ECLI:NL:GHDHA:2023:1175

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.308.190/01

Zaaknummer rechtbank : 9080800 / CV EXPL 21-9675

Arrest van 27 juni 2023

in de zaak van

[appellante],

wonend in [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. E.H.P. Dingenouts, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Staffhousing B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

verweerster,

advocaat: mr. A.M. Roepel, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en Staffhousing.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellante] heeft een woning verhuurd aan Staffhousing, die de woning heeft onderverhuurd aan een bedrijf dat Oost-Europese arbeidsmigranten in de woning heeft gehuisvest. [appellante] wil de huurovereenkomst beëindigen, onder meer op de grond dat Staffhousing in strijd met de regelgeving de woning aan te veel personen in gebruik heeft gegeven. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. [appellante] is het niet eens met de vonnissen van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld.

1.2

Het hof is het met [appellante] eens dat Staffhousing de woning aan te veel personen in gebruik heeft gegeven, en ontbindt de huurovereenkomst. Verder veroordeelt het hof Staffhousing tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,- en tot het verstrekken van bepaalde gegevens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 2 maart 2022 waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het tussenvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 oktober 2021 (hierna: het tussenvonnis) en het eindvonnis van de kantonrechter van 17 december 2021 (hierna: het eindvonnis; en samen met het tussenvonnis: de vonnissen);
het arrest van dit hof van 19 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 juni 2022;
de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen (producties);
de memorie van antwoord van Staffhousing, met producties;
de akte van [appellante] , met producties;
de antwoordakte van Staffhousing, met een productie.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellante] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

3.2

Staffhousing is actief op het gebied van personeelshuisvesting. Zij biedt huisvesting voor korte tot langere perioden en bemiddelt bij de handel, huur of verhuur van onroerend goed. Indirect bestuurder van Staffhousing is (via zijn holding) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ).

3.3

Bij overeenkomst van 21 september 2017 heeft [appellante] aan At Home Vastgoed B.V. (hierna: At Home Vastgoed), waarvan [betrokkene 1] ook (indirect) bestuurder is, de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [appellante] en een door At Home Vastgoed te zoeken huurder. Daarbij is overeengekomen dat de kale huurprijs van de woning € 950,- per maand zou bedragen.

3.4

Kort daarna, op 2 oktober 2017, is tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning een overeenkomst gesloten die is aangeduid als “HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst

3.5

is aangegaan met ingang van 3 oktober 2017 voor de periode van minimaal zes maanden. In artikel 3.2 is bepaald dat de overeenkomst na afloop van deze termijn voor onbepaalde tijd doorloopt. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg € 950,- per maand. In de overeenkomst wordt verwezen naar de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) (hierna: de algemene bepalingen).

3.6

Op 24 januari 2018 heeft Staffhousing per e-mail aan [appellante] het volgende geschreven:

“
(…) Wij huren op dit moment een of meerder woningen van u. Zoals met u overeengekomen verhuren wij uw woning(en) door aan bedrijven en/of personeel.

Voor onze administratie hebben wij een schriftelijk akkoord nodig dat wij uw woning mogen onderhuren aan derden.

Het gaat om onderstaande woning(en);


[adres]

Graag ontvangen wij daarom een simpele “akkoord” als reply op deze e-mail. (…)”

[appellante] heeft per kerende mail haar akkoord gegeven.

3.7

Staffhousing heeft de woning onderverhuurd aan [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), die de woning aan wisselende, in haar bedrijf werkzame Oost-Europese arbeidsmigranten beschikbaar heeft gesteld.

3.8

Bij brief van 12 juni 2018 heeft [appellante] aan Staffhousing bericht dat zij “de huurovereenkomst” met inachtneming van een opzegtermijn van een maand opzegt. Staffhousing heeft [appellante] per e-mail van 20 juni 2018 te kennen gegeven dat opzegging van de overeenkomst niet mogelijk is, omdat deze voor zes maanden is gesloten en daarna automatisch voor onbepaalde tijd is voortgezet. Vervolgens heeft [appellante] heeft bij e-mail van 25 juni 2018 het volgende aan Staffhousing bericht:

“(…) Ik heb op 12.06.2018 een aangetekend brief gestuurd i.v.m. het opzeggen huurcontract voor eigen gebruik. De laatste paar maanden ben ik intens bezig geweest met het zoeken naar een woning samen. Het is bijna onmogelijk om een geschikte en voordelige woning te vinden in de vrije sector. Daarom heb ik mijn eigen woning dringend nodig. Na overleg bleek dat het echter moeilijk is om een nieuwe woning te vinden voor de huidige huurders tot 01-08-2018. Het is voor mij ook moeilijk om de hypotheekkosten en mijn tweede huurwoning tegelijk te betalen met de huidige huurprijs van 950.
Daarom hebben we besproken dat een huurprijs verhoging voor de komende periode momenteel de beste oplossing is voor iedereen. Mijn voorstel voor de huurprijs is minimaal 1200 Euro per maand. (…)”

Staffhousing heeft in reactie op deze e-mail bij e-mail van 29 juni 2018 aan [appellante] medegedeeld dat zij akkoord is met het voorstel van [appellante] en dat de verhoging per 1 augustus 2018 wordt doorgevoerd.

