Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/01002 tot en met BK-22/01007
Uitspraak van 9 augustus 2023
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 augustus 2022, nummers SGR 21/1853, SGR 21/1860, SGR 21/1862, SGR 21/1864, SGR 21/1867 en SGR 21/1869.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet opgenomen beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van onder meer de hierna te noemen onroerende zaken te [woonplaats] (de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op een bedrag van:
Nr
Object
Zaaknr. Rb
Zaaknr. Hof
Waarde
1
[adres 1]
21/1853
BK-22/01002
€ 147.000
2
[adres 2]
21/1860
BK-22/01003
€ 172.000
3
[adres 3]
21/1862
BK-22/01004
€ 91.000
4
[adres 4]
21/1864
BK-22/01005
€ 94.000
5
[adres 5]
21/1867
BK-22/01006
€ 127.000
6
[adres 6]
21/1869
BK-22/01007
€ 140.000
Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2020 ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 genoemde beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt, door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 april 2020. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen deze beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is éénmaal een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 3 november 2022, 6 december 2022 en op 19 juni 2023 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 9 juni 2023 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 28 juni 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in 1.1 genoemde onroerende zaken.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waarderapporten en de Waardeopbouwen zijn gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. Hierin zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Onroerende zaken
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
[adres 6]
Oppervlakte
Winkel
Opslag
60 m²
70 m²
26 m²
11 m²
45 m²
52 m²
57 m²
Bouwjaar
1995
1995
1995
1985
1955
1995
Ligging
A2
A2
A2
A2
A2
A2
Kapitalisatiefactor
10,6
10,6
10,6
10,6
10,6
10,6
Huurwaarde /m²
Winkel
Opslag
€ 232
€ 232
€ 283,04
€ 113,22
€ 197,20
€ 232
€ 232
WOZ-waarde
€ 147.000
€ 172.000
€ 91.000
€ 94.000
€ 127.000
€ 140.000
In de Waardeopbouwen is de huurwaarde van de onroerende zaken afgezet tegen dan wel bepaald aan de hand van de voor die andere onroerende zaken al dan niet gerealiseerde huurprijzen. Het gaat om de volgende referenties:
Referenties
[adres 7]
[adres 4]
[adres 8]
Oppervlakte Winkel bg
Kelder -1
120 m²
45 m²
62 m²
44 m²
Bouwjaar
2004
1985
1985
Ligging
A2
A2
A2
Ingangsdatum
1-2-2018
1-1-2019
16-11-2020
Gerealiseerde koop
€ 215.000
Gerealiseerde huur
€ 28.000
Vraagprijs huur
€ 11.700
Kapitalisatiefactor
10,6
10,6
10,6
Huurwaarde / m²
Winkel
Kelder -1
€ 229,33
€ 197,20
€ 248,24
€ 69,51
WOZ-waarde
€ 291.000
€ 94.000
€ 195.000
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor de onroerende zaak [adres 7] . Deze berekening heeft als uitgangspunt gediend voor alle onroerende zaken die zijn gelegen op een vergelijkbare locatie. De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,6 is bij de waardebepaling van de onroerende zaken gehanteerd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd.
7. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, zijn de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. (…)
8. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft verweerder aangesloten bij gerealiseerde huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, die in dezelfde straat als de onroerende zaken zijn gelegen.
(…)
Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten qua ligging, aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met de onroerende zaken vergelijkbaar. Het vergelijkingsobject [adres 4] acht de rechtbank minder goed bruikbaar, omdat van dit vergelijkingsobject geen gerealiseerde huurprijs bekend is, maar enkel een vraagprijs. De andere twee vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wel bruikbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. Verweerder heeft ter zitting de waardebepaling van de onroerende zaken toegelicht. Hij heeft toegelicht dat de huurwaarde per vierkante meter niet enkel afhankelijk is van de gerealiseerde huur- en verkooptransacties van vergelijkingsobjecten, maar dat tevens rekening wordt gehouden met de zogenoemde KOUDV-factoren van de onroerende zaken zelf, waardoor verschillen kunnen ontstaan in de huurwaarde per vierkante meter. De onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] zijn door verweerder aangemerkt als gemiddeld met een vlokcodering van 3 (op een schaal van 5) en hebben allemaal een huurwaarde van € 232. Dat de huurwaarde per vierkante meter van vergelijkingsobject [adres 7] lager uitvalt, laat zich verklaren doordat dit vergelijkingsobject een grotere oppervlakte heeft en extra vierkante meters relatief goedkoper zijn (afnemend grensnut). Dat de huurwaarde per vierkante meter van [adres 8] hoger uitvalt, laat zich verklaren doordat dit vergelijkingsobject betere voorzieningen heeft (vlokcode 4). De hogere vierkante meterprijs van [adres 3] wordt verklaard doordat bij dit object de winkel en de opslag de kleinste oppervlakte hebben en dat het object voor zowel de uitstraling als voorzieningen een vlokcode 4 heeft. Gesteld noch gebleken is dat dit onjuist is. Uit de door verweerder overgelegde matrix voor [adres 4] volgt een vastgestelde huurwaarde per vierkante meter van € 197,20. Deze onroerende zaak heeft een kleinere oppervlakte en een mindere uitstraling dan de vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 8] , waarvan de laatste beschikt over betere voorzieningen dan [adres 4] . De door verweerder vastgestelde huurwaarde voor [adres 4] is lager dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten en van de andere vijf onroerende zaken. Nu de door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de onroerende zaken in lijn liggen met de huurwaarden die voortvloeien uit de gerealiseerde transacties van [adres 7] en [adres 8] kan niet gesteld worden dat de huurwaarden voor de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.
