Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00401
Uitspraak van 1 juni 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 8 maart 2022 (de Rechtbank), nummer SGR 21/846.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 378.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] en de watersysteemheffing (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 april 2023 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een overzicht van drie extra referentieobjecten overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement in een appartementengebouw van het bouwjaar 2016 met een inpandige berging en een parkeerplaats. De vloeroppervlakte is ongeveer 97 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waardematrix overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 378.000. In de waardematrix staan, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn alle van het bouwjaar 2016, en hebben respectievelijk een vloeroppervlakte van ongeveer 91 m2, 80 m2 en 80 m2. Bij elk van de vergelijkingsobjecten behoort een (dak)terras of balkon van 13 m2. Bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] behoort een berging. Bij het vergelijkingsobject [adres 3] behoort een onderpandige berging. Bij het vergelijkingsobject [adres 4] te [woonplaats] behoort een parkeerplaats.
Het vergelijkingsobject [adres 2] te [woonplaats] is verkocht op 23 januari 2019 voor € 389.500 (bruto vloeroppervlakte 91 m2).
Het vergelijkingsobject [adres 3] te [woonplaats] is verkocht op 5 maart 2018 voor € 301.500 (bruto vloeroppervlakte 80 m2).
Het vergelijkingsobject [adres 4] te [woonplaats] is verkocht op 1 april 2019 voor € 370.000 (bruto vloeroppervlakte 80 m2).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
”
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen heeft gecorrigeerd in verband met de daarin begrepen VvE-reserves. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 23 januari 2019 met transactieprijs € 289.500), [adres 3] (verkocht op 5 maart 2018 met transactieprijs € 301.500) en [adres 4] (verkocht op 1 april 2019 met transactieprijs € 370.000). Die vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de bouwkenmerken, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en de ligging in hetzelfde complex, zeer goed vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de aanwezige dakterrassen/balkons en dat aan de woning en de vergelijkingsobjecten voor alle objectkenmerken dezelfde vlokcoderingen heeft toegekend met uitzondering van de ligging. Verweerder heeft aan de woning een vlokcodering van 2 (op een totaal van 5) toegekend en voor de vergelijkingsobjecten een hogere vlok-codering van 3. Ter zitting heeft eiseres erkend dat rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de vierkante meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 4.153), [adres 3] (€ 4.131) en [adres 4] (€ 4.240) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 4.175, terwijl verweerder voor de woning een lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft gebruikt van € 3.756. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Voor zover eiseres stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, kan dit haar niet baten. Uit de waardematrix en het taxatieverslag blijkt dat de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten niet is bepaald op grond van (een vergelijk van) de inhoud, maar door middel van (een vergelijk van) de gebruiksoppervlakten. Dat die grootte van die laatsten foutief zijn vastgesteld, is gesteld noch gebleken. Dat sprake is van (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is evenmin aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft dergelijke verschillen niet (nader) benoemd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.
8. Eiseres bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 9 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiseres is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiseres aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiseres heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door haar aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan haar te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiseres komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.
10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiseres heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiseres van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Aangezien in het onderhavige geval sprake is van een woning in een appartementencomplex en verweerder daaraan geen grondwaarde heeft toegekend, behoefde verweerder geen grondstaffel te verstrekken. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.2
Hoorplicht
11. Eiseres voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiseres daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.
12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiseres opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze e-mail is aan eiseres ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiseres niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…).
2 Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 309.000. Daartoe voert belanghebbende -zakelijk weergegeven - aan dat de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken niet aan gemachtigde heeft verstrekt en dat zij recht heeft op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken ingevolge artikel 7.4, lid 4, Awb. In dit verband heeft belanghebbende gewezen op overweging 2.3.3 van het ’black box-arrest’ van de Hoge Raad (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182). Verder stelt belanghebbende dat sprake is van strijd met het motiveringsbeginsel, omdat in de uitspraak op bezwaar niet volledig is weergegeven wat tijdens het hoorgesprek is besproken. Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat de inhoud juist is berekend en dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met overlast van een nabijgelegen garagedeur en de bovengemiddelde staat van de vergelijkingsobjecten alsmede het daarbij behorende balkon. Tot slot stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
4.3.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.
