ECLI:NL:GHDHA:2023:2205

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.317.631/01
Zaaknummer rechtbank : 9486702 \ CV EXPL 21-33595

Arrest van 21 november 2023

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant in principaal hoger beroep,

verweerder in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. L. van der Wijngaart, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

de Stichting Bewaarder Veldkwintet,

gevestigd in Bergschenhoek,

verweerster in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.A.C. Backx, kantoorhoudend in Oud-Beijerland.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Veldkwintet.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellant] heeft een woning en twee bedrijfsruimtes van Veldkwintet gehuurd. In deze zaak gaat het om een huurachterstand voor de woning. Veldkwintet wil dat [appellant] wordt veroordeeld die huurachterstand te voldoen en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. [appellant] vindt dat hij voor een van de winkelruimtes recht heeft op een huurkorting in verband met de coronamaatregelen en hij wil dat die korting met de huur voor de woning wordt verrekend.

1.2

Het hof oordeelt in dit arrest dat het recht op een coronakorting onvoldoende kan worden beoordeeld op basis van de gegevens die [appellant] in het geding heeft gebracht. Verrekening met de huur van de woning is daarom nu niet mogelijk. [appellant] moet de huurachterstand voldoen en de door de kantonrechter al uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst blijft in stand.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 30 september 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022;
het arrest van dit hof van 15 november 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 december 2022;
de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
de memorie van antwoord van Veldkwintet, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met bijlagen;
de memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens houdende bezwaar tegen de eisvermeerdering, van [appellant].

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] huurt sinds 16 juli 2013 van (de rechtsvoorganger van) Veldkwintet de woning aan de [adres 1] (hierna ook: de woning). De huurprijs voor de woning was laatstelijk € 483,95 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte uit 2003 van toepassing verklaard.

3.2

[appellant] huurt (huurde) van Veldkwintet ook twee bedrijfsruimtes, namelijk een barbershop en een supermarkt aan de [adres 2] en de [adres 3]. De woning is boven de barbershop gelegen.

3.3

Op 16 oktober 2020 heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam vonnis gewezen tussen partijen in een geschil over de supermarkt en de barbershop. [appellant] is in die procedure onder meer veroordeeld tot betaling van € 4.546,57 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juni 2020. Verder is hij veroordeeld tot betaling van € 1.161,60 voor iedere volgende maand totdat de ontruiming plaatsvindt. De huurovereenkomst voor de bedrijfsruimtes is met dit vonnis ontbonden.

3.4

Op 23 oktober 2020 hebben partijen schriftelijke afspraken gemaakt over de voldoening aan dit vonnis. Onderdeel van die afspraken is dat [appellant] de supermarkt zal ontruimen, en dat voor de barbershop een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten. Voorts is opgenomen dat [appellant] een bedrag van € 574,75 betaalt in verband met “kosten van gevelherstel.”

3.5

Bij brief van 18 augustus 2021 is [appellant] aangemaand de huurachterstand voor de woning te voldoen en is hij erop gewezen dat hij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is als hij de hoofdsom niet tijdig voldoet.

3.6

In een schriftelijk bericht van 29 april 2022 heeft de belastingadviseur M. [belastingadviseur] uitgerekend dat [appellant] in 2020 en 2021 voor de barbershop aanspraak kan maken op een huurkorting van € 397,50 per maand in verband met de coronamaatregelen.

3.7

Op 9 augustus 2022 is de woning ontruimd op grond van het nu bestreden vonnis.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Veldkwintet heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de huurovereenkomst met betrekking tot de woning wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Verder vorderde Veldkwintet (na een wijziging van eis tijdens de mondelinge behandeling) dat [appellant] zou worden veroordeeld tot betaling van € 7.838,21 in verband met de huurachterstand, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten, contractuele en wettelijke rente en tot betaling van € 483,95 per maand tot aan de ontruiming van de woning.

4.2

[appellant] heeft geen vordering in reconventie ingesteld, maar heeft zich beroepen op verrekening. Volgens hem heeft hij voor de barbershop recht op een huurkorting van € 8.745,- voor de jaren 2020 en 2021. Dat bedrag moet volgens hem in mindering worden gebracht op de vordering van Veldkwintet.

