kamer nr. 2” (hierna: het gehuurde). De Huurovereenkomst vermeldt dat deze is aangegaan tegen een kale huurprijs van € 446,00 per maand.
3.2
De Huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
(…)
Huur en verhuur, het gehuurde, bestemming
(…)
1.4
Het gehuurde is bestemd voor de huisvesting van studenten en promovendi als bedoeld in artikel 7:274d lid 2 resp. artikel 7:274e lid 2 BW. (…)
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor1 jaar
ingaande op10-08-2021en lopende tot en met09-08-2022
(…)
3.3
Mocht de huurder na de bepaalde einddatum uit artikel 3.1 zijn/haar contract willen verlengen dient dit minimaal twee maanden voor deze einddatum te worden vermeld. Ook dient hierbij een bewijs van inschrijving overlegd te worden voor een dagopleiding aan een regulier onderwijs instituut. Verhuurder
deelt vervolgens mede aan huurder of met verlenging akkoord wordt gegaan; de uiteindelijke beslissing over verlenging ligt derhalve bij verhuurder.
(…)
Doorstroming
11.1
Het is huurder bekend dat verhuurder een actief doorstromingsbeleid voert, erop gericht om het complex zoveel mogelijk en blijvend te laten beantwoorden aan zijn bestemming voor de huisvesting van studenten, promovendi en young professionals. (…)
(…)
11.5
In geval huurder gedurende de huurtijd op enig moment zijn studie of promotie aan de onderwijsinstelling als bedoeld in 4.4 beëindigt, zal huurder zijn medewerking verlenen aan de realisering van het doorstromingsbeleid van verhuurder door de huurovereenkomst binnen zes maanden na beëindiging van de studie te beëindigen, hetzij door in te stemmen met opzegging zijdens
de verhuurder, hetzij door de huurovereenkomst zelf door opzegging te beëindigen.
(…)
11.7
Indien huurder de huurovereenkomst niet zelf heeft opgezegd tegen het einde van de zesde maand na beëindiging van zijn studie en evenmin heeft ingestemd met opzegging door de verhuurder tegen dat tijdstip, zal verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst vorderen bij de bevoegde rechter. (…)
(…)
3.3
Bij email van 5 augustus 2021 heeft de beheerder van Laurensstede aan [appellante] onder meer geschreven:
Your contract will then start at 10-08-21 and ends on 09-08-22.
3.4
Op 10 augustus 2022 hebben partijen met betrekking tot het gehuurde een tweede huurovereenkomst gesloten, voor de duur van één jaar, lopende van 10 augustus 2022 tot en met 9 augustus 2023, tegen een kale huurprijs van € 456,26 per maand.
3.5
[appellante] heeft de huurcommissie bij verzoek van 14 juli 2022 gevraagd om de redelijkheid van de in de Huurovereenkomst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen.
3.6
Bij uitspraak van 8 augustus 2022 heeft de voorzitter van de huurcommissie het verzoek van [appellante] niet-ontvankelijk verklaard. Daaraan heeft hij, samengevat, ten grondslag gelegd dat er gelet op de inhoud van de Huurovereenkomst geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt en dat het verzoek dus niet tijdig is ingediend, omdat het niet conform artikel 7:249 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) binnen zes maanden na de aanvangsdatum van de Huurovereenkomst door de huurcommissie is ontvangen.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
[appellante] heeft Laurensstede gedagvaard en heeft bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad:
te bepalen dat het puntenaantal van het gehuurde 108 punten bedraagt en dat per 10 augustus 2021 de aanvangshuurprijs € 237,60 per maand bedraagt;
gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten.
