Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.317.915/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/611854/ HA ZA 21/457
Arrest van 19 december 2023
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. J. de Graaff, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
[de VvE],
in [gemeente],
verweerster,
advocaat: mr. H.A. Seferina, kantoorhoudend in Breda.
Het hof noemt partijen hierna ‘[appellant]’ en ‘de VvE’.
1.De zaak in het kort
1.1
Deze zaak gaat over gas- en waterleidingen in het flatgebouw van de VvE. In geschil is of de stukken leiding vanaf de meters in het souterrain tot aan de privé appartementen gemeenschappelijk zijn en of de VvE moet overgaan tot collectieve vervanging hiervan.
1.2
Volgens de rechtbank behoren die stukken leiding tot de privéflats en zijn zij niet gemeenschappelijk. Eventuele besluiten om die leidinggedeelten op kosten van de VvE collectief te vervangen acht de rechtbank daarom in strijd met de splitsingsakte en dus nietig. Het hof is het daar mee eens.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 september 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 20 juli 2022;
- de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen 30 (film) en 31;
- de memorie van antwoord van de VvE.
2.2
Op 6 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Bij notariële akte van splitsing van 28 februari 1972 (hierna: de Splitsingsakte) is het recht van erfpacht van acht percelen grond aan de [adres] met alle rechten op het daarop gestichte flatgebouw gesplitst. Onderdeel van de Splitsingsakte is het splitsingsreglement (hierna: het Reglement) en het ‘plan’ (de splitsingstekening, genoemd op p.8 sub B van de akte en aan de minuut gehecht).
3.2
Het gestichte gebouw heeft 56 flatwoningen met (elk) een eigen, afzonderlijke berging in het souterrain. Het gebouw heeft zeven portieken met een trappenhuis. Elke portiek leidt tot acht woningen, verdeeld over vier woonlagen. Verder zijn er gemeenschappelijke ruimten en dienstruimten (met onder meer lift- en centrale verwarmingsinstallaties). In het souterrain is (achter elke portiek) aan beide kanten van de trap een gemeenschappelijke ruimte met in de ene acht gasmeters en in de andere acht watermeters. Dit zijn de individuele gas- en watermeters van de acht woningen van de portiek.
3.3
[appellant] heeft het appartementsrecht van een woning op de derde etage. De VvE is de vereniging van eigenaars als bedoeld in de artikelen 5:124 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.4
Gas en water voor de woningen komen vanaf de straat door leidingen naar de individuele meters in het souterrain (dit deel van de leidingen speelt geen rol in deze zaak). Vervolgens is er vanaf elke meter een leiding naar de woning waarvoor het gas of water bestemd is. Dit zijn de hierna te noemen ‘delen B’ van de leidingen. Deze delen B lopen als volgt:
- De waterleidingen lopen vanaf de watermeters, in bundels van vier leidingen, in verticale richting en dan verder in een dichte horizontale koof langs het plafond van de gang in het souterrain, waarna zij een knik maken en in verticale richting omhoog lopen door een dichte, doorlopende koker (hierna: de leidingkoker) tot telkens de woning waarvoor het water bestemd is.
- De gasleidingen lopen vanaf de gasmeters, eveneens in bundels van vier leidingen, in horizontale richting onder de keldertrap en door een (privé)berging, waarna zij een knik maken en in verticale richting omhoog lopen door de leidingkokers tot telkens de woning waarvoor het gas bestemd is.
- De leidingkokers steken in de gangen van de woningen door de plafonds/vloeren van de woningen. In de woningen op de 1e, 2e en 3e verdieping zijn voor deze kokers uitsparingen in de betonnen vloeren/plafonds gemaakt.
- De leidingen zijn met zadelvoeten aan de muren aangebracht.
Uiteraard zijn de delen B van de leidingen naar de woningen op de hogere etages langer dan de delen B van de leidingen naar de benedenwoningen.
3.5
De gas- en waterleidingen zijn ruim 65 jaar oud en vertonen roestvorming.
3.6
In het Reglement is niet een bepaling opgenomen die uitdrukkelijk specifiek ziet op de al dan niet gemeenschappelijkheid van de gas- en waterleidingen vanaf de meters. Wel bepaalt het Reglement onder meer:
“DEFINITIES.
Artikel 1.Waarin dit reglement wordt gesproken van:
a.
“gebouw”: wordt daaronder verstaan het in de splitsing betrokken gebouw;
“gebouw”: wordt daaronder verstaan het in de splitsing betrokken gebouw;
b.
“eigenaar”: wordt daaronder verstaan hij, die een aandeel heeft in het voormelde recht van erfpacht, in welk aandeel is begrepen het recht op het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw en eventueel van de daarbij behorende grond (...) met inbegrip van het recht van mede-gebruik van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten van het gebouw;
“eigenaar”: wordt daaronder verstaan hij, die een aandeel heeft in het voormelde recht van erfpacht, in welk aandeel is begrepen het recht op het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw en eventueel van de daarbij behorende grond (...) met inbegrip van het recht van mede-gebruik van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten van het gebouw;
c.
(…)
(…)
d.
“flat”: wordt daaronder verstaan het gedeelte/de gedeelten van het gebouw en eventueel van de daarbij behorende grond, waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden;
“flat”: wordt daaronder verstaan het gedeelte/de gedeelten van het gebouw en eventueel van de daarbij behorende grond, waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden;
e.
“gemeenschappelijke gedeelten”: worden daaronder verstaan die gedeelten van het gebouw en van de bij het gebouw behorende grond, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
“gemeenschappelijke gedeelten”: worden daaronder verstaan die gedeelten van het gebouw en van de bij het gebouw behorende grond, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
(…)
Artikel 2.