3.9

[appellante] heeft op 14 augustus 2018 het volgende geschreven aan Staffhousing:

“(…) Ik had de huurovereenkomst opgezegd met een aangetekende brief d.d. 12 juni 2018 omdat er een dringend reden bestond. Namelijk heb ik de woning nodig voor eigen gebruik. Daarna hebben wij afgesproken dat het huurbedrag wordt verhoogd totdat u een nieuwe woning vindt voor de arbeiders die momenteel gebruik maken van de woning. Echter heeft u de aangepaste huurprijs niet betaald. U heeft weer de oude huurprijs betaald en u weigert ook het contract op te zeggen. Vooralsnog verzoek ik u dringend de woning te verlaten (…)”

3.1

Per WhatsApp-bericht van 11 januari 2019 heeft [appellante] aan Staffhousing bericht dat zij haar woning op de website van Staffhousing heeft gezien en dat Staffhousing de woning niet zomaar weer kan verhuren. Bij brief van 15 januari 2019 heeft [appellante] tegenover Staffhousing opnieuw een beroep gedaan op dringend eigen gebruik van de woning en de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2019. Staffhousing heeft bij e-mail van 17 januari 2019 aan [appellante] laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.

3.11

Bij brief van 29 januari 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellante] onder meer het volgende aan Staffhousing geschreven:

“(…) In september/oktober 2017 trad cliënte in contact met Staffhousing voor de verhuur van haar woning aan de [adres] . Cliënte begreep dat Staffhousing actief is op het gebied van personeelshuisvesting en dat zij de woning aan personen kon verhuren die tijdelijk in Nederland verblijven in verband met hun werk. De bedoeling van partijen was dat Staffhousing als tussenpersoon/beheerder zou fungeren. Cliënte ontving van Staffhousing een stuk onder de naam “Huurovereenkomst Woonruimte”, hetgeen zij op 2 oktober 2017 heeft ondertekend en geretourneerd. (…)

Vervolgens heeft Staffhousing de woning in ieder geval aan minimaal vijf Oost-Europese arbeidsmigranten beschikbaar gesteld. Cliënte heeft ook wel eens gezien dat er acht personen in de woning aanwezig waren.

Cliënte heeft respectievelijk op 12 juni 2018 en 14 augustus 2018 u schriftelijk kenbaar gemaakt dat zij de woning nodig heeft voor eigen gebruik. (…)

Namens cliënte zeg ik hierbij de overeenkomst op die tussen partijen werd aangegaan onder de naam “Huurovereenkomst Woonruimte”. Deze overeenkomst wordt opgezegd tegen 1 juni 2019.

Voor zover noodzakelijk, vindt deze opzegging plaats op grond van dringend eigen gebruik (…).”

3.12

Bij e-mail van 28 februari 2019 heeft Staffhousing aan [appellante] bericht dat zij niet akkoord gaat met de opzegging omdat er geen sprake is van dringend eigen gebruik. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten en dat [appellante] heeft ingestemd met onderverhuur.

3.13

Bij kort geding vonnis van 4 juni 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam is de vordering van [appellante] tot veroordeling van Staffhousing tot ontruiming van de woning afgewezen. Bij arrest van 19 mei 2020 heeft dit hof het kort geding vonnis bekrachtigd.

3.14

Bij brief van 24 september 2020 heeft [appellante] onder meer het volgende aan Staffhousing geschreven:

“(…) Met betrekking tot de overeenkomst afgesloten op 2 oktober 2017, ingaande op 3 oktober 2017, met betrekking tot de [adres] en getiteld ‘huurovereenkomst woonruimte’ bericht ik u als volgt.

Ik handhaaf mijn standpunten uit de tussen ons gevoerde kort gedingprocedure.(…) Onder handhaving van die standpunten, waaronder dat onderhavige overeenkomst geen huurovereenkomst is, dat u geen toestemming (meer) hebt om de woning in gebruik te geven aan derden en/of anderszins onder te verhuren, alsmede mijn opzegging dringend eigen gebruik voor het geval er sprake zou zijn van een huurovereenkomst, merk ik aanvullend het volgende op.

Op 21 september 2017 heb ik een bemiddelingsopdracht gegeven aan At Home Vastgoed B.V. (…) Mijn bedoeling daarbij is altijd geweest de woning regulier te verhuren aan één huishouden (…).

De opdracht aan uw bedrijf is dan ook niet wezenlijk veranderd met het tekenen van een andere huurovereenkomst (…). Toen mij gebleken is dat u de overeenkomst anders opvatte en u meerdere werknemers van uitzendbureaus, die kennelijk tijdelijk in Nederland aanwezig zijn voor werkzaamheden, in de woning laat wonen, terwijl die personen niet tot één huishouden behoren en bovendien met te veel mensen zijn, heb ik u duidelijk gemaakt dat dit niet de bedoeling was en niet is. Ik heb mijn toestemming tot het zoeken van huurders ingetrokken, en dus ook uw toestemming om te mogen (onder)verhuren.(…)

Het door u bedrijfsmatig exploiteren van mijn woning is nimmer mijn bedoeling geweest. (…)

Ik heb hier slechts in het kort de feiten geschetst, maar hieruit blijkt reeds dat er onder andere sprake is van misbruik van omstandigheden en bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 4 en lid 3 BW, alsmede dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 BW. In de contractuele relatie tussen partijen ben ik de consument en bent u de handelaar. U had zich derhalve dienen te onthouden van oneerlijke handelspraktijken. U hebt informatie verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden (…). Er is bovendien sprake van een misleidende omissie, onder andere omdat u uw bedoeling niet hebt verteld en uw plan tot het doen laten overbewonen van onderhavige woning, en bedrijfsmatige exploitatie als pension/hotel daarvan (…).

