Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.289.447/01
Zaaknummer rechtbank : C/8265999 CV EXPL 20-1615
Publicatienummer vonnis : ECLI:NL:RBROT:2020:10677
Arrest van 12 april 2022
in de zaak van
Makelaardij [A] B.V.,
gevestigd in Middelharnis,
appellante,
hierna te noemen: Makelaardij [A],
advocaat: mr. F.J.M. van Rossem te ‘s-Hertogenbosch,
tegen
[V] Vastgoed B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster,
hierna te noemen: [V] Vastgoed,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of Makelaardij [A] op grond van een met [V] Vastgoed gesloten bemiddelingsovereenkomst recht heeft op courtage. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof in dit arrest dat [V] Vastgoed aan Makelaardij [A] courtage moet betalen.
2.Procesverloop
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
- het tussen partijen gewezen vonnis van 20 november 2020;
- de dagvaarding in hoger beroep van 25 januari 2021 van Makelaardij [A];
- het arrest van dit hof van 2 maart 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 14 april 2021;
- de memorie van grieven van Makelaardij [A], met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [V] Vastgoed.
3.Feiten
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
3.2
[V] Vastgoed heeft op 22 oktober 2010 aan Makelaardij [A] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop of verhuur van de woning gelegen te [adres] (hierna: ‘de woning). Hiertoe hebben partijen een schriftelijke overeenkomst opgemaakt. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) De opdrachtgever heeft op 22-10-2010 aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verrichten van diensten bij de verkoop of verhuur van: [adres] (…)
Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen bij verkoop: 1.25 % over de koopsom binnen 6 maanden, daarna 1 % over de koopsom excl. b.t.w. en bij verhuur: 1 maand huur met een minimum van € 750.- excl. BTW.
Op deze opdracht zijn van toepassing de Voorwaarden NVM 2006 (…) De opdrachtgever (…) heeft zich verbonden tot het betalen van courtage voor zover dit uit de met het NVM-lid gemaakte tariefafspraken of de van toepassing verklaarde Voorwaarden voortvloeit. De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan het NVM-lid. Buiten het NVM-lid brengt hij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage. (…)”
3.3.
De in de overeenkomst bedoelde Voorwaarden NVM 2006 luiden onder meer als volgt:
“Artikel 6 – Einde van de opdracht
1.
De opdracht eindigt door:
De opdracht eindigt door:
(…)
b. intrekking van de opdracht door de consument;
(…)
3. Een opdracht kan te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft teworden genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten (…) en, indien en voor zover bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon. Het intrekken van een opdracht dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden.
(…)
Artikel 12 –Verplichtingen van de consument
Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.
Artikel 13 – Courtage
De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten (…). Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
(…)
Na beëindiging van de bemiddelingsopdracht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub b t/m e is de consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij:
- de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 12;
- de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. (…)
6. Wanneer een courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in lid 3 van dit artikel
ontstaat, heeft de makelaar recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage. Bij bepaling hiervan wordt rekening gehouden met reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd.
(…)
Artikel 14 – Berekening courtage koop en verkoop
1.
De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. (…).”
De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. (…).”
3.4.
Op 3 januari 2011 zijn aannemingsbedrijf [aannemer] B.V. (hierna: ‘[aannemer]’) en Orba Registergoed B.V. (hierna: ‘Orba’) elk voor één vierde deel economisch eigenaar van de woning geworden. [V] Vastgoed had vanaf dat moment de volledige juridische eigendom en was voor twee vierde deel tevens economisch eigenaar.
3.5.
Op of omstreeks 17 april 2014 is de woning in opdracht van [V] Vastgoed door Makelaardij [A] van Funda verwijderd en vanaf dat moment heeft Makelaardij [A] geen bemiddelingsactiviteiten meer verricht.
3.6.
Bij notariële akte van 14 augustus 2014 heeft [V] Vastgoed het volledige juridisch eigendom en twee/vierde deel van het economisch eigendom van de woning verkocht en geleverd aan Orba. De koopsom bedroeg
€ 295.000,-.
3.7.
Bij brieven van 19 april 2017, 5 april 2019, 12 november 2019 en 19 november 2019 heeft Makelaardij [A] jegens [V] Vastgoed aanspraak gemaakt op betaling van de overeengekomen courtage.
3.8
[V] Vastgoed heeft geweigerd de factuur van Makelaardij [A] te betalen.
4.Vorderingen en beslissing van de kantonrechter
4.1
Makelaardij [A] heeft [V] Vastgoed gedagvaard en - na vermeerdering van eis - (in conventie) gevorderd de veroordeling van [V] aan haar te betalen
primair: € 4.221,22, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 3.569,50 vanaf 22 november 2019 tot aan de dag van volledige voldoening en
subsidiair: € 2.209,55, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.784,74 vanaf 9 mei 2020 tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [V] in de proceskosten.
primair: € 4.221,22, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 3.569,50 vanaf 22 november 2019 tot aan de dag van volledige voldoening en
subsidiair: € 2.209,55, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.784,74 vanaf 9 mei 2020 tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [V] in de proceskosten.
