Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8265999 CV EXPL 20-1615
uitspraak: 20 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Makelaardij Struijk & Struijk B.V.,
gevestigd te Middelharnis,
eiseres,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.A.M.H. Vink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coen Hendriks Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Makelaardij Struijk’ en ‘Hendriks’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 6 januari 2020 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.2
Hendriks heeft op 22 oktober 2010 aan Makelaardij Struijk opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop of verhuur van de woning gelegen te [adres] , kadastraal bekend: Gemeente Bruinisse, sectie [sectienummer] (hierna: ‘de woning). Hiertoe hebben partijen een schriftelijke overeenkomst opgemaakt, waarin onder meer - voor zover hier van belang - het volgende is bepaald:
“(…) De opdrachtgever heeft op 22-10-2010 aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verrichten van diensten bij de verkoop of verhuur van: [adres] (…)
Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen bij verkoop: 1.25 % over de koopsom binnen 6 maanden, daarna 1 % over de koopsom excl. b.t.w. en bij verhuur: 1 maand huur met een minimum van € 750.- excl. BTW. (…)”
2.3
Op 3 januari 2011 zijn aannemingsbedrijf [bedrijf 1] (hierna: ‘ [bedrijf 1] ’) en [bedrijf 2] (hierna: ‘ [bedrijf 2] ’) elk voor één vierde deel economisch eigenaar van de woning geworden. Hendriks had vanaf dat moment de volledige juridische eigendom en was voor twee vierde deel economisch eigenaar.
2.4
Op of omstreeks 17 april 2014 is de woning in opdracht van Hendriks door Makelaardij Struijk van Funda verwijderd en vanaf dat moment heeft Makelaardij Struijk geen bemiddelingsactiviteiten meer verricht.
2.5
Bij notariële akte van 14 augustus 2014 heeft Hendriks het volledige juridisch eigendom (volledig) en twee/vierde deel van het economisch eigendom van de woning verkocht en geleverd aan [bedrijf 2] De koopsom bedroeg € 295.000,-
2.6
Bij brief van 19 april 2017 heeft Makelaardij Struijk jegens Hendriks aanspraak gemaakt op betaling van de overeengekomen courtage.
2.7
Op 5 april 2019 heeft Makelaardij Struijk een factuur gestuurd voor € 4.125,- aan courtage (1,12% van € 333.000,-).
2.8
Hendriks heeft geweigerd de factuur van Makelaardij Struijk te betalen.
3..Het geschil in conventie en in reconventie
In conventie
3.1
Makelaardij Struijk heeft - na vermeerdering van eis - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Hendriks te veroordelen aan haar te betalen:
Primair: € 4.221,22, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 3.569,50 vanaf 22 november 2019 tot aan de dag van volledige voldoening;
Subsidiair: € 2.209,55, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.784,74 vanaf 9 mei 2020 tot aan de dag van volledige voldoening;
met veroordeling van Hendriks in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Makelaardij Struijk, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis;
3.2
Aan de vordering heeft Makelaardij Struijk - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat Hendriks gehouden is tot nakoming van haar betalingsverplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst. De woning van Hendriks is verkocht en Makelaardij Struijk heeft op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst recht op de overeengekomen courtage. Omdat Hendriks is tekortgeschoten in de nakoming van deze betalingsverplichting heeft Struijk recht op vergoeding van vertragingsschade, zijnde de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW.
3.3
Hendriks heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Hendriks is geen courtage verschuldigd. Op het moment van de woningverkoop was de opdracht aan Makelaardij Struijk al ingetrokken en bestond er dus geen overeenkomst meer tussen partijen. Zou de overeen-komst nog voortduren dan is geen courtage verschuldigd omdat geen sprake is van verkoop aan een derde. Er heeft alleen een interne wijziging in de eigendomssamenstelling plaatsgevonden tussen de (mede)eigenaren. Makelaardij Struijk heeft niet bemiddeld bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Een mogelijk vorderingsrecht is verjaard.
In voorwaardelijke reconventie
3.4
Indien de vordering in conventie wordt toegewezen heeft Hendriks gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de overeenkomst met Makelaardij Struijk te ontbinden, met veroordeling van Makelaardij Struijk in de proceskosten.
3.5
Aan die vordering heeft Hendriks - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat Makelaardij Struijk is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst doordat zij geen enkele inspanning heeft verricht met betrekking tot de verkoop van de woning.