1.
Iedere eigenaar zal het recht hebben op het uitsluitend gebruik van zijn flat en het medegebruik van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten.
Iedere eigenaar zal het recht hebben op het uitsluitend gebruik van zijn flat en het medegebruik van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten.
(…)
Artikel 4.
1.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn flat behoorlijk te onderhouden en de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen ten aanzien van alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens de andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn flat behoorlijk te onderhouden en de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen ten aanzien van alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens de andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke.
(…)
Artikel 9.
1.
De flats en de zich daarin bevindende installaties voor zover zij alleen ten dienste zijn van de flat – en derhalve met uitzondering van de installaties ten dienste van alle flats, welke voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk zijn –, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaren, voor zover niet anders is bepaald in dit reglement of in het eventueel vastgestelde huishoudelijk reglement.
De flats en de zich daarin bevindende installaties voor zover zij alleen ten dienste zijn van de flat – en derhalve met uitzondering van de installaties ten dienste van alle flats, welke voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk zijn –, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaren, voor zover niet anders is bepaald in dit reglement of in het eventueel vastgestelde huishoudelijk reglement.
(…)”
3.7
Op 16 mei 2013 is in de Algemene Ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) het wijzigen van de Splitsingsakte besproken. Er lag toen een voorstel voor om het Reglement te vervangen door het Modelreglement 2006, inclusief een aantal aanvullingen op dat model. Het voorstel is niet aangenomen, zodat de Splitsingsakte met het Reglement bleef gelden. Een van de onderdelen uit het voorstel luidde:
“2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
a.
de leidingen voor:
de leidingen voor:
(…)
- het transport van gas, water, elektriciteit vanaf de meter in het souterain tot in een privé gedeelte.”
Hierover staat in de notulen van de ALV van 16 mei 2013:
“Argumenten zoals bereikbaarheid, signalering, opsporing en herstel van lekkages leidden tot de algemene conclusie dat het gemeenschappelijk belang veel beter gediend is door deze nutsleidingen tussen de meters en het appartement als gemeenschappelijke gedeelten/zaken te bestempelen.In het afgelopen halfjaar bleek dat er reparaties aan gasleidingen zijn uitgevoerd. Een groot deel van de aanwezigen verzoekt daarop de voorzitter om opdracht te geven om de gasleidingen te laten controleren door de firma Janssen, waarop de voorzitter de bestuurder verzoekt om daags na de vergadering hiervoor actie te ondernemen.”
3.8
Op 13 juni 2013 is in de ALV een gaslekkage besproken, die was gevonden in de leidingen naar twee appartementen. In de notulen van deze ALV staat:
“Ten behoeve van deze appartementen heeft de firma [naam] een offerte opgesteld, waarbij de desbetreffende eigenaren vinden dat de kosten die hiermee gemoeid gaan fors zijn. De kosten die samenhangen met de vervanging in de privégedeelten komen voor rekening van de appartementseigenaar. Afgesproken wordt dat via VVE-Beheer een tweetal concurrerende offertes aangevraagd zal worden waarbij in acht wordt genomen dat de uitvoering door een gecertificeerd bedrijf uitgevoerd moet worden, maar vanzelfsprekend ook het belang van de individuele eigenaar voorop staat, die deels van deze kosten voor eigen rekening dient te nemen. In overleg met de desbetreffende eigenaren en het bestuur van de VvE zal dit als zodanig uitgevoerd worden. Het aandeel van de VvE komt ten laste van de desbetreffende reserve. Dit heeft ieders instemming.”
3.9
Hierna heeft adviesbureau Zuiderwijk, na opname op 12 februari 2014, een herhalingsrapportage groot-onderhoud geschreven. Daarin is opgemerkt dat in verschillende appartementen lekkages zijn opgetreden als gevolg van gebreken aan de leidingen. Daarbij staat:
“Hierdoor is de VvE voornemens om de gemeenschappelijke leidingen tussen de meter in de meterkast in het souterrain tot de ingang van de appartementen preventief te laten vervangen. Gebaseerd op enkele reeds ingediende offertes en uitspreiding over 4 achtereenvolgende jaren zijn hiervoor bedragen opgenomen in het meerjarenschema.De opgenomen bedragen zijn gebaseerd op vervanging van de gemeenschappelijke leidingen. De leidingen vanaf de meterkast naar de verbruikstoestellen zijn hierin dus niet opgenomen.”
3.1
In mei 2014 zijn de gas- en waterleidingen van de nummers 21, 21a, 21b en 21c (portiek 1) vanaf de meters in het souterrain tot de aansluitingspunten in de flatwoningen vervangen in opdracht en voor rekening van de reserve van de VvE.
3.11
In de ALV van 17 juni 2014 zijn ‘
het geactualiseerde meerjarenonderhoudsrapport en de hieruit voortvloeiende (groot) onderhoudswerkzaamheden en de financiering hiervan’ besproken. In de daarvan opgemaakte notulen staat:
het geactualiseerde meerjarenonderhoudsrapport en de hieruit voortvloeiende (groot) onderhoudswerkzaamheden en de financiering hiervan’ besproken. In de daarvan opgemaakte notulen staat:
“Voorts wordt uitgebreid ingegaan op het vervangen van de gemeenschappelijke water/gasleidingen. Hier is voor vier appartementen (21, 21a, 21b, 21c) opdracht verstrekt tot vervanging. De bestuurder en het bestuur hebben na gezamenlijk overleg hiertoe besloten aangezien er regelmatig ernstige wateroverlast ontstond in deze appartementen vanwege lekkende waterleidingen. Nadrukkelijk wordt toegelicht dat de leidingen in de leidingenkoker/kooftot de ingangvan het appartement vervangen worden. De leidingen vanaf dat punt zijn voor rekening van de eigenaar (…)Na nog een korte toelichting en gedachtewisseling besluit de vergadering met algemene stemmen mandaat te verlenen aan het bestuur en bestuurder om alle zaken zoals vermeld in dit voorstel in opdracht te geven. De kosten zullen ten laste van de reserve groot onderhoud dan wel reserve onvoorzien worden gebracht.”