4.2
[V] Vastgoed heeft, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, in reconventie gevorderd dat de rechter de overeenkomst met Makelaardij [A] zal ontbinden, met veroordeling van Makelaardij [A] in de proceskosten.
4.3
De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen, geoordeeld dat de vordering in reconventie daardoor geen beoordeling behoeft en Makelaardij [A] in de kosten van de procedure in conventie veroordeeld.
5.Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
Makelaardij [A] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Makelaardij [A] vordert in hoger beroep (in hoofdsom) hetzelfde als bij de kantonrechter.
6.Beoordeling door het hof
6.1
Makelaardij [A] heeft vier grieven tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. De grieven leggen het geschil over de toewijsbaarheid van de courtagevordering van Makelaardij [A] in volle omvang aan het hof voor. Het hof overweegt hierover als volgt.
6.2
Vast staat dat [V] Vastgoed in 2010 bij een veilingverkoop een woning heeft gekocht en dat zij vervolgens op 22 oktober 2010 aan Makelaardij [A] een bemiddelingsopdracht heeft verstrekt voor de verkoop of verhuur van die woning. Makelaardij [A] heeft de woning op Funda gezet (gehouden) en enige bezichtigingen verzorgd. In april 2014 is de woning van Funda gehaald. In geschil is of dit is gebeurd in het kader van een intrekking van de opdracht, dan wel het (tijdelijk) op ‘vertrouwelijk’ zetten van de verkoop van de woning. Op 15 augustus 2014 is de woning geleverd aan Orba, die daarvan al vanaf 2011 voor 1/4 economisch eigenaar was. [V] Vastgoed heeft samen met economisch (deel)eigenaar [aannemer] voor de woning € 295.000,- van koper Orba ontvangen.
6.3
Vast staat voorts dat [V] Vastgoed in 2010 bij het verstrekken van de bemiddelingsopdracht aan Makelaardij [A] handelde in de uitoefening van haar (vastgoed)bedrijf, zodat van de wetsbepalingen over de verschuldigdheid van loon bij voortijdige opzegging ten nadele van de opdrachtgever kan worden afgeweken (7:413 lid 2 BW). Daarmee moet de vraag, of [V] Vastgoed in de genoemde omstandigheden courtage is verschuldigd, met name worden beantwoord aan de hand van de door partijen gemaakte afspraken zoals deze zijn neergelegd in de overeenkomst uit 2010 en daarbij horende Voorwaarden NVM 2006. Dat deze voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn is niet in geschil.
6.4
Het hof stelt verder voorop dat het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen afhangt van de betekenis die zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bewoordingen van de overeenkomst mochten toekennen.
6.5
Makelaardij [A] vordert betaling van courtage op grond van het in de overeenkomst neergelegde recht op courtage in het geval de opdrachtgever buiten het NVM-lid om een overeenkomst tot stand brengt en daartoe onderhandelingen voert.Daarnaast beroept zij zich op artikel 13 van de Voorwaarden NVM 2006, volgens welke bepaling de opdrachtgever ook courtage verschuldigd is indien de overeenkomst niet tot stand komt door bemiddeling van opdrachtnemer.
6.6
[V] Vastgoed heeft zich onder meer verweerd met de stelling dat zij de overeenkomst in april 2014 al had opgezegd zodat deze (ten tijde van de levering aan Orba) niet langer tussen partijen gold. Makelaardij [A] heeft dit verweer gemotiveerd betwist. Volgens haar heeft [V] Vastgoed de overeenkomst niet opgezegd maar heeft zij slechts vanwege de (toenmalige) crisis verzocht om de verkoop van de woning (tijdelijk) op vertrouwelijk te zetten. Om die reden is de woning toen van Funda gehaald en is ook geen eindnota opgemaakt, aldus Makelaardij [A].
