Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00757
Uitspraak van 7 maart 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 juni 2022, nummer SGR 21/1392.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 370.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Met dagtekening 27 september 2022, door het Hof ontvangen op 29 september 2022, heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk met bijlage ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 januari 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een galerijflat met berging en parkeerplaats. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 83 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het verslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen uit dezelfde buurt waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat, zoals eiser stelt, een aantal van deze woningen niet voldoen aan de voorwaarden die door de Waarderingskamer worden gesteld, maakt niet dat zij als vergelijkingsobject onbruikbaar zijn. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning niet gebonden aan de instructies van de Waarderingskamer.[1] Zoals ook in de Waarderingsinstructie[2] is vermeld, vormen de beoordelingsprotocollen van de Waarderingskamer een hulpmiddel. Toetssteen blijft echter het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel. Het staat verweerder dan ook vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs.[3]
10. Met het verslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging en de aanwezigheid van VVE-reserves. Dat verweerder de verkoopprijzen niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Aangezien de verkoopprijzen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn gerealiseerd vóór de waardepeildatum op een woningmarkt met stijgende prijzen, is het niet aannemelijk dat indexering naar de waardepeildatum zou leiden tot een lagere prijs.
11. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met hinder door geluidsoverlast en bestemmingsverkeer is niet aannemelijk gemaakt. Uit de matrix van verweerder volgt dat door verweerder rekening is gehouden met drukte rond de woning. Voorts is eiser niet ingegaan op het verzoek van verweerder om de woning te bezoeken, zodat verweerder niet kan worpen tegengeworpen dat hij niet ter plaatse is geweest om aard en omvang van de hinder vast te stellen. De rechtbank merkt ten overvloede op dat de uitkomst van de waardebepaling zoals die volgt uit de matrix van eiser dermate dicht ligt bij de beschikte waarde, dat hieruit niet kan worden afgeleid dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.[4] Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
14. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 20 maart 2020 en heeft op 19 februari 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 23 juni 2022 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en ruim 3 maanden verstreken. Aan eiser komt daarom een schadevergoeding toe van € 500 (€ 500 per overschrijding van (een gedeelte van) een half jaar). De termijnoverschrijding dient geheel aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
15. De rechtbank ziet wegens de overschrijding van de redelijke termijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor van 0,5). De rechtbank is uitgegaan van een wegingsfactor 0,5 omdat de kostenvergoeding alleen wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
[1] Vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
[2] Zie Waarderingsinstructie 2019, pagina 149.
[3] Zie gerechtshof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163.
[4] ECLI:NL:HR:2005:AO9006.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 355.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.3.
Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen uit dezelfde buurt waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 370.000 en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Van deze laatste twee objecten heeft de Heffingsambtenaar aangegeven dat deze niet aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggen en slechts ter illustratie dienen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De stelling van belanghebbende dat op basis van de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling van de Waarderingskamer de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] , niet geschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen nu de vastgestelde waarde van deze objecten meer dan 35% afwijkt van de getaxeerde waarde van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. Zoals ook de Rechtbank al heeft overwogen, is de Waarderingsinstructie een hulpmiddel voor de Heffingsambtenaar en geen algemeen verbindende rechtsregel. Het wettelijk waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ blijft het uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het staat de Heffingsambtenaar vrij die vergelijkingsobjecten aan te voeren, die naar zijn mening de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen (Hof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163).
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft met de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, VvE-reserves en de aanwezigheid van een parkeerplaats. Dat in de matrix van de Heffingsambtenaar de verkoopprijzen niet zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum en geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut, leidt niet tot een ander oordeel. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar namelijk toegelicht dat hij zo weinig mogelijk correcties heeft willen toepassen en dat hij daarom, op één object na, heeft gekozen voor vergelijkingsobjecten met een grotere gebruiksoppervlakte dan de woning. Het Hof acht aannemelijk dat een correctie in verband met het afnemend grensnut daarmee voor de woning alleen zou hebben kunnen leiden tot een hogere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte. De kleinere gebruiksoppervlakte van [adres 7] en [adres 8] maakt dit oordeel niet anders, omdat deze objecten niet aan de waardevaststelling ten grondslag hebben gelegen. Aangezien sprake was van een opgaande woningmarkt en de verkoopprijzen van vier van de vijf vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd vóór de waardepeildatum, acht het Hof voorts niet aannemelijk dat indexatie naar de waardepeildatum zou hebben kunnen leiden tot een lagere prijs. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Steun voor dit oordeel vindt het Hof bovendien in de door belanghebbende aangedragen verkoop van [adres 9] . Hoewel deze transactie meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, namelijk in augustus 2020, gaat het om een vrijwel identiek object (gebruiksoppervlakte is 8 m² groter) met een gelijke ligging dat voor € 115.000 meer is verkocht dan de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. Het Hof heeft bij de beoordeling ook in aanmerking genomen dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.
5.6.
Al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met geluidsoverlast en bestemmingsverkeer, is niet aannemelijk geworden. De Heffingsambtenaar heeft namelijk onbetwist gesteld dat de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [adres 3 en 6] , de [adres 7, 8 en 9] en [adres 5] ook overlast ervaren van de drukte van de weg en dat daarmee deze factor wordt geacht verdisconteerd te zijn in de gebruikte verkoopprijzen. Bovendien kan de Heffingsambtenaar niet worden tegengeworpen dat hij geen bezoek heeft gebracht aan de woning om de aard en omvang van de hinder te onderzoeken, aangezien belanghebbende niet is ingegaan op een daartoe strekkend verzoek van de Heffingsambtenaar. Dit temeer nu het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende ervan op de hoogte was dat de Heffingsambtenaar nadere informatie wilde inwinnen bij belanghebbende.
Onpartijdigheid van de Rechtbank
5.7.
Voor zover belanghebbende de onpartijdigheid van de rechter in eerste aanleg in twijfel trekt, overweegt het Hof het volgende.
5.8.
Volgens vaste jurisprudentie dient de rechter uit hoofde van zijn aanstelling te worden vermoed onpartijdig te zijn, tenzij zich een uitzonderlijke omstandigheid voordoet die een zwaarwegende aanwijzing oplevert voor het oordeel dat de rechter jegens de verzoeker een vooringenomenheid koestert, althans dat de bij de verzoeker dienaangaande bestaande vrees objectief gerechtvaardigd is (zie onder meer HR 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1331). Op grond van artikel 8:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan op verzoek van een partij elk van de rechters die een zaak behandelen worden gewraakt op grond van feiten en omstandigheden waardoor de rechterlijke onpartijdigheid schade zou kunnen lijden. Een dergelijk verzoek moet op grond van artikel 8:16, lid 1, Awb worden gedaan zodra de feiten en omstandigheden aan de verzoeker bekend zijn geworden.
5.9.
Uit het voorgaande volgt dat indien belanghebbende twijfelde aan de onpartijdigheid van de rechter in eerste aanleg, hij hierover had moeten klagen tijdens de behandeling van zijn beroep of kort daarna. Nu hij dit heeft nagelaten, passeert het Hof zijn opmerkingen hierover.
Slotsom
5.10.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 7 maart 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.