ECLI:NL:GHDHA:2021:2377

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.275.070/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/536852 / HA ZA 17-969

Publicatie vonnis : ECLI:NL:RBROT:2019:9561

Arrest van 30 november 2021

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. J.A.M. Reuser te Pijnacker,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. I.J.M. Souren te Rotterdam.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de vraag of [appellant] iets aan [geïntimeerde] moet betalen omdat hij van medio 2011 tot eind 2014 twee panden van [geïntimeerde] (met woningen) heeft verhuurd terwijl achteraf is komen vast te staan dat [geïntimeerde] dat had mogen doen. Volgens [geïntimeerde] is hij huurinkomsten misgelopen en heeft [appellant] hem ook andere schade berokkend. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] verrijkt doordat [appellant] verbeteringen aan de panden heeft doorgevoerd.

1.2

Het hof oordeelt in dit arrest dat [appellant] voor het gedurende 43 maanden onterecht exploiteren van de panden € 124.724,68, met rente, aan [geïntimeerde] verschuldigd is. Daarnaast beslist het hof over andere schade, zoals die van de gerechtelijke procedures tussen partijen.

2.Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het dossier van de procedure bij de rechtbank Rotterdam dat alle stukken bevat die genoemd zijn bij de nummers 1 t/m 37 op de door partij [appellant] opgemaakte “
de tussen partijen gewezen, bestreden vonnissen van 24 juni 2015 (vonnis in het incident) en 4 december 2019 (eindvonnis);
de dagvaarding in hoger beroep van 23 januari 2020 van [appellant] ;
de memorie van grieven en de akte overlegging nadere producties en vermeerdering van eis van [appellant] , een en ander met producties 1 t/m 29;
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende akte wijziging van eis van [geïntimeerde] , met producties 1 t/m 11;
de memorie van antwoord in het incidenteel appel, tevens akte uitlating producties, van [appellant] ;
de akte houdende overlegging producties van [appellant] , met producties 30 t/m 39.

2.2

Op 4 oktober 2021 vond een pleidooizitting plaats. Daarop hebben partijen de zaak mondeling toegelicht, mede aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd.

3.Feiten

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast:

3.2

[appellant] was eigenaar van de panden aan de [adres 1] [nrs.] en [adres 2] [nrs.] , in [plaats] (hierna: de panden). [geïntimeerde] is zijn zwager. In 1989 sloten partijen mondeling een overeenkomst waarbij [appellant] de panden verkocht aan [geïntimeerde] en aan hem de economische eigendom overdroeg. [geïntimeerde] is de panden gaan opknappen (er waren ook gemeentelijke aanschrijvingen daartoe) en exploiteren. De hele koopsom betaalde [geïntimeerde] in 1989 nog niet aan [appellant] en [appellant] bleef de juridische eigenaar.

3.3

[geïntimeerde] exploiteerde de panden door daarin aan verschillende huurders gemeubileerde en gestoffeerde appartementen te verhuren.

3.4

Jaren na het sluiten van voornoemde overeenkomst kregen partijen een conflict over de in het kader van de overeenkomst gemaakte afspraken. Dit leidde tot allerlei juridische acties.

3.5

Bij (tussen)vonnis van 26 januari 2011 oordeelde de rechtbank in de eerste bodemprocedure tussen partijen (ook wel genoemd: “
de eerste procedure”) dat partijen weer in de toestand van vóór de koopovereenkomst uit 1989 moeten komen, omdat deze overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Daarmee zou de economische eigendom van de panden moeten terugkeren naar [appellant] .

3.6

Vervolgens is [geïntimeerde] bij kortgedingvonnis van 16 mei 2011 veroordeeld om binnen 14 dagen afschriften van de huurovereenkomsten en de op de huur betrekking hebbende stukken aan [appellant] te geven en mee te werken aan de contractsoverneming door [appellant] van de overeenkomsten met de huidige huurders van alle zich in de panden bevindende appartementen. De voorzieningenrechter heeft in dat vonnis een door [geïntimeerde] gelegd beslag tot levering van de panden opgeheven.

3.7

Vóór 2 juni 2011 gaf [geïntimeerde] de in het kortgedingvonnis genoemde afschriften aan [appellant] . Bij deurwaardersexploten van 30 juni 2011 stelde [appellant] de huurders ervan in kennis dat hij voortaan de verhuurder is. [appellant] nam de huurexploitatie van de panden tot eind 2014 op zich. [appellant] stopte met de exploitatie per 1 januari 2015, nadat dit hof op 4 november 2014 arrest had gewezen.

3.8

Bij dat arrest van 4 november 2014 is [appellant] veroordeeld om mee te werken aan de levering van de panden aan [geïntimeerde] tegen betaling door [geïntimeerde] van wat hij uit hoofde van de mondelinge overeenkomst verschuldigd was, omdat voornoemde koopovereenkomst niet rechtsgeldig was ontbonden.

3.9

Op 30 december 2014 droeg [appellant] de juridische eigendom van de panden aan [geïntimeerde] over. [geïntimeerde] betaalde toen, onder protest en met beslaglegging, € 201.721,60 aan [appellant] . Dit bedrag bleef bij de notaris in depot. Vanaf 1 januari 2015 was [geïntimeerde] weer de exploitant van de verhuur.

3.1

Op 2 februari 2015 dagvaardde [geïntimeerde] [appellant] in de onderhavige zaak (zie hierna onder 4). Die dag maakte [appellant] € 30.065,38 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] over in verband met een brandschadeverzekeringsuitkering.

3.11

Bij vonnis in het incident in de onderhavige zaak is [appellant] op 24 juni 2015 veroordeeld om de huurovereenkomsten, de correspondentie tussen hem en de huurders, bankafschriften met ontvangsten voor de huur en (huurders)mutatieoverzichten aan [geïntimeerde] te geven. [appellant] is veroordeeld in de kosten van het incident.

3.12

Ondertussen gingen partijen in
de eerste procedurein cassatie van het arrest van het hof van 4 november 2014. De Hoge Raad liet dat arrest in stand bij zijn uitspraak van 30 september 2016,^[1]met dien verstande dat de Hoge Raad oordeelde dat [geïntimeerde] vanaf 1 september 2007 geen contractuele rente van 7% over de koopsomschuld meer verschuldigd was.

3.13

Door de uitspraak van de Hoge Raad, aan het einde van
de eerste procedure, kwam op 30 september 2016 onherroepelijk vast te staan dat de economische eigendom van de panden sinds 1989 niet aan [appellant] , maar steeds aan [geïntimeerde] toekwam en dat [geïntimeerde] daarvoor in 2007 nog aan [appellant] verschuldigd was: € 88.724,16 voor aflossingen en € 25.545,24 voor door [appellant] voldane zakelijke lasten, dus in totaal € 114.269,40. [appellant] betaalde toen van het onder 3.9 genoemde bedrag € 74.298,- aan [geïntimeerde] (terug).

3.14

Rond 1 maart 2020 betaalde [appellant] € 186.612,32 aan [geïntimeerde] ter uitvoering van het (in dit hoger beroep bestreden) eindvonnis van 4 december 2019, als volgt. Een deel van het bedrag, groot ruim € 127.000,-, stond bij de notaris die in december 2014 de juridische levering van de panden had verzorgd. Daarop had [geïntimeerde] beslag laten leggen. Hiervan is € 125.442,38 (netto) op 28 februari 2020 aan [geïntimeerde] uitbetaald. Daarnaast betaalde [appellant] op 27 februari 2020 € 58.713,27 en op 8 maart 2020 € 2.456,67 aan [geïntimeerde] .

4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 2 februari 2015 gedagvaard. Hij vorderde voor de rechtbank (na wijzigingen van eis) onder meer (voor zover in hoger beroep nog van belang) de veroordeling van [appellant] om afschriften en inzage van alle huurovereenkomsten, correspondentie met huurders, betalingen en andere bescheiden aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen (incident ex artikel 843a Rv) en een verklaring voor recht ter zake van de koopprijs en betaling door [appellant] aan hem van (primair) € 286.724,10 plus huurverhogingen vanwege gemiste huurinkomsten over de periode 1 juni 2011 tot en met 30 december 2014. Daarnaast vorderde hij terugbetaling van onverschuldigd betaalde rente en betaling van verschillende (andere) vergoedingen.

4.2

[appellant] heeft de vorderingen bestreden en zijnerzijds (voorwaardelijk) tegenvorderingen (in reconventie) ingediend, waaronder wettelijke rente vanaf 30 december 2014 over de geldsom van € 201.721,-, teruggave van de eigendom van de panden en gederfde huur vanaf 2014.

4.3

Voor zover in hoger beroep nog van belang, worden de vorderingen over en weer hierna besproken.

4.4

Bij vonnis van 24 juni 2015 in het incident heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld om afschriften van (een groot deel van) de gevraagde bescheiden die betrekking hebben op de periode van 1 juni 2011 tot en met 30 december 2014 aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen.

4.5

Bij vonnis van 4 december 2019 heeft de rechtbank:

voor recht verklaard dat [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomst € 114.269,40 aan [appellant] verschuldigd is en

[appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 164.423,22 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2015 als schadevergoeding voor gemiste huuropbrengsten en € 2.400,- ter zake van waarborgsommen.

De andere vorderingen over en weer zijn afgewezen. De proceskosten in conventie zijn gecompenseerd en in reconventie ten laste van [appellant] gebracht.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de beslissingen van de rechtbank. Hij heeft 28 grieven geformuleerd en vordert dat het hof de vonnissen van 24 juni 2015 en 4 december 2019 deels vernietigt en de aan [geïntimeerde] toegewezen vorderingen alsnog afwijst en zijn vorderingen toewijst. [appellant] eist nu (na wijziging van eis) dat [geïntimeerde] aan hem (terug)betaalt:

€ 13.739,99, met rente vanaf 1 juli 2011, wegens door [appellant] gedragen zakelijke lasten over de periode medio 2011 – eind 2014;
de € 186.612,32 die [appellant] na het bestreden vonnis onverschuldigd betaalde, minus € 2.400,- voor waarborgsommen, en plus rente,
€ 20.011,- aan [appellant] wegens ongerechtvaardigde verrijking door investeringen en onderhoud, met rente, en
de proceskosten en beslagkosten.

5.2

[geïntimeerde] is het ook niet eens met de beslissingen in het vonnis van 4 december 2019. Hij heeft vijf grieven geformuleerd en vordert in incidenteel hoger beroep dat het hof het vonnis deels vernietigt en zijn vorderingen alsnog toewijst. Hij eist (na wijziging van eis) dat [appellant] aan hem betaalt:

€ 260.598,67 aan huurinkomsten over de periode van juni 2011-december 2014;
€ 19.973,- aan rente over in depot gegeven assurantiepenningen;
primairdiverse bedragen voor de daadwerkelijk gemaakte proceskosten, namelijk € 123.426,- (eerste procedure), € 148.317,50 (huidige procedure), € 34.273,- (cassatieprocedure), € 3.631,81 (aan [appellant] betaalde proceskosten) en € 1.310,24 (artikel 843a Rv-kosten) en voorts € 1.435,66 wegens beslagkosten;
subsidiairde geliquideerde proceskosten;

- € 606.892,- € 606.892,- wegens gemiste jaarlijkse huurverhogingen, waardedaling door ontoegankelijkheid van de (kelder)ruimte, gemiste huurinkomsten na brandschade en teveel betaalde overdrachtsbelasting, met een verklaring voor recht dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade.