Opzegging
6.7
Het verweer dat de overeenkomst door opzegging is beëindigd is een bevrijdend verweer. Ten aanzien daarvan rusten op [V] Vastgoed de stelplicht en bewijslast. [V] Vastgoed heeft haar stelling, tegenover de betwisting daarvan door Makelaardij [A], niet onderbouwd. Zij heeft ook geen voldoende gespecificeerd en terzake dienend bewijs aangeboden, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Aldus is de juistheid van haar stelling niet vast komen te staan. Het moet er daarom verder voor worden gehouden dat de overeenkomst in april 2014 niet tussentijds is beëindigd, zodat deze ten tijde van de verkoop en levering van de woning aan Orba nog tussen partijen gold. Los hiervan heeft [V] Vastgoed in verband met de beweerde opzegging zelf gesteld dat deze plaatsvond
nadattussen de (juridisch en economisch) eigenaren [V] Vastgoed, [aannemer] en Orba overeenstemming over de overdracht aan Orba was bereikt (conclusie van antwoord, onder 6 en 8; conclusie van dupliek, onder 1). Deze stellingen van [V] Vastgoed komen erop neer dat de overeenkomst tot verkoop aan Orba tijdens de looptijd van de overeenkomst, namelijk vóór de beweerde opzegging in april 2014, tot stand is gekomen.
nadattussen de (juridisch en economisch) eigenaren [V] Vastgoed, [aannemer] en Orba overeenstemming over de overdracht aan Orba was bereikt (conclusie van antwoord, onder 6 en 8; conclusie van dupliek, onder 1). Deze stellingen van [V] Vastgoed komen erop neer dat de overeenkomst tot verkoop aan Orba tijdens de looptijd van de overeenkomst, namelijk vóór de beweerde opzegging in april 2014, tot stand is gekomen.
Courtageverplichting
6.8
In de bemiddelingsovereenkomst is op het eerste blad in de hoofdtekst opgenomen dat de opdrachtgever buiten het NVM-lid om geen overeenkomst tot stand brengt en daarover geen onderhandelingen voert. Artikel 12 van de Voorwaarden NVM 2006 bevat eenzelfde verplichting. Verder bepaalt artikel 13 van die voorwaarden dat courtage is verschuldigd als een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tijdens de looptijd tot stand komt, ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten.
6.9
[V] Vastgoed moest uit deze bepalingen, ook indien deze worden gelezen in het geheel van de overeenkomst, redelijkerwijs begrijpen dat zij gehouden was de overeengekomen courtage te betalen indien zij gedurende de looptijd van de overeenkomst, buiten Makelaardij [A] om, een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand bracht. Gelet op hetgeen onder 6.7 is overwogen, staat vast dat [V] Vastgoed een zodanige overeenkomst (tot verkoop en levering) met betrekking tot de woning tijdens de looptijd van de overeenkomst tot stand heeft gebracht. Dat de woning is verkocht aan een partij die voordien al (ten dele) economisch eigenaar was, maakt dit niet anders. [V] Vastgoed had op grond van de in 2010 gehouden veilingkoop de volle juridische eigendom verworven en is in die hoedanigheid de bemiddelingsovereenkomst met Makelaardij [A] aangegaan. Door buiten Makelaardij [A] om de overeenkomst met Orba te sluiten, is [V] Vastgoed de overeengekomen courtage verschuldigd geworden.
Redelijkheid en billijkheid
6.1
Volgens [V] Vastgoed is het toekennen van een recht op courtage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat Makelaardij [A] sinds april 2014 geen activiteiten zou hebben ontplooid. Het hof verwerpt dit betoog allereerst omdat Makelaardij [A] (reeds in eerste aanleg) genoegzaam heeft toegelicht en onderbouwd dat zij tussen oktober 2010 en april 2014 werkzaamheden heeft verricht, doordat zij de woning vanaf het begin van de looptijd van de overeenkomst op Funda heeft gezet (gehouden) en zij bezichtigingen heeft laten plaatsvinden. Dat van Makelaardij [A] in het toenmalige economische klimaat meer werkzaamheden en inspanningen en/of resultaten hadden mogen worden verwacht, heeft [V] Vastgoed onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Dit laatste geldt ook voor zover [V] Vastgoed Makelaardij [A] verwijt dat nooit een serieus bod zou zijn uitgebracht. Bovendien was volgens [V] Vastgoed de koopovereenkomst met betrekking tot de woning al in april 2014 tot stand gekomen, zodat ook in zoverre niet valt in te zien dat het niet verrichten van werkzaamheden van de makelaar in de periode tussen april 2014 en de levering in augustus 2014 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakt dat Hendrik Vastgoed aan haar verplichtingen onder de overeenkomst wordt gehouden.
Het argument van [V] Vastgoed dat de redelijkheid en billijkheid zich ook ertegen verzetten dat courtage verschuldigd is als het alleen gaat om een toebedeling aan een partij die al gedeeltelijk economisch eigenaar was wegens de gebleken onverkoopbaarheid van het pand stuit af op het bepaalde in het eerste lid van artikel 13 van de Voorwaarden NVM 2006. Daarin staat immers uitdrukkelijk bepaald dat ook een courtage verschuldigd is in geval van toebedeling aan een derde (waaronder in deze context moet worden verstaan: een ander dan de partijen bij de bemiddelingsovereenkomst). De stelling dat het pand onverkoopbaar bleek kan daar, indien al juist, niet aan af doen.