4.3

De kantonrechter heeft het beroep op verrekening verworpen omdat [appellant] geen onderbouwing heeft gegeven van zijn omzetverlies en ook overigens geen financieel inzicht heeft gegeven in zijn bedrijf. De huurachterstand is vastgesteld op € 7.838,21 berekend tot en met mei 2022. De buitengerechtelijke kosten van € 565,57 en een contractuele rente van € 16,55 zijn ook toegewezen. Over het totaalbedrag van € 8.420,33 is de wettelijke rente toegewezen. Ook de vordering tot ontbinding en ontruiming is toegewezen. De kantonrechter overwoog dat er een huurachterstand was van 16 maanden en dat dit geen tekortkoming is van geringe betekenis. Weliswaar heeft Veldkwintet verzuimd een vroegsignalering bij de gemeente te doen, zoals het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening voorschrijft, maar daarop is geen sanctie gesteld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij vordert dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat hij wordt ontheven van de tegen hem uitgesproken veroordelingen en dat de vorderingen van Veldkwintet alsnog worden afgewezen. Hij vordert verder dat Veldkwintet wordt veroordeeld om al hetgeen [appellant] heeft voldaan ter uitvoering van het vonnis, terug te betalen en Veldkwintet te veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

5.2

Veldkwintet heeft haar vordering in hoger beroep vermeerderd en mede daartoe incidenteel appel ingesteld. Zij vordert aanvullend dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.187,87 incl. btw. Aan die vordering legt zij – samengevat weergegeven – ten grondslag dat er na ontruiming werkzaamheden aan de woning moesten worden uitgevoerd en dat de kosten daarvan voor rekening van [appellant] moeten komen.

6.Beoordeling in hoger beroep

Verrekening met de coronakorting

6.1

Grief 1 van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op verrekening onvoldoende is onderbouwd. Voor zover [appellant] aan die grief ten grondslag legt dat de kantonrechter hem in de gelegenheid had moeten stellen nader bewijs te leveren omdat [appellant] zich dan “een hoger beroep had kunnen besparen”, faalt die grief. Niet alleen is het aan [appellant] om zijn vordering zelfstandig deugdelijk te onderbouwen en is hij daarvoor niet afhankelijk van een bewijsopdracht, maar bovendien heeft hij in dit hoger beroep de gelegenheid zijn vordering nader te onderbouwen.

6.2

Uit artikel 6:127 lid 2 BW volgt dat een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening heeft wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van die schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Veldkwintet heeft zich in deze procedure niet beroepen op het bepaalde in artikel 16 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, waarin een beroep op verrekening is uitgesloten, zodat het hof ervan uit zal gaan dat [appellant] zich in beginsel op verrekening van zijn schuld met zijn eventuele vordering kan beroepen.

6.3

Het hof is echter van oordeel dat de gegrondheid van het beroep op verrekening in dit geding niet eenvoudig is vast te stellen. Met toepassing van artikel 6:136 BW zal het hof dit beroep op verrekening daarom passeren. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.

6.4

In zijn beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad een model gegeven voor de berekening van een huurkorting wanneer er een omzetdaling is in verband met de overheidsmaatregelen wegens de coronapandemie. Onderdeel van het rekenmodel is de tegemoetkoming die een huurder van de overheid heeft gekregen in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten.

6.5

[appellant] heeft zich in eerste aanleg beroepen op een opgave van zijn belastingadviseur [belastingadviseur]. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat die opgave onvoldoende controleerbaar is geweest voor Veldkwintet. Iedere onderbouwing van de in die opgave opgenomen bedragen ontbreekt namelijk.

6.6

Ondanks het duidelijke oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] zijn stellingen in dit hoger beroep niet voldoende nader onderbouwd. Hij heeft slechts een overzicht overgelegd van alleen de (totale) omzet en de vaste lasten over 2019, 2020 en 2021. Opnieuw ontbreekt iedere cijfermatige onderbouwing die deze opgave controleerbaar maakt.

6.7

Het hof is van oordeel dat Veldkwintet terecht zo’n nadere onderbouwing heeft gevraagd omdat alleen met die onderbouwing controleerbaar is of [appellant] op goede gronden aanspraak maakt op een huurkorting. Nu die onderbouwing ontbreekt, kan het hof in dit geding niet eenvoudig vaststellen of [appellant] een beroep op verrekening toekomt en zal het hof dat beroep in dit geding passeren. Het betoog van Veldkwintet dat over de huurachterstand voor de bedrijfsruimte al een regeling is getroffen, kan daarom onbesproken blijven.

6.8

Voor zover de grief een aanbod inhoudt om nadere stukken in het geding te brengen, wordt dat aanbod gepasseerd. Het lag immers op de weg van [appellant] om die nadere stukken zelfstandig en tijdig te overleggen. Zijn aanbod om een accountant als deskundige te horen verwerpt het hof mede daarom ook.

6.9

[appellant] heeft aangevoerd dat andere huurders van Veldkwintet een huurkorting van 50% hebben gekregen. Ook als dat juist is, is dat enkele gegeven niet doorslaggevend voor de huurkorting waarop [appellant] aanspraak zou kunnen maken. Zijn aanbod om die andere (overigens niet gespecificeerde) huurders als getuigen te horen wordt daarom verworpen.