4.2
Laurensstede heeft in de procedure bij de kantonrechter verstek laten gaan.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 23 november 2022 de vordering van [appellante] afgewezen en heeft [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Omdat het dictum van dit vonnis niet volledig overeenstemde met de daaraan voorafgaande overwegingen, heeft de kantonrechter op 30 november 2022 een herstelvonnis gewezen. In dat herstelvonnis is de beoordeling verbeterd. Hieruit blijkt dat de kantonrechter aan de beslissing ten grondslag legt dat [appellante] in het lichaam van de dagvaarding lijkt op te komen tegen de uitspraak van de huurcommissie zonder dit voldoende te onderbouwen, dat in het petitum hierover geen vordering wordt ingesteld, en dat wat wel wordt gevorderd onvoldoende is onderbouwd.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellante] heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert hetzelfde als bij de kantonrechter.
5.2
De grieven I en II van [appellante] zien op de ontvankelijkheid van het hoger beroep. In grief I voert [appellante] aan dat er grond is voor doorbreking van het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW, omdat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:262 lid 1 BW buiten toepassing heeft gelaten. In grief II betoogt zij dat voorvragen niet worden gevangen door het appelverbod, terwijl in deze zaak juist de voorvraag van de kwalificatie van de Huurovereenkomst in geschil is. In grief III bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat zij haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Grief IV ziet op de proceskosten.
5.3
Laurensstede heeft hier, kort weergegeven, tegen aangevoerd dat geen hoger beroep open staat tegen het vonnis, zodat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Ze betoogt verder dat de huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst en dat [appellante] haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuur dus te laat heeft ingediend.
6.Beoordeling in hoger beroep
Doorbreking appelverbod
6.1
Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW staat tegen een uit hoofde van artikel 7:262 lid 1 BW genomen beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open. Volgens vaste rechtspraak kan dit wettelijke appelverbod echter worden doorbroken indien de rechter buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken. [1]
6.2
[appellante] voert in grief I aan dat de kantonrechter artikel 7:262 lid 1 BW ten onrechte niet heeft toegepast door te overwegen dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd op te komen tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie en dat zij in het petitum ter zake geen vordering heeft ingesteld. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter het petitum te beperkt uitgelegd. Zij betoogt dat zij in het lichaam van de dagvaarding duidelijk heeft gemaakt dat zij de huurcommissie heeft gevraagd om een beslissing te nemen over de aanvangshuurprijs, en dat zij een nauwkeurige en concrete vordering heeft geformuleerd om de huurprijs op € 237,60 per maand te bepalen. [appellante] meent dat zij daarmee conform artikel 7:262 lid 1 BW, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd “over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht”.
6.3
Deze grief slaagt. Het petitum van een dagvaarding dient te worden uitgelegd in het licht van de daaraan ten grondslag gelegde stellingen en het processuele debat, zoals zich dat vervolgens heeft ontwikkeld. [2] Uit de inleidende dagvaarding blijkt naar het oordeel van het hof duidelijk dat [appellante] heeft beoogd een beslissing van de kantonrechter te verkrijgen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, namelijk over de hoogte van de aanvangshuurprijs. Dit valt binnen het bereik van artikel 7:262 lid 1 BW. De kantonrechter heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat in het
petitum geen vordering wordt ingesteld ter zake van de uitspraak van de huurcommissie. Daarmee heeft de kantonrechter ten onrechte artikel 7:262 lid 1 BW buiten toepassing gelaten.
6.4
Dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat wat wél is gevorderd onvoldoende is onderbouwd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit het vonnis blijkt immers niet dat de kantonrechter “wat wel gevorderd wordt” heeft beoordeeld in het kader van artikel 7:262 lid 1 BW.
6.5
Het verweer van Laurensstede dat het standpunt van [appellante] niet goed te volgen is, omdat zij enerzijds een beroep doet op artikel 7:262 BW en anderzijds zegt niet op te komen tegen de beslissing van de huurcommissie, faalt. Het is evident dat [appellante] met die laatste opmerking niet meer heeft bedoeld dan dat de kantonrechter tot een zelfstandig oordeel over de hoogte van de aanvangshuurprijs diende te komen.
6.6
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat sprake is van een doorbrekingsgrond. [appellante] is dan ook ontvankelijk in haar hoger beroep. Grief II behoeft geen bespreking.