Verjaring
6.11
Daarnaast heeft [V] Vastgoed in eerste aanleg aangevoerd dat de vordering van Makelaardij [A] in 2019, toen zij [V] Vastgoed aansprak, was verjaard. Ook dit verweer faalt. Makelaardij [A] heeft onbetwist gesteld dat zij pas op 19 april 2017 van de verkoop aan Orba op de hoogte is geraakt. De verjaringstermijn is toen pas gaan lopen en was op 5 juli 2019 dus nog niet voltooid.
6.12
[V] Vastgoed is derhalve courtage verschuldigd over de koopsom van de
woning.
Voorwaardelijke reconventie: ontbinding
6.13
Het hiervoor overwogene brengt mee dat de vordering in conventie in beginsel toewijsbaar is. Daarmee is alsnog de voorwaarde vervuld waaronder [V] Vastgoed in eerste aanleg haar vordering in reconventie had ingesteld. Die vordering strekte tot ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst.
6.14
Naar het hof begrijpt heeft [V] Vastgoed haar vordering in reconventie gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming van Makelaardij [A] in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, omdat Makelaardij [A] “geen enkele inspanning” zou hebben geleverd. Zoals hiervoor (onder 6.10) reeds is overwogen, heeft Makelaardij [A] dit gemotiveerd betwist en heeft zij met stukken onderbouwd dat zij wel degelijk werkzaamheden heeft verricht onder de overeenkomst. [V] Vastgoed heeft voorts onvoldoende gesteld en onderbouwd dat van Makelaardij [A] in de gegeven omstandigheden meer inspanningen hadden mogen worden verwacht. Dat Makelaardij [A] is tekortgekomen in de nakoming van haar (inspannings-)verplichtingen is derhalve niet komen vast te staan. Daarnaast heeft [V] Vastgoed in het geheel niet toegelicht welke rechtsgevolgen deze ontbinding (in het kader van daardoor ontstane ongedaanmakingsverbintenissen) voor de betalingsverplichtingen van [V] Vastgoed zou hebben, mede gezien de reeds verrichte werkzaamheden door Makelaardij [A]. De vordering in reconventie is derhalve niet toewijsbaar.
Omvang courtageverplichting en nevenvorderingen
6.15
Tussen partijen is in geschil of de courtage op grond van de bemiddelingsovereenkomst moet worden berekend over de gehele aan [V] Vastgoed en [aannemer] door Orba betaalde koopsom, dan wel alleen over het daarvan aan [V] Vastgoed toekomende deel.
6.16
Naar het oordeel van het hof moet van het laatste worden uitgegaan. Niet (voldoende) betwist is dat [V] Vastgoed voor de overdracht van de juridische eigendom en haar 1/4 deel van de economische eigendom € 147.500 heeft ontvangen en mede-verkoper [aannemer] voor haar deel van de economische eigendom eveneens € 147.500,-. Makelaardij [A] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen oordelen dat onder ‘koopsom’ in de bemiddelingsovereenkomst redelijkerwijs mede is begrepen het bedrag dat de koper betaalt voor de afkoop/verkrijging van (‘economische’) aanspraken van derden met betrekking tot de woning. De courtage moet derhalve uitsluitend worden berekend over de in verband met de verkoop aan [V] Vastgoed verrichte betaling.
6.17
Tussen partijen is niet in geschil dat de overeengekomen courtage 1% over de ‘koopsom’ bedraagt. Verder zijn de vorderingen ter zake van de (handels)rente en buitengerechtelijke kosten als zodanig niet bestreden. Daarmee is toewijsbaar het door Makelaardij [A] subsidiair gevorderde, te weten een bedrag van € 2.209,55 vermeerderd met de handelsrente over € 1.784,74 (het courtagebedrag inclusief 21% btw) vanaf 9 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening.
Conclusie en slot
6.18
In het voorgaande ligt besloten dat de grieven van [A] Makelaardij terecht zijn voorgedragen. Het hoger beroep van Makelaardij [A] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen. Het hof zal [V] Vastgoed als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van beide instanties.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 20 november 2020 en doet opnieuw recht:
in conventie:
veroordeelt [V] Vastgoed tot betaling aan Makelaardij [A] van € 2.209,55, vermeerderd met de handelsrente over € 1.784,74 vanaf 9 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening;
in reconventie:
wijst de vorderingen af;
in conventie en reconventie:
veroordeelt [V] Vastgoed in de kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van Makelaardij [A] begroot op € 86,40 voor de dagvaarding,
€ 499,- voor griffierecht en € 720,- (3 punten volgens liquidatietarief kanton) voor salaris van de advocaat;
- veroordeelt [V] Vastgoed in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Makelaardij [A] begroot op € 864,50 voor verschotten en € 1.574,- voor salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.J. Lenselink, A.E.A.M. van Waesberghe en
J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.