Daarop heeft VVE-Beheer aan de leden van de VvE geschreven dat tijdens de ALV is besloten om de gas- en waterleidingen te vervangen en “
De werkzaamheden hebben betrekking op: 1. Vervanging van gas- en waterleidingen tussen de meters in het souterrain en de insteek in de appartementen. Deze leidingen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. (…)”
De werkzaamheden hebben betrekking op: 1. Vervanging van gas- en waterleidingen tussen de meters in het souterrain en de insteek in de appartementen. Deze leidingen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. (…)”
3.12
In 2015 zijn de VvE-leden uitgenodigd voor de ALV van 16 april 2015, waarbij “
de uit te voeren (groot) onderhoudswerkzaamheden en de financiering hiervan” op de agenda stond, met daarbij een gefaseerde planning voor de gas- en waterleidingen in de zeven portieken.
de uit te voeren (groot) onderhoudswerkzaamheden en de financiering hiervan” op de agenda stond, met daarbij een gefaseerde planning voor de gas- en waterleidingen in de zeven portieken.
3.13
In de ALV van 19 april 2016 is ‘
vervangen water- gasleidingen/onderhoud kozijnen’aan de orde gekomen. In de bijlage staat:
vervangen water- gasleidingen/onderhoud kozijnen’aan de orde gekomen. In de bijlage staat:
“In 2013 hebben de eigenaren tijdens de algemene ledenvergadering (ALV) besloten om alle gas- en waterleidingen vanaf de meter in het souterrain tot in de appartementen preventief te vervangen. De vervanging zal gefaseerd worden uitgevoerd met een duur van drie jaar.Het bestuur stelt voor om in plaats van een gefaseerde vervanging van de gas- en waterleiding over te gaan tot een correctieve vervanging dwz vervanging van alle vier de gas- en waterleidingen in een kolom nadat er een lek geconstateerd is in een van de leidingen.In het geval van een gasleiding zal zowel het gemeenschappelijke - als het niet gemeenschappelijke deel van de leiding vervangen worden. De kosten voor het niet gemeenschappelijk deel komen ten laste van de desbetreffende eigenaar. In 2013 zijn alle gasleidingen in het gebouw gecontroleerd op lekkage en voor de leidingen die toen afgekeurd en vervangen zijn heeft een zelfde kostenverdeling plaatsgevonden. Het bestuur stelt voor om eens in de vijf jaar alle gasleidingen te controleren waarbij de eerste controle zal plaatsvinden in het voorjaar van 2017.”
Het voorstel is op de ALV besproken. In de notulen staat hierover onder meer:
“Met 16 stemmen voor, 21 stemmen tegen en 7 onthoudingen wordt het voorstel van het bestuur om over te gaan tot correctieve vervanging verworpen. Dit betekent dat het eerder genomen besluit uit 2014 (gefaseerde en preventieve vervanging) gehandhaafd blijft.”In de nieuwsbrief van februari 2017 van VVE-Beheer aan de bewoners is bevestigd dat tijdens de vergadering van 2016 is besloten om “
het eerder genomen besluit uit 2014, namelijk de gefaseerde en preventieve vervanging van de gas- en waterleidingen” te handhaven.
“Met 16 stemmen voor, 21 stemmen tegen en 7 onthoudingen wordt het voorstel van het bestuur om over te gaan tot correctieve vervanging verworpen. Dit betekent dat het eerder genomen besluit uit 2014 (gefaseerde en preventieve vervanging) gehandhaafd blijft.”In de nieuwsbrief van februari 2017 van VVE-Beheer aan de bewoners is bevestigd dat tijdens de vergadering van 2016 is besloten om “
het eerder genomen besluit uit 2014, namelijk de gefaseerde en preventieve vervanging van de gas- en waterleidingen” te handhaven.