5.3

Partijen hebben in hun grieven verschillende bezwaren aangevoerd. Deze zal het hof hierna per deelonderwerp bespreken voor zover ze voor de beoordeling van de zaak in hoger beroep van belang zijn. Daarbij gaat het hof uit van de processtukken zoals het hof die heeft. Bij een afzonderlijke nadere behandeling van grief 2, die over de processtukken gaat, heeft [appellant] daarom geen belang.

6.Overwegingen van het hof

het vonnis in het incident van 24 juni 2015

6.1

[appellant] heeft zijn eerste grief gericht tegen het (tussen)vonnis van 24 juni 2015 waarbij hij is veroordeeld om bescheiden over de huur en huurbetalingen uit de periode van 1 juni 2011 tot en met 30 december 2014 aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen (zie onder 3.11). Volgens [appellant] gaat het in deze zaak niet om wat hij in die periode aan huur heeft ontvangen en hoeft [geïntimeerde] dat dus niet te weten. Relevant is volgens [appellant] welke opbrengst [geïntimeerde] zelf tot 1 juli 2011 uit de huurexploitatie haalde.

6.2

Het hof leest in het vonnis van 24 juni 2015 uitsluitend overwegingen ten behoeve van de vordering tot afgifte van stukken. De overwegingen houden slechts in, kort gezegd, dat [geïntimeerde] , omdat hij na december 2014 weer de huurexploitatie deed en zich dus tot de huurders moest verhouden, recht had op kennis over wat in de voorafgaande jaren met betrekking tot de huren was voorgevallen, waaronder datgene wat wel (of juist niet) aan huren en kosten was betaald. Deze overwegingen zijn juist. Contracten, geschillen en betalingen uit eerdere jaren kunnen relevant zijn voor rechtsbetrekkingen tussen [geïntimeerde] en zijn huurders vanaf 2015. Over de vraag welke schade [geïntimeerde] heeft geleden doordat hij de panden in de periode van medio 2011 tot eind 2014 niet kon exploiteren, rept het vonnis van 24 juni 2015 niet. Het hof zal daarover in dit arrest zelfstandig een oordeel vormen in het kader van de beoordeling van de grieven tegen het eindvonnis. Het bestreden vonnis van 24 juni 2015 kan in stand blijven. Het hof zal dit bekrachtigen.

inleiding en uitgangspunten voor de verdere beoordeling

6.3

Vast staat dat [appellant] ter uitvoering van het kortgedingvonnis van 16 mei 2011 vanaf medio 2011 tot en met 2014 de panden heeft verhuurd. Door de uitkomst van
de eerste procedureis de beslissing in het kort geding met terugwerkende kracht vervangen door de beslissing uit de arresten van dit hof van 4 november 2014 en de Hoge Raad in de bodemprocedure. Daarmee staat (achteraf) vast dat [appellant] geen recht had om, en met de niet nakoming van de verbintenis tot levering van de panden onrechtmatig handelde door, medio 2011 de huurexploitatie van de panden over te nemen en de panden tot eind 2014 te exploiteren. [geïntimeerde] had de exploitatie mogen blijven doen. [appellant] behoorde te weten dat hij de overname van de exploitatie in 2011 niet baseerde op een definitieve beslissing. Hij behoorde ook te weten dat [geïntimeerde] door het wegvallen van de huurexploitatie (aanzienlijke) schade zou kunnen lijden. Daarom heeft de door zijn exploitatie voor [geïntimeerde] veroorzaakte schade te gelden als door zijn schuld veroorzaakt. Omdat de bodemprocedure nog niet was beslecht, was er nog reden voor [appellant] om aan zijn rechten te twijfelen en kan hij zich niet beroepen op goede trouw in de zin van de wet.

6.4

[appellant] heeft ter zake van ‘schuld’ betoogd dat het hof bij de vaststelling van schadevergoeding mede rekening moet houden met eigen schuld van [geïntimeerde] , omdat [geïntimeerde] de mondelinge koopovereenkomst in 1989 wel op papier had gezet, maar [appellant] daarvan niet in kennis had gesteld. Als er toen, en niet pas in 2007, duidelijkheid over de wederzijdse visies was geweest, zouden de gerechtelijke procedures er niet geweest zijn, aldus [appellant] .
Het hof passeert dit betoog. De schadevergoedingsverplichting vloeit voort uit de overname door [appellant] in 2011 van de exploitatie van de panden. [geïntimeerde] kon niet anders dan hieraan meewerken, want hij was (op vordering van [appellant] ) bij kortgedingvonnis door de rechter veroordeeld om in 2011 mee te werken aan de overname van de huurcontracten, en daarmee van de exploitatie. Bovendien blijkt nergens uit dat er geen gerechtelijke procedures zouden zijn gevoerd wanneer er eerder duidelijkheid zou zijn geweest over de wederzijdse visies; in werkelijkheid procederen partijen, terwijl de wederzijdse visies bekend zijn.

6.5

De vraag of en in hoeverre [geïntimeerde] schade heeft geleden, zal het hof beantwoorden door vergelijking van de werkelijke situatie met de relevante hypothetische situatie. De werkelijke situatie is dat [geïntimeerde] de panden vanaf 1989 verhuurde en exploiteerde, behalve in de periode van medio 2011 tot eind 2014 toen [appellant] de exploitatie had overgenomen. De hypothetische situatie is de situatie zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien [geïntimeerde] vanaf 1989 de verhuur en exploitatie ononderbroken zou hebben voortgezet, zonder dat [appellant] dit van medio 2011 tot eind 2014 zou hebben overgenomen. Het financiële verschil tussen de werkelijke en de hypothetische situatie vormt de schade. Het hof zal deze begroten zonder ‘overhaast tewerk te gaan’ – een verwijt dat [appellant] met grief 3 aan de rechtbank maakt. Of dat verwijt terecht is, kan het hof onbesproken laten, omdat het hof in dit arrest de schade opnieuw begroot. Het hof doet dat aan de hand van wat partijen over de verschillende aspecten van hun geschillen binnen het door hun grieven ontsloten gebied hebben aangevoerd en wat zij (bij betwisting) met door hen overgelegde stukken hebben onderbouwd. Door die volledige behandeling in hoger beroep ontvalt het belang aan de grieven van [appellant] die betrekking hebben op de behandeling van de zaak door de rechtbank. Het hof zal die grieven verder onbesproken laten.

6.6

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van het handelen van [appellant] (de schadevergoedingsverplichting van [appellant] ), is hij degene die voldoende feiten moet stellen en bij betwisting bewijzen, waaruit zijn schade volgt. Dus [geïntimeerde] moet aantonen wat hij vanaf medio 2011 méér zou hebben verdiend als [appellant] de huurexploitatie niet zou hebben overgenomen. [appellant] voert dit met zijn grief VIII terecht aan, zij het dat de rechter bevoegd is de schade te begroten op de wijze die met de aard van de schade in overeenstemming is, en de schade te schatten indien de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

begroting huurexploitatieschade medio 2011 tot eind 2014

6.7

Het hof zal eerst de huurexploitatieschade van [geïntimeerde] begroten uit de periode van medio 2011 tot eind 2014, dus uit de periode dat de exploitatie was overgenomen door [appellant] . De rechtbank heeft voor deze periode de schade van [geïntimeerde] begroot op € 165.000,- en de schadevergoedingsverplichting (na een verrekening, overweging 2.21) vastgesteld op € 164.423,22. Bijna alle grieven van [appellant] en de eerste grief van [geïntimeerde] richten zich hiertegen.

6.8

Het hof zal die schade niet begroten door optelling van de door de huurders aan [appellant] betaalde bedragen (de huurinkomsten van [appellant] ). De rechtbank heeft dit ook niet gedaan (in zoverre is grief V van [appellant] ongegrond). Waar de wet in artikel 6:104 BW toelaat dat de rechter de schade desgevraagd begroot op het bedrag van de winst die de schadeplichtige door zijn handelen heeft genoten, ziet dit op
nettowinst, dus op wat resteert na aftrek van de gemaakte kosten. [appellant] heeft gemotiveerd betwist dat hij de huurpenningen kosteloos heeft ontvangen. Bovendien heeft hij gemotiveerd aangevoerd dat [geïntimeerde] niet de door [appellant] gerealiseerde huur zou hebben kunnen genereren. [geïntimeerde] heeft vervolgens zijn vordering, in elk geval in hoger beroep, gebaseerd op wat hij zelf aan huurinkomsten zou hebben verdiend.

6.9

Gelet op een en ander zal het hof, ter beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] schade heeft geleden en ter begroting van die schade (indien die er is), begroten welke huurinkomsten [geïntimeerde] tussen medio 2011 en eind 2014 zelf zou hebben gegenereerd en welke kosten hij daartegenover zou hebben gemaakt als [appellant] de huurexploitatie toen niet zou hebben overgenomen. Het verschil tussen de huurinkomsten en de kosten vormt datgene wat [geïntimeerde] toen is misgelopen (de schade), àls hij iets is misgelopen. Onder meer omdat het daarbij mede om een hypothetische situatie gaat (want [geïntimeerde] deed de huurexploitatie vanaf medio 2011 tot eind 2014 niet werkelijk), is het niet mogelijk om de exacte omvang van die schade nauwkeurig vast te stellen. Het hof begroot deze daarom schattenderwijs, zoals dat het meest met de aard van de schade in overeenstemming is en zoals dat meest waarschijnlijk en redelijkerwijs volgt uit (extrapolatie van) de door [geïntimeerde] gestelde, voldoende onderbouwde en door [appellant] erkende of onvoldoende betwiste inkomsten en kosten, met in achtneming van alle omstandigheden, een en ander zoals hierna aangegeven. Het hof zal de schadeposten (steeds) beoordelen aan de hand van de voldoende onderbouwde stellingen en rekening houdend met de voldoende gemotiveerde betwistingen.

6.1

Het hof zal de zaak niet verwijzen naar de schadestaatprocedure, omdat de omvang van de schade ten tijde van dit hoger beroep door partijen is begroot en ook voor het hof begrootbaar is. Het hof kan de schadeomvang dus in deze procedure vaststellen. Verwijzing naar de schadestaatprocedure is daarom niet nodig.

6.11

Omdat [geïntimeerde] zijn vordering tot betaling van misgelopen huurinkomsten (ook) baseert op onverschuldigde betaling, merkt het hof daarover hier het volgende op. [geïntimeerde] heeft geen huurpenningen aan [appellant] gegeven of (door)betaald, dus ook niet onverschuldigd. Voor zover [geïntimeerde] met die onverschuldigde ‘betaling’ bedoelt dat hij vanaf medio 2011 in feite de economische eigendom van de panden aan [appellant] heeft gegeven, namelijk door het overhandigen van de afschriften van huurcontracten en daarmee van de huurexploitatiemogelijkheden, geldt dat [appellant] dit eind 2014 al feitelijk aan [geïntimeerde] heeft (terug)gegeven. Wat er naast deze teruggave verder redelijkerwijs moet worden gedaan in het kader van een ongedaanmakingsverbintenis, lost zich op in de begroting en betaling van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden doordat [appellant] de huurexploitatie enige tijd had overgenomen.

vanaf juni 2011 of juli 2011?

