Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00999 tot en met BK-22/01001
Uitspraak van 17 oktober 2023
in de gedingen tussen:
[X-1] (verhuurder) te [Z-1] , belanghebbende 1, en
[X-2] (huurder)te [Z-2] , belanghebbende 2, tezamen belanghebbenden,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 september 2022, nummers SGR 21/836, SGR 21/844 en SGR 21/6324.
Procesverloop
BK-22/00999 en BK-22/01000 (jaar 2020)
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij aan belanghebbende 1 als eigenaar en aan belanghebbende 2 als huurder uitgereikte beschikkingen de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 264.000 (de beschikkingen 2020).
1.2.
Tegelijk met de aan belanghebbende 1 uitgereikte beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan hem voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag 2020).
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de beschikkingen 2020 en de aanslag 2020 ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank.
BK-22/01001 (jaar 2021)
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de woning voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 308.000 (de beschikking 2021). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende 1 voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag 2021).
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking 2021 en de aanslag 2021 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.7.
Belanghebbende 1 heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank.
Alle zaken
1.8.
In verband met de onder 1.4 en 1.7 vermelde beroepen is een griffierecht geheven van in totaal € 98. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
“De rechtbank:
verklaart de beroepen van de verhuurder voor het jaar 2020 (SGR 21/836) en het jaar 2021 (SGR 21/6324) ongegrond;
verklaart het beroep van de huurder voor het jaar 2020 (SGR 21/844) ongegrond;
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.”
1.9.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van eenmaal € 136. De Heffingsambtenaar heeft een stuk met het opschrift “verweerschrift” ingediend. Dat stuk is, gelet op het moment waarop het is ingediend, aangemerkt als een stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
1.10.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 5 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Verhuurder (belanghebbende 1) is in de onderhavige jaren eigenaar en huurder (belanghebbende 2) is in het jaar 2020 gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1910 met een berging, een vloeroppervlakte van ongeveer 96 m² en een perceel van ongeveer 67 m². Belanghebbende 1 heeft de woning op 4 februari 2019 gekocht voor € 242.500 bij een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koopovereenkomst.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep twee waardematrices overgelegd. In de waardematrix voor 2020 (de matrix 2020) is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 264.824 en in de waardematrix voor 2021 (de matrix 2021) is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 308.216. De twee matrices bevatten, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Tussenwoning
Tussenwoning
Tussenwoning
Tussenwoning
Tussenwoning
Bouwjaar
1910
1910
1910
1910
1910
Eenheid (m2)
96 m2
96 m2
96 m2
95 m2
74 m2
Bijgebouwen
Berging/schuur aangebouwd
Berging/schuur aangebouwd
Berging/schuur aangebouwd
Berging/schuur aangebouwd
Grondoppervlakte
67 m2
67 m2
74 m2
68 m2
72 m2
Transactiedatum
4-2-2019
4-2-2019
17-5-2019
1-5-2018
4-11-2019
Transactieprijs
€ 242.500
€ 242.500
€ 250.000
€ 235.000
€ 277.000
Objectkenmerken:
Kwaliteit/luxe
Onderhoudstoestand
Uitstraling
Voorzieningen
Ligging
4
3
3
3
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
3
Totale waarde 1-1-2019
€ 264.624
€ 239.960
€ 240.896
€ 253.645
Totale waarde 1-1-2020
€ 308.216
€ 260.596
€ 262.592
€ 280.380
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft verder ter onderbouwing grondstaffels, een permanente marktanalyse van de woning en iWOZ-rapporten van de woning en van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] overgelegd.
2.4.1.
Verhuurder heeft een tot de stukken van het geding behorende volmacht, getekend op 25 februari 2019, verleend:
“Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen (…) van mijzelf (…).
(…)
Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten alsmede een eventueel toegewezen immateriële schadevergoeding te laten storten op bankrekeningnummer (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. (…)
(…).”
2.4.2.