9. Verweerder heeft voor zowel de onroerende zaken alsmede de vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 10,6 aangehouden. Ter zitting heeft eiseres de kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze kapitalisatiefactor is gebaseerd. Meer specifiek heeft eiseres aangevoerd dat het leegstandsrisico te laag is vastgesteld, nu de [naam straat] zeer ongunstig is gelegen en bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de als gevolg van de coronacrisis ontstane leegstand. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object [adres 7] welke berekening ook tot de gedingstukken behoort en heeft deze berekening ter zitting toegelicht. Verweerder heeft hierover verklaard dat de [naam straat] een goede locatie is nu deze straat als aanlooproute geldt naar het hoofdwinkelgebied en aan beide uiteinden daarom ook grote parkeerterreinen zijn gelegen. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. De waardepeildatum is immers 1 januari 2019 en op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Evenmin is er anderszins aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. De rechtbank slaat daarbij acht op de verklaring van verweerder ter zitting er twee soorten leegstand zijn en dat in het betreffende winkelgebied geen sprake is van structurele leegstand, maar hooguit van mutatieleegstand. Eiseres heeft dit niet weersproken.
Uit de berekening van de bruto kapitalisatiefactor volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd en de rechtbank acht de stelling van verweerder dat dit percentage niet te laag is dan ook aannemelijk. Ook overigens is gesteld noch gebleken dat de onroerende zaken van eiseres leeg staan of hebben gestaan dan wel dat er op korte termijn een reëel risico bestaat op al dan niet langdurige leegstand. Anders dan eiseres uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden[2] afleidt heeft verweerder met de bottom-up berekening en zijn toelichting daarop de kapitalisatiefactor wel (voldoende) onderbouwd. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
10. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020, overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak in beginsel bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. In afwijking daarop zijn in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ een aantal omstandigheden opgenomen waaronder de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum. Nu op 1 januari 2019 in Nederland nog geen lockdownmaatregelen van kracht waren, kunnen de beperkingen die deze maatregelen voor eiseres met zich hebben meegebracht, op de waardepeildatum geen waardedrukkend effect hebben gehad.
11. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.
12. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
13. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 21 april 2020 blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd en dat de grondstaffels, welke in de onderhavige zaken niet aan de orde zijn, van de gemeenten [woonplaats] , [woonplaats 2] en [woonplaats 3] op 3 maart 2020 per e-mail aan eiseres zijn toegestuurd. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 24 juni 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd.[3] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:
“[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.”[4]
16. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 9 april 2020 en door de rechtbank is op 23 augustus 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) vijf maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
17. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien.
18. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment.
19. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 12 juli 2022 op zitting worden gepland.
20. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet. De ter zitting ingenomen stelling dat hij op voorstellen van onze rechtbank van 17 december 2021 en 21 april 2022 direct akkoord zou zijn gegaan, doet hier ook niet aan af. De e-mail van 17 december 2021 is bij de rechtbank niet bekend. Bij de rechtbank is wel een e-mail van 12 december 2021 van de gemachtigde bekend waarin hij akkoord gaat met zes eerder door de rechtbank voorgestelde zittingsdata in mei en juni 2022 (zie ook overweging 18). In de e-mail van de rechtbank van 21 april 2022, gericht aan de gemachtigde, wordt het belang van het vasthouden aan een afgesproken zittingsdatum door de rechtbank onderstreept. Van het akkoord gaan met een voorstel is geen sprake.