6.12

Tussen partijen is in geschil vanaf wanneer, juni 2011 of juli 2011, [geïntimeerde] huurinkomsten is gaan missen doordat [appellant] de exploitatie overnam. [geïntimeerde] stelt dat dit per 1 juni 2011 was, omdat hij toen op grond van het kortgedingvonnis van 16 mei 2011 alle (afschriften van) stukken over de huurovereenkomsten aan [appellant] ter beschikking had gesteld en gestopt was met het incasseren van de huurpenningen. [appellant] heeft aangevoerd dat hij de huur pas vanaf 1 juli 2011 heeft overgenomen, nadat hij de huurders eind juni 2011 (per deurwaardersexploten) van de overname van de huurcontracten op de hoogte had gesteld.

6.13

Het hof gaat er – met [appellant] – vanuit dat [appellant] de huurpenningen voor de maand juni 2011 niet heeft ontvangen. De huurders mochten de huur van juni nog (bevrijdend) aan [geïntimeerde] betalen, want zij hoorden pas eind juni 2011 dat zij voortaan aan [appellant] moesten betalen. Dit betekent echter niet dat [geïntimeerde] door de executie van het (achteraf vervallen) kortgedingvonnis geen huurpenningen is misgelopen over de maand juni 2011. [geïntimeerde] heeft namelijk aangevoerd dat hij na het kortgedingvonnis met de incasseringen van de huurpenningen is gestopt; alleen [huurder 1] heeft hem nog voor de huur van juni 2011 betaald (€ 202,74). Voor het hof staat vast (dit heeft [geïntimeerde] gesteld en [appellant] niet bestreden) dat [geïntimeerde] de huren telkens contant incasseerde (met uitzondering van de huur van [huurder 1] ). Dat betekent dat er geen (automatische) bankoverschrijvingen waren (behalve voor [huurder 1] ) en dat [geïntimeerde] dus actie had moeten ondernemen voor de feitelijke ontvangst van de huren. Dit kon hij redelijkerwijs niet meer na het kortgedingvonnis van 16 mei 2011, omdat hij mee moest werken aan de overname van de contracten door [appellant] . Daarom gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde] vanaf juni 2011 huur is misgelopen.

6.14

Het hof gaat hiermee voorbij aan de opmerking van [appellant] dat, toen hij het verhuurderschap overnam, de meeste huurders hem hebben verteld dat [geïntimeerde] de huur over juni 2011 al had opgehaald. Vast staat dat [appellant] pas eind juni contact had met ‘de mogelijke huurders’, waarbij hij afging op de huurovereenkomsten. Dat contact was schriftelijk via deurwaardersexploten. Het is daarom met de opmerking van [appellant] te onduidelijk door wie en wanneer hem over de huur zou zijn verteld en of deze mensen toen terecht over aan [geïntimeerde] betaalde huur van juni 2011 (en niet andere maanden) spraken.

6.15

Het voorgaande betekent dat voor de schadebegroting uitgangspunt is dat [geïntimeerde] de huren van juni 2011, behalve die van [huurder 1] , niet heeft ontvangen vanwege het (achteraf vervallen) kortgedingvonnis. Het staat voor het hof voldoende vast dat hij de huren van juni wel zou hebben ontvangen als hij geen medewerking aan de overname van de huurcontracten had hoeven verlenen. Het hof zal daarom de schade voor [geïntimeerde] begroten aan de hand van gemiste huurpenningen vanaf
juni2011. Het hof zal daarbij via de begroting van ‘
tijdelijke (frictie)leegstand en wanbetalingen’ (hierna in 6.34 - 6.36) rekening houden met de betaling door [huurder 1] van € 202,74 aan [geïntimeerde] voor juni 2011.

6.16

Vanaf juni 2011 tot eind december 2014 zijn 43 maanden.

hypothetische inkomsten van juni 2011 tot eind 2014

6.17

Om zijn schade aan te tonen heeft [geïntimeerde] de in juni 2011 geldende huurovereenkomsten met de huurders in het pand overgelegd en zijn kasboekaantekeningen van de door hem ontvangen huurpenningen. Daarnaast heeft hij (extrapolatie)berekeningen gemaakt die volgens hem tot de door hem gestelde schadebedragen leiden, waarbij hij ook heeft gewezen op de door [appellant] behaalde huurinkomsten (zonder aftrek van de door [appellant] daartegenover genoemde kosten). [appellant] heeft de door [geïntimeerde] gestelde inkomstenderving over juni 2011 tot eind 2014 betwist.

6.18

[appellant] heeft in zijn verweer aangevoerd dat de door [geïntimeerde] gestelde inkomstenderving niet kàn kloppen, omdat uit dat wat [geïntimeerde] in
de eerste procedureheeft opgegeven blijkt dat [geïntimeerde] vele malen minder huuropbrengsten kon genereren dan de hypothetische opbrengsten die hij in de onderhavige procedure opvoert. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerde] in
de eerste procedurevoor de periode 1989-2001 ƒ 253.236,53 aan huurontvangsten had opgegeven (dus € 114.913,67 in een totaal van twaalf jaren) en voor de periode 2002-2010 € 141.577,95 (in negen jaren). [geïntimeerde] kon naar eigen zeggen in al die jaren maximaal € 18.406,53 per jaar huur realiseren; in de jaren vanaf 2007 was dat € 15.202,38 (2007), € 16.201,11 (2008), € 18.406,53 (2009) en € 14. [nr.] ,29 (2010), aldus [appellant] .

6.19

[geïntimeerde] heeft zijn opgave uit
de eerste procedureen de genoemde bedragen niet betwist, maar hierover aangevoerd dat zijn huurexploitatie enerzijds bestaat uit de kale huuropbrengsten en de daartegenover staande investeringen in de panden die hij in
de eerste procedureheeft opgegeven, en anderzijds uit de ontvangsten voor servicekosten die een vergoeding zijn voor de door [geïntimeerde] gedane investeringen in de inventaris en dergelijke en die daarmee buiten de ongedaanmakingsverplichtingen uit
de eerste procedurevielen. In
de eerste procedurehad hij de servicekosten niet opgegeven. De bedragen die [appellant] aanhaalt, zien dus alleen op de kale huur met de daar tegenoverliggende kosten en niet mede op de inkomsten die [geïntimeerde] uit de serviceafspraken kreeg.
Tegenover deze uitleg heeft [appellant] niet voldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] in
de eerste procedureenkel de kale huur als huurontvangsten had opgegeven (met de daar tegenoverliggende kosten), en dus geen serviceopbrengsten en -kosten. Dat [geïntimeerde] dit in
de eerste procedurede “
huurontvangsten (zonder aftrek huurgerelateerde lasten)” noemde, sluit niet uit dat de inventaris die hij in de panden had geplaatst (waarvoor de ‘servicekosten’ uit de huurcontracten dienden, zo heeft [geïntimeerde] in deze procedure aangevoerd) hier buiten viel. Het hof overweegt hierbij dat de door [geïntimeerde] overgelegde in juni 2011 lopende huurcontracten er op wijzen dat de in
de eerste procedureopgegeven bedragen slechts de kale huurprijzen betroffen en dat
de eerste procedureover de koop en eigendom van de panden ging; de inventaris was niet meeverkocht.

6.2

Gelet op een en ander zal het hof voor de schadebegroting niet uitgaan van bedragen die [geïntimeerde] in
de eerste procedureheeft genoemd, zoals [appellant] bepleit, maar uitgaan van de bedragen die [geïntimeerde] , onderbouwd met stukken, in de onderhavige procedure aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. De bewijskracht van de processtukken van [geïntimeerde] in
de eerste procedurekan het hof daarom in het midden laten. Het hof wijst in de onderhavige zaak de vorderingen van [geïntimeerde] dus niet af vanwege leugens, zoals [appellant] heeft bepleit. Evenmin ziet het hof dat [geïntimeerde] met hetgeen hij in
de eerste procedureaanvoerde, heeft erkend dat hij geen andere gelden van huurders ontving dan de toen genoemde huurontvangsten.

Potentieel inkomen uit per juni 2011 lopende huurcontracten

6.21

[geïntimeerde] heeft in deze procedure alle in juni 2011 lopende huurovereenkomsten overgelegd (productie 47 bij de rechtbank). Dit zijn de huurcontracten die [geïntimeerde] begin juni 2011 aan [appellant] had overhandigd als zijnde de contracten waarmee [geïntimeerde] (tot toen) de panden exploiteerde. Uit deze contracten blijkt dat [geïntimeerde] all-in verhuurde en dat hij daartoe de volgende huurbetalingen per maand had afgesproken (de nummers achter de streepjes verwijzen naar het huisnummer en verdieping aan de [adres 1] of het huisnummer aan de [adres 2] ; L en R zijn de linker- of rechterzijde):

[nr.] (in 2008 met V en R. Beheer BV): € 140,31 kale huur, € 89,69 elektra en water, € 120,- servicekosten, dus samen € 350,- per maand,
[nr.] 2e L (op 1 januari 2011 met [huurder 2] ): € 151,31 kale huur, € 168,69 energie en water, € 180,- servicekosten, dus samen € 500,- per maand,
[nr.] (handgeschreven:) 3e L (in 2009 met [huurder 3] ): € 202,74 kale huur, € 167,26 energie en water, € 180,- servicekosten, dus samen € 550,- per maand,
[nr.] (in 2007 met [huurder 4] ): € 250,- kale huur, € 275,- energie en water, € 270,- servicekosten, dus samen € 795,- per maand,
[nr.] (in 2000 met [huurder 5] ): ƒ 360,90 kale huur, ƒ 319,29 energie, ƒ 389,49 servicekosten, dus samen ƒ 1.069,68 per maand; dat is omgerekend (door het hof) € 163,77 kale huur, € 144,89 energie en € 176,74 servicekosten, dus samen € 485,40 per maand,
[nr.] (per 15 april 2011 met [huurder 6] ): € 191,74 kale huur, € 178,26 energie en water, € 180,- servicekosten, dus samen € 550,- per maand,
[nr.] [

6.22

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] voorts een huurcontract met [huurder 1] uit 1988 overgelegd voor “de woonetage aan de [adres 2] ”. Hierin staat een huurprijs van ƒ 250,- per maand, te voldoen per bank. Dit is geen all-in prijs; gas en elektra zijn voor eigen rekening van de huurder en over service is niets in de overeenkomst opgenomen. Vast staat dat de huurprijs in juni 2011 € 202,74 was.

6.23

Verder was er een vanaf 1 juni 2011 geldende huurovereenkomst voor woning [nr.] 3e R (met [huurder 8] ) voor een huurprijs van € 550,-. [geïntimeerde] heeft als productie 9 het tussen partijen gewezen vonnis van 14 januari 2015 overgelegd waarin dit tussen partijen is vastgesteld (in overwegingen 2.10 en 4.4). Uit dat vonnis (overweging 2.10) volgt dat de huurprijs van € 550,- was opgebouwd uit: € 202,74 kale huur, € 167,26 kosten gas/elektraverbruik en € 180,- servicekosten. Dit is dezelfde opbouw als die van de huur voor [nr.] 3e L. Het hof zal hiervan uit gaan bij het begroten van de exploitatie schade van [geïntimeerde] .