3.14
Op 29 maart 2017 schreef de jurist van VVE Belang:
“(…) Indien de voorzieningen, zoals geschetst, alleen ten dienste zijn van de flat, heeft de vergadering van de VvE daarover geen zeggenschap. Dit is anders wanneer de installaties ten dienste zijn van alle flats. (…)
Aan de hand van de door u op papier verstrekte gegevens kan ik niet beoordelen of de GWE-voorziening[hof: de voorziening voor gas, water en elektriciteit]
alleen ten dienste is van een flat of ten dienste is van alle flats. (…)(…) Een besluit dat in strijd is met het splitsingsreglement wordt voor niet-genomen gehouden, wat inhoudt dat een dergelijk besluit nietig is en niet (in rechte) kan worden afgedwongen. Het splitsingsreglement is te allen tijde leidend. (…)”
alleen ten dienste is van een flat of ten dienste is van alle flats. (…)(…) Een besluit dat in strijd is met het splitsingsreglement wordt voor niet-genomen gehouden, wat inhoudt dat een dergelijk besluit nietig is en niet (in rechte) kan worden afgedwongen. Het splitsingsreglement is te allen tijde leidend. (…)”
3.15
Voor de ALV van 20 april 2017 is ‘
Bespreken/toelichten nietig besluit vervanging water- gasleidingen’ geagendeerd, met een toelichting waarin staat dat de ALV alleen besluiten kan nemen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw, terwijl de gas-, water- en elektriciteitsvoorzieningen vanaf de meter tot de aansluiting in het appartement niet gemeenschappelijk zijn. Aanleiding hiervoor was informatie (zie ook in 3.14) vanwege een juridisch conflict met één van de 56 eigenaren. De notulen van die ALV vermelden:
Bespreken/toelichten nietig besluit vervanging water- gasleidingen’ geagendeerd, met een toelichting waarin staat dat de ALV alleen besluiten kan nemen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw, terwijl de gas-, water- en elektriciteitsvoorzieningen vanaf de meter tot de aansluiting in het appartement niet gemeenschappelijk zijn. Aanleiding hiervoor was informatie (zie ook in 3.14) vanwege een juridisch conflict met één van de 56 eigenaren. De notulen van die ALV vermelden:
“Hij[hof: de voorzitter]
geeft aan dat het eerder genomen besluit van de VvE nietig is en derhalve beschouwd dient te worden als niet genomen/bestaand. Binnen de vergadering ontstaat een uitgebreide discussie over de wijze van de totstandkoming van de conclusie van VVE Belang en de mogelijkheid tot het toch uitvoeren van de werkzaamheden conform het vergaderbesluit van 2016. (…)”
geeft aan dat het eerder genomen besluit van de VvE nietig is en derhalve beschouwd dient te worden als niet genomen/bestaand. Binnen de vergadering ontstaat een uitgebreide discussie over de wijze van de totstandkoming van de conclusie van VVE Belang en de mogelijkheid tot het toch uitvoeren van de werkzaamheden conform het vergaderbesluit van 2016. (…)”
Uit de notulen blijkt dat na verdere reacties en ideeën, de bestuurder voorstelt om de kwestie voor te leggen aan de jurist van VVE Belang. Vervolgens heeft de bestuurder volgens de notulen (ongevraagd) aangegeven:
“dat hij er vanuit gaat dat het advies/interpretatie van VVE belang (…) bindend zal zijn voor het verdere verloop van de handelswijze van de VvE. De VvE zal zich dus conformeren aan de uitslag. Indien een eigenaar deze uitslag toch in twijfel trekt, zal hij/zij op individuele wijze wellicht de gang naar de rechter moeten maken. De vergadering neemt hier met instemming nota van.”
3.16
Op 18 juli 2017 schreef de jurist van VVE Belang naar aanleiding van het verzoek om aanvullend advies:
“Uit de door u meegezonden foto’s leid ik af, dat de leidingen voor gas, water en elektriciteit ten dienste staan van iedere flat afzonderlijk. Te zien is, dat er afzonderlijke leidingen zijn vanuit het souterrain naar de verdiepingen, waarbij de watermeters zelfs zijn genummerd.Dit betekent, dat deze leidingen op grond van het bepaalde in artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement voor rekening en risico zijn van de betrokken eigenaren.Hoewel op grond van het splitsingsreglement de vergadering van eigenaars geen besluit hoeft te nemen over vervanging van deze leidingen, omdat thans is geconcludeerd dat deze niet behoren tot de gemeenschappelijke zaken, zou uit praktisch oogpunt kunnen worden besloten de leidingen gelijktijdig te laten vervangen en daartoe gezamenlijk een opdracht te geven.Het is niet mogelijk in het huishoudelijk reglement een bepaling op te nemen, dat de leidingen behoren tot de gemeenschappelijke zaken. Een dergelijke bepaling hoort thuis in het splitsingsreglement en niet in het huishoudelijk reglement.”
3.17
Op de ALV van 23 november 2017 is de conclusie van (de jurist van) VVE Belang aan de orde gekomen. De (concept)notulen vermelden daarover:
“
De voorzitter geeft een uitgebreide toelichting/presentatie wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gas, waterleidingen en elektriciteitsleidingen (GWE leidingen) in het gebouw.(…)Uit de toelichting en de inhoud van de presentatie blijkt dat alle GWE leidingen vanaf de meters in het souterrain tot de aansluitpunten in het appartement onder de niet gemeenschappelijke delen van het gebouw gerekend moeten worden. Kosten voor het onderhoud en de eventuele vervanging zijn voor rekening van de individuele eigenaar, niet de gezamenlijke eigenaren (…).
De voorzitter geeft een uitgebreide toelichting/presentatie wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gas, waterleidingen en elektriciteitsleidingen (GWE leidingen) in het gebouw.(…)Uit de toelichting en de inhoud van de presentatie blijkt dat alle GWE leidingen vanaf de meters in het souterrain tot de aansluitpunten in het appartement onder de niet gemeenschappelijke delen van het gebouw gerekend moeten worden. Kosten voor het onderhoud en de eventuele vervanging zijn voor rekening van de individuele eigenaar, niet de gezamenlijke eigenaren (…).
(…) Ten aanzien van het voorstel om één keer per drie jaar controle van de B-klep te laten uitvoeren wordt er vanuit de vergadering het voorstel gedaan om die één keer per jaar te laten uitvoeren. De voorzitter neemt dit voorstel over. De vergadering besluit vervolgens met algemene stemmen akkoord te gaan om één keer per jaar de controle van de B-kleppen en het afpersen van de gasleidingen uit te laten voeren. De kosten zullen ten laste van de lopende exploitatie dan wel reserve worden gebracht.”