De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de in bezwaar beschikbare matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI.NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359), maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.2.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, leden 2 en 3, Awb. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. Het Hof beschouwt de verplichtingen die uit artikel 7:4, leden 2, 3 en 4, Awb voor de Heffingsambtenaar voortvloeien als samenhangend. Het Hof verwijst naar de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3), waarin de wetgever onder meer opmerkt: "In aansluiting op het inzagerecht wordt in het derde lid [Hof: thans lid 4] bepaald dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen." Voor de rechten die het spiegelbeeld van deze verplichtingen vormen, geldt hetzelfde. Dit betekent dat belanghebbende tijdens het uitoefenen van zijn inzagerecht om afschriften van stukken kan vragen die in het dossier zitten, al dan niet tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten. Belanghebbende heeft van het inzagerecht geen gebruik gemaakt, hoewel wel meermaals de gelegenheid is geboden. Alsdan bestaat geen recht om desgevraagd afschriften van ter inzage gelegde stukken te verkrijgen. Omdat belanghebbende van zijn inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt, faalt ook de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
5.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, aan de belanghebbende dient toe te zenden. Belanghebbende heeft niet toegelicht welke gegevens hem niet zijn toegezonden. Het taxatieverslag is hem op zijn verzoek verstrekt. Het Hof gaat aan dit standpunt voorbij.
Hoorplicht
5.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door het tweede hoorgesprek geen doorgang te laten vinden. Volgens belanghebbende is hem hierdoor de mogelijkheid ontnomen om gehoord te worden over zijn (inhoudelijke) reactie op het taxatieverslag.
5.6.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:9 Awb wordt de belanghebbende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord indien aan het bestuursorgaan na het horen feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn.
5.7.
Vaststaat dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven het taxatieverslag niet tot zijn beschikking te hebben. Voorts staat vast dat belanghebbende, nadat aan hem het taxatieverslag door de Heffingsambtenaar is toegezonden, vervolgens in de gelegenheid is gesteld om per e-mail op de inhoud daarvan te reageren. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt.
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, is onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag, nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gelet hierop zijn aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 geen feiten en omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was. De Heffingsambtenaar heeft de hoorplicht niet geschonden.
Heroverweging primair besluit
5.9.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, niet in aanmerking heeft genomen bij de heroverweging van de beschikking. Hiermee heeft volgens belanghebbende geen volledige heroverweging van de beschikking plaatsgevonden.
5.10.
Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien aannemelijk gemaakt, tot de conclusie kunnen leiden dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking niet volledig heeft heroverwogen. De enkele stelling dat grieven zijn aangevoerd die bij uitspraak op bezwaar niet zijn behandeld zonder daarbij concreet te maken om welke grieven het volgens belanghebbende gaat, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie. Ook overigens is het Hof dit uit de gedingstukken niet gebleken. Alle namens belanghebbende in bezwaar en beroep ingediende geschriften zijn immers summier gemotiveerd en bevatten geen argumenten waarop de Heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.11.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende bij uitspraak op bezwaar geen volledige weergave gemaakt van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden. Ook heeft hij het zorgvuldigheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel geschonden.
5.12.
Dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof onderschrijft de oordelen van de Rechtbank hierover en maakt deze tot de zijne. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet had ontvangen.
5.13.
Ook de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan belanghebbende niet baten. Belanghebbende heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Gelet hierop ontbreekt de voor het beroep op het gelijkheidsbeginsel vereiste feitelijke grondslag.
Waarde van de woning
5.14.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
5.15.