De door huurder aan de gemachtigde verleende volmacht is gelijkluidend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata. Eisers hebben – zakelijk weergegeven – gesteld dat verweerder de WOZ-waarde van de woning voor 2020 en 2021 niet aannemelijk heeft gemaakt en daarvoor aangevoerd dat er geen verbouwing heeft plaatsgevonden. Eisers hebben ter zitting een waarde bepleit van € 239.000 voor het jaar 2020 en de verhuurder heeft voor 2021 een waarde bepleit van € 275.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee waardematrices overgelegd. In de waardematrix voor 2020 (de matrix 2020) is de waarde van de woning bepaald op € 264.824 en in de waardematrix voor 2021 (de matrix 2021) is de waarde van de woning bepaald op [€ 308.216,
Hof]. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Hof]. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen verkoopcijfer leidend is als de woning kort vóór of na de waardepeildatum is verkocht. Dan moet er in beginsel van worden uitgegaan dat het eigen verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. [1]
9. Het eigen verkoopcijfer van de woning is kort na de voor 2020 geldende waardepeildatum van 1 januari 2019 gerealiseerd, zodat de koopprijs van € 242.500 in beginsel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Ter zitting is door eisers ook erkend dat het een normale zakelijke transactie betrof. Verder is door de eigenaar (verhuurder) in het formulier ‘Permanente marktanalyse’ op 17 mei 2019 verklaard dat sprake is geweest van “verbouw/verbeteringen” in de periode februari en maart 2019 voor een geschat bedrag van € 60.000. De uitgevoerde werkzaamheden bestonden uit schilder- en stucwerk, het vernieuwen van leidingen en elektra en het plaatsen van nieuwe kozijnen. Deze werkzaamheden aan de woning kunnen worden aangemerkt als verbeteringen als bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. De gerealiseerde verbeteringen zoals hiervoor omschreven zijn van zodanige aard dat de prijs die de eigenaar voor de woning heeft betaald, niet langer de waarde weergeeft van de woning in de staat waarin deze zich bevond op de toestandsdatum van 1 januari 2020. Hierdoor moet op grond van artikel 18 van de Wet WOZ worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2020, zodat bij de waardering rekening gehouden kon worden met de waarde-invloed van deze verbeteringen. Verweerder heeft daarom de waarde van de woning terecht bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2020.
10. Aan de eerst ter zitting ingenomen stelling van eisers dat de verbeteringen aan de woning die zijn opgenomen in het formulier ‘Permanente marktanalyse’ niet zijn uitgevoerd, gaat de rechtbank, evenals aan het ter zake gedane bewijsaanbod, voorbij. Het ter zitting aanvoeren van deze nieuwe beroepsgrond acht de rechtbank tardief en in strijd met de goede procesorde.
11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrices, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix 2020 volgt dat verweerder naast het eigen verkoopcijfer van de woning (verkocht op 4 februari 2019 met transactieprijs € 242.500) als vergelijkingsobjecten heeft gebruikt [adres 2] (verkocht op 17 mei 2019 met transactieprijs € 250.000) en [adres 3] (verkocht op 1 mei 2018 met transactieprijs € 235.000). Nu de eigen aankoopprijs een minder goede indicatie geeft van de waarde van de woning omdat de woning na de aankoop aanzienlijk is verbeterd, kon verweerder de waarde van de woning onderbouwen met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten gelet op de bouwkenmerken, de nagenoeg identiek inhoud, het identieke bouwjaar en de ligging zeer goed vergelijkbaar met de woning. Verweerder heeft verklaard dat als gevolg van de verbeteringen de kwaliteit van de woning hoger is geworden, hetgeen in de matrix tot uiting komt in een hogere vlokcodering van de woning (van vlokcode 2 naar vlokcode 4) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (vlokcode 3). Als gevolg hiervan is een correctie op de prijs per vierkante meter vloeroppervlakte van de woning toegepast van [€ 175,
Hof] per punt. Met de matrix 2020 en de daarop gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in matrix 2020 genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning in 2020 is aldus niet te hoog vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de waardestijging als gevolg van de aangebrachte verbeteringen ongeveer zestig procent bedraagt van de kosten van die verbeteringen (€ 36.000), hetgeen zou leiden tot een waarde van ongeveer € 278.500, die hoger is dan de beschikte waarde (€ 264.000).