[appellant] heeft schriftelijk aanmerkingen gemaakt op de concept-notulen. Hij concludeerde dat de noodzaak en behoefte om de GW-leidingen preventief en collectief te vervangen onverminderd zijn blijven bestaan en dat de ALV er al sinds 2013 uit is of de leidingen vanaf de meterkasten privé of gemeenschappelijk zijn.
3.18
Op de ALV van 6 juni 2019 zijn de gas- en waterleidingen opnieuw aan de orde gekomen, ditmaal na advies/brief van RST advocaten. De notulen vermelden hierover:
“
(…) Aan RST Advocaten is verzocht een toelichting te geven over de interpretatie/zienswijze van de splitsingsakte en het genomen vergaderbesluit in 2013. Onder verwijzing naar de toelichting van RST advocaten terzake het vergaderbesluit van 2013 geeft de bestuurder aan dat aangenomen kan worden dat dit besluit nietig is, dus niet bestaand en/of niet besloten. De heer [appellant] geeft aan dat het niet aan het bestuur/bestuurder noch RST advocaten is om daarover te oordelen/besluiten. Het is echter de rechter die daar een uitspraak over kan doen. Onder verwijzing naar de omschreven argumenten van de heer [appellant] geeft de bestuurder aan dat “gezamenlijke” uitvoering van het vervangen van gas- en waterleidingen weliswaar te begrijpen is, echter het wettelijk kader (akte en wet) in acht genomen dient te worden. Drie juristen zijn op basis van wat er in het reglement staat, van mening dat de gas- en waterleidingen privé zijn en daarmee zijn alle genomen besluiten door de vergadering nietig. Daar de mening(en) binnen de VvE hierover verdeeld zijn (…)”
(…) Aan RST Advocaten is verzocht een toelichting te geven over de interpretatie/zienswijze van de splitsingsakte en het genomen vergaderbesluit in 2013. Onder verwijzing naar de toelichting van RST advocaten terzake het vergaderbesluit van 2013 geeft de bestuurder aan dat aangenomen kan worden dat dit besluit nietig is, dus niet bestaand en/of niet besloten. De heer [appellant] geeft aan dat het niet aan het bestuur/bestuurder noch RST advocaten is om daarover te oordelen/besluiten. Het is echter de rechter die daar een uitspraak over kan doen. Onder verwijzing naar de omschreven argumenten van de heer [appellant] geeft de bestuurder aan dat “gezamenlijke” uitvoering van het vervangen van gas- en waterleidingen weliswaar te begrijpen is, echter het wettelijk kader (akte en wet) in acht genomen dient te worden. Drie juristen zijn op basis van wat er in het reglement staat, van mening dat de gas- en waterleidingen privé zijn en daarmee zijn alle genomen besluiten door de vergadering nietig. Daar de mening(en) binnen de VvE hierover verdeeld zijn (…)”
3.19
[appellant] ontving op 6 juli 2017 een factuur van de beheerder voor een reparatie aan de waterleiding naar zijn appartement. Dit betrof de reparatie van een lek, gedetecteerd in het gedeelte van de (verticale) leidingkoker bij de appartementseigenaar op de begane grond van het portiek waar [appellant] woont. [appellant] betaalde deze factuur niet. In de procedure die volgde heeft de VvE op de zitting bij de kantonrechter haar vordering tegen [appellant] tot betaling van deze factuur ingetrokken.
4.Vorderingen bij de rechtbank en in hoger beroep
4.1
[appellant] heeft de VvE gedagvaard en na wijziging van eis gevorderd:
te verklaren voor recht dat het deel van de gas- en waterleidingen dat loopt vanaf de gas- en watermeters in het souterrain tot het aansluitpunt in de flatwoningen (de delen B) als gemeenschappelijke zaken moeten worden aangemerkt,
te verklaren voor recht dat de VvE verplicht is om de delen B van de gas- en waterleidingen collectief, preventief en gefaseerd en uiterlijk 31 december 2024 te laten vervangen door een gecertificeerd installatiebedrijf, op kosten van de VvE,
te bevelen aan de VvE om op haar kosten uitvoering te geven aan de op de ALV’s genomen besluiten tot vervanging van de leidingen delen B,
a) in portiek 1 kolom A en portieken 2 en 3, uiterlijk op 31 december 2022,
b) in portieken 4 en 5, uiterlijk op 31 december 2023 en
c) in portieken 6 en 7 uiterlijk op 31 december 2024,
althans telkens op een in goede justitie te bepalen datum, en telkens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, met een maximum van € 13.000,-,
a) in portiek 1 kolom A en portieken 2 en 3, uiterlijk op 31 december 2022,
b) in portieken 4 en 5, uiterlijk op 31 december 2023 en
c) in portieken 6 en 7 uiterlijk op 31 december 2024,
althans telkens op een in goede justitie te bepalen datum, en telkens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, met een maximum van € 13.000,-,
subsidiair, als iii) wordt afgewezen:
de VvE te gelasten uiterlijk op 30 november 2022 of een in goede justitie te bepalen datum, een ALV te houden en op de ALV een uitgewerkt en gebudgetteerd plan voor te leggen voor een collectieve, preventieve en gefaseerde vervanging van delen B van de gas- en waterleidingen, op straffe van genoemde dwangsom;
A. te verklaren voor recht dat tijdens de ALV van 23 november 2017 geen besluit is genomen over de gas- en waterleidingen;
B.