3.6
Makelaardij Struijk heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. Makelaardij Struijk heeft in opdracht van Hendriks op of omstreeks 17 april 2019 de verkoop van de woning op ‘vertrouwelijk’ gezet. Daardoor kan Makelaardij Struijk niet worden verweten dat zij sindsdien geen bemiddelingsactiviteiten meer heeft verricht.
3.7
Op de standpunten van partijen wordt - voor zover voor de beoordeling van belang - hierna nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
4.1
Partijen twisten over de vraag of Hendriks door de verkoop van de woning op 15 augustus 2014 aan Makelaardij Struijk courtage is verschuldigd.
4.2
De overeenkomst tussen partijen is een bemiddelingsovereenkomst. Hierop zijn, naast de algemene bepalingen inzake de overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’)) de artikelen 7:425 en volgende BW van toepassing.
Op grond van artikel 7:426 BW heeft de tussenpersoon (in dit geval: Makelaardij Struijk) recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde is tot stand gekomen. De schriftelijke overeenkomst tussen partijen bepaalt dat Makelaardij Struijk bij verkoop van de woning recht heeft op een courtage van 1,25% van de koopsom en na zes maanden, 1% van de koopsom.
Op grond van artikel 7:426 BW heeft de tussenpersoon (in dit geval: Makelaardij Struijk) recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde is tot stand gekomen. De schriftelijke overeenkomst tussen partijen bepaalt dat Makelaardij Struijk bij verkoop van de woning recht heeft op een courtage van 1,25% van de koopsom en na zes maanden, 1% van de koopsom.
4.3
Hendriks heeft als verweer gevoerd dat de opdracht is ingetrokken en dat de overeenkomst op het moment van woningverkoop was geëindigd, zodat alleen al daarom geen courtage is verschuldigd. Makelaardij Struik betwist dat de opdracht door Hendriks is ingetrokken. De opdracht is alleen op ‘vertrouwelijk’ ofwel ‘on hold’ gezet, aldus Makelaardij Struijk. De overeenkomst is derhalve doorgelopen, zodat Hendriks, nu de woning is verkocht, courtage moet betalen.
4.4
De discussie over de vraag of de opdracht is ingetrokken of ‘vertrouwelijk’ is gezet kan in het midden blijven. Indien juist is dat de opdracht in april 2014 niet is ingetrokken, maar enkel op ‘vertrouwelijk’ is gezet, dan staat vast dat niet is besproken wat het gevolg hiervan was voor de tussen partijen gemaakte afspraken waaronder de verschuldigdheid van courtage. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg gelegen van Makelaardij Struijk om Hendriks erop te wijzen dat het ‘op vertrouwelijk zetten’ van de woning inhield dat de overeengekomen voorwaarden van kracht bleven en dat als de woning op enig moment alsnog zou worden verkocht, Hendriks courtage verschuldigd bleef. Dit is niet gebeurd.
4.5
Daarbij komt dat Makelaardij Struijk op of omstreeks 17 april 2014 de woning van Funda heeft verwijderd en dat Makelaardij Struijk vanaf dat moment geen bemiddelings-werkzaamheden meer heeft verricht. Makelaardij Struijk heeft geen enkele bemoeienis gehad bij de verkoop van de woning. Dat de oorzaak van het niet verrichten van bemiddelingsactiviteiten is gelegen in het verzoek van Hendriks om de woning op ‘vertrouwelijk’ te zetten, maakt dat niet anders. Feit blijft dat de woning niet door bemiddeling van Makelaardij Struijk is verkocht. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de woning niet is verkocht aan een externe partij maar aan een van de mede-eigenaren. Het betrof immers de onderlinge levering van de eigendom van Hendriks (voor twee vierde gedeelte eigenaar) en [bedrijf 1] (voor één vierde gedeelte eigenaar) aan [bedrijf 2] , die al voor een vierde gedeelte eigenaar was. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hendriks terecht betoogd dat het in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om - gesteld dat al sprake is van een doorlopende opdracht - aanspraak te maken op betaling van de contractueel overeengekomen courtage. De door Makelaardij Struijk gevorderde courtage zal daarom worden afgewezen, evenals de daaraan verbonden nevenvorderingen.
4.6
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan vanwege het voorgaande onbesproken blijven.
in reconventie
4.7
De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
4.8
Aangezien geen van beide partijen in het ongelijk wordt gesteld, wordt geen proceskostenveroordeling uitgesproken.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Makelaardij Struijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Hendriks vastgesteld op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie
verstaat dat de vordering geen behandeling en beslissing behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
34650