Hierbij vernietig ik voor zover nodig de bovengenoemde overeenkomst met uw bedrijf, alsmede mijn instemming met onderverhuur door u. (…) Subsidiair en voor zover nodig trek ik hierbij nogmaals de vermeende toestemming tot (verdere) onderverhuur in. (…)

Mede onder verwijzing naar wat ik daar eerder over heb gemeld, dan wel mijn vorige advocaat, merk ik op dat u, ervan uitgaande dat er sprake is van een huurovereenkomst, tekortschiet in uw verplichtingen als huurder. Zo wordt de woning door of namens u overbewoond. (…) U handelt dus niet alleen strijd met de overeenkomst, maar ook in strijd met de gemeentelijke regelgeving op dat punt.(…) Alle voornoemde tekortkomingen, zowel ieder voor zich als tezamen genomen, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.

Ik houd u voorts in alle gevallen aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade (…)”

3.15

Deze brief is door de advocaat van [appellante] op 24 september 2020 aan de advocaat van Staffhousing gezonden. Bij brief van 3 november 2020 aan de advocaat van [appellante] heeft de advocaat van Staffhousing het gestelde in de brief van 24 september 2020 van [appellante] bestreden.

3.16

Toezichthouders van de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente) hebben verschillende huisbezoeken gebracht aan de woning, om de woning te controleren op mogelijke overbewoning (onder meer op 13 juli 2021, 22 oktober 2021, 23 maart 2022 en 4 mei 2022). Van deze huisbezoeken zijn rapporten opgesteld. Volgens deze rapporten hebben de toezichthouders bij hun bezoeken meerdere personen aangetroffen die niet tot één huishouden behoorden, hetgeen in strijd is met artikel 21 van de Huisvestingswet in samenhang met artikel 3.2.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad van de gemeente (hierna: de Verordening).

3.17

Naar aanleiding van het bezoek van 13 juli 2021 heeft de gemeente Staffhousing, [betrokkene 2] en [appellante] bij brieven van 10 augustus 2021 geïnformeerd dat zij voornemens was een last onder dwangsom op te leggen. Bij besluiten van 30 november 2021 heeft de gemeente lasten onder dwangsom opgelegd aan Staffhousing, [betrokkene 2] en [appellante] om de woning weer als zelfstandige woning in gebruik te geven, of de bewoning van de onzelfstandige woonruimte door bewoners die niet samen één huishouden vormen, terug te brengen tot hooguit twee personen. Bij besluiten van 8 april 2022 gericht aan Staffhousing en [betrokkene 2] heeft de gemeente de dwangsommen ingevorderd omdat de overtreding niet was beëindigd. Bij besluiten van 12 april 2022 heeft de gemeente Staffhousing en [betrokkene 2] geïnformeerd dat zij voornemens was nieuwe lasten onder dwangsom op te leggen omdat de overtreding nog niet was beëindigd. Bij besluiten van 10 mei 2022 zijn nieuwe lasten onder dwangsom opgelegd aan Staffhousing en [betrokkene 2] , waarbij Staffhousing en [betrokkene 2] zijn gelast de illegale situatie binnen twee maanden te beëindigen door de woning weer als zelfstandige woonruimte te verhuren, of de woning aan maximaal twee personen die niet tot één huishouden behoren te verhuren, dan wel te zorgen voor een kamerverhuurvergunning.

3.18

Bij beslissing op bezwaar van 10 november 2022 heeft de gemeente het bezwaar van Staffhousing tegen het besluit van 8 april 2022 tot invordering van de dwangsom gegrond verklaard. De reden daarvoor was dat bij een controle op 9 februari 2022 was geconstateerd dat de woning leeg stond. Daarmee was uitvoering gegeven aan de last onder dwangsom, en was deze uitgewerkt. De gemeente kon dus niet op grond van de constatering tijdens het huisbezoek van 23 maart 2022 dat de woning weer in strijd met de voorschriften werd bewoond, de dwangsom alsnog invorderen. Het bezwaar van Staffhousing tegen de last onder dwangsom van 10 mei 2022 is in de beslissing op bezwaar van 10 november 2022 verworpen.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellante] is een procedure begonnen tegen Staffhousing bij de rechtbank Rotterdam. [appellante] heeft het volgende gevorderd (bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad):

primair: ontbinding wegens de tekortkoming inhoudende (voortgaan met) (onder)verhuur