voorwaardelijk, als op 23 november 2017 op de ALV een besluit is genomen waarmee de besluiten uit 2013 aangaande de gas- en waterleidingen zijn herzien of waarmee de delen B van die leidingen privé zijn verklaard,
te verklaren voor recht dat dit besluit nietig is;
B.
voorwaardelijk, als op 23 november 2017 op de ALV een besluit is genomen waarmee de besluiten uit 2013 aangaande de gas- en waterleidingen zijn herzien of waarmee de delen B van die leidingen privé zijn verklaard,
te verklaren voor recht dat dit besluit nietig is;
veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2
[appellant] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de delen B van de gas- en waterleidingen gezien hun ligging op grond van (uitleg van) de Splitsingsakte gemeenschappelijk zijn, mede gelet op de feitelijke inrichting van het flatgebouw en de locatie van de gas- en watermeters. In dit verband beroept [appellant] zich voor wat vordering i) betreft ook op een VvE-besluit van 16 mei 2013 dat inhoudt dat de delen B van de gas- en waterleidingen als gemeenschappelijke zaken moeten worden aangemerkt, welk besluit door vervolgbesluiten in 2014, 2015 en 2016 is bekrachtigd en waaraan al (deels) uitvoering is gegeven.
Voor zijn vorderingen ii) en iii) baseert [appellant] zich ook op de besluiten die zijn genomen tijdens de ALV’s van 17 juni 2014, 16 april 2015 en 19 april 2016 om de leidingdelen B te vervangen op kosten van de VvE. Volgens [appellant] maakte (het bestuur van) de VvE in 2017 een onverklaarbare ommezwaai door de delen B van de gas- en waterleidingen als privézaken aan te merken en de uitvoering van het collectieve vervangingsplan stop te zetten.
Met betrekking tot de subsidiaire vordering iv) - ingesteld voor het geval vordering iii) zou worden afgewezen - voert [appellant] aan dat hij er mede gelet op de ouderdom van de leidingen, belang bij heeft dat zo spoedig mogelijk een ALV wordt gehouden waarbij een uitgewerkt en gebudgetteerd plan wordt voorgelegd.
[appellant] legt aan zijn vorderingen onder v) ten grondslag dat op de ALV van 23 november 2017 geen (heroverwegings)besluit is genomen, of anders een besluit dat nietig is.
Voor zijn vorderingen ii) en iii) baseert [appellant] zich ook op de besluiten die zijn genomen tijdens de ALV’s van 17 juni 2014, 16 april 2015 en 19 april 2016 om de leidingdelen B te vervangen op kosten van de VvE. Volgens [appellant] maakte (het bestuur van) de VvE in 2017 een onverklaarbare ommezwaai door de delen B van de gas- en waterleidingen als privézaken aan te merken en de uitvoering van het collectieve vervangingsplan stop te zetten.
Met betrekking tot de subsidiaire vordering iv) - ingesteld voor het geval vordering iii) zou worden afgewezen - voert [appellant] aan dat hij er mede gelet op de ouderdom van de leidingen, belang bij heeft dat zo spoedig mogelijk een ALV wordt gehouden waarbij een uitgewerkt en gebudgetteerd plan wordt voorgelegd.
[appellant] legt aan zijn vorderingen onder v) ten grondslag dat op de ALV van 23 november 2017 geen (heroverwegings)besluit is genomen, of anders een besluit dat nietig is.
4.3
De VvE heeft de vorderingen bestreden.
4.4
Bij vonnis van 20 juli 2022 heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
4.5
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met die uitspraak. Hij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] wil dat het hof zijn (voornoemde) vorderingen toewijst en de VvE laat terugbetalen wat hij ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de VvE heeft betaald, met rente en kosten.
5.Beoordeling in hoger beroep
Grief over niet opnemen van feiten
5.1
[appellant] heeft met zijn eerste grief aangevoerd dat hij de overwegingen van de rechtbank moeilijk kan volgen, omdat in het vonnis niet alle door [appellant] genoemde en niet betwiste feiten bij de feitenvaststelling zijn opgenomen. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis. De uitspraak van de rechter hoeft namelijk niet alle onbetwiste feiten te vermelden, maar alleen de feiten waarop de beslissing rust. [1] Deze hoeven ook niet in een afzonderlijke paragraaf te staan.
5.2
In het tussen partijen spelende debat heeft het hof aanleiding gezien om in een afzonderlijke paragraaf (zie “3. Feitelijke achtergrond”) in dit arrest op te nemen de tussen partijen vaststaande inhoud van de Splitsingsakte, de vaststaande loop van de leidingen en de door [appellant] aangehaalde, vaststaande ALV beraadslagingen en beslissingen en adviezen. Het hof zal bij de beoordeling (waar nodig) verwijzen naar deze onder 3 aangehaalde feiten of deze feiten (verkort) herhalen.
5.3
Het hof zal de overige grieven hierna gezamenlijk bespreken. Met de grieven heeft [appellant] het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.
Maatstaf en beoordeling daarnaar
5.4
Voor de beantwoording van de vraag wat gemeenschappelijk is en wat privé is, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken – dat zijn de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de hele inhoud van de akte en tekening. De rechtszekerheid vergt dat men voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag slaan op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. [2] De splitsingsakte moet inhouden (onder meer) een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt [3] .