21. Voorts stelt de rechtbank vast dat in de onderhavige zaak een niet onderbouwd beroep op betalingsonmacht (BOBOG) is gedaan. Voor BOBOG geldt als uitgangspunt een reactietermijn van twee weken, gevolgd door een termijn van vier weken om de griffierechtnota alsnog te betalen en daarna een aanmaningstermijn van eveneens vier weken. De griffierechtnota is op 11 maart 2021 verstuurd en kent een betalingstermijn van vier weken. Gemachtigde heeft hierop gereageerd met een BOBOG. Op het verzoek ter onderbouwing hiervan heeft de gemachtigde geen enkel stuk overgelegd met betrekking tot eiser. Het BOBOG is derhalve afgewezen en het griffierecht is uiteindelijk betaald op 11 augustus 2021. Deze betaaldatum ligt zo ver buiten de oorspronkelijk vastgestelde termijn dat de rechtbank, nu het BOBOG niet nader is gemotiveerd en is afgewezen, deze aanvullende vertraging ziet als een gevolg van het procesgedrag van de gemachtigde. De rechtbank rekent deze vertraging derhalve aan de gemachtigde toe.
22. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
Proceskosten
23 . Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)”
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734.
[3] vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046.
[4] vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.’
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld en of de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep ten onrechte heeft afgewezen.
Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op respectievelijk € 99.000 voor [adres 1] , € 114.000 voor [adres 2] , € 59.000 voor [adres 3] , € 63.000 voor [adres 4] , € 89.000 voor [adres 5] en € 99.000 voor [adres 6] , dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.1.
De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 5.1.2 genoemde punten.
5.1.2.
In geschil is of:
(i) de vastgestelde waarden van de onroerende zaken te hoog zijn;
(ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
De waarde van de onroerende zaken
5.2.
De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.4.
Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
5.5.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van elk van de onroerende zaken bij het verweerschrift in eerste aanleg een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waardeopbouw van de zes onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] zijn de huurwaarden van deze onroerende zaken bepaald door vergelijking met rond de waardepeildatum ingegane huren van de panden [adres 7] en [adres 8] , hoewel de waaropbouw bij het referentiepand [adres 8] geen gerealiseerde huurprijs vermeldt, maar een gerealiseerde koopprijs (de huurreferenties; vgl. overzicht onder 2.2.). Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A2). [naam straat] en [naam straat 2] liggen in elkaars verlengde, gaan in elkaar over, en zijn beide druk bezochte winkelstraten in het winkelgebied van [woonplaats] . Zij hebben een vergelijkbare ligging ten opzichte van de parkeerplaatsen. Ten opzichte van de [naam straat 3] die is gelegen op een A1-locatie, zijn zij wat ligging betreft aangemerkt met de kwalificatie A2-locatie. Voorts is met de verschillen in oppervlakte tussen de objecten en de huurreferenties rekening gehouden.
Partijen zijn het erover eens dat de huurvraagprijs van de onroerende zaak [adres 4] bij de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaken buiten beschouwing moet blijven, omdat het een vraagprijs betreft en niet een gerealiseerde huurprijs.
De aldus bepaalde huurwaarden van de onroerende zaken bedragen, naar het Hof begrijpt:
[adres 1] € 13.920 (huurwaarde winkelruimte)
[adres 2] € 16.240 (huurwaarde winkelruimte)
[adres 3] € 8.604 (huurwaarde winkelruimte € 7.359 en
opslagruimte € 1.245)
[adres 4] € 8.874 (huurwaarde winkelruimte)
[adres 5] € 12.064 (huurwaarde winkelruimte)
[adres 6] € 13.224 (huurwaarde winkelruimte).
5.5.2.
De Waarderapporten noch de Waardeopbouwen bevatten een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Zo’n bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar verstrekt bij het Waarderapport dat bij het verweerschrift voor de Rechtbank is ingediend. Deze betreft het met de onroerende zaken vergelijkbare pand [adres 7] . De bhwkf van het pand [adres 7] is als volgt berekend. Uitgangspunt is het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in het pand zou willen realiseren. Het nettorendement, dat in de bhwkf-berekening is afgerond op 5,64, is de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39% – en een risico-opslag – in dit geval 5,25 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in het pand komt dan uit op 5,64 %, en correspondeert met een nettohuurwaardekapitalisatiefactor (nhwkf) van 100/5,64 = 17,73. Bij de omrekening van deze nhwkf naar de bhwkf heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de exploitatielasten van het pand. Deze heeft hij geschat op € 10.030, dat is ca. 36,50 % van de door hem geschatte bruto huur van het pand van € 27.480. Daarmee komt de bhwkf vóór de zogeheten correctie kosten koper uit op 0,635 x 17,73 = 11,26. Na correctie voor kosten koper bedraagt de bhwkf (afgerond) 10,6.
