Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00356
Uitspraak van 19 januari 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 april 2021, nummer SGR 20/4218.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 425.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- draagt [de Heffingsambtenaar] op het betaalde griffierecht van € 48 aan [belanghebbende] te vergoeden.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft het Hof op 7 december 2021 een pleitnota van belanghebbende ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 december 2021. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een stuk overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 1987 gelegen in het [naam wijk] met een gebruiksoppervlakte van 94 m2 en een berging. De woning is gelegen op de parterre en beschikt over een balkon en terras.
2.2.
Belanghebbende heeft de woning op 7 februari 2019 aangekocht voor € 430.000. De WOZ-waarde is naar de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 425.000. De woning maakt deel uit van een complex met vijftien appartementen genummerd [nummering 1] en [nummering 2] .
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft een overzicht verstrekt van de kenmerken van de woning en van de door belanghebbende genoemde appartementen uit het complex. Het overzicht bevat de volgende gegevens:
Huisnummer
WOZ-waarde
m2 GO
Verdieping
Overige kenmerken
[adres] (de woning)
€ 425.000
94
Parterre
Balkon + terras
[adres 2]
€ 400.000
98
1e etage
Balkon
[adres 3]
€ 400.000
98
1e etage
Balkon
[adres 4]
€ 366.000
98
2e etage
Balkon + achterstallig onderhoud
[adres 5]
€ 400.000
98
3e etage
Balkon
[adres 6]
€ 400.000
98
1e etage
Balkon
[adres 7]
€ 400.000
98
1e etage
Balkon
2.4.
Belanghebbende heeft de volgende overzichten opgesteld en in het geding gebracht:
Huisnummer
Opper-vlakte
WOZ-waarde
2020
WOZ-waarde
2019
WOZ-waarde
2018
WOZ-waarde
2017
WOZ-waarde
2016
WOZ-waarde
2015
[adres] (de woning)
94 m2
€ 425.000
€ 375.000
€ 336.000
€ 309.000
€ 293.000
€ 287.000
[adres 2]
98 m2
€ 400.000
€ 385.000
€ 397.000
€ 340.000
€ 328.000
€ 320.000
[adres 3]
98 m2
€ 400.000
€ 385.000
€ 397.000
€ 340.000
€ 349.000
€ 340.000
[adres 4]
98 m2
€ 366.000
€ 350.000
€ 350.000
€ 330.000
€ 318.000
€ 310.000
[adres 5]
98 m2
€ 400.000
€ 385.000
€ 397.000
€ 340.000
€ 328.000
€ 320.000
[adres 6]
98 m2
€ 400.000
€ 385.000
€ 397.000
€ 340.000
€ 328.000
€ 320.000
[adres 7]
98 m2
€ 400.000
€ 385.000
€ 380.000
€ 325.000
€ 313.000
€ 305.000
Huisnummer
Oppervlakte
WOZ-waarde
2020
Prijs/m2 2020
WOZ-waarde
2019
Prijs/m2
2019
[adres] (de woning)
94 m2
€ 425.000
€ 4.521
521
€ 375.000
€ 3.989
[adres 2] , [adres 3] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7]
98 m2
€ 400.000
€ 4.081
€ 385.000
€ 3.928
[adres 4]
98 m2
€ 366.000
€ 3.734
€ 350.000
€ 3.571
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“5. Eiseres heeft al in bezwaar uitdrukkelijk een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar wordt daarop niet ingegaan. Aldus is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd. Het beroep is daarom gegrond verklaard. De rechtbank heeft op grond van de artikelen 8:41a en 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak voorzien.
(…)
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 425.0000 per de waardepeildatum niet te hoog is. Verweerder wijst daartoe primair op de eigen aankoop door eiseres van de woning voor € 430.000.