5.5
Voornoemde maatstaf brengt mee dat in deze zaak bepalend is wat er staat in de Splitsingsakte van 28 februari 1972 (inclusief het daarin neergelegde Reglement) met de aan de minuut daarvan gehechte tekening (hiervóór genoemd onder 3.1). De Splitsingsakte en -tekening zijn na 1972 niet gewijzigd (ondanks een voorstel daartoe in 2013, hiervoor genoemd in 3.7) en er zijn geen andere op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken in de openbare registers opgenomen.
inhoud van de Splitsingsakte en -tekening
5.6
Over wat privé is, houdt de onderhavige Splitsingsakte in dat iedere eigenaar het recht heeft “
op het uitsluitend gebruik van zijn flat” (artikel 2) en dat onder ‘
flat’ wordt verstaan “
het gedeelte/de gedeelten van het gebouw (…) waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden” (artikel 1 onder d). Onder gemeenschappelijke gedeelten worden verstaan “
die gedeelten van het gebouw (…), welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn” (artikel 1 onder e).
op het uitsluitend gebruik van zijn flat” (artikel 2) en dat onder ‘
flat’ wordt verstaan “
het gedeelte/de gedeelten van het gebouw (…) waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden” (artikel 1 onder d). Onder gemeenschappelijke gedeelten worden verstaan “
die gedeelten van het gebouw (…), welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn” (artikel 1 onder e).
De Splitsingsakte kent geen afzonderlijke lijst van zaken waarop de delen B van de leidingen als gemeenschappelijk of als privé zijn benoemd. De VvE heeft terecht opgemerkt dat de akte alleen privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten kent.
5.7
De teksten uit de Splitsingsakte maken duidelijk dat de individuele eigenaar het alleenrecht op gebruik van zijn flat heeft en dat ‘flat’ méér is dan het woonappartement op de etage met een berging in het souterrain; ‘flat’ omvat alle delen van het gebouw waarvan het alleenrecht van gebruik aan een appartement is verbonden. In de in 5.6 vermelde onderdelen van de splitsingsakte is tot uitdrukking gebracht dat die gedeelten van het gebouw die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik door een appartementseigenaar, privé zijn.
Dat wordt in deze zaak niet anders doordat in artikel 9 van de Splitsingsakte staat dat de flats en de zich daarin bevindende installaties “
voor zover zij alleen ten dienste zijn van de flat” voor rekening en risico zijn van die betrokken eigenaren, “
met uitzondering van de installaties ten dienste van alle flats, welke voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk zijn”. Ook dit artikel is gebaseerd op het uitgangspunt dat elementen die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik door één appartementseigenaar privé zijn en dat elementen die dat niet zijn gemeenschappelijk zijn. Ten aanzien van installaties die zich in een bepaalde flat bevinden, maakt artikel 9 onderscheid tussen installaties die alleen ten dienste zijn van die flat (zij zijn voor rekening en risico van de flateigenaar in kwestie) en installaties die ten dienste zijn van alle flats (die zijn voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk). De leidingdelen B bevinden zich gedeeltelijk in flats waaraan ze niet ten dienste staan (de lager gelegen appartementen). Zij staan ook niet ten dienste van alle flats. Ieder leidingdeel B staat ten dienste van slechts één flat. Artikel 9 regelt niet de situatie waarin installaties zich in een bepaalde flat bevinden en ten dienste staan van één andere flat.
[appellant] heeft gewezen op de tekst van artikel 4 lid 1 van de Splitsingsakte, dat de eigenaar verplicht om “
zijn flat behoorlijk te onderhouden en de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen ten aanzien van alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens de andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke”. Dit artikel doet niets af aan voornoemd uitgangspunt. En anders dan [appellant] aanvoert, dwingt dit artikel niet tot de conclusie dat een eigenaar uitsluitend een onderhoudsplicht heeft voor privé zaken die zich binnen zijn privé gedeelte bevinden.
Dat wordt in deze zaak niet anders doordat in artikel 9 van de Splitsingsakte staat dat de flats en de zich daarin bevindende installaties “
voor zover zij alleen ten dienste zijn van de flat” voor rekening en risico zijn van die betrokken eigenaren, “
met uitzondering van de installaties ten dienste van alle flats, welke voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk zijn”. Ook dit artikel is gebaseerd op het uitgangspunt dat elementen die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik door één appartementseigenaar privé zijn en dat elementen die dat niet zijn gemeenschappelijk zijn. Ten aanzien van installaties die zich in een bepaalde flat bevinden, maakt artikel 9 onderscheid tussen installaties die alleen ten dienste zijn van die flat (zij zijn voor rekening en risico van de flateigenaar in kwestie) en installaties die ten dienste zijn van alle flats (die zijn voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk). De leidingdelen B bevinden zich gedeeltelijk in flats waaraan ze niet ten dienste staan (de lager gelegen appartementen). Zij staan ook niet ten dienste van alle flats. Ieder leidingdeel B staat ten dienste van slechts één flat. Artikel 9 regelt niet de situatie waarin installaties zich in een bepaalde flat bevinden en ten dienste staan van één andere flat.
[appellant] heeft gewezen op de tekst van artikel 4 lid 1 van de Splitsingsakte, dat de eigenaar verplicht om “
zijn flat behoorlijk te onderhouden en de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen ten aanzien van alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens de andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke”. Dit artikel doet niets af aan voornoemd uitgangspunt. En anders dan [appellant] aanvoert, dwingt dit artikel niet tot de conclusie dat een eigenaar uitsluitend een onderhoudsplicht heeft voor privé zaken die zich binnen zijn privé gedeelte bevinden.