6.1

Grief 1 faalt.

De hoogte van de huurachterstand

6.11

De kantonrechter heeft de huurachterstand vastgesteld op € 7.838,21. [appellant] stelt (randnummer 13 memorie van grieven) dat hij naast girale ook contante betalingen heeft gedaan. Hij verbindt daaraan echter geen duidelijke conclusie, in het bijzonder kan het hof uit zijn stellingen niet afleiden dat bepaalde contante betalingen niet in acht zijn genomen bij de berekening van de huurachterstand.

6.12

[appellant] voert verder aan dat hij te veel huur heeft betaald voor de supermarkt en de barbershop en dat hij dat te veel betaalde van Veldkwintet mag terugvorderen. Uit de toelichting op zijn grief leidt het hof af dat [appellant] aanvoert dat het vonnis van 16 oktober 2020 is gebaseerd op een onjuist uitgangspunt en dat de in dat vonnis uitgesproken veroordeling onjuist is. Met dat betoog miskent hij dat een vonnis alleen kan worden aangetast door een tijdig aangewend rechtsmiddel. Dit hoger beroep richt zich niet tegen het vonnis van 16 oktober 2020. Uit de stellingen van [appellant] is niet af te leiden dat het vonnis is vernietigd, zodat de daarin uitgesproken veroordeling onherroepelijk is geworden. Een beroep op verrekening dat is gebaseerd op de stelling dat het vonnis onjuist is, stuit daarop al af. Datzelfde geldt voor het verder ook niet onderbouwde beroep op opschorting. Aan [appellant] komt niet het recht toe de naleving van een vonnis op te schorten omdat hij het met de inhoud daarvan niet eens is.

6.13

[appellant] beroept zich daarnaast op verrekening met een bedrag van € 574,- dat hij heeft betaald voor herstel van de gevel. [appellant] voert aan dat hij dat bedrag onverschuldigd heeft betaald. Aan de betaling van dat bedrag ligt de overeenkomst van 23 oktober 2020 ten grondslag die partijen hebben gesloten ter uitvoering van het vonnis van 16 oktober 2020. Reeds om die reden is van een onverschuldigde betaling geen sprake. [appellant] stelt wel dat hij onder druk is gezet om die overeenkomst te sluiten, maar hij doet geen beroep op vernietiging van die overeenkomst. Het hof kan overigens uit zijn stellingen niet afleiden dat van een ongeoorloofde druk sprake is geweest.

6.14

Grief 2 stuit op het voorgaande af.

6.15

Met grief 6 voert [appellant] aan dat ten onrechte de huur tot aan de ontruiming van de woning is toegewezen omdat hij zich beroept op verrekening met een hoger bedrag. Dat betoog stuit op het voorgaande af, zodat ook grief 6 faalt.

Buitengerechtelijke kosten en rente

6.16

De grieven 3 en 4 zijn gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente. [appellant] legt aan die grieven ten grondslag dat de hoofdsom niet toegewezen had mogen worden. Dat betoog is gelet op het voorgaande onjuist, zodat de grieven daarom al falen.

6.17

Voor matiging van de buitengerechtelijke kosten (randnummer 25 memorie van grieven, laatste zin) bestaat geen grond.

De ontbinding van de huurovereenkomst

6.18

Grief 5 is gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] voert aan dat de belangenafweging in zijn voordeel had moeten uitvallen.

6.19

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

6.2

[appellant] heeft niet weersproken dat er een huurachterstand was van 16 maanden. Dat is een zo forse tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot betaling van de huur dat ontbinding van de huurovereenkomst in de regel gerechtvaardigd zal zijn.

6.21

Uit de specificatie die Veldkwintet heeft overgelegd blijkt dat er in juni 2020 al een achterstand was van € 1.475,61. Die achterstand is in de periode tot en met mei 2022 opgelopen tot € 7.838,21. Veldkwintet heeft daarbij onweersproken gesteld dat [appellant] regelmatig te laat de huur betaalde. Die stelling strookt met het oplopen van de huurachterstand.

6.22

[appellant] heeft zich beroepen op het feit dat hij ernstig ziek is geweest door een COVID-19 besmetting. Uit de stukken die hij in hoger beroep heeft overgelegd volgt dat hij op 11 oktober 2021 in het ziekenhuis is opgenomen en aansluitend van 25 november 2021 tot en met 15 december 2021 in een revalidatiekliniek. Hoe vreselijk dat ook is, het verklaart in ieder geval niet de huurachterstand tot 11 oktober 2021, die op dat moment al bijna € 4.500,- beliep. Ook die achterstand was al zo hoog dat deze in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.