9. Indien een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, kan in de regel er van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft (vgl. o.a. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
10. Uit de enkele omstandigheid dat, naar eiseres heeft gesteld, zij destijds op zeer korte termijn een nieuwe woonruimte moest vinden en het aanbod van direct beschikbare huizen gering was, volgt niet dat de door eiseres betaalde prijs van € 430.000 te hoog is geweest en om die reden niet als uitgangspunt zou kunnen worden gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde. Zij was kennelijk op dat moment de meestbiedende koper als bedoeld in de hiervoor aangehaalde kamerstukken. Gelet op dit aankoopcijfer, dat niet ver na de waardepeildatum is gerealiseerd, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiseres heeft in dit kader echter ook een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in WOZ-zaken is van belang dat de relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). Eiseres heeft gesteld dat de appartementen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres] , [adres 6] en [adres 7] lager zijn gewaardeerd, terwijl deze objecten nagenoeg identiek zijn aan de woning. Eiseres heeft dat evenwel niet aannemelijk gemaakt. De woning en de even genoemde objecten zijn gelegen op verschillende verdiepingen en de woning heeft een terras terwijl de andere objecten een balkon hebben. Van identieke objecten als bedoeld in het arrest is daarom geen sprake. Reeds daarom faalt het beroep op de meerderheidsregel. Eiseres heeft verder ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een begunstigend beleid dat in haar geval achterwege is gebleven.
12. Gelet op wat hiervoor onder 5 is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Eiseres heeft alleen verzocht om vergoeding van een bedrag van € 48 aan verschotten. Dit bedrag ziet echter op het betaalde griffierecht en dat valt niet onder de op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht te vergoeden kosten. Wel moet, omdat het beroep gegrond is verklaard, het griffierecht op grond van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiseres worden vergoed.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning door toepassing van het gelijkheidsbeginsel op een lager bedrag moet worden vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 390.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde
5.1.
Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank het beroep op het gelijkheidsbeginsel en in het bijzonder de toepassing van de meerderheidsregel ten onrechte heeft verworpen. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. De gemeente Den Haag is bij het bepalen van de WOZ-waarde in de jaren vóór 2020 van de woning en de appartementen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (eveneens driekamerappartementen in hetzelfde appartementencomplex; hierna de driekamerappartementen) ervan uitgegaan dat sprake is van identieke objecten. Er is sprake van een zeer gering verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de driekamerappartementen en verder zijn zij wat betreft ligging, indeling, voorzieningen en infrastructuur volstrekt gelijk. De gemeente heeft niet beargumenteerd waarom het bestendige beleid, waarbij de woning voor de Wet WOZ lager werd gewaardeerd dan de driekamerappartementen, voor het onderhavige jaar is losgelaten. Verder is de Rechtbank ten onrechte niet ingegaan op hetgeen door belanghebbende is aangevoerd ter onderbouwing van het beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel.
5.2.
De Heffingsambtenaar betwist dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. De woning is niet identiek aan de driekamerappartementen. Er is een verschil in gebruiksoppervlakte, het betreft een andere verdieping en de woning beschikt naast een balkon ook over een groot terras. De woning is in de jaren vóór 2020 lager gewaardeerd dan de driekamerappartementen omdat in de objectgegevens van de woning waarover de gemeente destijds beschikte het terras niet was opgenomen. Dit is nu gecorrigeerd. Verder zijn de vastgestelde WOZ-waarden van de jaren vóór 2020 niet relevant, omdat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald.
5.3.
Het Hof overweegt als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298 [1] ten aanzien van de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken het volgende geoordeeld:
“3.2. Middel 2 gaat er terecht van uit dat het Hof bij de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel de relevante groep kennelijk heeft beperkt tot panden die "identiek" zijn aan dat van belanghebbende. Het middel betoogt dat de relevante groep wordt gevormd door panden die "vergelijkbaar" zijn met dat van belanghebbende, in die zin dat zij in het kader van de WOZ-waardering van het pand van belanghebbende geschikt zijn om te dienen als referentie-object.
Dit betoog is onjuist. De omstandigheid dat een WOZ-waardering kan worden gebaseerd op transactieprijzen van "vergelijkbare" objecten, doet er niet aan af dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken - buiten de gevallen waarin het gaat om fouten die gemaakt zijn ten aanzien van specifieke, aan een aantal woningen gemeenschappelijke kenmerken waardoor die zich van andere woningen onderscheiden (vgl. HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294) - de relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager.”