6.24

Naast voornoemde negen lopende huurovereenkomsten heeft [geïntimeerde] zijn administratie voor 2011 overgelegd. Deze bestaat uit handgeschreven aantekeningen in een kasboek. Daarin staat genoteerd dat hij ontving in de maanden januari t/m mei 2011:

van [naam] voor [nr.] : in januari, februari, maart en mei telkens € 350,- en in april € 150,-,
van [huurder 2] voor [nr.] 2e L: telkens € 500,-,
van [huurder 3] voor [nr.] 3e L: in januari € 700,-, voor februari € 850,-, in maart € 400,- + € 550,- in april € 550,- en in mei € 550,-, met een aantekening “
van [huurder 9] voor [nr.] 3e R: januari € 1200,-, februari niets, maart € 1700, april € 700,- mei € 510,-,
van [huurder 10] voor [nr.] beneden: telkens € 795,-
van [huurder 5] voor [nr.] B 1e achter: in januari, maart, april en mei telkens € 700,-, en in februari € 550,-,
van [huurder 6] voor [nr.] A 1e voor: in april € 550,- en in mei € 550,-,
van [huurder 1] voor de [adres 2] : telkens tot en met juni € 202,74,
van [huurder 7] voor de 4e etage: telkens € 500,-.

Hoewel dit (eigen) kasboekaantekeningen zijn, gaat het hof er vanuit dat dit de aantekeningen zijn van alle bedragen die huurders van de appartementen in de panden aan [geïntimeerde] hebben betaald. [geïntimeerde] zal daarvan immers een administratie moeten hebben en een andere administratie dan deze is er kennelijk niet.

6.25

[geïntimeerde] heeft ook een brief aan [huurder 1] overgelegd waarin [geïntimeerde] een huurverhogingsvoorstel per juli 2011 doet. Verder heeft [geïntimeerde] geen brieven of andere stukken overgelegd waaruit afspraken over de huurcontracten tussen hem en de huurders zouden kunnen volgen. Ter begroting van de schade gaat het hof ervan uit dat er geen nadere (prijs)afspraken zijn.

6.26

[appellant] heeft aangevoerd dat hij nooit een huurcontract met [huurder 6] van [geïntimeerde] heeft ontvangen, dat hij [huurder 6] nooit heeft gezien, dat [huurder 6] nooit iets heeft betaald en wellicht in juli 2011 is vertrokken omdat hij een medewerker van [geïntimeerde] was en zich met de verbouwing bezig had gehouden. Nadat de deur was opengebroken is zijn kamer door [huurder 5] in gebruik genomen, aldus [appellant] . Het hof leidt hieruit af dat [appellant] de ruimte uit het huurcontract met [huurder 6] , [adres 2] [nr.] , na een kort durende leegstand en deurreparatie, wel weer heeft kunnen verhuren. Het hof neemt daarom aan dat [geïntimeerde] dit appartement, net als [appellant] , had kunnen verhuren en zou hebben verhuurd (aan [huurder 6] of aan een ander na een eventueel vertrek van [huurder 6] ) en dat [geïntimeerde] dan dezelfde huurprijs had kunnen vorderen als die welke [huurder 6] per juni 2011 contractueel verplicht was aan hem te betalen of (zoals [appellant] aanvoert) dat [geïntimeerde] voor die prijs verbouwingswerkzaamheden voor hem had kunnen laten verrichten.

6.27

De kale huren en de servicekosten die huurders ten tijde van de overdracht van hun huurovereenkomsten betaalden, begroot het hof aan de hand van voornoemde lopende huurcontracten, tezamen met de genoteerde contante betalingen, op maandelijks (maximaal) € 1.697,09 voor de kale huren (140,31 + 151,31 + 202,74 + 202,74 + 250 + 163,77 + 191,74 + 191,74 + 202,74) en € 1.446,74 voor service (120 + 180 + 180 + 180 + 270 + 176,74 + 180 + 0 + 160). Dit zijn dus de bedragen die [geïntimeerde] voor het gebruik van de in juni 2011 verhuurde ruimten en zijn service zou hebben ontvangen.

nutsvoorzieningen

6.28

Het hof gaat in deze zaak niet nader begroten wat [geïntimeerde] zou hebben ontvangen voor de nutsvoorzieningen. De bedragen die de huurders voor gas, elektriciteit en water moeten betalen zijn voor de kosten die de verhuurder voor de nutsvoorzieningen moet maken. Daarom vallen de ontvangsten voor gas, elektriciteit en water weg tegen de kosten die [geïntimeerde] daarvoor zou hebben moeten maken. Het hof heeft voor deze beslissing om de nutsvoorzieningen niet nader te begroten acht geslagen op de (op zich ook niet bestreden) stelling van [geïntimeerde] dat zijn huurexploitatie bestaat uit enerzijds de kale/netto huuropbrengsten en de daartegenover staande investeringen en anderzijds de ontvangsten uit servicekosten. Het hof heeft zich hierbij ook rekenschap gegeven van wat in de overgelegde contracten aan prijzen staan voor de levering van gas, elektriciteit en water en de verschillende hypothetische kosten die partijen daarover aanvoeren. Een en ander rechtvaardigt dat het hof voor de onderhavige schadebegroting, mede schattenderwijs, de contractueel overeengekomen vergoedingen voor de nutsvoorzieningen laat wegvallen tegen de hypothetische lasten van deze voorzieningen.

gestelde huurstromen 2007 en 2017

6.29

Het hof gaat voorbij aan de door [geïntimeerde] gestelde huurstromen in 2007 en 2017 (productie 30 bij zijn conclusie van repliek). [appellant] heeft deze gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft de door hem opgeschreven bedragen voor die jaren onvoldoende onderbouwd. Dat was wel nodig, want tussen de bedragen staan ‘inkomens’ en ‘Huren’ die niet uit huurcontracten of andere stukken blijken en die ook niet stroken met de prijzen die voor 2011 in de wèl overgelegde huurcontracten waren vastgelegd (zie bijvoorbeeld de gestelde ‘huur’ van € 895,- voor de in 2007 en 2017 leegstaande [adres 2] [nr.] ). Ook past de in
de eerste proceduregenoemde € 15.202,38 voor (kale) huurontvangsten in 2007 niet bij het thans (in productie 30) genoemde bedrag van € 100.607,04 aan inkomen in 2007, ook niet als rekening wordt gehouden met servicekosten.

per juni 2011 leegstaande appartementen

6.3

Ten tijde van de overdracht van de exploitatie aan [appellant] stonden drie te verhuren appartementen leeg, zo heeft [geïntimeerde] onbestreden aangevoerd, te weten nummers [nr.] 1e L, [nr.] 1e R en [nr.] 2e R. Volgens [geïntimeerde] betrof dit frictieleegstand. [geïntimeerde] heeft geen huurovereenkomsten voor 2011 voor deze woningen kunnen overleggen, noch administratie over huurontvangsten hiervoor. Deze woningen stonden bij [geïntimeerde] leeg in 2011. Extrapolatie van de huurinkomsten van [geïntimeerde] voor deze woningen over de eerste vijf maanden van 2011 brengt hem op nul inkomsten hiervoor. Het hof acht echter aannemelijk dat deze woningen (ook) voor [geïntimeerde] in beginsel wel verhuur
baarwaren en dat [geïntimeerde] , als [appellant] de huurexploitatie niet zou hebben overgenomen, deze woningen niet voortdurend leeg zou hebben laten staan.

6.31

Ter onderbouwing van de mogelijke opbrengsten voor deze drie woningen heeft [geïntimeerde] drie eerdere huurovereenkomsten (uit 2008 en 2009) overgelegd. In die overeenkomsten is voor elke woning (telkens) € 600,- per maand huur overeengekomen als een all-in prijs. Het hof gaat er van uit dat [geïntimeerde] de drie woningen op enig moment weer zou hebben verhuurd tegen deze all-in prijzen (andere potentiële prijzen heeft [geïntimeerde] niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt).

6.32

Het hof neemt in aanmerking dat die huurbedragen van € 600,- alle drie inclusief nutsvoorzieningen en service zijn. In de huurovereenkomsten is geen uitsplitsing naar kale huur, energie en water en servicekosten gemaakt. [geïntimeerde] heeft niet gesteld welk deel van de overeengekomen huur voor het gebruik is (kale huur), welk deel voor service en welk deel voor de nutsvoorzieningen met bijbehorende kosten – hij heeft dit ook niet aangetoond door het overleggen van een naar de soort uitgesplitst overzicht als bedoeld in artikel 7:259 BW –. Ook [appellant] heeft hierover niets gesteld voor deze appartementen afzonderlijk. Het hof zal er daarom voor de schadebegroting schattenderwijs vanuit gaan dat volgens de overgelegde drie contracten de netto huurwaarde per appartement voor [geïntimeerde] € 330,- per maand bedroeg (55% van de bedongen prijs). Hiertoe heeft het hof acht geslagen op de regeling van artikel 17a Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (bij artikel 7:258 BW) en de verschillende prijzen die in de andere overgelegde huurcontracten met [geïntimeerde] staan.

6.33

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep (onbestreden) aangevoerd dat de overige twee van de 14 appartementen in mei 2011 al geruime tijd leeg stonden en leeg zijn blijven staan in afwachting van renovatie. Omdat [geïntimeerde] ter zake van deze appartementen onvoldoende heeft gesteld om schade aan te kunnen nemen, laat het hof deze buiten de begroting.

tijdelijke (frictie)leegstand en wanbetalingen

6.34

[appellant] heeft aangevoerd dat het hof bij begroting van schade rekening moet houden met leegstand die er tussen elkaar opvolgende huurders is, met leegstand tijdens het opknappen aan de binnenzijde van het pand en met betalingsonmacht of -onwil (wanbetalingen) van huurders. [geïntimeerde] ontkent dat hiervan bij hem sprake zou zijn geweest als hij de panden zelf had kunnen blijven verhuren. Het hof volgt hem niet. Zijn ontkenning strookt niet met het feit dat er vijf appartementen leeg stonden toen [geïntimeerde] de huur aan [appellant] overdroeg, waaronder al geruime tijd (tenminste vijf maanden) de drie appartementen die [appellant] voor € 600,- per maand kon gaan verhuren. Bovendien heeft [geïntimeerde] niet aangetoond dat leegstand (totdat [appellant] de verhuur overnam) uitzonderlijk was; hij heeft geen bewijsstukken overgelegd van doorlopende verhuur van alle appartementen in de jaren tot 2011. Evenmin heeft hij zijn stelling onderbouwd dat frictieleegstand wordt goedgemaakt door de mogelijkheid om van een nieuwe huurder een hogere huurprijs te vragen. [geïntimeerde] heeft wel een overzicht overgelegd van zijn verhuur nadat [appellant] de exploitatie had gedaan, namelijk van 2015 tot en met 2019. Uit dat overzicht blijkt dat nadat [geïntimeerde] de exploitatie had teruggekregen, hij acht van de twaalf verhuurde appartementen doorlopend kon (blijven) verhuren, terwijl vier van de twaalf (opnieuw) leegstand hebben gekend, soms langer dan een half jaar. Bovendien heeft [geïntimeerde] (ook) aangevoerd dat een prudent verhuurder in zijn te verwachten jaarexploitatie rekening houdt met een verhuur van 10 of 11 maanden per jaar (in plaats van 12 maanden per jaar).