I. te ontbinden de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning op de vermelde rechtsgronden, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van een boete van € 55.980,- met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding, en vanaf 1 maart 2021 ter hoogte van € 45,- per dag;

subsidiair: ontbinding wegens de overige tekortkomingen

II. te ontbinden de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning op de vermelde rechtsgronden, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van een boete van € 81.805,44 met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding, en vanaf 1 maart 2021 ter hoogte van € 34,67 per dag per door Staffhousing geschonden verplichting;

meer subsidiair: oneerlijke handelspraktijk en onrechtmatige daad

III. te verklaren voor recht dat [appellante] op goede gronden de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning heeft vernietigd bij brief van 24 september 2020, dan wel de overeenkomst gerechtelijk te vernietigen op de vermelde rechtsgronden, zo nodig ambtshalve toetsende en aanvullende, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding en vanaf augustus 2021 tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [appellante] zal hebben opgeleverd;

nog meer subsidiair: vernietiging dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden

IV. te verklaren voor recht dat [appellante] op goede gronden de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning heeft vernietigd bij brief van 24 september 2020, dan wel de overeenkomst gerechtelijk te vernietigen op de vermelde rechtsgronden, zo nodig ambtshalve toetsende en aanvullende, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding, en vanaf augustus 2021 tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [appellante] zal hebben opgeleverd;

nog meer subsidiair (2): herroeping/ontbinding overeenkomst op afstand

V. te verklaren voor recht dat [appellante] de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning tijdig en rechtsgeldig heeft herroepen/ontbonden met haar brieven van 12 juni en 14 augustus 2018, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding, en vanaf augustus 2021 tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [appellante] zal hebben opgeleverd;

meest subsidiair: opzegging van de overeenkomst, dan wel bepaling van een einddatum

VI. te verklaren voor recht dat [appellante] de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning rechtsgeldig heeft opgezegd met een opzegtermijn van een maand met onder andere haar brieven van 12 juni en 14 augustus 2018, dan wel een einddatum van de overeenkomst tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning te bepalen, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding, en vanaf augustus 2021 tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [appellante] zal hebben opgeleverd;

in alle gevallen (I t/m VI)

VII. Staffhousing te veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels in lege en goede staat ter vrije beschikking van [appellante] te stellen en ontruimd te houden, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de schadevergoeding van € 2.500,- per maand, dan wel de gebruiksvergoeding van € 1.200,- per maand in de zin van artikel 7:225 BW, te rekenen vanaf 1 maart 2021 tot en met de maand waarin de woning ontruimd weer ter beschikking komt aan [appellante] , die laatste maand voor een gehele maand te rekenen;

VIII. Staffhousing te veroordelen aan [appellante] te betalen een schadevergoeding van € 102.500,- berekend tot en met februari 2021, subsidiair € 72.500,-, dan wel een bedrag aan schadevergoeding door de kantonrechter te begroten, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding;

IX. met veroordeling van Staffhousing om alle door Staffhousing met (onder-) huurders gesloten contracten volledig (voor heden en verleden), en de hoedanigheid, personalia en/of rechtspersoonlijkheid, en contactgegevens, waaronder in ieder geval (woon-/vestigings)adres(sen), telefoonnummer(s) en e-mailadres(sen) van de (onder)huurders aan [appellante] te verstrekken binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis; op straffe van verbeurte van een dwangsom, te betalen door Staffhousing aan [appellante] , van eenmalig € 25.000,- in het geval zij geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft te voldoen aan zodanige veroordeling binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en van € 1.000,- per dag dat zij na meer dan drie dagen na betekening nog met volledige voldoening aan zodanige veroordeling in gebreke blijft;

X. Staffhousing te veroordelen in de kosten van dit geding, een bedrag aan salaris voor gemachtigde daarin begrepen, en een bedrag aan nasalaris van € 131,- zonder betekening te vermeerderen met € 68,- ingeval van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot en met de dag van algehele voldoening.

4.2

Staffhousing heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] , met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Voor het geval de huurovereenkomst tussen partijen vernietigd wordt, heeft Staffhousing in voorwaardelijke reconventie zelf een vordering ingesteld. Deze vordering strekt tot een veroordeling van [appellante] tot betaling van € 50.550,- (de door Staffhousing betaalde huur vanaf oktober 2017 tot en met juni 2021), te vermeerderen met € 1.200,- per maand voor iedere maand vanaf 1 juli 2021 tot aan de dag dat bij onherroepelijke gerechtelijke uitspraak vast komt te staan dat de overeenkomst tussen Staffhousing en [appellante] is vernietigd. Verder heeft Staffhousing ook in reconventie gevorderd [appellante] in de proceskosten te veroordelen, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

4.3

[appellante] heeft in voorwaardelijke reconventie geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Staffhousing, met veroordeling van Staffhousing in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