Hof] per punt. Met de matrix 2020 en de daarop gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in matrix 2020 genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning in 2020 is aldus niet te hoog vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de waardestijging als gevolg van de aangebrachte verbeteringen ongeveer zestig procent bedraagt van de kosten van die verbeteringen (€ 36.000), hetgeen zou leiden tot een waarde van ongeveer € 278.500, die hoger is dan de beschikte waarde (€ 264.000).
12. Uit de matrix 2021 volgt dat verweerder voor het jaar 2021 het vergelijkingsobject [adres 3] heeft vervangen door [adres 4] (verkocht op 4 november 2019 met transactieprijs € 277.000). Ook dit vergelijkingsobject acht de rechtbank zeer goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder voor dit vergelijkingsobject de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte heeft gecorrigeerd vanwege de betere voorzieningen. Dit komt in de matrix 2021 tot uiting in een vlokcodering van 4, terwijl hiervoor aan de woning en de andere vergelijkingsobjecten een vlokcodering van 3 is toegekend. [adres 4] heeft een kleinere inhoud (74 m²) dan de woning (96) m² en leidt daarmee tot een hogere eenheidsprijs. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien vierkante meterprijzen voor het woningdeel voort van € 2.151 ( [adres 1] ), € 2.127 ( [adres 2] ) en € 3.070 ( [adres 4] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 2.646 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en zijn toelichting daarop maakt hij aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud en kwaliteit van de opstallen.
13. Hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd, doet aan het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in haar beroepschrift slechts uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.
(…)
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
17. Eisers hebben ten aanzien van het jaar 2020 verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. [2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiser immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:
“[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” [3]
18. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 13 maart 2020 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) zeven maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
19. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien.
20. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment.
21. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 13 september 2022 op zitting worden gepland.
22. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet.
23. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde van belanghebbenden heeft in (de motivering van) het hoger beroepschrift volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2.
In geschil is of:
(i) de vastgestelde waarde van de woning te hoog is; en
(ii) belanghebbenden in aanmerking komen voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Belanghebbenden beantwoorden beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend.
4.2.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen, aldus dat de waarde van de woning voor het jaar 2020 op € 239.000 en voor het jaar 2021 op € 275.000 wordt vastgesteld, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot toekenning van een proceskostenvergoeding. Voorts verzoeken belanghebbenden om een vergoeding van immateriële schade.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde (jaar 2020 en 2021)
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is, gelet op het navolgende, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.3.
Op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In afwijking in zoverre van dit eerste lid en voor zover in dit geval relevant, wordt de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 18, lid 3, Wet WOZ bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien die zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbouwing of verbetering.
5.4.
In een tot de gedingstukken behorend formulier ‘Permanente marktanalyse’, met dagtekening 17 mei 2019, heeft belanghebbende 1 verklaard dat na de aankoop van de woning sprake is geweest van ‘verbouw/verbeteringen’ en daarbij vermeld dat in de periode februari en maart 2019 naar een geschat bedrag van € 60.000 de volgende werkzaamheden hebben plaatsgevonden: onderhoud buiten, schilder-/stucwerk, nieuwe leidingen/elektra en nieuwe kozijnen. De Heffingsambtenaar heeft met dit formulier aannemelijk gemaakt dat de woning na de aankoop daarvan is verbeterd. Gelet op wat in 5.3 is overwogen, heeft de Heffingsambtenaar hiermee terecht rekening gehouden bij de waardering van de woning voor het kalenderjaar 2020.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde taxatiematrices van de woning overgelegd, waaruit volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van systematische vergelijkingen met woningen die omstreeks de waardepeildata zijn verkocht en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5.6.
Met de matrix 2020 en de matrix 2021 en de daarop gegeven toelichtingen heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildata niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (tussenwoning), de locatie (in dezelfde wijk), het bouwjaar (1910), de vloeroppervlakte (74 m2 tot 96 m2), de kavel (67 m2 tot 74 m2) en de overige kenmerken (berging/schuur), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft inhoud, bijgebouwen, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermee voldoende rekening gehouden bij de voor de woningen toegepaste eenheidsprijzen.
5.7.