6.35

[geïntimeerde] heeft ook niet aangetoond dat de aanwezige huurders steeds de huur betaalden. De stukken wijzen erop dat er rekening moet worden gehouden met wanbetalingen. [appellant] heeft er in de onderhavige zaak (meermalen) op gewezen dat er onder [geïntimeerde] ook sprake is geweest van huurders die geen huur betaalden. [geïntimeerde] maakte zelf in
de eerste proceduregewag van “
een jarenlange systematische non-betaler met een huur van ƒ 9.000,-”. Mede gelet op de (kale) huren die [geïntimeerde] tot en met 2010 realiseerde, zoals die uit
de eerste procedurevolgen (hiervóór genoemd onder 6.18), gaat het hof er vanuit dat [geïntimeerde] ook na 2010 niet steeds de volle contractsprijzen voor alle verhuurde appartementen zou hebben kunnen ontvangen, althans niet zonder hiervoor eerst (proces)kosten te maken. Anderzijds zouden er ook huurders zijn geweest die wel tijdig en volledig betaalden en staat vast dat [huurder 1] de huur van juni 2011 nog aan [geïntimeerde] betaalde.

6.36

Gelet op een en ander zal het hof ook leegstand en wanbetaling bij de schadebegroting betrekken. Gelet op het voorgaande, gezien in het licht van de eigen stelling van [geïntimeerde] dat een prudent verhuurder voor zijn exploitatieinkomsten rekening houdt met 10 of 11 maanden verhuur per jaar, zal het hof schattenderwijs een aftrek van 12% op de eerder genoemde contractuele hypothetische opbrengsten toepassen.

jaarlijkse huurverhogingen

6.37

[geïntimeerde] heeft € 438.144,- gevorderd wegens het mislopen van de jaarlijkse wettelijke huurverhoging. Hij heeft daartoe aangevoerd dat het een feit van algemene bekendheid is dat verhuurders jaarlijks de wettelijke huurverhoging toepassen terwijl [appellant] dat niet heeft gedaan. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen en de vijfde incidentele grief van [geïntimeerde] richt zich ook hiertegen.

6.38

Het hof merkt hierover vooreerst op dat verhuurders niet verplicht zijn de huur te verhogen en dat zij dit vaak ook níet doen. Het hof beoordeelt in deze zaak dan ook niet wat andere verhuurders kunnen doen, maar wat [geïntimeerde] vanaf medio 2011 zou hebben gedaan als [appellant] de huurexploitatie toen niet had overgenomen.

6.39

Anders dan [geïntimeerde] in zijn vijfde grief zegt, heeft hij zijn huurverhogingsschade niet genoegzaam aangetoond. Hij onderbouwt de gestelde schadepost alleen maar door overleggen van berekeningen met wettelijke huurverhogingspercentages door een makelaar (productie 31). Hieruit volgt niet dat [geïntimeerde] huurverhogingen zou hebben doorgevoerd, bij welke huurders hij dat zou hebben gedaan en over welke huurbedragen. Bovendien zien de (verschillende) berekeningen kennelijk op totaalprijzen waarin ook service- en nutsvoorzieningen verwerkt zijn, en niet op reële hypothetische
kalehuren waarvoor de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid geldt. Daarbij komt nog dat het gevorderde bedrag van € 438.144,- het door de makelaar begrote verschil in beleggingswaarde is en dus niet zonder meer misgelopen huurverhoging.

6.4

Het hof heeft geen (andere) stukken met aanwijzingen dat [geïntimeerde] voordat [appellant] de huurexploitatie overnam, steeds huurverhogingen aan zijn huurders heeft opgelegd. Voor zover [geïntimeerde] dit stelt, heeft hij dit niet onderbouwd. Integendeel, uit de overgelegde (oudere) huurcontracten en de huurbedragen die [geïntimeerde] in 2011 ontving blijkt dat hij tot medio 2011 de huur doorgaans niet verhoogde. Alleen voor huurder [huurder 1] – de enige die de huur per bank betaalde – heeft [geïntimeerde] huur verhoogd en een aankondiging van een huurverhoging van € 202,74 naar € 205,37 per maand per juli 2011 overgelegd. Het hof gaat er daarom van uit dat [geïntimeerde] zelf de huur niet tussentijds verhoogde, behalve voor de huurder [huurder 1] .

6.41

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij schade heeft geleden doordat [appellant] in plaats van de wettelijke huurverhogingen, huurverlagingen heeft toegepast. Ook dit heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet deugdelijk onderbouwd. Dit komt onder meer omdat de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid, waar [geïntimeerde] zijn stellingen op baseert, voor de
kalehuren geldt, niet voor andere prijsafspraken. [appellant] heeft (onbetwist) aangevoerd dat, voorzover hij het per maand in totaal door de huurder te betalen bedrag heeft verlaagd, hij dit heeft gedaan omdat er zijns inziens geen service werd verleend, zodat hij andere huurovereenkomsten, zonder serviceafspraken, met de huurders heeft gesloten. De huurbedragen die de huurders daarna moesten betalen, betreffen dus alleen kale huur en nutsvoorzieningen en geen service. Gelet hierop en gezien de huurbedragen in de medio 2011 en de eind 2014 lopende contracten, kan het hof niet vaststellen dat er sprake is geweest van het verlagen van de kale huurprijs. De totaalprijzen die huurders vóór en na de contractswijzigingen moesten betalen – welke prijzen vaak weinig zakten of hetzelfde bleven – leiden integendeel tot de conclusie dat [appellant] de inkomsten uit kale huur van de panden heeft verhoogd op het moment dat hij de service liet wegvallen.

6.42

Omdat de kale huurprijs door het wegvallen van serviceafspraken in het huurcontract, hoger is geworden, zou [geïntimeerde] vanaf 2015 voor de huurovereenkomsten die [appellant] sloot hogere wettelijke huurverhogingen mogen realiseren, als hij die zou willen, dan hij op basis van zijn eigen huurovereenkomsten zou hebben gemogen. De – op het totaal van de twaalf appartementen relatief kleine – huurverhoging voor [huurder 1] , weegt daar niet tegenop, daargelaten of [geïntimeerde] het voornemen om de huur voor [huurder 1] te verhogen aan [appellant] kenbaar heeft gemaakt bij het overdragen van alle stukken (hetgeen hij destijds moest doen als daarvan werkelijk sprake was).

6.43

Al het voorgaande leidt het hof tot het oordeel dat de stelling van [geïntimeerde] dat hij huurinkomsten heeft gemist vanwege niet doorvoeren door [appellant] van de wettelijk mogelijke huurprijsverhoging of vanwege huurverlagingen, ongegrond is. De rechtbank heeft dit deel van zijn vordering terecht afgewezen en de vijfde grief van [geïntimeerde] voorzover die hiertegen is gericht, faalt.

Saldo hypothetische huurinkomsten voor [geïntimeerde] medio 2011 tot eind 2014

6.44

De conclusie uit het voorgaande is dat het hof de hypothetische huurinkomsten voor [geïntimeerde] , zonder de contractuele inkomsten voor water, gas en elektriciteit, begroot op € 156.424,13. Dat bedrag is opgebouwd uit € 1.697,09 x 43 (= € 72.974,87), € 1.446,74 x 43 (= € 62.209,82) (voor beide zie hiervóór onder 6.27), driemaal € 330 x 43 (= € 42.570,-) (zie hiervóór onder 6.32), met aftrek van 12% (zie hiervóór onder 6.36).

hypothetische kosten van medio 2011 tot eind 2014

6.45

Aan de verhuur zijn kosten verbonden, zoals de vaste (zakelijke) lasten van de panden, de onderhoudskosten en de kosten voor service aan huurders van verhuurde appartementen. Deze zou [geïntimeerde] tussen medio 2011 en eind 2014 hebben moeten dragen en komen dus in mindering op zijn schade. Hiervóór (onder 6.28) is al opgemerkt dat de kosten die [geïntimeerde] voor het gebruik van gas, water en elektriciteit zou hebben gehad, wegvallen tegen de betalingen die de huurders daarvoor hadden moeten doen. De overige kosten die [geïntimeerde] (hypothetisch) zou hebben gemaakt, zal het hof nu, waar nodig schattenderwijs, begroten.

Vaste lasten (zakelijke lasten en verzekeringen)

6.46

Over de tweede helft van 2011 en over 2012, 2013 en 2014 zou [geïntimeerde] de zakelijke lasten hebben moeten betalen. Deze betaalde [appellant] in die periode. Tussen partijen staat vast dat dit € 13.739,99 was. Dat [geïntimeerde] dit in de hypothetische situatie zou hebben moeten betalen staat niet (meer) ter discussie. De rechtbank heeft in overwegingen 2.10 en 2.21 van het eindvonnis geoordeeld dat deze zakelijke lasten verrekend mogen worden met de vordering van € 87.451,60 minus € 74.298,- die [geïntimeerde] op [appellant] had en dat er dan per saldo € 576,78 overblijft die [geïntimeerde] aan [appellant] moet betalen. Tegen deze verrekening van de vorderingen over en weer is niet gegriefd. [appellant] stelt weliswaar in zijn inleiding op grief XXIII dat de rechtbank ten onrechte tot die verrekening is overgegaan, maar uit de toelichting op die grief volgt dat het hem feitelijk te doen is om de proceskostenveroordeling in reconventie en niet om de verrekening als zodanig. Bij de bepaling van de schadevergoedingsverplichting zal (ook) het hof daarom € 576,78 in mindering op die verplichting brengen. Bij de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot deze lasten heeft [appellant] geen belang.

6.47

[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] de verzekeringspremies voor de panden zou hebben moeten betalen, die voor medio 2011 tot eind 2014 € 6.122,67 bedroegen. [geïntimeerde] heeft deze kostenpost onvoldoende bestreden. Zijn opmerking dat een verzekeraar niet uitkeert in geval van achterstand in betalingen of bij ontbreken van dekking, betekent niet dat [geïntimeerde] de panden niet verzekerd zou hebben en dat hij dat tegen de door [appellant] genoemde kosten zou hebben gedaan.

onderhoudskosten

6.48

Over de onderhouds- of servicekosten heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij daarvoor geen kosten maakte behalve het strikt noodzakelijke. Ook [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] zelden onderhoud pleegde (of liet plegen) en weinig uitgaf aan de contractueel bedoelde ‘service’. Daarom staat voor het hof vast, mede gelet op hetgeen daarover verder is aangevoerd, dat [geïntimeerde] aan de binnenkant van de panden of de inventaris geen onderhoud pleegde als dit niet strikt noodzakelijk was.