4.4

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Aan de voorwaardelijke reconventionele vordering van Staffhousing is de kantonrechter niet toegekomen. Kort samengevat heeft de kantonrechter in het tussenvonnis het volgende overwogen. De tussen partijen gesloten overeenkomst moet als een huurovereenkomst worden aangemerkt. [appellante] heeft toestemming gegeven voor onderhuur. Er kan van worden uitgegaan dat de bewoners van de woning familie van elkaar waren en een duurzaam gemeenschappelijke huishouding vormden. Van strijd met de Verordening was dus geen sprake. De stelling van [appellante] dat Staffhousing tekort gekomen is in de nakoming van de huurovereenkomst vanwege gebruik in strijd met de woonbestemming, brandonveilig gebruik, het niet verstrekken van gegevens met betrekking tot de (onder)huurders/gebruikers en te late huurbetalingen heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter heeft [appellante] de gelegenheid geboden om haar stelling dat sprake was van overlast veroorzaakt door de (onder)huurders te bewijzen. Van deze mogelijkheid heeft [appellante] geen gebruik gemaakt. In het eindvonnis heeft de kantonrechter het beroep van [appellante] op oneerlijke handelspraktijken, onrechtmatige daad, bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling en het niet voldoen aan informatieverplichtingen geldend voor een overeenkomst op afstand verworpen. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] gebonden is aan de wettelijke huurbeschermingsregels en de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. De vorderingen tot ontruiming en het betalen van schadevergoeding heeft de kantonrechter afgewezen, evenals de vordering tot overlegging van contracten en gegevens met betrekking tot de (onder)huurders van de woning.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met de vonnissen. Zij voert verschillende bezwaren (grieven) tegen de vonnissen aan. [appellante] vordert hetzelfde als bij de kantonrechter, met veroordeling van Staffhousing tot terugbetaling van hetgeen op basis van het eindvonnis is betaald, te vermeerderen met wettelijke rente, en met veroordeling van Staffhousing in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

5.2

Staffhousing voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, althans ongegrondverklaring van het hoger beroep, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

De grieven van [appellante] zijn gericht tegen de vonnissen in hun geheel. Het hof zal daarom de vorderingen van [appellante] hierna opnieuw beoordelen, in het licht van de grieven en het door Staffhousing gevoerde verweer.

Ontbinding wegens onder(ver)huur (primaire vordering onder I)

6.2

De primaire vordering van [appellante] strekt tot ontbinding van de overeenkomst, omdat Staffhousing de woning in strijd met de overeenkomst heeft onderverhuurd. Aan die vordering legt [appellante] het volgende ten grondslag. De overeenkomst met Staffhousing kan niet los worden gezien van de bemiddelingsovereenkomst met At Home Vastgoed. De bedoeling van [appellante] was dat een huurovereenkomst tot stand zou komen met een door At Home Vastgoed of Staffhousing aangedragen huurder en niet met Staffhousing, die slechts als beheerder zou optreden. [appellante] heeft Staffhousing geen toestemming gegeven om de woning te (onder)verhuren. [appellante] heeft haar schriftelijk akkoord op de e-mail van Staffhousing van 24 januari 2018 alleen gegeven om Staffhousing te helpen met haar administratie. Bovendien is dit akkoord pas gegeven op 24 januari 2018 en heeft Staffhousing voor die datum in ieder geval in strijd met de overeenkomst (onder)verhuurd. En als in dit akkoord al zou kunnen worden gelezen dat [appellante] instemde met (onder)verhuur, dan gold die instemming niet voor (onder)verhuur aan tijdelijk in de woning verblijvende, wisselende arbeidsmigranten. Bovendien was die instemming eenmalig, op grond van artikel 1.3 van de algemene bepalingen. Ten slotte stelt [appellante] dat zij haar instemming heeft ingetrokken.

6.3

Naar het oordeel van het hof is deze vordering ongegrond. De overeenkomst vertoont de kenmerken van een huurovereenkomst genoemd in artikel 7:201 BW, aangezien [appellante] de woning aan Staffhousing in gebruik heeft gegeven en Staffhousing zich heeft verbonden om een tegenprestatie te betalen, in de vorm van huur (aanvankelijk € 950,- en later € 1.200,- per maand). De door partijen ondertekende overeenkomst is door partijen ook als een huurovereenkomst aangeduid, zowel in de aanhef van de overeenkomst als in hun correspondentie. Verder heeft [appellante] schriftelijk ingestemd met onderverhuur, in antwoord op de e-mail van Staffhousing van 24 januari 2018, waarin Staffhousing vermeldt dat zij de woning huurt van [appellante] en met [appellante] overeengekomen is om de woning door te verhuren aan bedrijven en/of personeel. In latere correspondentie heeft [appellante] evenmin bezwaar gemaakt tegen onderverhuur, ook niet tegen onderverhuur aan wisselende arbeidsmigranten (vgl. de brieven van [appellante] van 12 juni 2018 en 14 augustus 2018 en de brief van de gemachtigde van [appellante] van 29 januari 2019, hiervoor geciteerd in 3.7, 3.8 en 3.10). Het door [appellante] gegeven akkoord hoefde door Staffhousing niet in die zin te worden opgevat dat het alleen betrekking had op onderverhuur ná 24 januari 2018, of dat [appellante] slechts eenmalig instemde met onderverhuur. In de e-mail van Staffhousing van 24 januari 2018 vraagt Staffhousing aan [appellante] om in te stemmen met een praktijk van onderverhuur, niet om een eenmalige onderverhuur in een specifiek geval. [appellante] heeft daar onvoorwaardelijk haar akkoord op gegeven. [appellante] kan zich daarom achteraf niet beroepen op artikel 1.3 van de algemene bepalingen, en zij kan haar instemming ook niet eenzijdig intrekken.