Steun voor dit oordeel wordt wat betreft het jaar 2020 gevonden in het eigen verkoopcijfer en de hierna bedoelde ervaringsregel. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter zitting toegelicht dat de waardestijging als gevolg van de aangebrachte verbeteringen - behoudens tegenbewijs – in de regel 60% bedraagt van de kosten van die verbetering (de ervaringsregel). Gelet op de ervaringsregel, die belanghebbenden niet gemotiveerd hebben weersproken, en bij gebrek aan gegevens die op het tegendeel wijzen, leiden de aangebrachte verbeteringen tot een waarde van ongeveer € 278.500 (te weten: het eigen verkoopcijfer van € 242.500 + 60% van de kosten van de verbetering (€ 36.000)). Ook gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning in 2020 van € 264.624, niet te hoog is.
5.8.1.
Hetgeen belanghebbenden daartegen hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Wat betreft het jaar 2020 wordt er terecht rekening mee gehouden dat van de woning in verbeterde staat moet worden uitgegaan bij de waardebepaling (zie 5.3 en 5.4).
5.8.2.
Wat betreft het jaar 2021 geldt in de eerste plaats dat belanghebbende 1 tegen de matrix 2021 geen concrete grieven heeft aangevoerd. Verder kan aan alleen het eigen aankoopcijfer voor het jaar 2021 niet de waarde worden toegekend die belanghebbende 1 kennelijk daaraan toegekend wil zien. Het eigen verkoopcijfer geeft een minder goede indicatie van de waarde van de woning omdat de woning na de aankoop aanzienlijk is verbeterd.
5.9.
De Heffingsambtenaar heeft zich ook nog onder verwijzing naar artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht op het standpunt gesteld dat de hogerberoepsgrond met betrekking tot de door de huurder (belanghebbende 2) voor het jaar 2020 bepleite waarde ongegrond moet worden verklaard (vgl. de conclusie van A-G Pauwels van 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). In dit geval kan het antwoord op die vraag evenwel in het midden blijven omdat uit het voorgaande in r.o. 5.1 tot en met 5.8 volgt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Vergoeding van immateriële schade
5.10.
Belanghebbenden komen op tegen het oordeel van de Rechtbank dat geen recht bestaat op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg.
5.11.
De Rechtbank heeft kennelijk en terecht bedoeld te oordelen dat het procesgedrag van de gemachtigde, die zo veel zaken onder zijn hoede heeft en als gevolg daarvan zo weinig beschikbaar is voor een zitting dat dit voor langdurige vertraging van de behandeling van het beroep heeft gezorgd, in dit geval een bijzondere omstandigheid vormt die aanleiding geeft tot verlenging van de redelijke termijn met de duur van de overschrijding (zeven maanden). In hoger beroep hebben belanghebbenden geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden.
5.12.
Voorts geldt dat in belastingzaken, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie [4] . Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden [5] .
5.13.1.
Gelet op de onder 2.4.1 weergegeven passage in de machtiging, zou inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat belanghebbenden worden gecompenseerd voor de door hun geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op het beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbenden is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van gemachtigde vormen.
5.13.2.
Indien in afwijking van 5.11 al zou moeten worden geoordeeld dat in het onderhavige geval de redelijke termijn is overschreden, geldt de omstandigheid dat belanghebbenden de mogelijke vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat hebben gecedeerd aan de gemachtigde, als een bijzondere omstandigheid in de hiervoor in 5.12 bedoelde zin. Gelet hierop kan niet langer worden verondersteld dat bij belanghebbenden sprake is van spanning en frustratie, zodat er geen grondslag is voor vergoeding van immateriële schade bij een eventuele overschrijding van de redelijke termijn. Overigens is in hoger beroep niet gebleken dat daadwerkelijk van dergelijke spanning en frustratie sprake is. Voor dat geval wordt volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden [6] .
5.14.
Voor zover de gemachtigde ter zitting van 5 september 2023 heeft gesteld dat de betreffende passages uit de machtiging kunnen worden geacht te zijn vervallen, faalt dat betoog reeds omdat die uitlating geen aanknopingspunt biedt voor de vaststelling dat belanghebbenden zijn teruggekomen van de verstrekte volmacht.
Slotsom
5.15.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Er is geen aanleiding voor een vergoeding in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 17 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.