6.49

Het hof acht van algemene bekendheid dat verhuurders van oudere panden met appartementen wel (strikt) noodzakelijke onderhoudskosten hebben. Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, gaat het daarbij met de onderhavige huurcontracten niet alleen om gebreken die verhuurders van woonruimten verplicht zijn te herstellen op grond van artikel 7:204 j° 207 BW, maar ook om het minimaal door [geïntimeerde] te verzorgen onderhoud van de inventarissen en de stofferingen. Het hof zal deze onderhoudskosten begroten. Dit zal het hof niet doen aan de hand van de door [appellant] gemaakte kosten, omdat vaststaat dat [appellant] meer onderhoud pleegde dan [geïntimeerde] zou hebben gedaan. Het hof zal schattenderwijs begroten wat [geïntimeerde] aan onderhoudskosten zou hebben gemaakt, waar mogelijk met behulp van extrapolatie van de daadwerkelijk door [geïntimeerde] gemaakte kosten uit 2011. Daarmee komt de onderhoudspost in lijn met de aard ervan, mede gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld over (de wijze van) het onderhoud dat zij plachten te verrichten.

6.5

[geïntimeerde] heeft gesteld dat zijn jaarlijkse (hypothetische) onderhoudskosten € 3.746,95 bedroegen. Dit baseert hij op extrapolatie van drie facturen die hij in 2011 van derden kreeg (voor een sleutel en voor lekkages, samen € 1.561,23). Deze facturen betreffen incidentele gebreken, voor het herstel waarvan [geïntimeerde] aan derden moest betalen. Extrapolatie van deze betaalde kosten komt voor 43 maanden op € 13.426,58 (dat is 1.561,23 : 5 x 43). Het hof neemt deze (incidentele) kosten in aanmerking. Het hof kan echter niet aannemen dat [geïntimeerde] alleen kosten voor het laten repareren door derden van incidentele gebreken zou hebben gehad. Naast kosten voor incidentele calamiteiten, zou [geïntimeerde] ook meubilair en stoffering hebben moeten onderhouden, inclusief zo nodig vervangen, want hij verhuurde die mee (all-in) en dergelijke zaken zijn aan slijtage onderhevig.

6.51

Verder neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] in
de eerste procedureheeft aangevoerd – en [appellant] verwijst daarnaar – dat de aan verhuring verbonden indirecte algemene kosten (zijnde verlichting en schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten; administratiekosten, ontstoppingsfonds, stoffering) € 20,- per maand per appartement bedragen (dus in 43 maanden: € 10.320,- voor twaalf appartementen). Dit bedrag ziet kennelijk op het doorlopende onderhoud voor met name de algemene ruimtes en komt dus bovenop (extrapolatie van) de incidentele facturen en de kosten voor slijtage van meubels en stoffering in de appartementen.

6.52

Een en ander brengt het hof tot de begroting dat [geïntimeerde] tussen juni 2011 en eind 2014 aan strikt noodzakelijke onderhoudskosten € 25.000,- zou hebben moeten betalen als [appellant] de verhuurexploitatie die periode niet zou hebben overgenomen.

6.53

Dat [geïntimeerde] vanaf 2011 nog beheerskosten zou hebben gemaakt, kan het hof niet aannemen. [appellant] heeft dat gesteld met een verwijzing naar het beheer door [naam 2] . Hij heeft echter de stelling van [geïntimeerde] dat hij geen beheerskosten meer maakte sinds het vertrek van [naam 2] in 2004, niet voldoende gemotiveerd betwist. Dat de naam van [naam 2] in 2011 nog op enkele Eneco-aansluitingen stond, is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat zij nog als beheerder voor [geïntimeerde] werkte en daarvoor door hem betaald werd.

6.54

[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] voordeel heeft verkregen en ongerechtvaardigd is verrijkt, doordat [appellant] de panden van binnen een goede opknapbeurt heeft gegeven door de oude, versleten stoffering en meubilering in de panden te vervangen en brandpreventiemiddelen aan te brengen. Het hof stelt dit voordeel voor [geïntimeerde] niet vast. Het is (te) onduidelijk welk onderhoud door [appellant] meer voordeel voor [geïntimeerde] heeft dan het onderhoud dat [geïntimeerde] zelf noodzakelijkerwijs zou hebben gedaan en dat hiervoor onder 6.52 is begroot. Bovendien staat vast dat (in elk geval een deel van) de huurovereenkomsten vanaf 2014 niet meer zien op de stoffering en het meubilair – de service – maar alleen op kale huur en nutsvoorzieningen, zodat het door [appellant] gestelde voordeel (mede) aan de huurders toevalt.

6.55

[geïntimeerde] heeft opgemerkt dat hij de panden in waarde gedaald acht, onder meer omdat [appellant] nieuwe voordeuren en andere bouwzaken heeft geplaatst. Het hof passeert deze opmerking. Het ligt bij voor verhuur bestemde panden niet in de rede, althans niet zonder meer, dat de waarde daalt door de manier waarop gebreken aan deuren en dergelijke zijn hersteld. De stelling van [geïntimeerde] dat de panden tussen 2011 en 2014 door handelen van [appellant] in waarde zijn gedaald is betwist en [geïntimeerde] heeft zijn stelling daarover niet voldoende concreet gemaakt en onderbouwd.

Saldo hypothetische huurkosten voor [geïntimeerde] medio 2011 tot eind 2014

6.56

De conclusie uit het voorgaande is dat het hof de hypothetische kosten voor [geïntimeerde] , zonder de kosten voor water, gas en elektriciteit en de kosten van de zakelijke lasten met het verrekeningsbedrag van € 576,78, begroot op € 31.122,67, zijnde de verzekeringspremies ad € 6.122,67 en de onderhoudskosten ad € 25.000,- (zie hiervóór onder 6.47 en 6.52).

tussenconclusie huurexploitatieschade

6.57

Op basis van het voorgaande begroot het hof de huurexploitatie door [geïntimeerde] op (€ 156.424,13 minus € 31.122,67 =) € 125.301,46. Hiermee wordt € 576,78 verrekend, zodat € 124.724,68 huurexploitatieschade overblijft. Dit betekent dat de grieven van [appellant] deels doel treffen en de eerste grief van [geïntimeerde] , voor zover die deze schade betreft, niet.

ingangsdatum wettelijke rente over huurexploitatieschade

6.58

Met zijn eerste grief heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] de wettelijke rente over de exploitatieschade niet verschuldigd is vanaf de dag der dagvaarding (2 februari 2015), zoals de rechtbank heeft geoordeeld, maar vanaf de dag dat [geïntimeerde] de schade heeft geleden. Omdat hij vanaf juni 2011 iedere maand huur moest missen heeft hij recht op wettelijke rente over iedere maand aan gemiste huurexploitatie, aldus [geïntimeerde] .

6.59

Het hof overweegt dat [geïntimeerde] terecht aanvoert dat hij de schade wegens gederfde huurinkomsten elke maand vanaf juni 2011 leed.
[appellant] heeft niet weersproken dat hij wettelijke rente verschuldigd is. Uit artikel 6:119 BW volgt dat die rente verschuldigd is vanaf het moment waarop [appellant] in verzuim was met het voldoen van de betaling aan [geïntimeerde] . Uit artikel 6:83 onder b BW blijkt dat het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt, wanneer een verbintenis voortvloeit uit een onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen wanneer deze opeisbaar is. Dit betekent dat de wettelijke rente verschuldigd is steeds vanaf het moment waarop [geïntimeerde] de huurexploitatieschade heeft geleden. [appellant] heeft dit ook niet weersproken. Schattenderwijs gaat het om € 2.900,57 per maand vanaf eind juni 2011 totdat het totaal van € 124.724,68 na 43 maanden per eind december 2014 is bereikt. De uit te spreken schadevergoeding wordt daarom vermeerderd met de wettelijke rente vanaf (telkens) het moment van maandelijkse opeisbaarheid tot aan de dag der voldoening door [appellant] aan [geïntimeerde] .

waarborgsommen

6.6

De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld om € 2.400,- ter zake van waarborgsommen die hij van huurders had ontvangen aan [geïntimeerde] te betalen. Hiertegen hebben partijen geen grieven gericht. Deze beslissing blijft daarom in stand.

brandschade: wettelijke rente over de assurantiepenningen en gemiste huurinkomsten

6.61

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat [appellant] de rente over het depotbedrag van € 30.065,38 betaalt tot 2 februari 2015. Dat bedrag was door de verzekering uitgekeerd voor brandschade op de zolder op 5 mei 2007, welke schade [geïntimeerde] moest (laten) herstellen en in 2010 heeft hersteld. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen en [geïntimeerde] klaagt hierover met zijn tweede grief. Bovendien heeft [geïntimeerde] € 17.000,- gevorderd omdat hij bij gebrek aan cash de brandschade niet kon repareren, zodat de zolder onverhuurd is gebleven. Dit heeft de rechtbank afgewezen en hierop ziet de vijfde grief (deels) van [geïntimeerde] .

6.62

Het hof stelt vast dat Polis Partner bij brief van 12 juni 2008 aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat tot afwikkeling van de schade zal worden gekomen nadat de controle op het volledig herstel heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat [geïntimeerde] (in elk geval) al in 2008 wist dat hij de uitkering zou ontvangen zodra de brandschade was hersteld. Dat hij er vervolgens voor kiest om de schade niet eerder dan in 2010 te herstellen – waardoor hij de zolder zolang niet kon verhuren – moet redelijkerwijs voor zijn eigen rekening blijven. De opmerking van [geïntimeerde] dat de renovatie lang op zich liet wachten bij gebrek aan cash, omdat [appellant] de verzekering niet liet uitkeren, baat hem niet. [geïntimeerde] wist namelijk dat hij het geld uitgekeerd zou krijgen zodra de schade was hersteld. Er is onvoldoende aangevoerd om aan te kunnen nemen dat het onder die omstandigheid onmogelijk was herstelkosten (voor) te financieren. In werkelijkheid is [geïntimeerde] ook gaan renoveren voordat hij de beschikking over de verzekeringspenningen had.

6.63

Vast staat dat nadat de verzekeraar het bedrag aan [geïntimeerde] had uitgekeerd, het in depot is gezet onder de voorwaarde dat het niet aan [appellant] zou worden uitgekeerd (zie het tussen partijen gewezen vonnis van 14 januari 2015, overweging 2.4). Vanwege dit depot is [appellant] daarover geen rente verschuldigd (artikel 6:68 BW). Overigens heeft (de advocaat van) [appellant] ook geen rente ontvangen. Nadat [geïntimeerde] het assurantiebedrag bij dagvaarding van 2 februari 2015 had opgeëist, is het hem direct uitbetaald.

6.64

Een en ander brengt met zich dat de rechtbank de vorderingen die [geïntimeerde] in verband met de assurantieuitkering (rente) en het herstelmoment (verhuurinkomsten) heeft gedaan, terecht heeft afgewezen. De tweede grief van [geïntimeerde] en zijn vijfde grief voorzover die hierop ziet, treffen geen doel.

waardedaling kelder

6.65

[geïntimeerde] heeft € 150.000,- van [appellant] gevorderd, met de grondslag dat hij deze kelder niet kan verhuren, omdat [appellant] weigerde mee te werken aan het vestigen van een recht van overpad ten behoeve van toegang van het pand aan de achterzijde. Volgens [geïntimeerde] is als gevolg daarvan de in de kelder gelegen (bedrijfs)ruimte niet meer toegankelijk. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. [geïntimeerde] grieft hiertegen.