Ontbinding wegens overige tekortkomingen (subsidiaire vordering onder II)

6.4

[appellante] vordert subsidiair ontbinding van de overeenkomst wegens “overige tekortkomingen”. [appellante] heeft aangevoerd dat Staffhousing in meerdere opzichten tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst. De eerste tekortkoming waar [appellante] zich op beroept, is ingebruikgeving van de woning aan meer personen dan is toegestaan op grond van de Verordening.

6.5

[appellante] heeft de gestelde tekortkoming onder meer gebaseerd op de besluiten van de gemeente tot handhaving van de Verordening (zie daarvoor 3.15 t/m 3.17 van dit arrest). In het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie (hierna: de commissie), dat de gemeente in haar beslissing op bezwaar van 10 november 2022 heeft overgenomen, stelt de commissie naar aanleiding van de bezwaren tegen de last onder dwangsom van 10 mei 2022 vast dat uit het huisbezoek van 23 maart 2022 is gebleken dat de woning feitelijk bewoond werd door twee echtparen die onderling familie van elkaar zijn. Naar het oordeel van de commissie heeft Staffhousing niet afdoende aangetoond dat sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, en heeft Staffhousing de Verordening overtreden. Daartoe overweegt de commissie onder meer het volgende (blz. 9 van het advies):

“De stelling dat de bewoners al eerder een huishouden vormden in Gouda of in het land van herkomst is niet met bewijsstukken onderbouwd. Tevens hebben zij geen gezamenlijk huurcontract overgelegd waaruit blijkt dat zij de woning gezamenlijk huren. Op basis hiervan is de commissie van mening dat de woning in gebruik is gegeven aan meer dan twee personen die niet samen één huishouden vormen.(…) De commissie stelt vast dat ten tijde van het opleggen van de last onder dwangsom op 10 mei 2022 sprake was van een overtreding zoals bedoeld in de bovengenoemde artikelen. (…) In het bestreden besluit is bezwaarmaker erop gewezen dat hij de overtreding ongedaan kan maken door o.a. een vergunning voor kamerbewoning te verkrijgen. De commissie stelt vast dat bezwaarmaker geen aanvraag daartoe heeft ingediend. Daarom is naar het oordeel van de commissie geen concreet zicht op legalisatie, waardoor terecht gebruik is gemaakt van de bevoegdheid tot handhaving.(…)

In bezwaar is aangevoerd dat bezwaarmaakster niet verhuurt aan verschillende personen, maar aan Vleesverwerking [betrokkene 2] ten behoeve van diens personeel. Derhalve is bezwaarmaakster dus niet de overtreder.

De commissie stelt vast dat bezwaarmaakster de beheerder is van het pand aan de [adres] . Door de woning aan een bedrijf te verhuren, had bezwaarmaakster moeten en kunnen weten dat de woning bestemd zou zijn voor het huisvesten van werknemers. Het had op de weg van bezwaarmaakster gelegen om zich te (laten) informeren over de geldende wet- en regelgeving en erop moeten toezien dat de woning werd gebruikt als zelfstandige woonruimte of door maximaal twee kamerbewoners.

De commissie is derhalve van mening dat bezwaarmaakster terecht is aangemerkt als overtreder.(…)”

6.6

In het geval dat aanleiding heeft gegeven tot de eerste last onder dwangsom en de invordering daarvan was volgens Staffhousing niet van een overtreding van de Verordening sprake. Dat volgt echter niet uit de beslissing op bezwaar van 10 november 2022. De gemeente heeft het bezwaar van Staffhousing tegen het besluit van 8 april 2022 weliswaar in navolging van het advies van de commissie gegrond verklaard, maar de reden daarvoor was dat de woning bij een huisbezoek op 9 februari 2022 leeg bleek te staan en daarmee uitvoering was gegeven aan de eerste last onder dwangsom. De gemeente had deze last dus ten onrechte ingevorderd. In het besluit tot oplegging van de last onder dwangsom van 30 november 2021 stelt de gemeente vast dat Staffhousing in strijd heeft gehandeld met de Verordening door de woning aan teveel personen in gebruik te geven. Tegen dat besluit heeft Staffhousing geen bezwaar gemaakt. Daarnaast voert Staffhousing zelf aan dat de situatie die aanleiding heeft gegeven tot de lasten onder dwangsom van 30 november 2021 en 10 mei 2022, gelijk was (memorie van antwoord, randnummer 30).