Naar volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de waardematrix is de waarde vastgesteld op € 378.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.16.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in deze op hem rustende bewijslast geslaagd. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De transactiedata van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] liggen dicht tegen de waardepeildatum aan, terwijl [adres 3] binnen negen maanden vóór deze datum is verkocht. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat van onderhoud verkeren. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, aanwezigheid van een parkeerplaats en bijgebouwen en ligging, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Ter zitting van de Rechtbank heeft belanghebbende erkend dat rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning. De Heffingsambtenaar heeft aan de woning een vlokcodering van 2 (op een totaal van 5) toegekend en aan de vergelijkingsobjecten een hogere vlok-codering van 3. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 4.153), [adres 3] (€ 4.131) en [adres 4] (€ 4.240) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 4.175, terwijl de Heffingsambtenaar voor de woning een lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft gebruikt van € 3.756. Met de waardematrix maakt de Heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
5.17.
Belanghebbende heeft in het nadere stuk van 8 april 2023 drie andere vergelijkingsobjecten genoemd, [adres 5] (94 m2, verkocht op 14 september 2018 voor € 369.000), [adres 6] (95 m2, verkocht op 4 maart 2019 voor € 380.000) en [adres 7] (90 m2, verkocht op 17 oktober 2018 voor € 371.500), alle te [woonplaats] . Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar in reactie op het nadere stuk van belanghebbende een drietal door gemachtigde van belanghebbende onweersproken extra onderbouwingen ten behoeve van de waarde van de woning genoemd.
Ten eerste de [adres 8] , een met de woning vergelijkbaar object, verkocht op 15 januari 2018 voor € 305.250. Een waardestijging van 12% geeft een waarde op de waardepeildatum van € 341.880. De gebruiksoppervlakte van dit object is 73 m2. Dit geeft de woning een waarde per vierkante meter van € 4.683, voor het afnemend grensnut en het verschil in ligging te corrigeren met € 209 (= 12 x € 7 + 125) naar € 4.474 per vierkante meter. Op basis van genoemd verkoopcijfer van het object en de verschillen tussen het object en de woning komt de WOZwaarde van de woning dan op € 390.290 (= 85 x € 4.474 + € 10.000).
Ten tweede de [adres 9] , een met de woning vergelijkbaar object, verkocht op 8 juni 2018 voor € 303.000. Een waardestijging van 6,8% geeft een waarde op de waardepeildatum van € 323.604. De gebruiksoppervlakte van dit object is 70 m2. Dit geeft de woning een waarde per vierkante meter van € 4.622, voor het afnemend grensnut en het verschil in ligging te corrigeren met € 230 (= 15 x € 7 + 125) naar € 4.392 per vierkante meter. Op basis van genoemd verkoopcijfer van het object en de verschillen tussen het object en de woning komt de WOZwaarde van de woning dan op € 383.320 (= 85 x € 4.392 + € 10.000).
Ten derde de [adres 10] , een met de woning vergelijkbaar object, verkocht op 22 oktober 2018 voor € 303.000. Een waardestijging van 9,6% geeft een waarde op de waardepeildatum van € 352.560. De gebruiksoppervlakte van dit object is 70 m2. Dit geeft de woning een waarde per vierkante meter van € 5.036, voor het afnemend grensnut en het verschil in ligging te corrigeren met € 230 (= 15 x € 7 + 125) naar € 5.016 per vierkante meter. Op basis van genoemd verkoopcijfer van het object en de verschillen tussen het object en de woning komt de WOZwaarde van de woning dan op € 436.360 (= 85 x € 5.016 + € 10.000).
Op basis van de drie oorspronkelijke referenties, de drie lagere referenties van de gemachtigde van belanghebbende en de drie hogere referenties die niet bij de oorspronkelijke taxatie zijn betrokken, concludeert de Heffingsambtenaar tot een WOZwaarde van de woning van € 378.102. Het Hof is het met deze cijfermatige conclusie eens. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
Slotsom
5.18.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, A. van Dongen en T.A. de Hek in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.