6.66

Ter beoordeling hiervan merkt het hof vooreerst op dat [appellant] heeft aangevoerd dat de kelder via door [geïntimeerde] te openen hekken (voor fietsers en voetgangers en voor auto’s) altijd toegankelijk is gebleven. [geïntimeerde] heeft voor beide hekken een sleutel en afstandsbediening gekregen van de Gemeente. [geïntimeerde] heeft dit niet betwist. Hij kon en kan de kelder dus via de hekken gebruiken.

6.67

Verder stelt het hof vast dat een en ander over toegang tot de achterzijde van de panden speelde vóór 28 maart 2007, de datum van de akte waarin het recht van overpad volgens [geïntimeerde] ten onrechte niet zou zijn opgenomen. Als [geïntimeerde] dit recht van overpad daarna nodig had, had hij dat toentertijd kunnen aankaarten. Uit niets blijkt dat hij dit destijds heeft gedaan.

6.68

Zoals [appellant] terecht heeft aangevoerd, blijkt ook nergens dat [geïntimeerde] de kelder als bedrijfsruimte wilde verhuren. [geïntimeerde] verhuurde de kelder tot 2007 niet. Hij gebruikte die zelf. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat [geïntimeerde] de kelder wel zou hebben verhuurd als er vanaf 2007 een recht van overpad zou zijn geweest.

6.69

Bovendien heeft [appellant] aangevoerd, en dat is onvoldoende bestreden, dat hij aan [geïntimeerde] de vrije hand had gegeven om een en ander met de Gemeente te regelen en dat hij zelf zich daarmee niet bemoeide, zoals [geïntimeerde] wist. Toentertijd gebruikte [appellant] de panden en de kelder niet en hij kwam niet in het straatje achterom. Vast staat dat [appellant] en zijn echtgenote al op 8 februari 2006 voor [geïntimeerde] uitdrukkelijk schriftelijk hebben vastgelegd dat [geïntimeerde] zich met de Gemeente mocht verstaan over de voorgenomen wegonttrekkingen. [geïntimeerde] heeft niet bestreden dat [appellant] stukken over bouwplannen achter de panden (vóór eind maart 2007) steeds desgevraagd ondertekende wanneer [geïntimeerde] die aan hem voorhield. [geïntimeerde] heeft ook niet aangevoerd dat hij [appellant] op enig moment om ondertekening heeft gevraagd of stukken ter ondertekening heeft voorgehouden zonder dat [appellant] die ondertekende. Dat had wel in de rede gelegen, omdat [geïntimeerde] wist dat [appellant] zich er niet mee bemoeide en [geïntimeerde] de economische eigenaar van de panden was, de kelder (voor opslag) zelf gebruikte en de onderhandelingen met de Gemeente deed – ook de brief van 24 april 2006 met de vastlegging door de Gemeente van de afspraken over het recht van overpad is (alleen) aan [geïntimeerde] gericht. Gelet hierop kon [geïntimeerde] er niet mee volstaan de notaris ‘een volmacht naar [appellant] ’ te laten verzenden (zo dat is gebeurd zoals [geïntimeerde] stelt; [appellant] heeft dit betwist) en, bij geen gehoor, concluderen dat [appellant] weigerde aan een recht van overpad mee te werken.

6.7

Een en ander betekent dat de rechtbank de vordering om [appellant] een vergoeding te laten betalen voor een door [geïntimeerde] gemist recht van overpad, terecht heeft afgewezen. De grief hiertegen is ongegrond.

overdrachtsbelasting

6.71

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij € 1.748,- te veel overdrachtsbelasting heeft betaald en hij vordert in hoger beroep betaling van dit bedrag door [appellant] . Hij heeft daartoe aangevoerd dat, omdat hij bij de notaris € 201.700,- moest betalen voor de levering van de panden, de overdrachtsbelasting over dat bedrag is gerekend in plaats van over de koopsom van € 114.269,40. [appellant] heeft deze vordering bestreden.

6.72

De vordering is niet gegrond. Daargelaten of [geïntimeerde] de aangifte voor de overdrachtsbelasting al in 1989 had moeten doen, zoals [appellant] aanvoert, geldt het volgende. De overdrachtsbelasting hoeft alleen te worden betaald over de koopsom. Voor het bepalen daarvan zal de belastingdienst (in beginsel) uitgaan van het bedrag dat in de akte van levering is opgenomen, want daar hoort het bedrag te staan dat de koper en verkoper als koopsom zijn overeengekomen. Tussen partijen staat vast dat zij een koopsom van ƒ 150.000,- waren overeengekomen. In 2007 hebben zij die mogelijk bijgesteld naar € 114.269,40, waarbij echter zakelijke lasten en rente per juni 2007 zijn inbegrepen. Partijen zijn nooit een koopsom € 201.700,- overeengekomen. [geïntimeerde] wist dat, want hij voerde de mondeling overeengekomen koopsom van ƒ 150.000,- op in de gerechtelijke procedures. [geïntimeerde] heeft niet deugdelijk onderbouwd gesteld waarom hij een koopsom van € 201.700,- in de akte van levering heeft laten opnemen. De notaris heeft bij e-mail van 19 december 2014 aan [geïntimeerde] geschreven dat hij in de akte één bedrag voor de koopsom, rente en kosten heeft opgenomen, maar dat het “
eigenlijk netter zou zijn om te stellen dat de koopsom was € 88.724,16 per 1 januari 2007” en dat hij dat kan wijzigen indien gewenst. [geïntimeerde] heeft het niet laten wijzigen. Onder deze omstandigheden kan hij niet aan [appellant] tegenwerpen dat in de akte onder ‘koopsom’ een hoger bedrag dan de koopsom is opgenomen en [geïntimeerde] meer overdrachtsbelasting heeft betaald dan als de juiste koopsom in de akte had gestaan.

matiging

6.73

De rechtbank heeft overwogen dat niet valt in te zien waarom matiging van de gevorderde schade gerechtvaardigd zou kunnen zijn. [appellant] heeft hiertegen gegriefd met een beroep op artikel 6:109 BW. Daarin is bepaald dat de rechter een wettelijke schadevergoedingsverplichting kan matigen als toekenning van volledige schadevergoeding tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden.

6.74

Het hof verwerpt de grief. Er zijn geen kennelijk onaanvaardbare gevolgen gesteld die het hof aanleiding geven de schadevergoedingsverplichting te matigen. Hoewel partijen zwagers zijn, is hun rechtsverhouding in deze zaak een zakelijke (geworden) en blijkt er over en weer niet (meer) van belangeloze dienstverlening aan de ander. Over gebrek aan draagkracht is niets gesteld. Andere omstandigheden die op onaanvaardbare gevolgen kunnen duiden zijn ook niet naar voren gekomen.

proces- en beslagkosten

proceskostenveroordeling van [appellant] in reconventie

6.75

Grieven 23 en 25 van [appellant] zijn gericht tegen de proceskostenveroordeling van hem in reconventie. De rechtbank heeft over de hoofdvorderingen van [appellant] in reconventie het volgende overwogen:

[appellant] heeft een aantal van zijn vorderingen in reconventie ingetrokken omdat door de beslissing van de Hoge Raad duidelijk is dat die kansloos zijn geworden.
De vordering tot opheffing van het beslag wordt afgewezen omdat [geïntimeerde] een vordering heeft op [appellant] .
De vordering ter zake van de zakelijke lasten is niet toewijsbaar in reconventie, omdat die al in conventie is verrekend voor het tussen partijen overeengekomen bedrag hiervoor van € 13.739,99.

6.76

Uit deze overwegingen blijkt dat alle vorderingen die [appellant] in reconventie had ingesteld zijn afgewezen – waaronder teruggave van de juridische eigendom van de panden en betaling van na 2014 genoten huurinkomsten – en dat alleen de vordering voor de zakelijke lasten feitelijk zou kunnen gelden als (via verrekening in conventie) toegewezen. Daardoor was [appellant] in reconventie de overwegend in het ongelijk gestelde partij. De rechtbank heeft hem daarom terecht in de proceskosten van de reconventie veroordeeld. De grief hiertegen is ongegrond.

Proces- en beslagkosten van [geïntimeerde]

6.77

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om de door [geïntimeerde] betaalde procedurekosten integraal te vergoeden, vermeerderd met rente. In dit hoger beroep gaat het nog om:

A. € 123.426,- advocaatkosten voor de oorspronkelijke procedures;

C.
primair€ 148.317,50 + p.m. advocaatkosten voor de onderhavige procedure vanaf december 2014,
subsidiaireen forfaitaire proceskostenvergoeding;

D. € 34.273,- advocaatkosten voor het cassatieberoep;

E. € 1.572,81 en € 2.059,- wegens aan [appellant] betaalde (geliquideerde) proceskosten en

G. € 1.310,24 kosten voor afschriften in de 843a procedure.

De overige posten heeft de rechtbank afgewezen en daartegen is niet gegriefd.

Verder heeft [geïntimeerde] € 1.435,66 ter zake van door hem gelegd conservatoir derdenbeslag gevorderd.

[geïntimeerde] heeft hiertoe aangevoerd dat uit de uitkomst van de procedures blijkt dat [appellant] die onterecht heeft gevoerd, zodat [geïntimeerde] recht heeft op integrale vergoeding van zijn schade uit hoofde van onnodig gemaakte advocaat- en proceskosten. [geïntimeerde] acht een forfaitaire proceskostenvergoeding niet op zijn plaats, ook niet in de onderhavige procedure.

6.78

De rechtbank heeft deze vorderingen (grotendeels) afgewezen. Voor zover de kosten op eerdere procedures en de cassatie zien, overwoog de rechtbank dat daarover al is beslist zodat die kostenvorderingen wegens gezag van gewijsde moeten worden afgewezen (vorderingen A en D en deels E). Voor wat betreft de kosten van de onderhavige procedure heeft de rechtbank de proceskosten in conventie gecompenseerd en in reconventie [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Bij dat laatste heeft de rechtbank de proceskosten van [geïntimeerde] begroot conform de liquidatietarieven en dus niet op basis van de werkelijk gemaakte kosten, zoals [geïntimeerde] vordert.

geen integrale kosten

6.79

[geïntimeerde] bestrijdt met zijn derde grief het oordeel van de rechtbank dat over de kosten van de eerdere procedures en in cassatie al in die procedures is beslist. Hij voert aan dat hij wel nog aanspraak kan maken op de werkelijke kosten en ook op een veroordeling tot terugbetaling van de aan [appellant] betaalde kosten, omdat de voorliggende procesgerelateerde schadeposten in de eerdere procedures geen onderwerp van het partijdebat vormden.

6.8

Het hof verwerpt dit. Vaststaat dat de rechters in de eerdere procedures, deels in hoger beroep, (telkens) hebben beslist wie de proceskosten moet betalen en (telkens) die te betalen kosten in de uitspraak hebben vastgesteld, zoals de wet ook voorschrijft dat zij doen (artikel 237, en verder, Rv). Dat partijen de proceskosten niet uitdrukkelijk een onderwerp van het partijdebat hadden gemaakt, betekent niet dat de rechter over de proceskosten geen oordeel heeft gegeven en ook niet dat het deel van de beslissing dat over de proceskostenveroordeling gaat geen gezag van gewijsde toekomt. Op de kosten van het kort geding, welk vonnis geen gezag van gewijsde heeft, gaat het hof hierna onder 6.86 verder in.