6.23

Het verlies van de woning is zeker voor iemand die herstellende is van een ziekte ingrijpend, maar bij een zo hoge huurachterstand is zo’n ziekte niet voldoende om van de verhuurder te vergen de huurovereenkomst (met een oplopende huurachterstand) voort te zetten. Datzelfde geldt voor het argument van [appellant] dat het voor een ZZP-er fijn is om boven zijn eigen winkel te wonen.

6.24

Onder die omstandigheden acht het hof ook het feit dat Veldkwintet heeft verzuimd een vroegsignalering te doen zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, niet zo zwaarwegend dat dit aan ontbinding in de weg staat. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat deze verplichting een verplichting van de verhuurder jegens de gemeente is, niet een verplichting jegens de huurder. Van een tekortschieten jegens de huurder is dus geen sprake. In de Nota van Toelichting op het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is opgenomen dat er geen sanctie is op schending van deze verplichting en dat de verhuurder het recht op ontbinding van de huurovereenkomst behoudt (Stb. 2020, 240). Het feit dat geen vroegsignalering is gedaan, is een omstandigheid die bij een oordeel over de ontbinding moet worden meegewogen, maar het is niet doorslaggevend.

6.25

Grief 5 slaagt daarom ook niet.

Conclusie in het principaal appel

6.26

Alle grieven van [appellant] falen. Dat betekent dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. Dat geldt ook voor de beslissing ten aanzien van de proceskosten in eerste aanleg, zodat grief 7 ook faalt.

6.27

[appellant] zal in het principaal hoger beroep worden veroordeeld in de kosten van het geding omdat hij in het ongelijk is gesteld.

Het incidenteel hoger beroep, eisvermeerdering

6.28

Voor zover het incidenteel appel is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om het beroep op verrekening te bespreken bestaat daarbij geen belang omdat het hof het beroep op verrekening niet aan toewijzing van de vordering van Veldkwintet in de weg laat staan.

6.29

Veldkwintet heeft haar vordering vermeerderd. Zij vordert dat [appellant] aanvullend wordt veroordeeld tot betaling van € 4.187,87 incl. btw omdat Veldkwintet kosten heeft moeten maken om de woning te ontruimen en te herstellen.

6.3

Het hof stelt het volgende voorop. [appellant] was gehouden de woning bij het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van Veldkwintet te stellen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat, als een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als zo’n beschrijving ontbreekt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In dit geval is kennelijk geen beschrijving gemaakt bij aanvang van de huur. Daarom wordt [appellant] verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

6.31

Hoewel artikel 7:224 lid 2 BW spreekt van “tegenbewijs”, rust op de verhuurder het bewijsrisico van het onbewezen blijven van de situatie bij aanvang van de huur. De verhuurder moet dus bewijzen dat er sprake is van schade die tijdens de huur is ontstaan. Veldkwintet heeft geen inzicht gegeven in de staat die de woning volgens haar had bij aanvang van de huur, terwijl [appellant] heeft betoogd dat hij de woning heeft opgeleverd in de staat waarin deze zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst, behoudens normale slijtage.

6.32

Nu Veldkwintet niets heeft gesteld over de staat van de woning bij aanvang van de huur, kan ook niet worden aangenomen dat de werkzaamheden die zij heeft moeten uitvoeren bij het einde van de huur voor rekening van [appellant] moeten komen omdat [appellant] tekort is geschoten in zijn opleveringsverplichting. De gewijzigde vordering stuit daarop af. Het bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat het niet kenbaar betrekking heeft op de toestand van de woning bij aanvang van de huur en dus niet relevant is.

6.33

Het bezwaar van [appellant] tegen de eiswijziging kan gelet op het voorgaande onbesproken blijven.

Conclusie in het incidenteel hoger beroep

6.34

Het incidenteel hoger beroep slaagt niet. Veldkwintet moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep omdat zij de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is.

Conclusie en proceskosten

6.35

Het voorgaande betekent dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Die bedragen aan de zijde van Veldkwintet:

a) griffierecht: 783,-

b) salaris advocaat: € 2.366,-

c) nakosten: € 173,-, te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

6.36

Veldkwintet wordt veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel. Die bedragen aan de zijde van [appellant]:

a) salaris advocaat: € 591,50

b) nakosten: € 173,-, te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022;
wijst af het door Veldkwintet in hoger beroep bij wege van vermeerdering van eis gevorderde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, zoals hiervoor in 6.35 begroot en bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart de kostenveroordeling in het principaal hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt Veldkwintet in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, zoals hiervoor in 6.36 begroot.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.Y. Bonneur en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.