6.7

Staffhousing heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 10 november 2022, op nader aan te voeren gronden. Zij heeft geen aanvullend beroepschrift overgelegd en ook geen inzicht gegeven in de beroepsgronden die zij wilde aanvoeren. In de memorie van antwoord stelt Staffhousing dat in beide gevallen sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (memorie van antwoord, randnummer 23 e.v.). Zij onderbouwt die stelling echter niet met feiten of omstandigheden die afdoen aan de bevindingen van de gemeente die geleid hebben tot het opleggen van de dwangsommen. Het feit dat het in beide gevallen ging om familieleden die met hun respectievelijke echtgenoten in de woning verbleven, betekent niet dat sprake was van één duurzaam gemeenschappelijke huishouding. De stelling dat beide echtparen eerder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding vormden (in Roemenië en in Gouda) wordt ook nu niet door Staffhousing onderbouwd. Dat er geen individueel afsluitbare ruimten zijn en de woning één keuken en gemeenschappelijke verblijfsruimte heeft die door beide echtparen werd gebruikt, wil nog niet zeggen dat beide echtparen één duurzaam gemeenschappelijke huishouding vormden. De stelling dat een ambtenaar van de gemeente aan [betrokkene 2] heeft medegedeeld dat deze wijze van bewoning was toegestaan, is weersproken door de gemeente in de hoorzitting blijkens de opname die van die hoorzitting is gemaakt (vgl. productie NN van [appellante] bij akte in hoger beroep, onder 13:12). Staffhousing gaat daar in haar antwoordakte niet op in, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de verklaring van de gemeente.

6.8

Daarbij komt dat op eerdere tijdstippen ook van overbewoning in strijd met de Verordening sprake is geweest. Volgens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 21 juli 2021 heeft Staffhousing onder meer het volgende verklaard, naar aanleiding van foto’s en filmpjes overgelegd door [appellante] waarop te zien was dat er meer dan zes bedden in de woning stonden: “
Met betrekking tot het aantal bedden dat op de beelden te zien is, wordt opgemerkt dat er in het verleden meer personen in de woning verbleven. Dat werd toen door de gemeente Rotterdam toegestaan.” Met “
meer personen” doelt Staffhousing kennelijk op een aantal personen dat overeenkomt met het aantal bedden dat op de beelden te zien is (meer dan zes). Verder blijkt uit een rapport van de politie van 29 oktober 2020 dat bij een bezoek aan de woning naar aanleiding van een melding van overlast vijf personen in de woning zijn aangetroffen (productie W bij memorie van grieven). De stelling van Staffhousing dat dit in het verleden was toegestaan is niet juist. In 2021, toen de foto’s en filmpjes zijn gemaakt, bepaalde de Verordening dat een vergunning voor kamerbewoning vereist was in geval van bewoning van zelfstandige woonruimte door (a) drie of meer kamerbewoners, (b) één uit meer personen bestaand huishouden en twee of meer kamerbewoners of (c) meer dan één uit meer personen bestaand huishouden. In eerdere versies van de Verordening was bewoning door (onder andere) meer dan vier kamerbewoners die geen duurzaam gemeenschappelijke huishouden vormden, niet toegestaan zonder vergunning (vgl. artikel 3.2.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2017, en artikel 3.2.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019).

6.9

Volgens Staffhousing kan geen sprake zijn van overtredingen van de Verordening omdat de desbetreffende bepalingen van de Verordening onverbindend zijn verklaard in uitspraken van de Afdeling en de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RVS:2020:1155 en ECLI:NL:RBROT:2022:1764). Het hof volgt Staffhousing niet in dit standpunt. In de uitspraak van de Afdeling worden deze bepalingen buiten toepassing gelaten vanwege een tekortschietende motivering. Hetzelfde geldt voor de uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Naar aanleiding van deze uitspraken is de Verordening van een nadere motivering voorzien, die in het eerder genoemde advies van de commissie voldoende is bevonden. Staffhousing is daar niet op ingegaan. Overeenkomstig het advies van de commissie gaat het hof uit van de geldigheid van de Verordening.

6.1

Het hof gaat er dus vanuit dat Staffhousing de woning meerdere malen in gebruik heeft gegeven aan meer personen dan toegestaan op grond van de Verordening. Daardoor heeft Staffhousing zich niet als een goed huurder gedragen en is zij tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding. Een gebruik van het gehuurde in strijd met de wet is meer dan een geringe tekortkoming die een verhuurder zich niet hoeft te laten welgevallen. Daarnaast heeft [appellante] , anders dan Staffhousing aanvoert, wel degelijk nadeel ondervonden van de overbewoning. De overbewoning heeft geleid tot verschillende huisbezoeken aan de woning door toezichthouders van de gemeente. [appellante] is uiteindelijk zelf door de gemeente op de overbewoning aangesproken en de gemeente heeft ook aan [appellante] een last onder dwangsom opgelegd. Verder zijn er meerdere meldingen van overlast geweest. Het kan niet worden uitgesloten dat die overlast een uitvloeisel van de overbewoning is geweest.

6.11

Het hof zal de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst dus toewijzen op grond van het gebruik van de woning in strijd met de Verordening. De vraag of de overige door [appellante] gestelde tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst kunnen leiden tot ontbinding van de overeenkomst kan dan buiten beschouwing blijven.