Inhoudelijk
6.7
Grief III ziet op de inhoudelijke beoordeling van het geschil. [appellante] stelt met deze grief de kwalificatie van de Huurovereenkomst en de toewijsbaarheid van de vordering aan de orde.
Kwalificatie Huurovereenkomst
6.8
Het hof dient eerst vast te stellen of [appellante] de huurcommissie tijdig heeft verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. Als sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd had [appellante] die mogelijkheid op grond van artikel 7:249 lid 1 BW tot uiterlijk zes maanden na 10 augustus 2021. Als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst [3] had zij die mogelijkheid op grond van artikel 7:249 lid 2 BW tot uiterlijk zes maanden na 9 augustus 2022.
6.9
Tussen partijen is in geschil of de Huurovereenkomst een tijdelijke huurovereenkomst is. De beantwoording van die vraag is voor de onderhavige zaak van beslissend belang, omdat [appellante] haar verzoek tot beoordeling van de aanvangshuurprijs heeft gedaan op 14 juli 2022, dus meer dan zes maanden na 10 augustus 2021. Alleen als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst heeft zij haar verzoek tijdig ingediend.
6.1
Volgens [appellante] is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst. Zij legt daar, samengevat, aan ten grondslag dat het voor partijen duidelijk was dat [appellante], die in Nederland verblijft voor studiedoeleinden, voor bepaalde tijd een woonruime wilde huren en dat de beheerder van Laurensstede vóór de totstandkoming van de Huurovereenkomst schriftelijk aan [appellante] heeft bevestigd dat de huurtermijn een jaar bedraagt. Zij wijst er verder op dat de overeengekomen huurtermijn in de Huurovereenkomst is opgenomen, dat deze ter verduidelijking vetgedrukt is weergegeven en dat de ingangsdatum en de einddatum corresponderen met de daarvoor vermelde duur van een jaar. Van een vergissing kan volgens [appellante] dus geen sprake zijn. Tenslotte wijst [appellante] op artikel 3.3, waarin wordt vermeld dat de in artikel 3.1 genoemde datum een einddatum betreft.
6.11
Laurensstede heeft hiertegenover op de tekst van de Huurovereenkomst gewezen. Zij betoogt dat uit de artikelen 3.1 en 3.3 van de Huurovereenkomst blijkt dat de overeenkomst niet van rechtswege eindigt, maar dat partijen de overeenkomst voor de minimale duur van één jaar zijn aangegaan, waarna de overeenkomst kan worden verlengd. Zij wijst er verder op dat uit de artikelen 11.5 en 11.7 blijkt dat de verhuurder de Huurovereenkomst mag opzeggen als de huurder zijn studie of promotie aan de onderwijsinstelling heeft beëindigd. Laurensstede geeft hierop geen nadere toelichting, maar voert dit kennelijk aan in het kader van haar voorafgaande stelling dat in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst de verhuurder de overeenkomst niet tussentijds kan beëindigen.
6.12
Het hof stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat niet worden volstaan met een taalkundige uitleg van de Huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de Huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
6.13
Laurensstede heeft niet bestreden dat zij wist dat [appellante] voor studiedoeleinden in Nederland verbleef en heeft ook geen verklaring gegeven voor de email van 5 augustus 2021, waarin haar beheerder heeft geschreven dat de overeenkomst eindigt op 9 augustus 2022. Een en ander staat daarmee vast. In het licht van deze feiten, in combinatie met de tekst van de artikelen 3.1 en 3.3 van de Huurovereenkomst, waarin uitdrukkelijk wordt bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan voor een jaar en waarin wordt gesproken van een “einddatum”, mocht [appellante] er naar het oordeel van het hof op vertrouwen dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst. Laurensstede moest dat op haar beurt begrijpen.
6.14
Dat de Huurovereenkomst in artikel 3.3 ook bepaalt dat de huurder een verzoek kan doen tot verlenging daarvan, doet niet af aan het tijdelijke karakter van de Huurovereenkomst. Artikel 3.3 bepaalt immers uitdrukkelijk dat de beslissing over de verlenging bij verhuurder ligt. Als de huurder niet om verlenging vraagt of als de verhuurder niet met verlenging instemt, treedt het einde van de Huurovereenkomst dus van rechtswege in.