5.4.
Hoewel de woning, evenals de appartementen waarnaar belanghebbende verwijst, een driekamerappartement betreft en de onroerende zaken alle in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen, is het Hof van oordeel dat geen sprake is van objecten die identiek zijn aan elkaar. De verschillen tussen de woning en de driekamerappartementen, te weten de gebruiksoppervlakte en de omstandigheid dat de woning op de benedenetage is gelegen en het naast een balkon ook over een terras van circa 55 m² beschikt, zijn niet als verwaarloosbaar te duiden. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel met betrekking tot het naastgelegen appartement met nummer [adres 8] faalt. Dat appartement is evenmin identiek aan de woning, aangezien het een vierkamerappartement betreft met een aanzienlijk grotere gebruiksoppervlakte (121 m2) en een groter terras. Ook daarvan kan niet worden gezegd dat de verschillen als verwaarloosbaar zijn te duiden.
5.5.
Aan de omstandigheid dat de gemeente aan de woning in de jaren 2015 tot en met 2019 een lagere WOZ-waarde heeft toegekend dan aan de driekamerappartementen, kan – anders dan belanghebbende betoogt – niet de conclusie worden verbonden dat de Heffingsambtenaar in die jaren bij het bepalen van de WOZ-waarden wel is uitgegaan van identieke objecten. De omstandigheid dat in die jaren ook geen sprake was van dezelfde waarde duidt er juist op dat de Heffingsambtenaar ook in die jaren de woning niet als identiek heeft aangemerkt aan de driekamerappartementen. Het beroep op de meerderheidsregel faalt dan ook.
5.6.1.
Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan verder sprake zijn indien de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert dan wel indien ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk van begunstiging. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woning in de jaren 2015 tot en met 2019 weliswaar lager is gewaardeerd dan de driekamerappartementen, maar dat dit een gevolg is van de omstandigheid dat de gemeente in die jaren niet beschikte over alle objectgegevens van de woning. Bij de gemeente was niet bekend dat de woning naast het balkon ook beschikt over een ruim terras. Als gevolg van de verkoop van de woning in 2019 is dit gecorrigeerd en is aan de woning met ingang van 2020 een hogere WOZ-waarde toegekend dan aan de driekamerappartementen. Er is aldus noch sprake van het voeren van begunstigend beleid, noch van het oogmerk van begunstiging. Er is louter sprake geweest van het herstellen van een fout in de beschikbare objectgegevens van de woning. Gelet hierop kan niet worden geoordeeld dat de waarde van de woning, gelet op de lagere waardering van de driekamerappartementen voor 2020, ook moet worden verminderd tot dezelfde waarde als de driekamerappartementen.
5.6.2.
Verder neemt het Hof in aanmerking dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van de WOZ-waarde in een eerder belastingjaar. De bepaling van de waarde van de woning heeft plaatsgevonden aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum 1 januari 2019 hebben voorgedaan met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de woning zijn toegekend. Hierbij is de omstandigheid dat de woning op de parterre is gelegen en naast een balkon ook over een terras beschikt als gunstig aangemerkt. Niet van belang is dus de omstandigheid dat de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van het voorgaande jaar met een hoger bedrag is gestegen dan de WOZ-waarde van de driekamerappartementen.
5.7.
Tot slot is het Hof van oordeel dat de Rechtbank voldoende is ingegaan op de door belanghebbende in haar beroepschrift genoemde gronden en dat de uitspraak niet onvoldoende is gemotiveerd noch onbegrijpelijk is. De omstandigheid dat belanghebbende zich niet kan vinden in de uitspraak en de daarin gebezigde motivering voor de afwijzing van de gronden, doet niet af aan het feit dat de uitspraak is voorzien van een voldoende motivering. Ook deze grief faalt derhalve.
5.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal het Hof het hoger beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, Chr.Th.P.M. Zandhuis, en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 19 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.