5.5.3.
Met de Waardeopbouwen, de Waarderapporten en de bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken:
[adres 1] (€ 13.920 x 10,6 is (afgerond) € 147.000
[adres 2] (€ 16.240 x 10,6 is (afgerond) € 172.000
[adres 3] (€ 8.604 x 10,6 is (afgerond) € 91.000
[adres 4] (€ 8.874 x 10,6 is (afgerond) € 94.000
[adres 5] (€ 12.064 x 10,6 is (afgerond) € 127.000
[adres 6] (€ 13.224 x 10,6 is (afgerond) € 140.000
niet te hoog zijn vastgesteld.
5.6.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af.
5.7.1.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof allereerst gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt meerdere keren te hebben verzocht om zowel een berekening volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft belanghebbende verzocht om overlegging van de zogenoemde HIF’s (huurinformatieformulieren) en/of geanonimiseerde huurovereenkomsten die aan de Waaropbouwen ten grondslag hebben gelegen en om een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Gelet op hetgeen onder 5.4 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is.
5.7.2.
Belanghebbende stelt verder dat de ligging van de onroerende zaken een C-locatie is omdat – zo begrijpt het Hof belanghebbende – de onroerende zaken niet aan de boulevard liggen maar in de straat parallel daaraan. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband toegelicht dat de [naam straat] overgaat in de [naam straat 2] en de [naam straat 3] kruist. Aan weerszijden van de [naam straat] zijn parkeerplaatsen, waardoor het winkelend publiek via de [naam straat] naar de [naam straat 3] – vanouds de winkelstraat bij uitstek van [woonplaats] – loopt. Om die reden is voor de [naam straat] sprake van een zogenoemde A2-locatie. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om van een C-locatie uit te gaan. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de in de Waardeopbouw toegepaste kwalificatie A2 voor de ligging en daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daar feitelijk – behoudens blote stellingen – niets tegenovergesteld waaruit zou volgen dat de ligging ten opzichte van de boulevard een verlaging van de huurwaaarde per m² van de winkelruimtes rechtvaardigt.
5.7.3.
Belanghebbende voert verder aan dat de bhwkf die bij de onroerende zaken is gebruikt te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband toegelicht dat de onroerende zaken in het verlengde dan wel in dezelfde straat als de huurreferenties zijn gelegen en tot het druk bezochte winkelcentrum van [woonplaats] behoren en een goede ligging ten opzichte van de parkeerplaatsen hebben. Het Hof heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Verder heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de leegstand beperkt is en met name frictieleegstand betreft, waarmee rekening is gehouden in de risico-opslag, Dat er voor de onroerende zaken geldende omstandigheden zijn die daarenboven een correctie voor leegstandsrisico van meer dan 15% rechtvaardigen, heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn om, in afwijking van wat onder 5.5.2 is overwogen, te oordelen dat een bhwkf van 10,6 te hoog is.
5.7.4.
Het standpunt van gemachtigde dat er aanleiding is de waarden van de onroerende zaken te verminderen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, volgt het Hof evenmin. Aangezien in de onderhavige zaken de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat om die reden, wat overigens van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken zij, geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaken voor het onderhavige kalenderjaar.
Vergoeding van immateriële schade
5.8.1.
De Rechtbank heeft de juist berekende overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vijf maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven en voorts dat de aanvullende vertraging ten gevolge van de handelwijze ter zake van het ongemotiveerde Bobog-verzoek een gevolg is van het procesgedrag van de gemachtigde van belanghebbende hetgeen er eveneens toe leidt dat de overschrijding van de redelijke termijn in dit geval voor rekening van belanghebbende moet komen.
5.8.2.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat niet valt in te zien dat bij belanghebbende spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van is en heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom afgewezen. De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 15 tot en met 22, op goede gronden een juiste beslissing genomen.
5.8.3.
In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Gelet op de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van de vertraging is en de gemachtigde die vertraging had kunnen voorkomen, niet in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan bij belanghebbende over het uitblijven van de uitspraak.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, T.A. de Hek, en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 9 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.