6.12

Als onderdeel van de subsidiaire vordering heeft [appellante] gevorderd Staffhousing op grond van het boetebeding van artikel 20.6 van de algemene bepalingen te veroordelen tot betaling van een boete van € 81.805,44 tot 1 maart 2021, en vanaf die datum een boete van € 34,67 per dag per geschonden verplichting. De door [appellante] gevorderde bedragen gaan er vanuit dat Staffhousing
alledagen tot 1 maart 2021 twee verplichtingen per dag heeft geschonden, en vanaf 1 maart 2021 alle dagen één verplichting (inleidende dagvaarding, randnummer 56). Dat heeft [appellante] op geen enkele wijze onderbouwd. Uit de stellingen van [appellante] volgt niet dat zich op iedere dag een schending van een of meer verplichtingen van de overeenkomst heeft voorgedaan. Het hof kan uit die stellingen ook niet afleiden op welke dagen Staffhousing één of meer verplichtingen van de overeenkomst heeft geschonden. Het hof zal dit onderdeel van de subsidiaire vordering daarom afwijzen.

Overige vorderingen

6.13

De meer subsidiaire, nog meer subsidiaire en meest subsidiaire vorderingen onder III, IV, V en VI zijn ingesteld voor het geval de primaire en de subsidiaire vordering niet zouden worden toegewezen. Aangezien het hof de subsidiaire vordering tot ontbinding zal toewijzen, komt het hof aan de beoordeling van deze overige vorderingen niet toe.

6.14

De vordering onder VII om Staffhousing te veroordelen de woning te ontruimen zal het hof toewijzen, evenals de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur van € 1.200,- per maand tot en met de maand waarin de woning volledig is ontruimd. Aangezien de onderverhuur van de woning als zodanig niet in strijd is met de overeenkomst, ziet het hof geen grond voor toewijzing van een gebruiksvergoeding gelijk aan de (gestelde) onderhuur die Staffhousing ontvangt.

6.15

De vordering tot schadevergoeding onder VIII is primair een vordering tot winstafdracht. Subsidiair verzoekt [appellante] de rechter de schade te begroten. De rechter heeft op grond van artikel 6:104 BW een discretionaire bevoegdheid om de schade te begroten op het bedrag van de winst. Het hof acht het in dit geval niet redelijk om van die discretionaire bevoegdheid gebruik te maken. Uit de stellingen van [appellante] kan het hof niet afleiden dat [appellante] schade heeft geleden als gevolg van de overtreding van de Verordening door Staffhousing, behalve dat het aannemelijk is dat [appellante] kosten heeft moeten maken toen aan haar een last onder dwangsom is opgelegd in verband met de overbewoning. Het hof schat die kosten op € 5.000,-. Het hof zal Staffhousing veroordelen tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan dat bedrag. De door [appellante] gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding zal het hof laten ingaan op de datum van het aan [appellante] gerichte voornemen tot oplegging van de last onder dwangsom (10 augustus 2021).

6.16

Bij de vordering tot verstrekking van overeenkomsten gesloten met onderhuurders kan [appellante] belang hebben, voor zover op het tijdstip van ontruiming van de woning door Staffhousing nog personen in de woning aanwezig zijn die aanspraak maken op huurbescherming. Voor dat geval zal het hof deze vordering toewijzen. Voor het overige zal het hof de vordering tot verstrekking van gegevens afwijzen.

Conclusie en proceskosten

6.17

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] gedeeltelijk slaagt. Daarom zal het hof de vonnissen vernietigen en de vorderingen tot ontbinding van de overeenkomst, ontruiming van de woning, schadevergoeding en de verstrekking van overeenkomsten met onderhuurders (gedeeltelijk) toewijzen. De gevorderde dwangsom zal het hof matigen als vermeld. Voor het overige zal het hof de vorderingen afwijzen. Aangezien Staffhousing grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal het hof Staffhousing in beide instanties in de proceskosten veroordelen.

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 oktober 2021 en 17 december 2021, en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen op 2 oktober 2017 gesloten overeenkomst;
veroordeelt Staffhousing de woning uiterlijk op 15 juli 2023 te ontruimen en ontruimd te houden;
veroordeelt Staffhousing tot betaling aan [appellante] van een gebruiksvergoeding van € 1.200,- per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand na 15 juli 2023 waarin de woning niet volledig is ontruimd;
veroordeelt Staffhousing om aan [appellante] uiterlijk op 22 juli 2023 te verstrekken, afschriften van de overeenkomsten met personen die op 15 juli 2023 nog in de woning verblijven en aanspraak maken op huurbescherming, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag waarop Staffhousing in gebreke blijft met nakoming van deze veroordeling, met een maximum van

€ 25.000,-;

veroordeelt Staffhousing tot betaling aan [appellante] van een schadevergoeding van € 5.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 augustus 2021 tot de dag van voldoening;
veroordeelt Staffhousing in de proceskosten, aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg begroot op € 2.616,- aan salaris voor de advocaat, en in hoger beroep begroot op € 125,03 aan deurwaarderskosten, € 343,- aan griffierecht en € 2.957,50 aan salaris en € 173,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen;
veroordeelt Staffhousing tot terugbetaling aan [appellante] van hetgeen [appellante] op grond van het eindvonnis heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
wijst de vorderingen af voor het overige;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, H.J.M. Burg en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023 in aanwezigheid van de griffier.