5.8
De aan de akte gehechte splitsingstekening toont geen ingetekende leidingen, niet waar die door gemeenschappelijke ruimten gaan en ook niet waar die door privé gedeelten lopen (zoals gebundeld door een privéberging en in een leidingkoker door woningen). Uit de onbetwiste stellingen van partijen blijkt (en dit is op de foto’s en de film te zien) dat de leidingen geen vast onderdeel zijn van de buiten- of binnenmuren die wél op de splitsingstekening staan; zij lopen immers
naastde muren (en onder plafonds) en zij zijn los te halen zonder ze uit de muren of beton te moeten hakken. Op de tekening vallen de leidingen dus niet onzichtbaar samen met de lijnen voor de muren. De tekening drukt voor de leidingen geen andere bedoeling uit dan de Splitsingsakte zelf.
naastde muren (en onder plafonds) en zij zijn los te halen zonder ze uit de muren of beton te moeten hakken. Op de tekening vallen de leidingen dus niet onzichtbaar samen met de lijnen voor de muren. De tekening drukt voor de leidingen geen andere bedoeling uit dan de Splitsingsakte zelf.
5.9
Omdat privé zijn “
de gedeelten van het gebouw (…) waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden” en gemeenschappelijk zijn de delen van het gebouw “
welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”, zijn de splitsingsstukken duidelijk en niet voor verschillende uitleg vatbaar: bepalend is het uitsluitend gebruiksrecht.
de gedeelten van het gebouw (…) waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden” en gemeenschappelijk zijn de delen van het gebouw “
welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”, zijn de splitsingsstukken duidelijk en niet voor verschillende uitleg vatbaar: bepalend is het uitsluitend gebruiksrecht.
toepassing op de situatie van delen B
5.1
De leidingdelen B zijn delen van het gebouw waarvan het uitsluitend gebruiksrecht telkens aan één woonappartement is verbonden. Zij staan (telkens) alleen ten dienste van die ene woning. Elke leiding is vanaf de meter voor uitsluitend gebruik bestemd; alleen de individuele eigenaar van het woonappartement gebruikt de afzonderlijke leiding vanaf de meter.
5.11
[appellant] heeft er op gewezen dat de ligging van de meters en loop van de leidingen anders is dan in de gangbare situatie, waarin gas- en watermeters in het afzonderlijke appartement zijn en niet in het (gemeenschappelijke) souterrain. Het hof overweegt dat ook voor niet gangbare situaties geldt dat de splitsingsstukken leidend zijn – dus ongeacht waar de meters zijn en hoe afwijkend lang of kort de leiding of de loop ervan is.
5.12
De door [appellant] genoemde beginselen van toegankelijkheid, nutsgelijkheid en solidariteit kunnen in het voorgaande geen verandering brengen. Deze beginselen vormen geen onderdeel van de splitsingsstukken. Zij worden daarin niet genoemd en het antwoord op de vraag wat als privé-, dan wel gemeenschappelijk gedeelte heeft te gelden is afhankelijk van wat daarover in die stukken is bepaald.
Er is geen twijfel dat de leidingdelen telkens alleen ten dienste staan van de woning waar het daarin vervoerde gas of water wordt verbruikt. Voor een uitleg van de stukken in de door [appellant] genoemde zin is dan geen plaats.
Er is geen twijfel dat de leidingdelen telkens alleen ten dienste staan van de woning waar het daarin vervoerde gas of water wordt verbruikt. Voor een uitleg van de stukken in de door [appellant] genoemde zin is dan geen plaats.
5.13
Kortom: naar objectieve maatstaven, af te leiden uit de omschrijvingen in de akte, bezien in het licht van de hele akte, zijn de delen B van de leidingen van de individuele appartementseigenaren. Zij zijn dus
nietgemeenschappelijk, ook niet voor zover zij lopen door gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of door flats van andere eigenaren.
nietgemeenschappelijk, ook niet voor zover zij lopen door gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of door flats van andere eigenaren.
gevolg
5.14
Het voorgaande brengt met zich dat de VvE geen zeggenschap over de leidingen heeft. Zij had die zeggenschap ook niet in 2013, 2014 of in andere jaren. Eventuele besluiten van de ALV dat de delen B van de leidingen gemeenschappelijk zijn en eventuele besluiten van de VvE dat zij om die reden op haar kosten tot vervanging ervan zal overgaan, zijn nietig. De rechtbank heeft dat terecht en op goede gronden geoordeeld. De rechtbank heeft ook terecht en op goede grond geoordeeld dat de VvE niet verplicht kan worden om een ALV te houden om plannen te maken over collectieve vervanging van de leidingdelen door de VvE; over (tijdige) vervanging gaan de individuele appartementseigenaren zelf.
5.15
De in 3.5 en 3.7–3.19 genoemde feiten maken de leidingen niet gemeenschappelijk, geven de VvE geen bevoegdheid of verplichting om ze te vervangen en maken nietige besluiten niet geldig. Deze omstandigheden baten [appellant] daarom niet. De rechtsgevolgen zijn ook niet zodanig, dat de splitsingsstukken dáárom anders geïnterpreteerd kunnen (of zouden moeten) worden.
Bewijsaanbod, conclusie en proceskosten
5.16
[appellant] heeft een bewijsaanbod gedaan. Er zijn echter geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
5.17
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.
5.18
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot deze kosten mede aan de hand van de liquidatietarieven (2 punten, tarief II), zoals hierna vermeld.
6.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 20 juli 2022;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE bepaald op € 783,- aan griffierecht, € 2.366,- aan salaris voor de advocaat en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,00 indien de bedragen niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
en
bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,00, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde veertiendagentermijn tot aan de dag van algehele voldoening;
- verklaart dit arrest wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en mr. H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023 in aanwezigheid van de griffier.