6.81

[geïntimeerde] heeft in zijn derde grief aangevoerd dat hij, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel recht heeft op vergoeding van integrale proceskosten in de onderhavige procedure (vordering C). Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] misbruik van recht gemaakt door tegen beter weten in te weigeren om de panden te leveren conform de gemaakte afspraken en heeft [appellant] fout gehandeld waardoor partijen hals over kop in de onderhavige procedure zijn gestort, nog afgezien van volstrekt onhoudbare opvattingen over de wederzijdse rechten en plichten.

6.82

Naar het oordeel van het hof is er geen misbruik van procesrecht – of onrechtmatig handelen door gerechtelijke procedures te doorlopen. De procedures betreffen een overeenkomst waarvan partijen niets over de inhoud hadden opgeschreven en die zij allebei ook niet direct uitvoerden ( [geïntimeerde] betaalde de koopsom niet meteen en [appellant] leverde de volledige eigendom niet meteen). Wanneer partijen dan na meer dan vijftien jaar onenigheid krijgen over de vraag of de overeenkomst werd nagekomen en of en hoe zij de overeenkomst (verder) moesten uitvoeren en afronden, vormt die onenigheid – voor beiden – een voldoende rechtvaardiging voor de gang naar de rechter. [geïntimeerde] heeft niets aangevoerd waaruit volgt dat [appellant] vorderingen indiende of verweren voerde die hij, gelet op evidente ongegrondheid ervan, in verband met de belangen van [geïntimeerde] , achterwege had behoren te laten of dat [appellant] anderszins een ontoelaatbare proceshouding heeft ingenomen. [geïntimeerde] wijst slechts op de ongegrond bevonden of ingetrokken standpunten van [appellant] . Dat is onvoldoende; elke rechtsstrijd tussen twee partijen heeft dergelijke standpunten. De liquidatietarieven dienen mede om een oordeel van de rechter te kunnen krijgen en de toegang tot de rechter niet te belemmeren door de dreiging van een zeer hoge kostenveroordeling. Het hof ziet geen grond voor het oordeel dat sprake is van zodanig evidente ondeugdelijkheid van [appellant] standpunten of van zodanige feiten en omstandigheden, dat [appellant] op voorhand had moeten begrijpen dat procederen geen kans van slagen had.

compensatie van proceskosten in conventie

6.83

[appellant] heeft zijn grief 24 gericht tegen compensatie van de proceskosten in conventie. Hij heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerde] een veelheid aan deelvorderingen had ingesteld en dat hij zijn dwangsomvordering van ruim € 45 miljoen pas in een laat stadium introk. Naast de verklaring voor recht ten aanzien van de koopsom (die sinds mei 2007 bij partijen bekend was), is slechts de huurdervingsvordering tot € 165.000,- toegewezen, dus [geïntimeerde] heeft de procedure verloren, aldus [appellant] .

6.84

Deze grief faalt. De inzet van [geïntimeerde] in conventie was de overhandiging van de huurovereenkomsten en bijbehorende stukken of rekening en verantwoording, met dwangsom, vaststellen van de koopsom en betaling van zijn huurexploitatie- en andere schade. [appellant] had ingezet op volledige afwijzing daarvan. Partijen zijn allebei op punten in het ongelijk gesteld en een deel van de vorderingen van [geïntimeerde] is toegewezen. Mede gelet op de tijdens de procedure gevoerde discussies – die
nietoverwegend zien op de hoogte van de dwangsom – is compensatie van de proceskosten passend.

6.85

Het voorgaande brengt met zich dat de vierde grief van [geïntimeerde] eveneens faalt. De compensatie van de proceskosten in conventie, aldus dat elke partij de eigen kosten draagt, acht het hof passend. Bij deze compensatie past het dat [geïntimeerde] ook zijn eigen beslagkosten draagt.

in het kort geding geliquideerde proceskosten

6.86

[geïntimeerde] vordert ook terug de (geliquideerde) proceskosten waarin hij in de kortgedingprocedure was veroordeeld (deel van vordering E). Zijn derde grief richt zich mede tegen de afwijzing hiervan door de rechtbank. Dit deel van de grief verwerpt het hof op grond van het gesloten stelsel van rechtsmiddelen. In de kortgedingprocedure vond de rechter het nodig om een voorlopige voorziening te treffen (gezien het partijdebat en de omstandigheden toen) en daarbij is ook beslist dat het [geïntimeerde] is die de proceskosten van het kortgeding moet dragen. Partijen zijn niet in hoger beroep gegaan van die beslissing. Het kortgedingvonnis is niet vernietigd. Dat later in de bodemzaak anders is beslist over de hoofdvorderingen waardoor de voorlopige voorziening (achteraf) is vervallen, betekent niet, althans niet zonder meer, dat (achteraf gezien) het voeren van de kortgedingprocedure, met alle kosten van dien, een onrechtmatige daad was jegens [geïntimeerde] .

artikel 843a kosten

6.87

[geïntimeerde] heeft € 1.310,24 van [appellant] (terug)gevorderd (vordering G). Dit bedrag moest hij aan [appellant] betalen voor het verkrijgen van de huurovereenkomsten en de andere stukken zoals aangegeven in het vonnis in het incident van 24 juni 2015. [appellant] droeg weliswaar de proceskosten voor het verkrijgen van dat vonnis, maar [geïntimeerde] moest de kosten voor het verzamelen en verstrekken van de stukken aan [appellant] betalen. De rechtbank heeft deze kosten-vordering afgewezen, omdat [geïntimeerde] de afgifte van de stukken verlangde. Ook hiertegen richt [geïntimeerde] zijn derde grief.

6.88

De grief is gegrond. Artikel 843a Rv bepaalt weliswaar dat de afgifte “op zijn kosten” plaatsvindt, zoals de rechtbank heeft overwogen, maar wanneer in de verdere gerechtelijke procedure komt vast te staan dat de wederpartij ongelijk krijgt over de rechtsbetrekking waartoe de stukken dienden, komen de kosten (uiteindelijk) ten laste van die wederpartij. Na het vonnis in het incident van 24 juni 2015 heeft de Hoge Raad definitief vastgesteld dat niet [appellant] , maar [geïntimeerde] de huurexploitatie had mogen (blijven) doen. Dat betekent dat [geïntimeerde] (achteraf) op goede grond aanspraak maakte op de huurovereenkomsten en de andere bescheiden die zagen op de huurders en de huurexploitatie. [appellant] had daar (achteraf vastgesteld) geen aanspraak op. [appellant] moet de kosten daarom zelf dragen. Voor zover de vordering tot (terug)betaling van € 1.310,14 is afgewezen, zal het hof het vonnis vernietigen en deze vordering alsnog toewijzen.

6.89

[geïntimeerde] heeft rente over deze kosten gevorderd “
vanaf de datum van verschuldigdheid van de betreffende posten/facturen, althans per datum van het in dezen te wijzen vonnis, (…).” Omdat de wettelijke rente niet eerder verschuldigd is dan het moment waarop [geïntimeerde] de facturen betaalde, zal het hof de rente niet toewijzen vanaf het moment waarop is gefactureerd. Het hof zal de rente daarom toewijzen vanaf de datum van het vonnis (14 december 2019).

uitvoerbaar bij voorraadverklaring

6.9

[appellant] heeft een grief gericht tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis door de rechtbank (grief 26). Hij heeft niet op de voet van artikel 235 Rv verzocht dat [geïntimeerde] voor de duur van het hoger beroep alsnog zekerheid stelt.

6.91

Omdat het hof vandaag (eind)arrest wijst, is de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de rechtbank uitgewerkt. Daargelaten dat deze uitvoerbaarverklaring zonder zekerheidstelling mogelijk was (zoals [appellant] erkent), geldt dat [appellant] nu geen belang meer heeft bij vernietiging daarvan.

6.92

Het hof zal dit arrest ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Beide partijen hebben daarom verzocht en de belangen van partijen rechtvaardigen dat.

verjaring

6.93

[appellant] heeft aangevoerd dat vorderingen van [geïntimeerde] zijn verjaard, omdat hij de panden medio 2007 moest leveren en het schadeveroorzakende handelen dus toen was, zodat de verjaringstermijn in 2012 afliep terwijl [geïntimeerde] de schade pas met het aanhangig maken van deze zaak in januari 2015 heeft gevorderd.

6.94

Het beroep op verjaring is ongegrond. De schade is geleden doordat [appellant] de huurexploitatie vanaf medio 2011 tot eind 2014 heeft overgenomen. In januari 2015 was de vordering tot betaling van de daardoor geleden schade nog niet verjaard.

bewijsaanbod

6.95

Beide partijen hebben een bewijsaanbod gedaan. Hun bewijsaanbod ziet echter niet op concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het hof passeert hun beider aanbod daarom.

conclusie en slot

6.96

De conclusie is dat de grieven van [appellant] deels slagen en dat de incidentele grieven van [geïntimeerde] falen met uitzondering van het deel van zijn derde grief dat op de 843a-kosten ziet. Daarom zal het hof het vonnis gedeeltelijk vernietigen en beslissen zoals hierna aangegeven. Voor zover [appellant] op basis van het vonnis van 4 december 2019 méér heeft betaald dan waartoe hij op basis van dit arrest verplicht is, dient [geïntimeerde] dit, zoals door [appellant] gevorderd, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het te veel betaalde, vanaf de dag waarop het betaalde te veel werd. Omdat [appellant] deels eind februari betaalde en deels 8 maart 2020 (zie hiervóór onder 3.14), laat het hof die rente ingaan op 1 maart 2020.

6.97

Omdat iedere partij in het principaal hoger beroep op punten in het ongelijk is gesteld, dienen zij elk hun eigen kosten van het principaal hoger beroep te dragen. Het hof zal de proceskosten in het principaal hoger beroep aldus compenseren. Daartoe behoren de beslagkosten die [appellant] in hoger beroep heeft gevorderd.

6.98

In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Hij moet de proceskosten daarvan dragen. Het hof acht het redelijk en billijk om deze te begroten conform de hiervoor geldende liquidatietarieven.

7.Beslissing

Het hof:

in het principaal en in het incidenteel hoger beroep:

-
bekrachtigthet bestreden vonnis in incident van 24 juni 2015;

-
vernietigthet bestreden vonnis van 4 december 2019
uitsluitend voor zoverdaarin in conventie [appellant] is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van 164.432,22, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en de vordering tot betaling van 843a-kosten ad € 1.310,24 is afgewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van:

- € 124.724,68, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.900,57 per maand vanaf 30 juni 2011 en telkens per maand daarna totdat na 43 maanden het totaal van € 124.724,68 per eind december 2014 is bereikt, en vervolgens tot aan de dag der algehele voldoening;

- € 1.310,24, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 4 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

-
bekrachtigthet vonnis van 4 december 2019 (in conventie en in reconventie) voor het overige;

- bepaalt dat [geïntimeerde] het ter uitvoering van het vonnis van 4 december 2019 te veel aan hem betaalde aan [appellant] terugbetaalt, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 maart 2020;

in het principaal hoger beroep voorts:

- compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

in het incidenteel hoger beroep voorts:

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 3.691,- aan salaris van de advocaat, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

in het principaal en in het incidenteel hoger beroep voorts:

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.J. van der Helm en A.G.J. van Wassenaer en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021 in aanwezigheid van de griffier.