6.15
Uit de artikelen 11.5 en 11.7 van de Huurovereenkomst volgt ook niet dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze artikelleden bepalen – kort gezegd – dat Laurensstede de Huurovereenkomst mag opzeggen als [appellante] haar studie beëindigt. De Huurovereenkomst kan op grond van deze regeling dus korter duren dan door partijen overeengekomen, in de zeer specifieke omstandigheid dat niet langer wordt voldaan aan de in artikel 1.4 van de Huurovereenkomst overeengekomen bestemming van het gehuurde (zie r.o. 3.2). Dit levert onvoldoende grond op voor Laurensstede om ervan uit te gaan dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd gold. Deze bepalingen doen er immers niet aan af dat [appellante] er op mocht vertrouwen dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aanging, dat zij begreep dat zij na ommekomst van één jaar geen recht had op voortzetting van de huur en dat zij huurprijsbescherming genoot.
6.16
Daarbij komt dat, voor zover de artikelen 11.5 en 11.7 van de Huurovereenkomst al zouden leiden tot onduidelijkheid over de vraag of de Huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd is aangegaan, die onduidelijkheid naar het oordeel van het hof voor rekening van Laurensstede moet komen, aangezien Laurensstede een professionele partij is, die de Huurovereenkomst heeft opgesteld. Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat bij de totstandkoming van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 uitdrukkelijk is overwogen dat het instrument van tijdelijke verhuur zo moet worden ingezet dat aan de essentie van huurprijsbescherming niet wordt afgedaan. [4] Een ander oordeel zou afbreuk doen aan de door de wetgever beoogde huurprijsbescherming.
6.17
Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dat [appellante] de huurcommissie dus tijdig heeft verzocht de aanvangshuurprijs te beoordelen.
Hoogte aanvangshuurprijs
6.18
[appellante] stelt dat het door haar gehuurde 108 punten en daarmee € 237,60 per maand waard is. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij bij de inleidende dagvaarding een ingevuld formulier “Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte” overgelegd. Zij stelt dat dit formulier het door de huurcommissie beschikbaar gestelde formulier betreft, opgesteld door een professionele instantie, die voor de metingen gebruik heeft gemaakt van een lasermeter. Zij stelt verder dat de op het formulier vermelde – en op basis daarvan door haar gevorderde – aanvangshuurprijs de prijs is die correspondeert met het aantal vastgestelde punten.
6.19
Laurensstede heeft deze stellingen van [appellante] niet bestreden. Het hof gaat daarom uit van de juistheid daarvan. Dit betekent dat dat de vordering van [appellante] toewijsbaar is. Grief III slaagt dus.
Conclusie en proceskosten
6.2
De conclusie luidt dat het hoger beroep van [appellante] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de vordering van [appellante] alsnog toewijzen. Het hof zal Laurensstede als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van beide instanties.
6.21
Die proceskosten van [appellante] in eerste aanleg worden begroot op:
dagvaarding € 133,49
griffierecht € 86,00
salaris advocaat € 187,00 (1 punt)
Totaal € 406,49
Voor toewijzing van nakosten in eerste aanleg ziet het hof geen aanleiding, nu [appellante] in eerste aanleg geen nakosten zal hebben gehad.
6.22
Die proceskosten van [appellante] in hoger beroep worden begroot op:
dagvaarding € 132,29
griffierecht € 343,00
salaris advocaat € 858,00 (1 punt × tarief I)
nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.511,29
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 november 2022 (verbeterd bij vonnis van 30 november 2022), en opnieuw rechtdoende:
- bepaalt dat het puntenaantal van de onzelfstandige woonruimte aangeduid als kamer nr. 2 en gelegen aan de [adres], 108 punten bedraagt en dat de aanvangshuurprijs per 10 augustus 2021 € 237,60 per maand bedraagt;
- veroordeelt Laurensstede in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.917,78 (€ 406,49 + € 1.511,29);
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, J.J. van der Helm en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.